« Les grandes foncières, qui possèdent généralement les meilleurs actifs, souvent les plus liquides, ont intérêt à accroître leurs cessions pour se désendetter ou en redistribuer le produit à leurs actionnaires, soit directement, soit par le biais de programmes de rachats d’actions », considère Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de marché.
Malgré la visibilité supérieure des résultats des foncières et la valeur de leurs actifs nets réévalués – véritables reflets de la valeur de ces sociétés -, les foncières européennes continuent d’afficher une décote moyenne sur ANR voisine de 10%. Une situation paradoxale alors même que la prime de risque sur l’immobilier sous-jacente à l’immobilier européen est très supérieure à sa moyenne historique.
Cours de bourse dopé après l’annonce de la mise en vente
C’est dans ce contexte que la foncière irlandaise de référence, Green REIT, a annoncé le 15 avril dernier que ses gérants avaient pris la décision d’initier la mise en vente de la société ou de son portefeuille d’actifs (1,5 milliard d’euros) pour maximiser la création de valeur pour les actionnaires. Depuis lors, le titre qui se traitait avec une décote sur ANR proche de 20% a fortement rebondi. La sous-valorisation structurelle dont souffrait le titre était d’autant plus paradoxale que l’environnement de marché demeure très favorable en Irlande : les prises de baux en bureaux sont à leur plus haut historique et près de 50 % des projets en cours de livraison ont déjà été réservés tandis que les taux de capitalisation prime¹ sont demeurés stables à 4 %, en deçà des précédents pics de marché.
Les foncières ont intérêt à céder leurs actifs
La leçon que nous en tirons est que les grandes foncières, qui possèdent généralement les meilleurs actifs, souvent les plus liquides, ont intérêt à accroître leurs cessions pour se désendetter ou en redistribuer le produit à leurs actionnaires, soit directement, soit par le biais de programmes de rachats d’actions. C’est un moyen immédiat et efficace d’exploiter les différences de valorisation entre marchés physiques et boursiers.
Cela permet aussi d’augmenter le profil rendement/risque des actions des sociétés du secteur, en soutenant la rentabilité des fonds propres ou en diminuant le risque financier, et donc de renforcer son attractivité, alors que les marchés restent avides d’entreprises « de croissance » qui ne peuvent subsister qu’avec des injections régulières de cash pour financer leur cycle d’exploitation.
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de bourseFerri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale du groupe TikehauCapital.
[1] Source : CBRE.