Le Pantin de La Française : beaucoup de bon sens dans l’ISR

pantin-smallDans le cadre de la quatrième semaine de l’ISR qui se tient du 14 au 20 octobre 2013, La Française AM a choisi de présenter l’immeuble le Pantin situé en plein cœur de cette ville de la première couronne de l’agglomération parisienne. Il répond aux exigences de la société de gestion tout en étant rentable.

Cet immeuble que vient d’acquérir un fonds ISR de la société de gestion correspond en tous points au tamis de sélection de La Française AM qui repose pour moitié sur des critères environnementaux, pour 25% sur des éléments sociétaux et pour le dernier quart sur des facteurs sociaux liés à l’utilisation du bâtiment.

Le promoteur PRD qui a construit le Pantin s’est attaché à répondre à ces exigences en allant souvent beaucoup plus loin que le cadre actuel des normes environnementales. Sa bonne desserte par les transports en commun et la connexion à un parking public lui ont permis de limiter le nombre de parking à 37 places pour 210 personnes travaillant dans les bureaux. Au-delà du recours à la géothermie et aux panneaux solaires (discrets), ce sont des réflexes de bons sens qui ont trouvé à s’appliquer. Ainsi en est-il de l’utilisation de l’électricité produite par ce BePos (bâtiment à énergie positive) qui, plutôt que de relâcher les excédents d’énergie électrique produite dans le réseau public, a utilisé son parking pour recharger les batteries de véhicules électriques mis à la disposition des occupants de cet immeuble de bureaux loué par la Région Ile-de-France pour y loger ses services à dominante développement durable (Airparif, SAERP, gestion des déchets, Bruitparif, espaces verts, Naturparif…). Ce rechargement des voitures électriques permet de créer une zone tampon au gré des besoins de l’immeuble. Le bon sens de PRD se mesure surtout dans la démarche que le promoteur entreprend avec les locataires, car il est acquis aujourd’hui que l’efficacité d’un immeuble vert n’est acquise qu’avec le concours des occupants. Aussi PRD va-t-il les accompagner pendant trois ans pour les aider à maitriser leurs charges en adaptant leurs modes d’utilisation du bâtiment. A cette échéance, le non-respect des promesses de PRD sera sanctionné financièrement. La démarche a été préférée à celle d’un contrôle externe permettant d’obtenir une labellisation HQE exploitation car comme l’indique Olivier Raoux, directeur général adjoint de PRD, il faut se méfier du montant versé aux auditeurs externes qui peuvent parfois dépasser les économies procurées par les économies de charges autorisées par le respect des objectifs environnementaux.

L’absence de contrôle externe n’entrave en rien les ambitions du Pantin qui a pour promesse de ramener les charges annuelles au mètre carré à moins de 30 euros contre 80 pour les immeubles soumis aux normes en vigueur en 2009 et 50 euros pour ceux mis actuellement sur le marché.

Quant aux coûts payés par La Française pour ce joyau vert, ils s’inscrivent dans les prix du marché de bureaux neufs de Pantin et procurera à l’investisseur un rendement locatif de 6,1 %. Ce qui semble acceptable si l’on admet que cet immeuble sera toujours compétitif au terme des neuf années du bail initial, ainsi que la qualité des locataires sécurisant ce bail, met en avant Olivier Raoux qui mise donc sur une obsolescence lente du bâtiment. Pour parvenir à ce rendement, les services de la région Ile-De-France ont accepté un loyer annuel de 292 euros du mètre carré (avec une franchise de neufs mois pour un bail de neuf ans).

L’opération montre en tout cas que le verdissement des immeubles est en passe de devenir une extension des champs du possible plutôt qu’un alourdissement des contraintes obérant la rentabilité des actifs. C’est bon signe pour ceux qui investissent aujourd’hui dans la pierre-papier.

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