Le ticket d’entrée est fixé à 10 millions d’euros. Le fonds géré par la SNI (groupe Caisse des Dépôts) veut faire passer ses fonds propres de 515 millions d’euros à 700 millions, ce qui, après un effet de levier de 40%, lui offre une capacité d’investissement de 1,2 milliard d’euros.
C’est donc par le logement intermédiaire que les investisseurs reviennent en force sur le secteur résidentiel. Au lendemain de la présentation à la presse de la SCPI Patrimmo Croissance gérée par Primonial REIM, c’est au tour du fonds de logement intermédiaire géré par la SNI de tendre à nouveau la sébile, quatre mois après son lancement le 24 juillet 2014. Ce fonds a démarré sur les chapeaux de roue. Il est en avance sur tous ses objectifs, que ce soit en termes de volumes investis, d’attrait des localisations ou de rentabilité financière. Les premiers investissements (1 200 logements) se sont concentrés sur les marchés français les plus porteurs, notamment la région parisienne et les grandes métropoles comme Nice, Lyon et Marseille.
Selon les promoteurs du fonds, malgré la sécurité qu’il offre à long terme, le logement a souffert d’un retrait des institutionnels : valorisations trop élevées, réglementation contraignante, risques d’image et complexité de gestion ont contribué à cette désaffection. Au moment où le tassement des rendements obligataires invite à rechercher des placements sécurisés offrant une prime sur les emprunts d’Etat, le Fonds de Logement Intermédiaire entend proposer un investissement dans le résidentiel spécifiquement tourné vers les institutionnels grâce à la régularité des flux locatifs autorisés par un positionnement des loyers en-dessous du marché, garantissant une faible vacance. Les parts du fonds offrent un coupon de 3,5% indexé sur l’inflation dès la première année. Elles bénéficient d’une protection de leur valeur à long terme par un ciblage exigeant des localisations (1% du territoire, 26% de la population, 42% de la croissance démographique anticipée dans les quinze prochaines années).
Last but not least, le fonds se voit reconnaître les avantages fiscaux adaptés aux institutionnels (TVA à 10%, exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties).
Si la souscription du fonds est réservée aux institutionnels, ces derniers peuvent ensuite le redistribuer dans le cadre de l’assurance-vie puisque le Fonds de Logement Intermédiaire est éligible aux nouveaux contrats d’assurance « vie-génération ».
Quatre mois après son lancement, le fonds est en avance sur ses objectifs :
- En termes de volumes investis :
– plus de 15 000 projets de logements ont été examinés par le fonds ;
– 1 200 logements ont fait l’objet d’un acte d’acquisition ou d’un contrat de pré-réservation ;
– 1 300 autres sont en cours de négociation.
Au total, ce sont près de 2 500 logements qui ont été sécurisés, soit la moitié de la capacité d’investissement du fonds à l’issue du premier closing.
- En termes d’attrait des localisations. La géographie des premiers investissements reflète fidèlement la carte des marchés français les plus tendus :
– première couronne parisienne ;
– pôle de Nice-Cannes-Sophia Antipolis et côte d’Azur ;
– grandes métropoles régionales : Lyon, Marseille et Toulouse ;
– pays de Gex et agglomération de Genève ; - En termes de rentabilité financière :
– rendement locatif brut de 4,9% (pour un objectif de 4,8%) ;
– prix moyen HT au mètre carré de 2 800 € ;
– acquisitions en moyenne 28% en-dessous des expertises de marché du fait de la décote de bloc négociée et du taux de TVA à 10%.
Tous les logements acquis sont des constructions neuves répondant aux nouvelles normes environnementales. Des exemples de projets sont disponibles dans le document annexe.
« Cette première campagne est très encourageante », déclare Vincent Mahé, Président d’Ampère Gestion, gestionnaire du fonds. « Cela confirme l’intérêt d’opérer dès cette année une deuxième levée de fonds avec un closing que nous anticipons à la fin du premier semestre 2015 ».
A la suite du premier closing à 515 millions d’euros, le Fonds de Logement Intermédiaire est devenu le plus important fonds français dédié au marché résidentiel. Avec le lancement de la deuxième levée de fonds, la SNI vise un montant d’au moins 700 millions d’euros et une capacité d’investissement de 1,2 milliard d’euros, effet de levier compris. Le fonds est éligible aux avantages fiscaux institués par l’article 279-0 bis A du code général des impôts et entre dans la catégorie des investissements ouvrant droit aux avantages spécifiques des contrats d’assurance vie « Vie Génération ». Par ailleurs, le financement du Fonds de Logement Intermédiaire a été sécurisé sur la totalité du plan d’affaires, grâce à la signature de plusieurs conventions bancaires.
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