La « Big Box » logistique, le nouveau « Prime » de demain !

« Le développement du commerce électronique va s’accentuer en Europe, avec une progression attendue de 94% d’ici à 2021 », écrit Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de gestion. Une progression qui s’accompagne d’une demande accrue de mètres carrés de logistique, un segment de marché porteur auquel l’immobilier coté permet de s’exposer.

Le potentiel de revalorisation des meilleurs actifs nous paraît considérable compte tenu des taux de capitalisation qui s’étagent aujourd’hui entre 4,75% et 5,5%, là où les meilleurs actifs de commerce sont valorisés légèrement au-dessus de 4% et les meilleurs actifs de bureaux en dessous de 3%.

Accélération de la pénétration du commerce électronique

L’accélération de la pénétration du commerce électronique, qui représentait seulement 9% des ventes de détail en Europe l’an dernier avec de fortes disparitésentre, d’un côté, le Royaume-Uni (18%) et, de l’autre, l’Italie (3%), est indiscutable. Entre 2016 et 2021, elle devrait s’établir à 6,7% par an au Royaume-Uni, 13,9% en France, 15,2% en Allemagne et 19,2% en Espagne[1]. Dans ce contexte, la demande d’entrepôts logistiques adaptés, surnommés les « Big Boxes», devrait s’amplifier.

Emplacements « prime »

Proches des places de consommation et des nœuds de communication, ces entrepôts sont situés dans des emplacements prime, sur des surfaces de 50 000 m2minimum, dotées de hauteurs généralement supérieures à 12 mètres et d’une résistance au sol adaptée. La plupart bénéficient de baux longs avec fixation des loyers tous les cinq ans, dans les pays qui l’autorisent, généralement au prix de marché. C’est le cas notamment pour 55% des baux chez Tritax Big Box au Royaume-Uni. Il est intéressant de constater que les surfaces requises pour le canal du commerce électronique sont trois fois supérieures à celles du commerce physique.

Baisse des taux de vacance

Par conséquent, le manque d’espaces disponibles pour ce type d’actifs constitue bien une barrière à l’entrée et favorise une hausse des loyers qui devrait atteindre globalement 2,5% sur les principales places logistiques européennes en 2018. Cette augmentation devrait marquer une rupture sur le marché de la logistique en Europe continentale alors que le taux de vacance est passé de 10% en 2009 à moins de 4% aujourd’hui[2]. En termes de valorisation, le niveau absolu de prime de risque nous paraît proche de ses plus hauts historiques tandis qu’en relatif, par rapport à d’autres classes d’actifs immobiliers, et compte tenu de la solidité des perspectives de développement sur ce segment, un re-rating devrait s’observer dans les années à venir. L’affirmation du nouveau modèle de commerce omni-canal offre de nouvelles opportunités avec l’émergence d’acteurs cotés spécialisés en Europe continentale.

Le commentaire de gestion
Convaincus par ce thème, nous avons participé en juin à l’introduction en Bourse du véhicule Eurobox géré par l’asset manager Tritax Group, déjà responsable de la gestion de Tritax Big Box au Royaume-Uni dans lequel votre fonds est investi.

Laurent Saint Aubin


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».

A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 4,5 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.

[1]Source: Knight Frank.
[2]Source: Knight Frank/CBRE.