La baisse des loyers attendus pour Züblin impacte sa valeur d’actif réévalué
Les immeubles de l’île de la Jatte, en péri-Défense qui compte pour les deux tiers du patrimoine de la filiale française de la foncière suisse ont du mal à trouver preneur après leur rénovation. La SIIC est contrainte à revoir en baisse ses prétentions de loyers affectant ainsi la valeur des immeubles.
Il en est des sociétés foncières cotées comme de n’importe quel fonds immobilier ou n’importe que portefeuille d’actifs immobiliers détenus par un investisseur. Une faible mutualisation engendre davantage de risque. La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Züblin Immobilière France le montre à nouveau aujourd’hui. Sa dépendance à l’égard de ses immeubles de l’île de la Jatte à Neuilly-sur-Seine (92) se révèle un fardeau. A l‘issue du départ de leur locataire, ces immeubles qui pèsent pour plus des deux tiers du patrimoine, la foncière s’est attelée à les restructurer pour retrouver des locataires. Ce faisant Züblin Immobilière France devenait presque plus un promoteur qu’une foncière classique à la tête d’un patrimoine en exploitation. Et quand la conjoncture devient adverse, il fait mauvais de devoir chercher de nouveaux locataires pour la majorité de son patrimoine. La sanction intervient aujourd’hui sous la forme d’un communiqué annonçant que «les biens haut de gamme que nous avons récemment rénovés sur l’île de la Jatte à Neuilly-sur-Seine n’ont pas encore trouvé preneurs. Dans ce contexte la société a révisé à la baisse ses loyers de présentation pour accélérer la commercialisation, ce qui pèse sur la valorisation des immeubles. La conséquence directe de ces moindres rentrées locatives à attendre est déjà tirée : « Une indication préliminaire de l’analyse du portefeuille de la part de Jones Lang LaSalle, (nouvellement nommé pour évaluer le patrimoine de Züblin Immobilière France) présente des estimations significativement plus basses de la valeur de marché que celles publiées pour l’année 2013/2014. Il est anticipé que la baisse de valeur du portefeuille à prendre en compte dans les résultats semestriels 2014/2015 pourrait atteindre -15% à -20% par rapport aux valeurs d’expertises au 31 mars 2014 ». Pour mémoire, le patrimoine immobilier de Züblin Immobilière France est composé de six immeubles de bureaux, situés dans le Quartier Ouest des affaires de Paris et Marseille. Sa surface utile totale est de 58 518 m², sa valeur vénale (droits compris) atteignait 335 millions d’euros au 30 mars dernier alors que les revenus locatifs annualisés associés s’élevaient à 7,6M€ pour un patrimoine loué à 48,3%.
Le Conseil d’administration précise qu’en collaboration avec l’équipe de direction, il évalue les mesures à prendre afin de renforcer la capitalisation de la société et ramener la société Züblin Immobilière France SA sur des fondations solides.
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