Près de 4 Md€ ont été investis en France en immobilier d’entreprise au cours du 1er trimestre. Le broker Cushman & Wakefield s’attend à un volume annuel compris entre 26 et 28 Md€. La part des SCPI et des OPCI dans les acquisitions s’est fortement réduite.
« L’année en cours semble déjà s’inscrire dans la continuité des trois dernières années », écrit Cushman & Wakefield dans sa dernière publication consacrée au marché de l’investissement en immobilier d’entreprise[1]. Avec 3,9 Md€ investis sur le 1er trimestre (soit 1% de mieux qu’au 1er trimestre 2017), le courtier estime que le volume annuel pourrait atteindre entre 26 et 28 Md€, soit la fourchette haute des transactions recensées depuis 2015.
Un trimestre toujours marqué par les grandes transactions – Dans la continuité du dernier trimestre 2017, déjà marqué par une montée en puissance des méga transactions – montant supérieur à 200 M€ -, les trois premiers mois de l’année se caractérisent par une baisse du nombre de transactions et la hausse de leur montant unitaire. Cushman & Wakefield recense 12 opérations supérieures à 100 M€ qui représentent « plus de la moitié des montants engagés depuis janvier ». Cette tendance s’explique par l’intérêt des investisseurs pour les grands bureaux franciliens (70% des montants engagés au 1er trimestre). Ce sont d’ailleurs les bureaux (3,1 Md€) qui captent l’essentiel des flux d’investissement sur la période, suivis des commerces (600 M€). Les transactions industrielles, en revanche, peinent à décoller (100 M€). « Ce constat est davantage symptomatique d’une raréfaction des portefeuilles disponibles à l’acquisition, principale modalité d’arbitrage de cette typologie d’actif, que d’un désintérêt des investisseurs pour cette classe d’actif qui a culminé à 3,8 milliards d’euros l’an passé », explique Cushman & Wakefield.
Vers la fin de la compression des taux ? – Dans la mouvance, également, d’une année 2017 marquée par « une plongée vertigineuse » des taux d’intérêt (- 360 points de base pour l’OAT 10 ans depuis 2007), la « prime de risque » des actifs immobiliers poursuit sa décrue. Elle reste néanmoins positive et incitative, de l’ordre « de 230 points de base » pour le bureau parisien QCA, « 180 points de base » pour les commerces et jusqu’à un peu plus de « 400 points de base » pour les actifs logistiques, calcule le broker. La remontée attendue des taux d’intérêt pourrait toutefois « sonner la fin de la compression des taux de rendement prime », explique-t-il. Sur le dernier trimestre, le taux de rendement prime du secteur logistique a pourtant une nouvelle fois franchi à la baisse le palier des 5%, pour s’établir à 4,75%. Les taux prime des bureaux sont inchangés par rapport au trimestre dernier (3%), ceux des commerces affichent une légère progression (2,50% vs 2,25% à fin 2017).
Recul des OPCI et SCPI – Mais le changement le plus saillant par rapport à 2017 se situe dans la typologie des acquéreurs. Alors que l’an dernier avait vu la montée en puissance des véhicules non cotés de la pierre papier (OPCI et SCPI affichant un volume d’investissement de 8,8 Md€, soit 34% de l’ensemble des opérations), le premier trimestre 2018 marque leur retrait. OPCI et SCPI ne représentent plus que 19% des volumes enregistrés, nettement devancés par les fonds d’investissement (38%), notamment étrangers. « Dans une optique de diversification et de gestion de leurs risques, les OPCI/SCPI qui s’étaient largement positionnés en 2017 sur des volumes d’acquisitions exceptionnels – au-delà des 100 M€ – ont choisi de réduire cette année la taille unitaire de leurs acquisitions », constate ainsi Nils Vinck, directeur Capital Markets France chez Cushman & Wakefield.
[1] MarketBeat France Investissement T1 2018 – « 2018 = 2017 : copie conforme ? » – C&W- Mai 2018.
Frédéric Tixier
A propos de Cushman & Wakefield(i)
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
