L’immobilier coté a mieux résisté, en octobre, que l’ensemble des marchés d’actions. Mais les foncières offrent encore, aux cours actuels, « des points d’entrée attractifs avec une décote sur actif net réévalué 2018 de 14% », explique Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de gestion.
Le mois d’octobre a été marqué par un recul des marchés d’actions (-5,9% pour l’Euro Stoxx 50 Net Return) et, comparativement, par une surperformance nette de l’immobilier coté qui a mieux résisté à ce mouvement (-3,6% pour l’indice EPRA Eurozone Net Return).
Un juste prix fondé sur la valeur des actifs de l’immobilier physique
Cette meilleure résistance s’explique du fait que le juste prix des sociétés foncières cotées découle de la publication régulière, par des experts externes, de la valeur des actifs, elle-même fondée sur l’examen des nombreuses transactions réelles survenues sur le marché de l’immobilier physique. Cela constitue un avantage incontournable par rapport à d’autres secteurs du marché où les valeurs sont davantage soumises à la psychologie collective des acteurs de marché. Dans un contexte où ces acteurs valorisent moins la croissance attendue et recherchent des repères incontestables de valeur, les sociétés foncières offrent aux cours actuels des points d’entrée attractifs avec une décote sur actif net réévalué 2018 de 14%¹.
Une décote sur toutes les classes d’actifs, hormis la logistique
Cette décote se retrouve sur toutes les classes d’actifs, hormis la logistique : commerces (-24% vs -9% un an auparavant), résidentiel allemand (-10% vs +9% un an avant), bureaux en France (-21% vs -9% un an avant). Dans le même temps, l’effet de la protection contre la hausse des prix (indexation) est croissant : la hausse, à périmètre constant, des loyers nets enregistrée par les centres commerciaux d’Unibail-Rodamco est ainsi ressortie à +1,3% pour l’effet indexation au premier semestre 2018 (vs +0,7% en 2017 et + 0,3% en 2016). Enfin, selon nous, l’environnement de marché, marqué par une montée des risques politiques en Europe et un ralentissement de la croissance, se prête mal à une remontée massive des rendements servis sur les titres d’État. Le Bund 10 ans ressort à 0,41%, laissant ainsi prospérer une prime de risque confortable, voisine de 250 bps sur le taux de capitalisation spot des actifs de bureaux Prime en France et en Allemagne, de 400 bps sur les meilleurs centres commerciaux européens et de 450 à 500 bps sur les « Big Boxes » logistiques.
Une multitude de situations individuelles
L’évolution relative des foncières cotées le mois dernier ne témoigne pas d’une tendance claire vers une réévaluation d’un segment par rapport à un autre mais plutôt d’une multitude de situations individuelles dont le seul point commun est le rebond en fin de période des valeurs les plus affaiblies.
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 4,5 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.
[1]Europe continentale, moyenne pondérée par la capitalisation boursière, source GSA.