La foncière de développement spécialiste de la réhabilitation des centres commerciaux en entrée de ville veut lever 44 millions d’euros. Cet argent frais doit financer les fonds propres des projets les plus avancés.
Frey, le spécialiste de la rénovation des centres commerciaux situés en entrée de ville, lance une augmentation de capital d’un montant brut global, prime d’émission comprise, de 44 752 500 euros, avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires (DPS), par émission et admission sur Euronext Paris de 1 721 250 actions nouvelles au prix unitaire de 26 euros (soit 2,50 euros de valeur nominale et 23,50 euros de prime d’émission) à raison de 1 action nouvelle pour 4 DPS présentés. Les principaux actionnaires se sont engagés à souscrire pour 91,11 % du montant de l’augmentation de capital. Ce qui sécurise cette opération qui intervient dans un contexte de nervosité des marchés financiers.
Ce prix de 26 euros présente une décote d’un peu plus de 10 % sur le cours de Bourse de 29,50 euros à la clôture, lundi 6 juillet (il s’est érodé de 50 centimes à l’annonce de l’opération le mardi). Il s’inscrit cependant en forte surcote au regard de la valeur d’actif net réévalué par action que le groupe a publié lors de ses comptes 2014, qui était de 21,60 euros.
Cette appel au marché vise à permettre à la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) de financer la part de fonds propres nécessaire « à la réalisation des projets les plus avancés, soit ceux dont le démarrage est prévu pour le second semestre 2015 avec une livraison en 2017 ». Ces projets représentent une surface totale de 113 000 m² pour un montant d’investissement estimé à 235 millions d’euros et un besoin d’apport en fonds propres de 44 millions d’euros.
En 2015 Frey aura livré les grands projets lancés en 2014 à Terville (SuperGreen), Bayonne et l’extension de Reims Cormontreuil. Le Groupe a également lancé en 2015 les travaux de 4 projets, dont ceux des Greencenter de Dinard-St Malo et d’Amiens, représentant une surface totale de 47 000 m².
L’offre débutera avec la cotation des DPS et doit commencer ce mercredi 8 juillet. La clôture de l’opération interviendra le 20 juillet 2015 à l’issue de la séance de Bourse. Les actions nouvelles seront admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris à compter du 30 juillet, sur la même ligne que les actions existantes. Elles seront enfin immédiatement assimilées aux actions existantes de la société.
Pour financer son développement rapide, Frey revient donc au schéma traditionnel de l’augmentation de capital. Ce qui révèle une différence avec les grandes SIIC qui ont un accès facilité au marché obligataire dans d’excellentes conditions. Si, à un extrême, Unibail-Rodamco, le leader européen du secteur, a obtenu un taux actuariel négatif pour son émission obligataire, Frey a dû consentir un rendement de 4,375 % lorsque la société a levé 11,2 millions sur le marché obligataire.
L’autre obstacle pour revenir sur le marché obligataire tient à l’endettement de la société. Compte tenu de sa dette bancaire totale liée aux actifs en exploitation qui s’élevait à 137,6 millions d’euros et à sa dette obligataire hors OPIRNANE de 36,2 M€, le ratio d’endettement rapporté à la valeur des actifs (LTV) s’élevait à 41,5 % en début d’année.
Ce qui laissait peu de marge de manœuvre quand on sait que le diktat du marché a ramené la dette moyenne des SIIC dans la zone des 40 %. Frey a également eu recours à la gestion de fonds pour compte de tiers pour démultiplier sa force de frappe et gère ainsi aujourd’hui près de 300 millions d’euros au travers des fonds FREY RETAIL FUND 1 et 2.
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