Avec des cessions d’immeubles pour un montant de 611 millions d’euros contre un engagement visant 500 millions, Foncière des régions (FDR) a fait mieux que tenir son objectif d’arbitrage de son patrimoine. Réalisées à des prix supérieurs de 4,2 % aux valeurs d’expertises retenues en décembre 2010, ces cessions d’immeubles moins rentables ont pour effet mécanique de relever le rendent moyen du portefeuille d’immeubles de FDR (5,6%). En 2012 l’objectif de cession est porté à 600 millions d’euros.
Les ventes et les modifications de périmètre du groupe implanté principalement en France et en Italie ont provoqués un retrait de loyers de 45,6 millions d’euros. Elles sont compensées partiellement par les rentrées locatives des nouveaux immeubles (13,9 millions et un effet positif d’indexation des loyers (10 millions). De sorte que les 500 millions d’euros de loyers encaissés en 2011 s’inscrivent en léger retrait (- 4,1 %) sur un an. L’exercice a été marqué par une forte activité d’entrée de nouveaux locataires qui a permis d’améliorer de un point le taux d’occupation des immeubles à 95,8 %.
Le résultat net récurrent par action s’effrite de 1,9 % en raison principalement de la hausse du nombre d’actions alors que le résultat net récurrent aux normes de l’EPRA (l’organisme professionnel associant les foncières européennes) progresse de 3,7 %, à 288 millions d’euros.
C’est sur le terrain de la gestion de la dette que FR a marqué le plus de points en 2011, alors que son ratio d’endettement (Loan to value) s’inscrit à 49,3 % contre 49 % en 2010. La cible des dirigeants est à 45 %.
La Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) est parvenue à mettre en valeur le statut appréciable que lui confère sa taille et sa cotation en Bourse en sollicitant directement le marché. FDR a émis en mai dernier une Ornane (obligation convertible) d’un montant de 550 millions d’euros au taux de 3,34%. Cette opération, l’évolution des taux d’intérêt et des marges des banques et plus encore la restructuration des couvertures opérées à la fin de 2010, ont permis à FDR de ramener le coût moyen de son endettement à 4,20 % en 2011 (4,04 % en spot en fin d’année) contre 4,39 % un an plus tôt et 4,60 % sur l’exercice 2009. Les frais financiers ont diminué de 10,2 millions ‘euros l’an dernier. Au début de cette année, FDR a cédé pour 55 millions d’euros de titres Altarea Cogedim.
Si l’échéance 2012 ne présente que de faibles remboursements, les principales échéances de la dette se situent en 2013 et 2014 avec respectivement 1 450 millions d’euros en part du groupe (1 855 millions en consolidé) et 1 448 millions en part du groupe (2 690 millions en consolidé).
Globalement ces résultats ont été plutôt bien reçus par le marché. L’action FDR s’effritait jeudi matin de 0,55 % à 54,10 euros, à l’unisson des indices larges de a la Place parisienne. Les analystes relèvent que la valorisation de FDR, qui a maintenant réglé la question de sa gouvernance, reste attractive avec un multiple de cash flow de 10,5 fois, inférieur de près de 4 points à la moyenne européenne. De quoi permettre dans les prochains mois une résorption, au moins partielle, de l’importante décote (25,5 %) qui affecte le titre sur sa valeur d’actif net (73,6 euros) qui a progressé en 2011 grâce à l’accroissement de 1,3 % des valeurs d’expertise. Le dividende est maintenu à 4,2 euros offrant un rendement de 7,75 %
Christophe Tricaud
A propos de FDR
Acteur de référence de l’immobilier de bureaux avec un patrimoine évalué à 9 Milliards d’euros situé principalement en Ile-de-France, dans les Grandes Métropoles Régionales et dans le nord de l’Italie, Foncière des Régions déploie une stratégie créatrice de valeur basée sur des partenariats de long terme avec de grands locataires : Accor, Aon, Cisco, EDF, Eiffage, France Télécom, IBM, Lagardère, SNCF, Suez Environnement, Thales et une adaptation continue du patrimoine via des restructurations ou des repositionnements d’actifs, ainsi qu’un pipeline de développements immobiliers répondant aux attentes du marché. Le titre Foncière des Régions est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 – FDR), admise au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans l’indice éthique « FTSE4 Good ».
Au cours de 54,02 euros, le 23 février 2012 sa capitalisation boursière atteint 2,97 milliards d’euros.
