Le titulaire du dernier trophée des SIIC de l’analyste suivant les foncières privilégie des foncières de qualité secondaire mais présentant un écart de valorisation trop important avec leurs comparables.
Dans un contexte du marché immobilier marqué par des loyers sous pression, avec unplafonnement des loyers et des taux d’effort pour les commerces, et des bureaux qui doivent encaisser une chute des loyers à La Défense et une érosion ailleurs alors que l’indexation des loyers est désormais très faible (moyenne du premier semestre 2013 des indices : ILC : 1,1% ; ICC : 0,03% ; ILAT : 1,4%), l’analyste de la société Invest Securities distingue toutefois un atout : le coût de la dette historiquement faible dont bénéficient les foncières pour investir quoi qu’il affiche une certaine méfiance si on devait considérer que le taux de 3,5 % ou moins auquel les sociétés d’investissement immobilier cotées peuvent actuellement emprunter devait être retenu comme un niveau normatif.
Pour Benoît Faure Jarrosson qui travaille en binôme avec Paul Arkwright, ces phénomènes cumulés continueront à maintenir les résultats 2014 à des niveaux élevés. Cependant cet environnement suppose d’investir dans des sociétés qui conservent multiples de résultats raisonnables. C’est ce paradigme qui le conduit à miser l’an prochain sur une sélection de valeurs 2014 retenant « des foncières de qualité secondaire mais présentant un écart de valorisation trop important avec leurs comparables ».
Toutefois les objectifs de cours que l’analyste se fixe comme cible présentent de modestes potentiels d’appréciation pour les valeurs sélectionnées, sauf pour Patrimoine et Commerce pour laquelle il escompte une plus-value de 28% en ciblant un cours de 23 euros (17,90 euros vendredi 20 décembre). Son opinion repose sur multiple de résultat net récurrent de 10,2 fois le résultat 2015, et une décote sur actif net réévalué (ANR) 2014 de 11% alors que le rendement devrait atteindre 6,1% sur la base du coupon normatif attendu au titre de 2016.
Les trois autres valeurs sélectionnées, Mercialys, Foncière des Régions et sa filiale Foncière des murs, offrent des perspectives moins alléchantes avec des profils de risque il est vrai plus solides.
Les analystes qui fondent leurs calculs sur un cours de 60 euros pour foncière des Régions relèvent notamment qu’à ce cours le titre de la SIIC affiche une décote de 10% sur son ANR de liquidation mi-2013 pour un multiple de résultat net récurrent de 11,6 fois et un rendement de 7%. En face, Gecina, à 92 euros décote de 6%, présente un multiple de 16,7 fois et un rendement de 4,8%. Et si vous préférez la filiale spécialisée dans l’externalisation de murs d’exploitation dans l’hôtellerie (68 % du patrimoine), la santé (11,5%) et la restauration et loisirs (20,5 %) vous savez que vous pourrez compter sur un rendement particulièrement élevé de 7,8 %. Quant à Mercialys, quoi que l’équipe d’Invest Securities semble s’inquiéter de la question de la véritable indépendance à Casino qui « se pose alors que la stratégie devient floue sur les objectifs de taille, de rentabilité et de distribution à terme », la valeur pourrait selon eux bénéficier du retard qu’elle a accumulé face à Unibail-Rodamco et Klepierre dont les cours reflètent de sensible prime sur leur ANR alors que Mercialys décote de 9 % sur son ANR et bénéficie de multiples de valorisation très inférieurs à ses concurrents.
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