Le fonds Sélection 1 voit le courant de ses souscriptions s’étoffer grâce à ses bonnes performances et la multiplication de ses référencements en assurance-vie. Son gérant met en œuvre une réelle gestion de conviction qui tranche avec les ETF qui attirent les capitaux en quête de rendement.
Créer un OPCVM investi en valeurs immobilières est un pari semé d’embûches. Les sociétés d’investissement immobilier cotées ont été exclues du PEA et il faut faire comprendre aux épargnants et à leurs conseils que les véhicules restent attractifs dès lors qu’on recourt au cadre de l’assurance-vie. Ensuite, si la surperformance qu’affichent les foncières depuis de nombreux mois attire massivement des capitaux, ceux-ci privilégient souvent les ETF, ces fonds qui ont pour vocation de répliquer le plus fidèlement possible les indices.
Le phénomène est particulièrement net aujourd’hui tandis que les foncières attirent des investisseurs généralistes peu rompus à l’exercice de l’analyse des sociétés foncières. En effet, comme le constate Marie-Eloïse Gravier, analyste à l’IEIF, dans la revue de l’institut « Les OPCVM immobiliers », à la fin février, l’encours des OPCVM immobiliers a franchi la barre des milliards d’euros, atteignant 10,4 milliards, dont 65,4 % représentent la part des ETF.
Leur part continue à progresser rapidement puisqu’en février, ils se sont accaparés 86 % des 230 millions de souscription (les souscriptions du seul fonds Ishares European Property Yeld Ucits ETF atteignant 136,7 millions d’euros, soit plus de la moitié du total des souscriptions de février).
La gestion de conviction et sa promesse de surperformance conservent pourtant leurs adeptes. C’est le pari qu’a fait la société de gestion de fonds immobiliers Sofidy en lançant à l’automne le FCP immobilier Sélection 1, dont elle a confié la gestion à Laurent Saint-Aubin, un analyste aguerri du secteur immobilier. Sa performance est au rendez-vous. A la fin mars, Sélection 1 affiche une progression de 24,5% sur cinq mois, soit près de 2 points de mieux que son indice de référence, l’indice FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped, dividendes nets réinvestis. Le courant de souscriptions qui a démarré lentement s’affermit au cours des mois. L’encours de l’OPCVM a été porté à 8,6 millions d’euros à la fin mars et dépassera 10 millions à la fin avril au vu des engagements pris dans le cadre de nouveaux référencements dans des contrats d’assurance-vie.
Depuis son lancement, Sélection 1 a déjà été référencé par 7 compagnies d’assurance et multiplie également les référencements auprès de plateformes bancaires. De quoi conforter Sofidy dans son objectif d’un encours de 40 millions d’ici la fin de l’année qui maintient son ambition de parvenir à 300 millions d’euros à l’horizon 2020.
Laurent Saint-Aubin explique que le temps qu’il a fallu pour enclencher un courant de souscription significatif est naturellement compréhensible pour Sofidy qui n’était pas identifié jusque-là comme un gérant d’OPCVM. Quant à la part que prennent les trackers dans les OPCVM immobiliers, elle tient selon ce professionnel au comportement de certains gérants de sélection de valeurs qui se contentent de répliquer les indices comme le font les trackers pour un coût inférieur. Lui-même entend bien justifier les frais (entre 1,1 % et 2,2 % de frais de gestion selon la nature des parts et 4 % maximum de frais de souscription, avec une commission de surperformance de 20 %).
Ce que l’on peut vérifier grâce à la composition de l’actif de Sélection 1 qui a pris des positions importantes sur des valeurs en outrepassant leur poids dans l’indice. A commencer par Deutsche Office qui pèse pour 4,4 % de son encours quand la valeur ne représente que 0,43 % de son indice de référence. Idem pour l’autrichienne Buwog qui occupe 5 % de son portefeuille pour 1,6 % de l’indice. Dans les deux cas, il a été attiré par leur rendement supérieur à celles de leurs concurrentes germaniques. C’est également le fort rendement de Foncière des Murs qui l’a amené à s’intéresser à la filiale de Foncière des Régions dont la stratégie actuelle d’investissement dans les chaînes d’hôtellerie économique en Allemagne, où elles sont encore peu nombreuses, lui paraît porteuse.
Laurent Saint-Aubin croit aussi au potentiel de l’immobilier espagnol. Il a investi près de 7 % de son actif dans deux tirelires récemment introduites en Bourse, Mervin et Lar España pour jouer la recomposition du marché immobilier ibérique. Laurent Saint Aubin estime que, malgré leur surperformance depuis le début de l’année, les foncières conservent un réel potentiel d’appréciation que leur ouvrent principalement la reprise économique en Europe et la baisse des taux (Unibail est la première foncière à avoir emprunté jeudi 9 avril à des taux négatifs). Ce qui n’a pas encore été acté par les analystes financiers qui n’ont révisé à la hausse leurs prévisions que de 1,3 %.
Il estime également que l’écart de rendement en Europe continentale entre les obligations d’État et l’immobilier «prime» approche 400 points de base, soit son niveau le plus élevé depuis 2000. Cette anomalie (l’écart est de 150 points de base sur les bureaux à New York et de 200 points de base à Londres sur les meilleurs immeubles de bureaux) va entraîner une accélération des hausses d’actifs « prime » dont bénéficieront particulièrement les foncières cotées.
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