Forvis Mazars, en association avec l’ASPIM, a de nouveau scanné les SCPI, OPCI et SCI de 43 sociétés de gestion. Leur transparence financière s’améliore, notamment sur les indicateurs de valorisation. Mais pas sur les indicateurs de performance financière. Etat des lieux.
Le cabinet Forvis Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, a publié début janvier la 7e édition d’une étude s’attachant notamment à évaluer la communication financière des FIA immobiliers « grand public »[1]. Autrement dit, à évaluer et à comparer l’évolution de la transparence des SCPI, OPCI et SC (Sociétés Civiles). Pas de surprise : les SCPI demeurent les mieux-disantes dans la publication des indicateurs clés sur les risques et la performance financière.
Forvis Mazars a scanné les véhicules de 43 sociétés de gestion d’actifs immobiliers
Mais toutes n’ont pas pour autant adopté tous les nouveaux indicateurs instaurés par l’ASPIM en 2022, ni pris en compte toutes les recommandations précisées dans une note actualisée en février 2023… L’étude a été réalisée à partir d’un panel de 43 sociétés de gestion[2], soit deux de plus que l’étude 2023, sur la base des documents publiés en 2024[3]. Entrent dans ce périmètre annuel 62 SCPI de rendement (sur plus d’une centaine), et la totalité des OPCI existants (24 véhicules). Ainsi que 35 SC sur les 45 recensées au 31 décembre 2024. Comme au cours des exercices précédents, Forvis Mazars a analysé la présence -ou non- de chacun des indicateurs recommandés par l’ASPIM dans les différents supports de communication publiés par ces véhicules immobiliers. Ainsi que la qualité de l’information fournie pour les expliciter.
Les SCPI communiquent largement sur leurs taux d’occupation et d’endettement
Certains ratios sont désormais parfaitement intégrés dans les documentations. C’est le cas du Taux d’Occupation Financier (TOF) qui est communiqué par 100% des SCPI, et ce depuis plusieurs années. Elles sont toutefois moins nombreuses en 2024 à définir cet indicateur (81% vs 88%). Mais plus nombreuses à faire référence à l’ASPIM dans leur définition (92% vs 85%). L’historique des TOF sur cinq ans est aussi plus souvent précisé (44% vs 40%). Bien que moins systématiquement communiqué, le TOP (Taux d’Occupation Physique) a vu une légère progression, passant de 62% des SCPI en 2023 à 63% en 2024. Les SCPI communiquent également toutes sur au moins un indicateur synthétique indiquant leur niveau d’endettement financier. Les deux tiers précisent leur ratio « dettes et autres engagements » en conformité avec la recommandation de l’ASPIM. 92% d’entre elles ont également adopté la représentation graphique préconisée.
Forte amélioration de la transparence sur les valorisations et les taux de rendement à l’acquisition
Concernant la transparence sur les valorisations et les méthodes utilisées, les SCPI ont largement progressé d’une année à l’autre. La proportion de SCPI publiant le prix de revient par immeuble a par exemple significativement augmenté, passant de 23% en 2023 à 90% en 2024. Le pourcentage de celles affichant la valeur vénale par immeuble passe de 18% à 23%. Elles font aussi mieux sur le chapitre des taux de rendement des immeubles acquis sur l’exercice en cours. 50% le communiquent. Contre 42% en 2023. Sur le sujet de la performance globale, le bilan est plus contrasté. Le point positif, c’est que la majorité des SCPI communique sur leur TRI à 10 ans et 5 ans, « en cohérence avec la durée de placement cible ». En revanche, les « vieilles » SCPI sont très rares à fournir des informations sur leur TRI depuis l’origine.
Le Rendement Global Immobilier ne fait pas recette…
Concernant le nouvel indicateur de performance mis en place par l’ASPIM en 2022, le « RGI » (Rendement Global Immobilier), la greffe ne prend toujours pas. Le pourcentage de SCPI qui le précise dans leur rapport annuel est même en diminution, passant de 35% en 2023 (dans le rapport annuel 2022) à 29% en 2024. Petite régression aussi pour le Taux de Distribution. Etonnant, quand on sait l’importance commerciale de cet indicateur… 100% des SCPI l’affichaient dans leur rapport annuel 2022. Elles n’étaient plus que 97% pour le rapport annuel 2023. Si elles sont plus nombreuses à le définir explicitement, elles le sont moins en revanche (93% vs 95%) à détailler les sources des revenus distribués, c’est-à-dire en distinguant, par exemple, les éléments récurrents (comme les loyers) et les éléments non récurrents, tels que les plus-values ou l’utilisation du Report à Nouveau (RAN).
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2023, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 313 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de Forvis Mazars(i)
Forvis Mazars Group SC est un membre indépendant de Forvis Mazars Global, réseau mondial de référence de services professionnels. Opérant en tant que partnership international intégré dans plus de 100 pays et territoires, Forvis Mazars Group est spécialisé dans l’audit, la fiscalité et le conseil. Le partnership intégré s’appuie sur l’expertise et la diversité culturelle de ses équipes — plus de 35 000 professionnels à travers le monde — pour accompagner des clients de toutes tailles à chaque étape de leur développement..
- Information extraite d’un document officiel de la société –
[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers « grand public » (SCPI, OPCI et SC) » – Etude 2024 – 7e édition.
[2] A Plus Finance, Advenis Real Estate Investment Management, Aestiam, AEW, Alderan, Allianz Immovalor. Altarea Investment Managers, Altixia Reim, Amundi Immobilier, Anozys REIM, Arkea Real Estate Investment Management, AMDG Asset Management Data Governance. Atland Voisin, Atream, Axa Real Estate Investment Managers SGP, Axipit Real Estate Partners, BNP Paribas Real Estate Investment Management France, Corum Asset Management. Deltager, Edmond de Rothschild Reim (France), Eternam, Euryale, Fiducial Gérance, Foncière Magellan, Generali Real Estate S.p.A., Groupama Gan Reim. HSBC Reim (France), Inter Gestion, Kyaneos Asset Management, La Française Real Estate Managers, My Share Company, Norma Capital, Novaxia Investissement, Ofi Invest Real Estate SGP, Otoktone 3I, Paref Gestion, Perial Asset Management, Praemia REIM France, Sofidy, Swiss Life Asset Managers France, Theoreim, Turgot Asset Management, Unofi Gestion d’Actifs.
[3] C’est-à-dire notamment les bulletins d’information publiés en 2024 et le rapport annuel 2023.
