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Les vents économiques qui soufflent sur l’immobilier, sur sa santé et sur l’évolution des prix, sont essentiellement la croissance, l’inflation, les taux d’intérêt, et les grandes mutations comme celle que nous vivons aujourd’hui. La démographie, qui elle-même a beaucoup d’importance pour la vitalité économique, a aussi une influence directe sur l’immobilier.
La croissance
Mieux vaut être riche et en bonne santé que pauvre et malade…une bonne économie est souhaitable pour les particuliers, pour les entreprises, et par contrecoup pour l’immobilier :
- Les particuliers ont de meilleures possibilités de devenir propriétaires ou d’investir, ce qui soutient le logement (emploi, revenus, pouvoir d’achat)
- Ils consomment plus facilement, ce qui soutient l’immobilier de commerce (revenus, pouvoir d’achat)
- Les entreprises sont plus consommatrices de locaux, ce qui soutient l’immobilier de bureaux, d’entrepôts logistiques et autres installations (activité économique, emploi)
- Sans compter que les uns et les autres sont plus « solvables », ce qui soutient les loyers.
L’inflation
Celle-ci n’est pas mauvaise pour l’immobilier, mais elle n’est pas franchement bonne pour l’économie… donc l’idéal est qu’il y en ait un peu, mais pas trop !
Pourquoi l’inflation est-elle réputée bonne pour l’immobilier ? Parce qu’en période inflationniste les salaires et les prix montent : les loyers n’ont pas de raison d’échapper à la règle et, bien entendu, la hausse des loyers entraîne la revalorisation des biens. C’est ce qui s’est passé pendant les « Trente Glorieuses » (1945-1975) pendant lesquelles la croissance économique fut en permanence accompagnée d’une hausse des prix, des salaires et des loyers, avec une forte revalorisation de l’immobilier.
Mais il y aussi une autre raison, qui s’est clairement manifestée pendant les années soixante-dix, moins favorables économiquement (avec la crise du pétrole qui a débuté en 1973) mais avec une inflation très forte, parfois supérieure à 10 %. Quand la monnaie perd de sa valeur, on se replie naturellement vers les biens « réels » et l’immobilier en particulier. Il s’agit d’une configuration heureusement rare, où l’économie va mal mais où l’immobilier devient une valeur refuge.
L’inflation est très faible actuellement, elle ne constitue pas un soutien pour l’immobilier. Mais n’oublions pas que tout placement immobilier s’effectue dans la durée, et que les choses peuvent changer. Pour l’instant les économistes sont très partagés sur ce qui nous attend dans les cinq ou dix prochaines années…
Les taux d’intérêt
Si ceux-ci sont inférieurs aux rendements de l’immobilier, ils l’aident ; s’ils sont supérieurs, ils le pénalisent.
Le mécanisme se comprend sans difficulté. Imaginons un bien immobilier dont la valeur est de 400 000 euros, et le revenu net annuel (loyer moins tous les frais) de 16 000 euros : son rendement (loyer/prix x 100) est de 4 %. Si le taux du crédit est de 2 %, l’argent investi rapporte plus que ne coûte l’argent emprunté, l’emprunt devient un accélérateur de rentabilité. Les investisseurs seront donc encouragés à utiliser le crédit en plus de l’argent dont ils disposent, les capitaux vers l’immobilier seront plus importants, ce qui soutiendra les prix. Sans compter que, dans ces conditions, les candidats propriétaires peuvent eux aussi emprunter plus facilement, ce qui augmente encore le nombre des acheteurs.
Aujourd’hui les taux d’intérêt sont à un niveau historiquement très faible et constituent un soutien, certes au logement, mais encore plus aux investissements en immobilier d’entreprise.
La démographie
Voilà un facteur essentiel, aussi bien pour l’économie que pour l’immobilier.
Quand on s’occupe d’économie, on regarde la population active, celle qui peut créer de la richesse, et on la compare aux enfants qui, représentent l’avenir mais qui, pour l’instant, sont à la charge de ceux qui travaillent, et aux personnes âgées qui, elles aussi, question de décence sociale, dépendent du travail des personnes actives. On regarde aussi le niveau d’études ou de qualification, d’adaptation aux nouvelles activités. On scrute aussi les statistiques de naissance pour savoir si le pays prépare son avenir. On s’attarde enfin sur les flux d’immigration qui, pour un économiste peuvent aussi renforcer la population active.
Mais en matière d’immobilier ?
Le raisonnement par la « moyenne » est le piège le plus sournois en matière de démographie pour ses effets sur l’immobilier. Imaginez une personne qui aurait les pieds dans le four et la tête dans le réfrigérateur… elle serait « en moyenne » à la bonne température ! Méfions-nous des moyennes, surtout en ce qui concerne l’immobilier. Celui-ci est local.
Les migrations au sein du territoire français sont en réalité le facteur dominant : les villes universitaires attirent des jeunes, celles du soleil attirent des retraités, d’autres villes sont de véritables bassins d’emploi où les entreprises attirent des personnes actives, des étudiants ou jeunes actifs viennent en région parisienne et des quinquagénaires ou retraités la quittent : ces mouvements modèlent des marchés différents pour le logement, pour le commerce, pour les bureaux.
Il y a bien sûr d’autres facteurs, par exemple la natalité d’il y a vingt ou vingt-cinq ans, car les jeunes vont chercher à se loger par eux-mêmes ; ou les divorces, car chaque famille monoparentale occupe un logement.
Après avoir insisté sur le caractère local de l’immobilier, on peut néanmoins présenter le tableau général : la démographie est bien orientée en France, à la fois au niveau du nombre des ménages (logement) et celui des personnes actives (immobilier d’entreprise).
Les grandes mutations
La transformation de notre société par la grande vague de digitalisation, d’évolution des usages, de préoccupation en matière de dépenses énergétiques, touche naturellement l’immobilier.
Que l’on parle de normes de qualité plus exigeantes, de co-working, de « logement-bureau », de transformation des centres commerciaux pour s’adapter à la vitalité du e-commerce ou de biens d’autres changements commencés ou à venir, deux choses sont certaines :
- De manière positive, l’adaptation de nos immeubles et de nos villes est au cœur du dynamisme économique maintenu ou renouvelé. Quel meilleur argument qu’une utilité, voire une indispensabilité ? L’immobilier a un bel avenir…on a besoin de lui !
- De manière plus délicate, les immeubles devront de plus en plus être adaptés pour rester « dans le jeu », ce qui signifie des dépenses pour maintenir la valeur du capital. Conclusion pratique : il faudra plus compter à l’avenir sur les revenus obtenus par un immobilier sans cesse à jour en matière d’usage que sur des plus-values automatiques. Il en découle aussi que les grands patrimoines gérés professionnellement, comme ceux de la pierre papier, seront mieux armés pour accompagner les mutations en cours.