Romain Welsch, président de THEOREIM, revient sur les avantages spécifiques qu’offrent les SCPI européennes. Outre une fiscalité favorable, elles permettent également de se prémunir contre la perte d’attractivité d’un seul pays. Une diversification qui semble encore plus nécessaire aujourd’hui… Point de vue.
Les SCPI européennes ont vu leur nombre grimper ces dernières années. Elles sont, aujourd’hui, plus d’une trentaine. Elles permettent notamment de se prémunir au mieux contre les évolutions défavorables sur le plan réglementaire ou fiscal, d’un unique pays et, plus globalement, contre une perte de son attractivité. Cette stratégie de diversification rencontre donc un vif succès auprès des particuliers car les SCPI européennes offrent, outre les atouts classiques des SCPI, des avantages spécifiques. Et notamment une fiscalité allégée.
Diversification géographique et mutualisation des risques…
Le principal atout des SCPI européennes est la diversification géographique. En investissant dans plusieurs pays, elles permettent aux porteurs de parts d’accéder à des zones géographiques diversifiées et de profiter des cycles économiques spécifiques à chaque pays. Par ailleurs, en cas de crise -on l’a vu avec la pandémie-, tous ne sont pas affectés au même moment avec une intensité identique. Et les réponses politiques de chaque pays peuvent avoir des conséquences différentes. La capacité d’un pays à attirer des capitaux étrangers a de fait un impact sur la valorisation des investissements, notamment immobiliers. En fonction de la perception des investisseurs internationaux, des pays peuvent gagner, ou perdre, en attractivité. Être investi sur plusieurs pays permet donc de diversifier ce risque.
… auxquelles s’ajoute une souhaitable diversification sectorielle
Outre la diversification géographique, les SCPI européennes peuvent, à l’instar des SCPI françaises, offrir une diversification sectorielle en investissant dans différents types d’actifs immobiliers. Locaux d’activités, entrepôts, hôtels, ou encore résidences gérées (étudiantes, tourisme, senior…)…. Notre SCPI Log In, par exemple, a fait le choix d’une thématique d’investissement forte: la réindustrialisation de l’Europe, sans se couper d’une certaine diversification puisque cette stratégie permet de réunir l’ensemble des actifs intervenant dans le cycle de production : centre de recherche et développement, locaux de production et d’activités, logistiques ou encore datacenters.
Des traitements juridiques différents
Les choix politiques ont une influence certaine sur la valeur d’un immeuble ou sur les revenus qu’il génère. En investissant dans des pays différents, l’investisseur diversifie le risque qu’une évolution réglementaire liée à un pays peut faire peser sur la valeur de son placement. C’est le cas, par exemple, lorsqu’un gouvernement envisage de réguler l’indexation des loyers. Ou lorsque des mesures fiscales locales peuvent impacter les frais de mutation des immeubles. De plus, certaines règlementations offrent des souplesses dont peuvent tirer parti les SCPI. Par exemple en facilitant la signature de baux très longs (jusqu’à 20, voire 25 ans), contribuant ainsi à sécuriser un investissement.
Une fiscalité européenne favorable pour l’épargnant
Les revenus des immeubles détenus à l’étranger sont fiscalisés dans le pays où est situé l’immeuble. Cette fiscalité, en moyenne de 20 %, est souvent plus favorable qu’en France. Pour les épargnants, les revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux (à 17,2 %). Et les conventions fiscales, signées entre la France et la plupart des Etats, permettent aux contribuables français d’éviter la double imposition des revenus de sources étrangères… En France, les revenus des SCPI de source étrangère sont imposés à un taux correspondant au différentiel entre le taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé et son taux moyen. Ce qui se révèle particulièrement attrayant pour les associés les plus fiscalisés. Pour les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés, elles ne sont pas impactées par la règle du taux effectif. Et bénéficient donc, en général, d’une exonération en France à raison de leurs revenus de source étrangère.
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A propos de THEOREIM(i)
THEOREIM conçoit et gère des fonds d’investissements immobiliers distribués auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels. La Société Civile Pythagore (SC Pythagore), fonds immobilier paneuropéen en multigestion diversifié sur toutes les classes d’actifs, est exposée à 18pays et accessible au travers de contrats d’assurance-vie et de retraite, sous forme d’unités de compte, référencée dans 9 compagnies d’assurance en France. Le Fonds Professionnel Spécialisé (FPS Newton), accessible aux clients professionnels ou assimilés à partir de 100 000 € en nominatif ou dans les contrats d’assurance-vie Luxembourgeois et la SCPI LOG IN dédiée à l’immobilier industriel et logistique en Europe, accessible en direct à partir de 1 000 €. THEOREIM gère au 30 juin 2024 plus de 600 M€.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
