Pierrepapier.fr, en partenariat avec l’IEIF, met à la disposition des conseillers en gestion de patrimoine et des épargnants le guide fiscal 2025 des SCPI. Ce document complet de plus de 150 pages propose des analyses, des cas pratiques et des conseils concrets pour déclarer efficacement les revenus fonciers issus de parts de SCPI. Un outil incontournable pour faire les bons choix fiscaux en fonction de chaque situation patrimoniale.
Déclaration de revenus SCPI : une question incontournable chaque printemps
Chaque année, à l’approche de la déclaration d’impôts, une même problématique revient : comment bien déclarer ses revenus issus des SCPI et éviter les erreurs fiscales aux conséquences parfois lourdes ? Dans un contexte où la fiscalité immobilière française dépasse les 300 pages du Code Général des Impôts, le guide 2025 élaboré par l’IEIF s’impose de fait comme une référence pédagogique et actualisée. Il répond aux questions clés des CGP comme des associés de SCPI, en s’appuyant sur les formulaires en vigueur pour cette année fiscale.
Un guide technique et pédagogique conçu pour les professionnels… et leurs clients
Rédigé par Jean-Michel Pierret, fiscaliste reconnu et Senior Advisor à l’IEIF, ce guide traite en effet en profondeur toutes les typologies de SCPI et de modes de détention :
- SCPI de rendement
- SCPI fiscales
- SCPI européennes
- Détention en direct, via assurance-vie ou contrat de capitalisation
- Pleine propriété, usufruit, nue-propriété
Chaque configuration est en outre illustrée par des exemples concrets. L’objectif est double :
- Faire gagner du temps aux conseillers patrimoniaux
- Sécuriser la déclaration fiscale des associés de SCPI
SCPI : comprendre la transparence fiscale pour bien déclarer
Le guide rappelle bien sûr un principe essentiel : les SCPI sont fiscalement transparentes. Autrement dit, elles ne sont pas imposées directement. Ce sont les associés qui le sont, à hauteur de leur quote-part, sur les différentes natures de revenus perçus :
- Revenus fonciers
- Revenus financiers
- Plus-values immobilières
Chaque type de revenu est donc soumis à des règles de déclaration et des formulaires spécifiques, que le guide détaille précisément, selon que l’associé est une personne physique, une société ou un non-résident.
Régime microfoncier ou régime réel : un arbitrage fiscal stratégique
Lorsque les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €, le régime microfoncier s’applique automatiquement, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Mais ce régime simplifié n’est pas toujours le plus avantageux. C’est pourquoi le guide fournit des simulations chiffrées démontrant que le régime réel peut permettre une optimisation bien plus importante en cas de :
- Travaux de rénovation
- Intérêts d’emprunt
- Taxes foncières élevées
Il explique également comment imputer un déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €, voire 21 400 € pour des opérations éligibles à la rénovation énergétique.
SCPI européennes : conventions fiscales et allègements potentiels
Avec le développement des SCPI paneuropéennes, la fiscalité internationale devient désormais un levier d’optimisation. Le guide explique comment fonctionnent les conventions fiscales bilatérales, qui évitent la double imposition. Exemple concret :
- Pour un revenu de 3 000 € perçu en Allemagne via une SCPI, l’impôt est payé localement.
- En France, ces revenus sont déclarés via le formulaire 2047, et un crédit d’impôt est accordé, équivalent à l’impôt français théorique.
Dans certains pays, comme les Pays-Bas, un mécanisme d’exonération avec progressivité permet même de réduire l’imposition globale. Ces spécificités font des SCPI européennes un outil de diversification et d’optimisation fiscale pertinent à intégrer dans une stratégie patrimoniale.
Intérêts et plus-values : des fiscalités spécifiques à bien anticiper
Le guide aborde également deux autres sources de revenus potentiels issus des SCPI :
- Les revenus financiers, provenant des placements de trésorerie, imposés par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, mais avec possibilité d’option pour le barème progressif.
- Les plus-values immobilières, réalisées lors de la cession d’actifs par la SCPI, imputées à chaque associé au prorata.
Il rappelle les règles d’abattement selon la durée de détention :
- 22 ans pour l’exonération d’impôt sur le revenu
- 30 ans pour les prélèvements sociaux
Et signale la surtaxe applicable en cas de plus-value supérieure à 50 000 €.
Un outil d’expertise au service du conseil patrimonial
Bien plus qu’un document technique, ce guide fiscal 2025 des SCPI constitue un véritable support de conseil stratégique pour les professionnels du patrimoine. Il permet en effet:
- D’apporter des réponses chiffrées et documentées à ses clients
- D’arbitrer entre différents supports d’investissement immobilier indirect
- De choisir le régime fiscal ou la forme de détention la plus adaptée
- De renforcer la crédibilité du CGP dans un environnement où l’épargnant est de plus en plus informé
Les rubriques essentielles du guide de la fiscalité des SCPI en 2025
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le guide « La fiscalité des SCPI en 2025 »
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
