Hugo Girardon, directeur des partenariats d’Iroko, revient sur le parcours récent de sa SCPI phare, Iroko Zen. Collecte soutenue, investissements relutifs, poursuite du développement international : tous les clignotants sont au vert… Interview.
La SCPI Iroko Zen affiche un parcours remarquable. La collecte a été excellente en 2024, et elle se maintient à un niveau très élevé en 2025. Peut-on parler d’une réussite exemplaire ?
Hugo Girardon — Nous sommes en tout cas très heureux de ces résultats. Et même un peu surpris, pour être tout à fait honnête. Surpris que cette dynamique se poursuive avec autant de vigueur. On aurait pu penser qu’à un moment, le rythme de la collecte se serait atténué. Ou que nous aurions dû la modérer. Pour donner un ordre d’idée, en 2024, nous avons dépassé les 366 M€ de collecte nette. Et avec les perspectives de baisse des taux, on s’était dit qu’il faudrait sans doute ralentir, afin de ne pas diluer la performance du parc. Par « dilution », j’entends le risque d’acheter des actifs moins performants que ceux que nous détenons déjà. Mais ce n’est absolument pas ce qui se passe. Les taux restent à un niveau élevé, ce qui maintient les prix de l’immobilier à un niveau attractif. Nous continuons donc à investir dans d’excellentes conditions.
C’est-à-dire ?
Hugo Girardon — En 2025, nous réalisons nos acquisitions à un rendement acte en main d’environ 7,6%. Alors que la moyenne du portefeuille est autour de 7,3%. Cela signifie que chaque investissement continue d’être relutif. Nous déployons donc actuellement environ 50 millions d’euros par mois, et nous en sommes très satisfaits.
Cette réussite s’explique aussi, sans doute, par votre maîtrise du digital, qui vous permet de capter une clientèle plus jeune. Est-ce là votre secret ?
Hugo Girardon — C’est une idée reçue, en réalité. On nous prête souvent une image très technologique, voire de « startup », qui attirerait exclusivement une clientèle jeune. Mais, dans les faits, notre collecte reste très largement portée par les conseillers en gestion de patrimoine. Près de 85 % de notre collecte provient de ce canal. Nos souscripteurs sont les clients classiques des CGP, avec une moyenne d’âge située entre 50 et 60 ans, et un ticket moyen autour de 50 000 euros. La technologie est importante, bien sûr. Mais elle est là pour servir un produit qui, lui, est performant. Iroko Zen délivre des résultats solides depuis maintenant quatre ans. Certes, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Mais cette constance crée de la confiance avec nos partenaires, qui nous soutiennent dans la durée.
Un mot sur vos confrères maintenant. On conseille souvent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille de SCPI. Si vous deviez recommander d’autres SCPI aux côtés d’Iroko Zen, lesquelles mettriez-vous en avant ?
Hugo Girardon — Si l’on parle d’allocation SCPI, je recommanderais une diversification… de SCPI déjà diversifiées. Pourquoi ? Parce qu’en fonction des périodes, certaines thématiques sont pertinentes, d’autres un peu moins. En étant diversifié, on lisse ces effets de cycle. Cela étant dit, chez Iroko, nous avons une préférence pour les SCPI sans frais d’entrée et pour les véhicules récents, plus agiles. Mais il faut reconnaître qu’il existe aussi de très belles SCPI plus traditionnelles. Dans la case « SCPI récente », je citerai par exemple, Remake Live, qui se comporte très bien. Et dans un registre plus classique, Corum Origin, qui a su traverser les dernières périodes difficiles avec beaucoup de maîtrise.
Un dernier message à faire passer ? Une perspective à partager pour la suite ?
Hugo Girardon — On entend parfois que si Iroko Zen affiche de belles performances, c’est parce qu’elle prend plus de risques. Je tiens à contester fermement cette idée. Iroko Zen est une SCPI patrimoniale. Elle investit dans des actifs situés en France et en Europe, avec un niveau de risque contenu. Nous avons aussi fait le choix d’investir dans des immeubles de taille plus modeste que la moyenne du marché, ce qui nous donne plus de flexibilité. Cette stratégie, nous allons la poursuivre. Aujourd’hui, nos équipes comptent plus de 70 collaborateurs, avec une forte composante immobilière. Nous avons récemment ouvert un bureau à Madrid, baptisé Iroko Iberia. D’autres ouvertures sont prévues à Londres et à Amsterdam. Cela répond à notre volonté d’être au plus près des marchés. Et d’affiner en permanence notre analyse. Nous avons donc encore beaucoup à construire et à partager avec les conseillers en gestion de patrimoine…
Propos recueillis le 19 juin 2025
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A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
