La guerre des talents a fait rage ces dernières années. Et les sociétés de gestion de SCPI ont connu, comme la plupart des investisseurs immobiliers, de fortes difficultés à recruter. Mais le retour de l’inflation et de la hausse des taux pourrait rebattre les cartes. Et leur donner un avantage concurrentiel dans cette course aux talents qui demeure, pour l’heure, toujours aussi vive.
Retour sur les raisons d’une ultra-compétition sur le marché des gestionnaires d’actifs immobiliers
Ces dernières années, le marché de l’immobilier a connu une compétition féroce pour attirer les meilleurs talents, pour des raisons bien connues :
- Des évolutions réglementaires qui orientent l’immobilier vers la restructuration, complexe et consommatrice de ressources humaines.
- Toujours plus d’épargne désireuse de s’investir dans des produits immobiliers sécurisés et offrant du rendement.
- Une hybridation des produits et des usages qui augmentent la complexité globale des projets immobiliers. Et donc le besoin en compétences.
- Une valorisation des murs par les services aux occupants qui nécessitent de nouvelles compétence
Des pressions spécifiques selon les classes d’actifs sous-jacentes
D’autres facteurs, variables selon les classes d’actifs, sont intervenus pour accentuer encore la spécialisation des profils :
- La polarisation du marché du bureau. Avec d’un côté des immeubles ultra-prime à Paris au loyer toujours plus élevé. Mais aussi à rénover régulièrement. Et donc nécessitant des concepts sophistiqués. Avec, d’un autre côté, des immeubles de périphérie avec une faible attractivité locative. Qu’il faudra transformer ou raser.
- La montée en puissance des classes d’actifs immobilières alternatives.
Ces « nouveaux » secteurs, tels que la logistique et le résidentiel, ou d’autres nouvelles classes d’actifs de niche contribuent à « assécher » le marché des compétences.
- L’accélération des acquisitions hors de France des investisseurs français pour déployer leurs fonds propre
Les conséquences sur le marché de l’emploi des gestionnaires immobiliers
Les conséquences de cette compétition sont nombreuses :
- Une inflation des rémunération
- Des postes non pourvu
- Une forte volatilité des collaborateurs. Dont les nombreux départs créent de l’instabilité dans les équipe
- Le retour en force du recrutement de profils sénior
- Un investissement des entreprises dans la qualité de vie au travail et la marque employeu
- Des recrutements de talents sur des secteurs d’activités connexes à l’immobilie
Les SCPI plus compétitives sur le marché de l’acquisition immobilière
Les gestionnaires de SCPI bénéficient toutefois actuellement, par rapport à d’autres investisseurs immobiliers, de plusieurs avantages concurrentiels sur le marché de l’acquisition immobilière. Car, en dépit d’un contexte économique plus incertain, elles collectent toujours autant. Et vont continuer à collecter. Pourquoi ? Parce que l’investissement immobilier est perçu comme une bonne protection contre l’inflation par des investisseurs particuliers. Lesquels sont de plus en plus échaudés par des marchés boursiers volatiles et risqués. En outre, les SCPI font moins appel que d’autres investisseurs à la dette bancaire. Ce qui les met en meilleure posture pour négocier des acquisitions.
Mais aussi sur celui du marché du recrutement ?
La question reste de savoir si les conditions actuelles de marché peuvent aussi favoriser les SCPI dans l’ultra-compétition en matière de recrutement des talents. Certaines catégories d’investisseurs internationaux pourraient en effet connaître plus de difficultés à lever des fonds immobiliers. Leur stratégie d’investissement est très dépendante du coût de la dette. Laquelle est nécessaire pour atteindre des objectifs de rentabilité élevés. Cette moindre « collecte » signifierait donc moins d’acquisitions. Elle pourrait limiter temporairement l’appétit de recrutement de ces investisseurs internationaux. Et ainsi favoriser les sociétés de gestion de SCPI dans cette compétition.
Comment les SCPI peuvent-elles bénéficier de ce contexte de marché ?
Les SCPI, on vient de le rappeler, connaissent et connaîtront des collectes records. Lesquelles nécessiteront le déploiement de capitaux de plus en plus importants sur des actifs immobiliers. Il leur faudra donc élargir leur spectre d’intervention. Notamment en « industrialisant » les canaux de sourcing existants. Ou en créant de nouveaux canaux de sourcing d’actifs immobiliers. Cette stratégie suppose par exemple :
- L’accélération de l’européanisation (voire de l’internationalisation) des acquisitions.
- Le développement de partenariats long-terme avec des opérateurs.
- L’accélération des acquisitions de classes d’actifs alternatives (hôtellerie, santé, résidentiel, logistique urbaine, co-living…).
- La diversification de la stratégie d’investissement (traditionnellement très « « core/core+ », les SCPI vont également se développer sur des stratégies « value added » afin de maintenir leurs performances).
Un momentum favorable pour les gestionnaires de SCPI
Or, toutes ces évolutions d’organisation et de stratégie passeront par le recrutement de nouveaux talents. Des talents bien formés, bien rémunérés, et aspirant à des parcours professionnels évolutifs. Et des talents jusqu’à présent fortement sollicités par les investisseurs étrangers et/ou spécialistes des approches value added…
Dans les prochains mois, les gestionnaires de SCPI vont donc vraisemblablement bénéficier d’une « fenêtre de tir ». Qui leur permettra de recruter des talents dans de meilleures conditions que lors du cycle qui vient de s’achever. Et ce dans un contexte compétitif plus mesuré. Elles devront profiter de ce momentum de marché pour accélérer, dès à présent, les recrutements nécessaires aux grands enjeux auxquels elles seront confrontées à court terme. Car ce momentum ne durera probablement pas longtemps… Les gestionnaires les plus dynamiques, ou les plus offensifs en matière de captation de talents, devraient ainsi creuser l’écart compétitif avec leurs concurrents…
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