Tiffen Saligny et Chris Singa, co-dirigeants d’Union Conseil & Associés, cabinet de conseil en gestion de patrimoine, partagent leur vision des stratégies d’investissement adaptées au contexte actuel. Ils détaillent leur approche sur-mesure en matière d’allocation d’actifs, d’investissement immobilier – notamment via les SCPI –, de crypto-actifs et d’actifs financiers immobiliers réels. Interview.
Dans le contexte politique, géopolitique et économique actuel, quelles orientations proposez-vous à vos clients ?
Compte tenu de la diversité des profils que nous accompagnons, nos recommandations sont nécessairement différenciées et personnalisées. Nous conseillons à certains clients d’arbitrer leurs plus-values en faveur de l’or physique, afin de sécuriser leur patrimoine et de se prémunir contre une éventuelle correction des marchés. Force est de constater que les indices boursiers atteignent des sommets historiques – le CAC 40 en témoigne – ce qui peut sembler paradoxal au regard de la conjoncture nationale. Cette stratégie défensive peut judicieusement être combinée avec des investissements en SCPI, par exemple. A l’inverse, nous accompagnons d’autres clients au profil résolument offensif, pour lesquels l’exposition à la volatilité et au risque constitue un leitmotiv. Pour cette clientèle, nous préconisons des supports d’investissement liés aux marchés émergents, dans une perspective de long terme, que nous savons articuler avec la détention de crypto-actifs.
Comment adaptez-vous vos conseils aux profils de chaque client ?
En définitive, notre conseil demeure toujours sur-mesure, élaboré à partir d’un cahier des charges défini conjointement avec le client, en fonction de ses objectifs, des réalités actuelles du marché et de nos projections futures. Cette approche individualisée nous permet de proposer des solutions véritablement alignées avec les besoins et la tolérance au risque de chacun.
S’agissant de l’immobilier, quels critères examinez-vous ?
Auprès de notre clientèle, nous commençons par analyser leurs préférences en matière de détention immobilière et leur expérience dans ce domaine. Notre typologie de clients se caractérise par une appétence marquée pour la détention en direct ou via des structures dédiées. Bien souvent, ils ont déjà constitué une SCI pour loger leur bien professionnel ou leurs actifs locatifs. Dans ce contexte, notre intervention porte principalement sur la dynamisation des biens existants : nous analysons leur valorisation de marché, optimisons leur mise en location, évaluons le rendement depuis l’acquisition et étudions les leviers d’optimisation fiscale, tant sur les revenus que sur les plus-values potentielles. Nous nous posons systématiquement la question : faut-il céder le bien, modifier les conditions de location ou simplement réorganiser le mode de détention ?
Quelle méthodologie appliquez-vous pour les nouveaux investissements immobiliers ?
Pour un client en quête d’un nouvel investissement immobilier, nous établissons un cahier des charges précis définissant ses attentes : budget prédéfini, horizon d’investissement, capacité d’endettement, exigences de liquidité, appétence au risque et objectifs de rendement. À partir de ces éléments, nous sommes en mesure d’orienter notre préconisation vers les supports les mieux adaptés à sa situation.
Quels sont les différents véhicules d’investissement immobilier que vous proposez ?
Pour notre clientèle, nous recommandons quatre catégories de supports :
- L’immobilier en détention directe
- L’immobilier via des structures juridiques appropriées (Sociétés Civiles Immobilières, SARL de Famille)
- L’immobilier via des sociétés de gestion (SCPI, SCI, OPCI)
- Les clubs deals immobiliers
Comment accompagnez-vous vos clients dans l’immobilier en direct ?
Pour l’immobilier en direct ou via des structures juridiques, nous accompagnons notre client sur l’ensemble du processus : mise en place de la structure juridique, implications fiscales et sociales, jusqu’à la recherche du bien et l’obtention du financement. Notre conseil s’étend également à la veille concernant la gestion, la fiscalité et les obligations comptables, garantissant ainsi une vision globale et sécurisée de l’investissement.
Quels critères privilégiez-vous dans la sélection des SCPI et autres véhicules de gestion collective ?
Pour les investissements via des sociétés de gestion – qu’il s’agisse de parts de SCPI en direct ou de parts de SCPI et OPCI au sein de contrats d’assurance-vie – nous examinons en priorité l’antériorité et la solidité de la société distributrice. Nous accordons une attention particulière à la vision stratégique des gérants, à la diversification du parc immobilier, à la valorisation de chaque actif, au délai de jouissance (six mois constituant pour nous l’idéal) ainsi qu’à la régularité du taux de distribution.
Quelles SCPI recommandez-vous actuellement à vos clients ?
Actuellement, nous orientons nos clients vers des investissements en direct plutôt que vers des contrats financiers, en privilégiant des gestionnaires de SCPI tels que Sogenial avec Cœur de Régions et Cœur d’Europe, Sofidy avec Sofidynamic, Iroko avec Iroko Zen, et enfin Wemo Reim (avec Wemo One). Ces sociétés de gestion présentent, selon notre analyse, les meilleures garanties en termes de performance et de régularité.
Dans quelles circonstances proposez-vous des clubs deals immobiliers ?
Les clubs deals immobiliers constituent une proposition réservée à des clients particulièrement réceptifs à ce type d’investissement, avec l’objectif de réaliser une plus-value à court terme, et qui disposent d’une liquidité conséquente. Cette solution présente également un intérêt significatif pour les chefs d’entreprise, généralement à l’approche d’une cession d’activité, qui souhaitent bénéficier du mécanisme de report d’imposition sur la plus-value. Il s’agit donc d’un outil patrimonial sophistiqué, répondant à des problématiques fiscales et de timing spécifiques.
Concernant les crypto-actifs, quelle proportion représentent-ils dans le patrimoine de vos clients ?
La détention de crypto-actifs, qui répond à la fois à un objectif de dynamisation et à une vision de long terme, représente en moyenne moins de 10 % dans le patrimoine de notre clientèle. Toutefois, nous constatons que ce pourcentage est sensiblement plus élevé auprès de notre clientèle de moins de 40 ans. Ces derniers détiennent ces actifs avec la conviction profonde que les crypto-actifs – le bitcoin notamment – vont se démocratiser et que leur valorisation atteindra des niveaux records, avec en ligne de mire l’objectif symbolique du million de dollars. Pour les quadragénaires et au-delà, la détention de crypto-actifs s’apparente davantage à un pari sur l’avenir, sans les mêmes convictions profondes que leurs cadets. Ils en détiennent dans une optique de dynamisation, mais avec un pourcentage relativement modeste de leur patrimoine global. Cette différence d’approche reflète des visions distinctes de la transformation du système financier et des technologies blockchain.
Quelle place accordez-vous aux actifs financiers immobiliers réels, tels que les Groupements Forestiers d’Investissement, dans un portefeuille diversifié ?
Pour un portefeuille diversifié, il est recommandé d’allouer entre 15 % et 25 % du patrimoine financier total aux actifs financiers immobiliers réels, incluant l’immobilier « pierre-papier », les infrastructures et les forêts. Cette proportion doit naturellement être ajustée en fonction du profil de risque de l’investisseur et de son horizon d’investissement.
Comment structurer la répartition au sein de cette poche immobilière ?
Au sein de cette poche immobilière, la répartition doit être équilibrée entre différents types de supports complémentaires :
- Les supports liquides, tels que les ETF immobiliers (REIT) et les ETF infrastructures, qui offrent une grande flexibilité et facilitent le rééquilibrage du portefeuille
- Les supports semi-liquides, notamment les SCI, OPCI et SCPI, qui permettent de générer des revenus réguliers tout en assurant une diversification sectorielle et géographique
- Les supports très peu liquides, comme les forêts ou les groupements forestiers, qui apportent une diversification climatique et un impact environnemental positif
Pourriez-vous illustrer cette allocation par un exemple concret ?
À titre d’exemple, pour un profil équilibré, la répartition peut se décliner ainsi :
- 8 à 12 % en ETF immobiliers et infrastructures
- 4 à 6 % en SCI, OPCI ou SCPI
- 2 à 5 % en forêts ou groupements forestiers
Il est essentiel d’adapter cette allocation à un horizon d’investissement d’au moins dix ans, notamment pour les actifs non cotés, afin de lisser les cycles immobiliers.
Quelles bonnes pratiques préconisez-vous pour optimiser cette allocation immobilière ?
Nous recommandons vivement de privilégier une approche mixte combinant un socle liquide (ETF), un cœur semi-liquide (SCI/OPCI/SCPI) et un satellite illiquide à impact (forêts). L’échelonnement des investissements dans le temps permet de lisser le point d’entrée et de réduire les risques liés au timing, tandis qu’un rééquilibrage régulier assure la cohérence de la poche immobilière dans le portefeuille global.
Quelles considérations fiscales faut-il intégrer dans cette stratégie d’allocation immobilière ?
Il convient impérativement de prendre en compte la fiscalité spécifique à chaque support, en particulier l’assujettissement à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les actifs immobiliers non professionnels. Cette dimension fiscale peut significativement influencer les choix d’allocation et doit être intégrée dès la phase de conception de la stratégie patrimoniale. Cette allocation cible garantit une gestion rigoureuse et équilibrée des actifs immobiliers réels, en intégrant les contraintes de liquidité, de diversification et de fiscalité propres à cette classe d’actifs.
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A propos de Union Conseil & Associés (i)
Union Conseil & Associés est un cabinet d’accompagnement en gestion de patrimoine et en investissement financier travaillant en inter professionnalité (avocat, notaire, expert-comptable et autres). Nous posons un regard 360° sur notre clientèle. Notre typologie de clientèle sont les chefs d’entreprise et les professions libérales qui ne sont suivis généralement que par des experts-comptables et très peu conseillés tant sur le plan personnel que sur le plan professionnel pour les à-côtés qui constituent leur socle de vie. À cette vision, nous avons également ajouté les sportifs de hauts niveaux, ayant un statut de salarié et/ou d’indépendant, qui ont une carrière courte et un besoin d’accompagnement également important.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
