Le marché immobilier d’entreprise européen a enregistré 77,8 milliards d’euros d’investissements au premier semestre 2025, soit une hausse de 5% sur un an. Toutefois, après un premier trimestre dynamique, le second trimestre marque un ralentissement dans un contexte d’incertitudes macroéconomiques, selon l’analyse de Virginie Wallut, Directrice de la recherche et de l’ISR Immobilier chez La Française Real Estate Managers.
Des volumes soutenus malgré un ralentissement
Au deuxième trimestre 2025, les investissements ont atteint 37,1 milliards d’euros en Europe. La répartition entre les principales classes d’actifs reste équilibrée avec environ 8,5 milliards d’euros chacune. Le marché des bureaux peine à retrouver une dynamique pérenne, notamment en France et au Royaume-Uni. Les commerces maintiennent leur élan grâce à des taux d’entrée attractifs. Les actifs de santé totalisent 3,7 milliards d’euros sur le semestre, dont 1,5 milliards au Royaume-Uni, restant très recherchés malgré une offre limitée.
Une liquidité retrouvée par les cessions contraintes
Le marché a regagné en liquidité avec des cessions motivées par des échéances de dette ou des exigences ESG. Des conditions de financement plus favorables ont permis le retour des grandes transactions. Ces opérations dynamisent les volumes globaux mais masquent un nombre de transactions toujours restreint. Le segment des actifs secondaires subit particulièrement le ralentissement.
Taux de rendement prime stabilisés
Les taux de rendement des bureaux prime sont restés stables sur douze mois, avec de légères compressions. Fin juin 2025, les taux prime varient entre 4,00% et 5,25% dans les capitales européennes : Londres 4,00%, Paris 4,15%, Madrid 4,70% et Amsterdam 4,90%. En régions, les taux oscillent entre 5,50% et 6,50%. Les investisseurs privilégient des actifs de qualité dans des lieux stratégiques.
Demande locative en progression modérée
La demande placée a progressé de 6% au premier semestre 2025, soutenue par l’emploi tertiaire et la normalisation du télétravail. Les performances restent inégales : Londres enregistre +31%, Francfort +12%, tandis que Paris recule de 12%. Les périphéries offrant loyers compétitifs et bonne accessibilité pourraient bénéficier des arbitrages.
Vacance en hausse et segmentation accrue
L’offre de bureaux continue d’augmenter en Europe. Seules quatre villes ont vu leur taux de vacance diminuer : Londres, La Haye, Milan et Madrid. Les taux des quartiers centraux se stabilisent tandis que ceux des périphéries progressent, accentuant la segmentation. De nombreuses villes favorisent la reconversion des bureaux vacants et limitent les nouvelles constructions pour réduire la vacance à long terme.
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