La SCPI Ufifrance Immobilier, gérée par Praemia REIM France et spécialisée dans l’immobilier de bureaux franciliens, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre est marqué par la poursuite des arbitrages patrimoniaux avec la cession d’une participation dans la SCI Quadrans Est, dans un contexte de marché encore attentiste.
Marché des parts et liquidité
Le capital social reste stable à 317 965 059 euros au 30 septembre 2025, composé de 2 078 203 parts. Aucune nouvelle part n’a été émise ce trimestre, la collecte étant désormais close. Le nombre de parts en attente de cession s’élève à 26 858 parts confirmées et non confirmées. Sur le marché secondaire, 1 381 parts ont été échangées durant le trimestre à travers trois séances de confrontation. Le prix d’exécution TTC moyen atteint 83,78 euros lors de la confrontation du 5 septembre 2025, soit une décote de près de 50% par rapport à la valeur de réalisation de 168,84 euros. Le nombre d’associés progresse légèrement à 8 433 contre 8 350 fin 2024. La capitalisation s’établit à 174,1 millions d’euros au 30 septembre 2025, en baisse par rapport aux 232,1 millions d’euros de fin 2024.
Arbitrages et cessions
Ufifrance Immobilier a procédé à une cession patrimoniale significative au troisième trimestre. L’actif Quadrans Est, situé 2-32 rue Lucien Bossoutrot à Paris dans le 75ème arrondissement, a été vendu le 9 juillet 2025. Cet actif était détenu indirectement au travers d’une participation dans la SCI Quadrans Est, gérée par Praemia REIM France. Suite à cette cession, Ufifrance Immobilier conserve une participation résiduelle de 3,51% dans cette SCI. Cette transaction n’a pas apporté de trésorerie directement à la SCPI mais a eu un effet positif sur la valeur des participations détenues. Le patrimoine compte désormais 23 actifs, dont 79% situés à Paris intramuros. Aucune acquisition n’a été réalisée durant ce trimestre. Depuis le début de l’année 2025, les cessions réalisées ont permis de réduire l’endettement de la SCPI de 16 millions d’euros.
Activité opérationnelle et locative
Le patrimoine immobilier d’Ufifrance Immobilier comprend 23 immeubles représentant une surface gérée totale de 51 037 m². La typologie du portefeuille se compose à 98,8% de bureaux et 1,2% de locaux mixtes. La répartition géographique reste concentrée en Île-de-France avec 79,2% à Paris et 20,8% en Région Parisienne. Le taux d’occupation financier s’établit à 87,8% en fin de trimestre. Les locaux occupés représentent 63,4% du patrimoine, tandis que 18,6% sont occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire. Les locaux vacants en restructuration atteignent 5,7%, ceux sous promesse de vente 0,1% et ceux en recherche de locataires 12,2%. Le portefeuille compte 90 baux avec une durée moyenne ferme de 3,82 ans et une durée moyenne restante de 4,75 ans. Deux nouveaux baux ont été signés sur 140 m² pour 69 000 euros de loyers annuels. Aucune libération n’a été enregistrée sur le trimestre. Le taux de recouvrement des loyers atteint 96% et les loyers quittancés totalisent 2,28 millions d’euros.
Distribution et rendement
La distribution du troisième trimestre 2025 s’établit à 1,10 euro brut par part, stable par rapport aux deux trimestres précédents. Cette distribution versée le 31 octobre 2025 se compose de 0,85 euro de revenus locatifs, 0,05 euro de revenus financiers et 0,20 euro de plus-values. Elle intègre 18,18% de revenus non récurrents. Pour l’année 2024, le taux de distribution s’était établi à 4,05% dont 31,17% de revenus non récurrents. Les performances historiques affichent un TRI 5 ans de -2,31% pour la période 2020-2024 et un TRI 10 ans de 1,96% pour 2015-2024. La performance globale annuelle 2024 s’est établie à -16,14%. La trésorerie directe de la SCPI s’élève à 3 836 081 euros fin septembre.
Évolution patrimoniale et valorisation
La valeur de réalisation d’Ufifrance Immobilier s’établit à 168,84 euros par part au 30 juin 2025. La valeur de reconstitution atteint 188,63 euros par part. La valeur IFI indicative 2024 est de 96,18 euros par part, identique pour les résidents et non-résidents français. Cette valorisation contraste fortement avec les prix pratiqués sur le marché secondaire. Le prix d’exécution TTC lors de la dernière confrontation du 5 septembre 2025 s’établit à 83,78 euros, soit une décote de près de 50% par rapport à la valeur de réalisation. Le prix net vendeur ressort à 75 euros. L’effet de levier se maintient à 1,5. Le ratio d’endettement selon la méthode ASPIM atteint 27,7%, uniquement composé d’emprunts bancaires. L’effort de désendettement de 16 millions d’euros depuis le début 2025 devrait alléger les charges financières futures.
Informations complémentaires
Deux postes de membres du Conseil de Surveillance de la SCPI Ufifrance Immobilier sont à pourvoir. Praemia REIM France lance un appel à candidatures jusqu’au 31 mars 2026. Les candidatures doivent mentionner les nom, prénom, âge, références professionnelles et activités des cinq dernières années du candidat. Le règlement intérieur du Conseil de Surveillance limite à 5 le nombre de mandats simultanés dans des conseils de SCPI françaises. Les principaux locataires incluent Polène (14,4% des loyers), Nexans France (10,3%), Morning (9,2%), Mano Mano (7,8%) et ISCOM (6,6%).
Perspectives
Ufifrance Immobilier poursuit sa stratégie d’adaptation dans un marché des bureaux franciliens toujours difficile. Le plan de désendettement de 16 millions d’euros engagé depuis début 2025 devrait progressivement alléger les charges financières. Cette optimisation pourrait bénéficier aux distributions futures. Le taux d’occupation financier de 87,8% reste à améliorer, notamment en commercialisant les 12,2% de surfaces vacantes en recherche de locataires. La forte décote du marché secondaire, proche de 50% par rapport à la valeur de réalisation, traduit les difficultés persistantes du segment des bureaux en Île-de-France et l’attentisme des investisseurs dans un contexte marqué par les incertitudes politiques et économiques européennes.
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