La SCPI Ficommerce Proximité, gérée par Fiducial Gérance, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre confirme la solidité des fondamentaux avec un taux d’occupation financier supérieur à 94%, un taux d’encaissement de plus de 93%, une distribution stable à 2,50 euros par part et la signature de trois promesses de vente.
Collecte et souscriptions : flux négatifs significatifs
Le troisième trimestre 2025 enregistre 216 parts souscrites contre 9 606 parts en retrait, soit un solde négatif de 9 390 parts. Depuis le début 2025, la SCPI comptabilise 3 623 parts souscrites et 18 092 parts en retrait, dont 14 655 parts via le fonds de remboursement représentant 81% des retraits. Ce dispositif, mis en place par la société de gestion, permet aux associés inscrits depuis plus de trois mois de sortir sous certaines conditions. Le nombre total de parts atteint 2 841 906 unités au 30 septembre 2025, contre 2 859 947 un an auparavant. Le capital nominal s’élève à 434 811 618 euros. Le nombre de parts en attente de retrait reste élevé à 203 727 unités. Aucune transaction de gré à gré n’intervient durant le trimestre. Plusieurs associés optent pour la rétractation, témoignant de leur confiance dans les résultats de la SCPI.
Investissements et arbitrages : cessions en préparation
Aucune acquisition n’intervient au cours du troisième trimestre 2025. La stratégie d’arbitrage se poursuit avec la signature de trois promesses de vente à partir d’offres d’acquisition non sollicitées. Les actifs concernés se situent à Boulogne-Billancourt dans les Hauts-de-Seine, Saint-Sébastien-sur-Loire en Loire-Atlantique et au 63 rue de Ponthieu à Paris dans le 8ème arrondissement. Le prix global de ces trois transactions s’élève à 2 626 000 euros. Ce niveau de prix permet de dégager une prime de 600 000 euros par rapport aux valeurs d’expertise. La plus-value brute totale atteint 1 120 000 euros par rapport aux valeurs nettes comptables. La signature des actes authentiques devrait intervenir au quatrième trimestre 2025. D’autres acquisitions sont à l’étude à Paris comme en régions selon la société de gestion.
Activité locative : maintien du taux d’occupation
Le taux d’occupation financier ASPIM s’établit à 94,65% au troisième trimestre 2025, contre 93,78% au deuxième trimestre. Cette progression de 0,87 point témoigne de la bonne résilience des actifs. Le taux se décompose en 90,89% de locaux occupés, 3,70% de locaux sous franchise, 0,06% de locaux sous promesse de vente et 5,35% de locaux vacants. Le taux d’encaissement dépasse 93%, illustrant la solidité de la base locative diversifiée. Cinq locations ou relocations interviennent durant le trimestre. Un commerce de 1 055 mètres carrés à Nangis démarre le 15 septembre. Un commerce de 149 mètres carrés boulevard Saint-Marcel à Paris commence le 15 septembre. Des bureaux de 930 mètres carrés à Colombes débutent le 15 juillet. Des bureaux de 1 026 mètres carrés à Lesquin prennent effet le 1er juillet. Un commerce de 945 mètres carrés à Saint-Gervais-la-Forêt commence le 1er juillet. Ces entrées génèrent 708 246 euros de loyers annuels. Cinq libérations totalisent 334 182 euros de loyers annuels sur la période.
Distribution et rendement : stabilité confirmée
L’acompte trimestriel versé s’élève à 2,50 euros par part de pleine jouissance. Ce montant demeure identique aux deux premiers trimestres 2025. Le versement intervient le 27 octobre 2025. La distribution comprend 100% de revenus récurrents. Le total des revenus distribués depuis janvier 2025 atteint 7,50 euros par part. La distribution annuelle 2024 s’est établie à 10,65 euros par part sans aucun revenu non récurrent. Le taux de distribution 2024 atteint 5,07% sur la base du prix de souscription de 210 euros au 1er janvier. Le taux de rentabilité interne à 10 ans s’établit à 3,10%, à 15 ans à 4,80% et à 20 ans à 6,86% au 31 décembre 2024. La durée de placement recommandée demeure de 8 ans.
Patrimoine et valeurs : composition diversifiée
Le patrimoine compte 284 immeubles au 30 septembre 2025 pour une surface totale de 233 773 mètres carrés. La valorisation vénale s’élève à 538,8 millions d’euros incluant 29,6 millions d’euros de participations financières. La capitalisation atteint 596,8 millions d’euros. La répartition géographique privilégie les régions à 51,6%, Paris à 25,8%, l’Île-de-France à 20,2% et l’Europe à 2,4%. Par destination, les locaux commerciaux représentent 84,8%, les bureaux 15% et les entrepôts et activités 0,2%. La SCPI compte 448 locataires et génère 38 millions d’euros de loyers annuels quittancés. Le taux d’endettement s’établit à 6,88% au 30 septembre 2025, bien en deçà du maximum statutaire de 25%. La valeur de réalisation atteint 174,23 euros par part au 30 juin 2025. La valeur de reconstitution s’élève à 209,16 euros par part.
Autres informations : division du nominal prévue
Un appel à candidatures n’est pas mentionné dans ce bulletin trimestriel. Le prix de souscription reste stable à 210 euros par part depuis le 1er octobre 2023. Le prix de retrait s’établit à 189 euros depuis la même date. Conformément à la décision prise en assemblée générale de juin 2025, la division par trois du nominal de la part sera effective à compter du 1er janvier 2026. Cette opération induira un nombre de parts multiplié par trois pour chaque associé tout en restant neutre sur la valorisation globale du portefeuille. Cette mesure vise à améliorer l’accessibilité notamment via les versements programmés et pour les jeunes épargnants. La SCPI dispose du label ISR Immobilier obtenu en mai 2024 et confirmé lors de l’audit de suivi en mai 2025. Elle est classée article 8 au sens du Règlement SFDR.
Perspectives : gestion rigoureuse et sélective
La finalisation des trois promesses de vente signées au troisième trimestre interviendra au quatrième trimestre 2025. Ces cessions permettront de dégager des plus-values significatives et de renouveler le portefeuille. Les efforts de commercialisation se concentreront sur les surfaces vacantes représentant 5,35% du patrimoine. Le contexte macroéconomique favorable avec une inflation stabilisée et un assouplissement monétaire soutient les perspectives. Le marché du commerce se montre résilient avec 2,3 milliards d’euros investis depuis janvier, en hausse de 9% sur un an. La sélectivité demeurera prioritaire pour cibler les actifs prime bien situés et les locataires les plus résilients dans un environnement de marché en transition.
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