La SCPI Darwin RE01, gérée par Darwin Invest et lancée en décembre 2024, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce quatrième bulletin confirme la construction progressive du portefeuille avec une nouvelle acquisition en Espagne et une distribution trimestrielle conforme aux objectifs fixés.
Collecte et souscriptions
La collecte brute du troisième trimestre 2025 s’établit à 1,1 million d’euros, portant la collecte nette à 979 000 euros. La capitalisation atteint 10 878 367 euros au 30 septembre 2025. Le nombre d’associés progresse de 38 sur le trimestre pour atteindre 468 associés. Le nombre de parts souscrites s’élève à 5 414 parts sur le trimestre, sans aucun retrait enregistré. Le nombre total de parts en circulation atteint 57 653 parts au 30 septembre 2025. Le capital social s’établit à 8 648 000 euros avec un nominal de part à 150 euros. Le prix de souscription actuel reste fixé à 200 euros par part, commission de souscription incluse.
Le montant minimum pour une première souscription est de 5 parts soit 1 000 euros. Pour les souscriptions suivantes ou la mise en place d’un versement programmé, il n’y a pas de minimum requis. Les parts souscrites rentrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant l’enregistrement de la souscription. Aucune part n’est en attente de retrait au 30 septembre 2025.
Investissements et patrimoine
Darwin RE01 a réalisé une acquisition majeure au troisième trimestre le 30 septembre 2025. Il s’agit d’un actif commercial de 851 m² situé à Pampelune en Espagne, loué à TEDi Comercio S.L.U., filiale espagnole du groupe allemand TEDi. Le montant de l’acquisition hors droits s’élève à 1,15 million d’euros avec un taux de rendement acte en main de 7%. L’actif bénéficie d’un emplacement stratégique à seulement 5 kilomètres du centre-ville de Pampelune, dans une zone mixte résidentielle et commerciale attenante à un retail park. Le bail ferme de 25 ans signé en 2022 est assorti d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers. Le WALB s’établit à 1 an et le WALT à 22 ans.
Le patrimoine compte désormais 7 actifs immobiliers représentant une surface totale gérée de 10 145 m², en hausse de 851 m² sur le trimestre. La valeur vénale du patrimoine atteint 11 795 000 euros au 30 septembre 2025. L’encours sous gestion (AUM) s’établit à 13,53 millions d’euros, progression significative liée à l’acquisition et à la revalorisation des actifs lors des dernières expertises. La répartition géographique privilégie la France à 83,2% et l’Espagne à 16,8%. La typologie du portefeuille se compose de 48,8% de commerces, 24,0% d’entrepôts, 19,1% de logistique et 8,1% de bureaux.
Le ratio d’endettement (LTV) ressort à 15,75% au 30 septembre 2025. Dans le cadre de l’acquisition de l’immeuble de Rennes réalisée au deuxième trimestre, la SCPI a contracté le 27 juin 2025 un prêt d’un montant de 2 800 000 euros pour une durée de 60 mois avec une période de différé d’amortissement en capital de 59 mois et un taux fixe de 4,40% l’an. La première échéance a été réglée le 27 septembre 2025.
Activité opérationnelle et locative
Le taux d’occupation financier se maintient à 100% au troisième trimestre 2025, confirmant la qualité du portefeuille et la pertinence de la stratégie d’investissement. Le taux d’occupation physique atteint également 100%. Les loyers encaissés sur le trimestre s’élèvent à 199 239 euros hors taxes et hors charges. La durée moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT) s’établit à 9,56 ans, garantissant une excellente visibilité sur les revenus futurs. La durée moyenne d’engagement des locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation (WALB) atteint 3,26 ans.
L’actif de Sens comprend une installation photovoltaïque louée à Enedis, considérée comme composante technique de l’ensemble immobilier. Aucune vacance n’est constatée sur le patrimoine géré.
Distribution et rendement
La distribution du troisième trimestre 2025 s’établit à 4,37 euros brut de fiscalité étrangère par part en pleine jouissance. La SCPI Darwin RE01 a perçu ce trimestre ses premiers revenus d’origine étrangère. Après déduction de l’impôt étranger prélevé à la source de 0,60 euro payé par Darwin RE01, le montant net de fiscalité étrangère atteint 4,31 euros par part. Le taux de distribution obtenu par la division du dividende brut avant fiscalité payée ou prélevée par le fonds rapporté au prix de la part au premier janvier 2025 de 200 euros s’établit à 2,19%. La performance est de 2,30% pour la part sponsors à 190 euros et de 2,43% pour la part fondateurs à 180 euros.
Depuis le premier janvier 2025, les distributions cumulées atteignent 2,80 euros au premier trimestre versé le 12 mai 2025, 4,00 euros au deuxième trimestre versé le 31 juillet 2025 et 4,37 euros au troisième trimestre versé le 29 octobre 2025. Ce résultat s’inscrit dans la trajectoire visée pour l’exercice 2025 à savoir 7,5% net de frais de gestion et brut de fiscalité, estimation non garantie et non contractuelle. L’objectif de TRI de Darwin RE01 à 8 ans reste inchangé à 6,5%.
À compter du premier octobre 2025, la SCPI Darwin RE01 met en place une distribution mensuelle de ses revenus. Les potentiels acomptes sur dividendes seront désormais versés chaque mois sur la base des résultats réalisés et en fonction des encaissements locatifs effectifs. Concernant la Performance Globale Annuelle (PGA), celle-ci s’établit à 1,03% en 2024 en lien avec le lancement du fonds le premier décembre 2024.
Valorisation et valeurs des parts
Le prix de souscription se maintient à 200 euros par part au 30 septembre 2025. La valeur de réalisation s’établit à 163,87 euros par part au 30 juin 2025 et valeurs d’expertise des actifs acquis durant le trimestre validées par l’expert AIFM de la SCPI sur la base d’une campagne d’expertise indépendante sur 100% du patrimoine. La valeur de reconstitution atteint 208,77 euros par part, soit 4,39% au-dessus du prix de souscription actuel. Le prix de retrait net de tous frais s’établit à 184 euros correspondant au prix de souscription actuel de 200 euros diminué de la commission de souscription de 8% HT soit 16 euros.
La commission de souscription s’élève à 8% HT, la commission d’acquisition dégressive de 1 à 5% HT maximum du prix d’acquisition euros hors droits, la commission de gestion à 12% HT des loyers encaissés et la commission de sortie à 0%. L’échelle de risque (SRI) se situe au niveau 3 sur une échelle de 1 à 7.
Perspectives
Darwin RE01 poursuit sa stratégie de construction progressive d’un portefeuille solide et diversifié en Europe avec une approche pragmatique et agile. La deuxième acquisition en Espagne renforce la présence géographique du fonds sur des marchés dynamiques offrant des perspectives de rendement attractives. L’Espagne confirme sa vitalité avec une croissance annuelle de 2,2% selon Eurostat en octobre 2025. Le maintien du taux d’occupation financier à 100% et la durée moyenne élevée des baux garantissent une excellente visibilité sur les revenus futurs. La mise en place de la distribution mensuelle des revenus à compter d’octobre 2025 apporte une régularité accrue aux flux versés aux associés. Le ratio d’endettement maîtrisé à 15,75% préserve la capacité d’investissement pour saisir de nouvelles opportunités cohérentes avec la stratégie de long terme du fonds.
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