La SCPI Buroboutic Métropoles, gérée par Fiducial Gérance, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre confirme la solidité des fondamentaux avec un taux d’occupation financier supérieur à 95%, une distribution stable à 2,70 euros par part et la poursuite de la stratégie d’arbitrage avec des cessions génératrices de plus-values.
Collecte et souscriptions : flux négatifs persistants
Le troisième trimestre 2025 enregistre 296 parts souscrites contre 4 379 parts en retrait, soit un solde négatif de 4 083 parts. Depuis le début 2025, la SCPI comptabilise 1 909 parts souscrites et 8 599 parts en retrait, dont 7 109 parts via le fonds de remboursement. Ce fonds, mis en place par la société de gestion, permet aux associés inscrits depuis plus de trois mois de sortir sous certaines conditions. Le nombre total de parts atteint 1 378 187 unités au 30 septembre 2025, contre 1 387 073 un an auparavant. Le capital nominal s’élève à 206 728 050 euros. Le nombre de parts en attente de retrait demeure élevé à 109 104 unités. Le marché de gré à gré enregistre 73 parts échangées durant le trimestre.
Investissements et arbitrages : cessions actives
Aucune acquisition n’intervient au cours du troisième trimestre 2025. La stratégie d’arbitrage se poursuit activement avec la signature d’une promesse de vente d’un petit actif à Sens dans l’Yonne. Cet actif reste vacant depuis plusieurs années en raison de la désertification du centre-ville et de désordres structurels. La SCPI accepte une moins-value pour supprimer définitivement les charges et risques attachés. Concernant l’actif de Toussus-le-Noble dans les Yvelines, la promesse de vente progresse normalement avec l’obtention du permis de construire par l’acquéreur. La réitération devrait intervenir avant la fin 2025. Depuis janvier 2025, dix cessions sont réalisées pour un prix total de 23,5 millions d’euros. Ces ventes génèrent une plus-value brute globale de 35%. Parmi les opérations notables figurent deux ventes à un établissement public à Nogent-sur-Marne et Thiais, la cession de bureaux à Paris à un cabinet d’architectes, et la vente d’un foncier à Villejust à un opérateur anglo-saxon. D’autres arbitrages sont prévus au stade de promesse de vente pour 16,1 millions d’euros ou d’étude approfondie pour 20,6 millions d’euros.
Activité locative : taux d’occupation maintenu
Le taux d’occupation financier ASPIM s’établit à 95,17% au troisième trimestre 2025, contre 95,27% au deuxième trimestre. Cette légère baisse de 0,1 point témoigne d’une bonne résilience des actifs. Le taux se décompose en 92,12% de locaux occupés, 2,20% de locaux sous franchise, 0,78% de locaux sous promesse de vente et 4,83% de locaux vacants. Les locaux en restructuration représentent 0,07% du patrimoine. Le taux d’encaissement dépasse 90%, illustrant la solidité de la base locative diversifiée. Quatre locations ou relocations sont enregistrées durant le trimestre. Un commerce de 657 mètres carrés à Éragny-sur-Oise prend effet le 1er septembre. Des bureaux de 50 mètres carrés à Issy-les-Moulineaux démarrent le 18 août. Des locaux d’activités de 230 mètres carrés à Pontault-Combault commencent le 1er août. Des bureaux de 554 mètres carrés avenue de la Grande Armée à Paris débutent le 1er juillet. Ces entrées génèrent 380 000 euros de loyers annuels. Quatre libérations interviennent sur la période totalisant 632 517 euros de loyers annuels. Les départs concernent 300 mètres carrés de bureaux à Sainghin-en-Mélantois, 128 mètres carrés à Malakoff, 1 119 mètres carrés à Saint-Priest et 554 mètres carrés à Paris.
Distribution et rendement : stabilité confirmée
L’acompte trimestriel versé s’élève à 2,70 euros par part de pleine jouissance. Ce montant se compose exclusivement de 4,00 euros de revenus fonciers. Aucun revenu financier ni distribution de plus-values n’intervient ce trimestre. Le versement intervient le 27 octobre 2025. La distribution comprend 100% de revenus récurrents. Le total des revenus distribués depuis janvier 2025 atteint 8,10 euros par part. La distribution annuelle 2024 s’est établie à 11,65 euros par part. Le taux de distribution 2024 atteint 5,07% sur la base du prix de souscription de 230 euros au 1er janvier. Le taux de rentabilité interne à 10 ans s’établit à 2,33%, à 15 ans à 4,08% et à 20 ans à 8,03% au 31 décembre 2024.
Patrimoine et valeurs : composition diversifiée
Le patrimoine compte 163 immeubles au 30 septembre 2025, contre 164 au 30 juin, pour une surface totale de 148 334 mètres carrés. La valorisation vénale s’élève à 263,2 millions d’euros incluant 19,4 millions d’euros de participations financières. La capitalisation atteint 317 millions d’euros. La répartition géographique privilégie les régions à 54,1%, l’Île-de-France à 30,3% et Paris à 15,6%. Par destination, les locaux commerciaux représentent 51,5%, les bureaux 32,9% et les locaux d’activités 15,6%. La SCPI compte 271 locataires et génère 20,1 millions d’euros de loyers annuels quittancés. Le taux d’endettement demeure nul à 0%. La valeur de réalisation s’établit à 193,27 euros par part au 30 juin 2025. La valeur de reconstitution atteint 230,37 euros par part.
Autres informations : division du nominal prévue
Un appel à candidatures n’est pas mentionné dans ce bulletin trimestriel. Le prix de souscription reste stable à 230 euros par part depuis le 1er octobre 2023. Le prix de retrait s’établit à 207 euros depuis la même date. La durée de placement recommandée demeure de 8 ans. L’assemblée générale de juin 2025 a validé la division par trois du nominal de la part. Cette opération sera effective à compter du 1er janvier 2026. Elle induira un nombre de parts multiplié par trois pour chaque associé tout en restant neutre sur la valorisation globale du portefeuille. Cette mesure vise à améliorer l’accessibilité notamment via les versements programmés et pour les jeunes épargnants. La SCPI dispose du label ISR Immobilier obtenu en mai 2024 et confirmé lors de l’audit de suivi en mai 2025. Elle est classée article 8 au sens du Règlement SFDR.
Perspectives : gestion rigoureuse et sélective
La société de gestion poursuivra sa stratégie d’arbitrage avec la finalisation des cessions en cours et l’étude de nouvelles opérations. Les efforts de commercialisation se concentreront sur les surfaces vacantes représentant 4,83% du patrimoine. L’objectif demeure de concilier stabilité du rendement et valorisation durable du patrimoine. La gestion locative réactive continuera d’assurer le maintien du taux d’occupation financier au-dessus de 95%. Le contexte macroéconomique favorable avec une inflation stabilisée et un assouplissement monétaire soutient les perspectives. La sélectivité dans le choix des investissements privilégiera les classes d’actifs les plus sûres et les locataires les plus résilients.
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