Sofidy booste la performance de ses SCPI avec de la dette à bon marché

performancesLa crise ! Quelle Crise ? Les 25 000 associés de l’ensemble des SCPI gérées par Sofidy sont en tout cas épargnés.  Leurs revenus encaissés au titre de leurs parts (à l’exception d’une légère érosion pour Immorente) sont en hausse ou stabilisés. Et les valeurs d’expertise progressent pour la plupart d’entre elles, jusqu’à 28 % pour Cifocoma dont la baisse du rendement de 5,76 % à 5,01 % n’est due qu’à la moindre progression du revenu distribué (de 48,08 euros en 2012 à 55 euros en 2013) que celle du prix des parts.

Ces performances doivent beaucoup à la stabilité des taux d’occupation. Ce taux atteint 93,11 % pour Immorente, 91,45 % pour Effimmo 1, 91,4 % pour Cifocoma pour les plus anciennes quand les plus récentes Immorente 2 et Cifocoma 2 frisent avec la saturation de leur patrimoine locatif. Sofipierre est dans une situation particulière avec une vacance ponctuelle de 10,3 % en raison de l’achèvement de la reconversion de cette ancienne SCPI Malraux maintenant dévolue aux actifs tertiaires (60 % de commerces) car son dernier lot d’habitation est en cours de vente après avoir été libéré par son locataire.

Outre une bonne sélection des actifs à l’achat, les bonnes performances des SCPI de Sofidy sont renforcées par le recours à l’endettement à des taux attractifs (entre 3,03 % et 3,44 % selon les différents fonds) qui permettent de démultiplier les hausses des valeurs d’expertises. Par exemple Immorente 2 créée en 2011 qui a fortement recours à l’effet de levier de la dette qui représente 50,6% de la valeur de son patrimoine va devoir réévaluer le prix de ses parts deux ans seulement après sa création alors même que se poursuit une augmentation de capital de 15 millions d’euros dont le quart a été acquis au 31 décembre dernier. Ce qui n’est pas sans poser des problèmes à Jean-Marc Peter qui a pris la direction générale de Sofidy l’été dernier. Dans cette éventualité il lui faudra refaire le prospectus de l’augmentation de capital agréé par l’AMF. Mais enfin c’est un problème de riche !

Sur le plan de la collecte Sofidy a fait jeu égal en 2013 que l’année précédente. La collecte brute a atteint  292 millions d’euros dont 95 % ont été souscrits par des conseillers en gestion de patrimoine indépendant. Sofidy n’est pas hostile à l’assurance-vie mais refuse les souscriptions sur fonds propres des campagnes d’assurances. L’an dernier les souscriptions dans le cadre de l’assurance-vie ont représenté 34,4 % des souscriptions chez Efimmo 1 et 29 % chez Immorente (contre 15,6 % en 2012). La  société de gestion soucieuse de conserver une forte granulométrie des associés refuse par ailleurs les tickets de plus de 100  000 euros. Jean-Marc Peter n’éprouve pas le besoin de pousser les feux de la collecte car la conjoncture mérite de rester sélectif pour investir près de 450 millions par an pour ses SCPI, son OPCI RFA Sofimmo (dont une reprise de la collecte est à l’ordre du jour), et quelques fonds dédiés, à un rythme de 450 millions d’euros par an. Le dirigeant ne prévoit d’ailleurs pas d’intensifier ses efforts en 2014 et vise une nouvelle fois 300 millions d’euros de collecte cette année.  Le groupe dispose pour sa politique d’acquisition de l’appui de son équipe de 10 investisseurs et de 300 partenaires apporteurs indépendants.  Les deux implantations des agences régionales à Nantes et Aix en Provence, ainsi  que sa présence physique à Nancy et Lyon permettent au groupe de capter efficacement des actifs localement. Quant à l’extension des patrimoines en dehors de l’Hexagone, Sofidy qui gère déjà 100 millions d’euros en Belgique met le cap sur l’Allemagne où les SCPI du groupe investiront 50 millions d’euros en 2014 : un immeuble de 6 millions d’euros, loué à la ville de Hambourg, est déjà en cours de signature ! Et Sofidy projette parallèlement d’investir une quinzaine de millions en Espagne. Mais plutôt que de créer des SCPI spécialisées sur tel ou tel pays comme vient de le faire un concurrent Sofidy préfère diluer le risque de ces nouvelles implantations dans des SCPI dont la taille conséquente permettra de construire une courbe d’expérience locale sans heurts. Pour les créations de fonds cette année, il faut regarder vers la création de son premier OPCVM immobilier (voir pierrepapier. fr du 29 janvier 2014). Car cette année, outre les développements à l’étranger pour les SCPI existantes 2014 sera une année de préparation de l’avenir pour le groupe avec en première ligne les réformes induites par la mise en œuvre de la directive AIFM.

Christophe Tricaud
pierrepapier.fr

à propos de Sofidy
Constituée par Christian Flammarion en 1987, qui la contrôle toujours, la société de gestion Sofidy gère plus de 3 200 actifs immobiliers pour une valeur plus de 2,8 milliards d’euros. Elle se définit comme le 1er acteur indépendant du monde des SCPI dans la gestion d’actifs immobiliers. Il gère 6 SCPI dont Immorente (murs de magasins), le navire amiral de toutes les SCPI avec une capitalisation de 1,79 milliard d’euros qui a collecté 190 millions d’euros en 2013.  A ses côtés, Efimmo 1 (bureaux) qui capitalise près de 700 millions d’euros a levé 93 millions d’euros en 2013. Sofipierre qui appartient  maintenant à la catégorie commerce capitalise une cinquantaine de millions. Immorente 2 (commerces), Cifocoma et Cifocoma 2 (commerces) capitalisent chacune entre 15 et 20 millions d’euros. les taux de distribution sur valeur moyenne des prix des parts ressortent pour 2013 à 5,01 % pour Cifocoma, à 5,37 % pour Efimmo 1, à 5,25 % pour Immorente, à 3,29 % pour Immorente 2 (en forte hausse sur les 2,64 % servis en 2012) , à 6,02 % pour Cifocoma 2 et à 5,09 % pour Sofipierre.
Par ailleurs Sofidy gère la SIIC Selectirente (commerces) et une dizaine de fonds dédiés, ainsi qu’un OPCI RFA Sofimmo. UN OPCVM immobilier est en cours de lancement.