Premier pas de la loi Duflot sur l’investissement locatif

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Le nouveau dispositif fiscal manie parallèlement une incitation fiscale revue à la hausse un sensible renforcement du champ des contraintes. Le succès n’est pas acquis alors que Cécile Duflot, la ministre du logement, en attend 40.000 appartements neufs par an. Les sociétés de gestion de SCPI tardent à se mobiliser en faveur du nouveau dispositif fiscal.

L’aide à l’investissement locatif « Duflot » qui prévoit une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf en zone “tendue” a pris effet le 1er janvier 2013. Le dispositif fiscal s’applique dans les zones où les besoins immobiliers sont importants (Paris et quelques grandes agglomérations) En contrepartie, le propriétaire devra mettre son bien en location pendant au minimum 9 ans, à un loyer plafonné, inférieur au tarif du marché d’environ 20 %, et à des locataires sous plafonds de ressources. Le particulier qui acquiert ou fait construire dans ces zones tendues, entre janvier 2013 et décembre 2016, pourra bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300.000 € et d’un plafond fixé à 5.500 euros du mètre carré étalée sur les 9 années.

S’il est possible de profiter du dispositif pour la souscription de titres de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), à condition que 95 % du montant soit investi dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions requises. Mais à ce jour, aucune des sociétés de gestion n’ont annoncé la création de SCPI labellisées Duflot. Selon nos informations, nombre de sociétés de gestion de SCPI hésitent encore, soient qu’elles ne décernent pas de demande des investisseurs pour ce produit, soient qu’elles s’inquiètent des contraintes du dispositif. Selon l’observatoire du site d’annonces immobilières PAP, paru le 3 janvier 2013, les bailleurs privés ne placent les incitations fiscales qu’au troisième rang de leurs demandes de soutien par l’Etat de leurs investissements immobiliers, mettant d’abord en avant un adoucissement de la fiscalité des loyers encaissés et la disparition de la CSG. Parmi les 5500 répondants à l’observatoire de PAP ne sont que 8.5% à réclamer une incitation fiscale à l’investissement immobilier.

Du côté des contraintes mis en œuvre par le régime fiscal du, il parait impossible de construire des logements à moins de 5 500 euros du mètre carré à Paris ou dans plusieurs grandes agglomérations comme l’exige le dispositif, sauf à construire sur terrains donnés ou prêtés sur longue période par l’Etat. Lors du salon Patrimonia, qui s’est tenu cet automne à Lyon, Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger, s’inquiétait de la revente de ces logements intermédiaires. En effet, face à une demande des particuliers assez peu évidente, les organismes de HLM semblent les destinataires naturels de ces immeubles, mais alors cela signifie un prix de revente au rabais… Et dans un entretien accordé aux Echos, la ministre semble désireuse d’ajouter une nouvelle condition pour obtenir la réduction d’impôt dans le cadre de l’investissement immobilier. Après avoir mis en avant le fait que « le nouveau dispositif est plus intéressant que le précédent, plus exigeant socialement et équilibré pour les finances publiques », la ministre y indique que « la nouvelle aide fiscale exige qu’il y ait au moins 25 % de propriétaires occupants pour ne pas courir le risque de nouvelles copropriétés dégradées ». Ceci signifie que les SCPI ne pourraient pas devenir propriétaire exclusif d’un immeuble répondant aux critères du Duflot.

La ministre du logement continue pourtant à croire que sa loi permettra de construire 40 000 logements, soit 10 000 de plus que l’a permis le « Scellier raboté » en 2012.

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