L’indicateur ImmoStat du 1er semestre 2016 révèle un volume plus de 1,1 million de mètres carrés, en hausse de 20 % par rapport au 1er semestre 2015. L’inversion de la courbe de la demande, détectée fin 2015, se confirme. Le stock de bureaux au 30 juin 2016 est en baisse de 7% sur un an glissant. Les investissements, à 6,4 Md€, progressent de 11% sur la même période.
Activité plus soutenue sur l’ensemble des segments de surfaces en matière de demande locative, reprise très nette des investissements sur les 3 derniers mois : le marché des bureaux en Ile-de-France, à en croire le dernier indicateur ImmoStat[1], se porte bien – et mieux.
Demande locative en hausse – Après un 1er trimestre déjà dynamique – plus de 525 000 m² commercialisés -, le marché des bureaux franciliens a poursuivi et accéléré cette tendance au 2e trimestre – près de 614 000 m² de bureaux placés. La demande placée globale du 1er semestre 2016 s’établit ainsi à 1 119 200 m2, soit un chiffre en hausse de 20 % en un an. « Le volume de transactions observé durant cette première partie d’année 2016 rejoint sa moyenne décennale 2006-2015 », constate BNP Paribas Real Estate dans son commentaire publié hier. Une reprise qui profite à tout type de surfaces, mais plus particulièrement les grandes. « Ce segment de marché a enregistré une trentaine de transactions pour près de 380 000 m². La progression des grandes transactions s’observe tant en surface qu’en nombre, avec des hausses respectives de 43 et 41 % sur un an », explique pour sa part JLL, le leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise. En termes géographiques, les transactions progressent à Paris même (+25%), mais surtout dans le secteur de La Défense (+215 %), qui « totalise 8 transactions de plus de 5 000 m² sur le 1er semestre, dont la prise à bail par Saint-Gobain dans le M2 (49 000 m²) et la signature de Deloitte dans la Tour Majunga (30 500 m²) » détaille BNP Paribas Real Estate.
Recul des taux de vacance – Fort logiquement, les taux de vacance enregistrent une baisse significative, à 7,1% sur l’ensemble de la région parisienne (contre 7,6% au 30 juin 2015). Paris affiche le taux le plus faible (3,9%), La Défense, à 8,3%, améliore nettement son score. « Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre mais sont globalement restés stables au cours du 2e trimestre 2016, à l’image du loyer « prime » de La Défense qui se maintient à 530 €/m²/an. Quant à celui du Quartier Central des Affaires, il enregistre une hausse pour atteindre 765 €/m²/an », écrit JLL. « Les mesures d’accompagnement restent soutenues au 1er semestre 2016, s’élevant à 21 % en moyenne sur l’ensemble de l’Île-de-France », explique de son côté Richard Malle Directeur Research France chez BNP Paribas Real Estate. Il poursuit : « les immeubles de bureaux en chantier affichent de très faibles volumes pour des livraisons prévues courant 2016 (64 000 m²). Cela permet d’anticiper de nouvelles baisses de l’offre d’ici la fin d’année ».
Reprise des investissements – Cette embellie est encore plus nette côté investissement. ImmoStat enregistre 4,4 Md€ engagés au 2e trimestre, soit plus de 2 fois le volume du 1er trimestre 2016, et 105% de mieux qu’au 2e trimestre 2015. Au total, ce sont 6,4 Md€ qui ont été investis sur l’ensemble du 1er semestre 2016, un volume en progression de 11 % par rapport au 1er semestre 2015, et supérieur de 12 % à la moyenne de long terme. « Comme nous l’avions annoncé au 1er trimestre, un grand nombre de transactions s’est débouclé au 2e trimestre, permettant au marché de rattraper le retard pris en début d’année. Les 137 transactions enregistrées depuis le début de l’année font du 1er semestre 2016 le meilleur de l’histoire après le 1er semestre 2007 en nombre d’opérations », observe Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL.
Baisse attendue des taux de rendement moyen – Les taux de rendement immobiliers des actifs « prime » ont peu évolué dans Paris QCA (3,25 %), le Croissant Ouest (3,65 %), la 1re Couronne (4,5 %) et La Défense (4,9 %) durant ce 1er semestre. Mais, comme l’estime Richard Malle, les taux « prime » des principaux quartiers d’affaires devraient enregistrer une diminution au cours des prochains trimestres, « entraînés par l’orientation baissière des taux financiers et l’amélioration des marchés utilisateurs ». De son côté, Stephan von Barczy s’attend à plus d’hétérogénéité. « Sur le segment du « value-add », les investisseurs évaluaient, jusque-là, des actifs risqués dans un environnement stable. Ils estiment dorénavant des actifs risqués dans un environnement devenu instable. Une divergence des taux de rendement n’est donc pas à exclure, avec des actifs « core », très recherchés, dont les taux pourraient encore se compresser, et les actifs « value-add », sur lesquels les taux sont susceptibles de remonter à court terme », explique-t-il.
[1] ImmoStat est un groupement d’intérêt économique réunissant les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et DTZ opérant aujourd’hui sous la marque Cushman & Wakefield).
