Le centre-ville c’est l’ADN d’Urban Premium

SCPI-MALRAUX1La société de gestion procède actuellement à l’augmentation de capital de sa SCPI de déficit foncier Urban Pierre 2. Au-delà de la réduction que cette SCPI de déficit foncier offre aux souscripteur, elle vise une appréciation dans le temps des immeubles dans laquelle elle investit.

Faire reconnaître comme une classe d’actifs à part entière l’immobilier de logement ancien restructuré et rénové en profondeur, c’est la profession de foi de Franck Temim Président d’Urban Premium qui s’est hissé en quelques années dans le peloton de tête des SCPI de déficit foncier et du régime Malraux. Selon lui, « il est vain de comparer le prix d’achat d’un logement pris individuellement dans un immeuble ancien avec le prix d’un appartement situé dans un immeuble dont on a réhabilité l’ensemble des parties communes ». Sans compter le prix élevé des travaux de toiture ou d’isolation de l’ensemble, il faut avoir en tête que le rapport de la surface hors œuvre net sur la surface hors œuvre brute (Shon/Shob) peut descendre entre 0,6 à 0,7 dans l’ancien quand il est plus proche de 0,9 dans le neuf. D’autant qu’Urban Premium est très volontaire en termes de maîtrise des dépenses énergétiques des occupants de ces immeubles anciens rénovés pour lesquels il ambitionne de les élever au niveau du label HPE (haute performance énergétique) en respectant toujours la compatibilité des matériaux.

L’immobilier de centre-ville est l’ADN de la société de gestion Urban Premium qui s’est spécialisée dans la rénovation de l’immobilier ancien. Mais cela n’est pas exclusif, car en 2015 Urban Premium réfléchit à créer une SCPI Pinel sur la thématique de la transformation de bureaux en logement, toujours en centre-ville. A l’opposé des bureaux pour lesquels les institutionnels se concentrent sur 6 à 8 métropoles de province, des cités de dimensions plus modestes sont beaucoup plus nombreuses explique ce professionnel qui affiche une réelle satisfaction pour ses récents investissements à Grenoble, Toulon, Saint-Brieux ou à Rouen. Mais partout où il engage les fonds qu’il gère, Franck Temim veut s’assurer de trouver dans les responsables politiques une réelle volonté d’urbanisme accompagnée d’une planification sur laquelle il pourra s’appuyer.

C’est dans cette perspective qu’il entend mener à bien l’augmentation de capital de la SCPI de déficit foncier Urban Pierre 2 (créée en 2013) qui s’achèvera à la fin de l’année. L’ambition est de porter cette SCPI à un encours de près de 60 millions d’euros après qu’elle ait déjà levé 32 millions en 2013.

Compte tenu de la part des travaux fixé à 54 % du montant de souscription des parts d’Urban Pierre 2, tel qu’il ressort des documents contractuels de cette SCPI, la réduction du souscripteur peut atteindre 30,5 % sur deux ans. Sur 100 euros souscrits 54 vont dans les travaux appelés en deux années (à hauteur de 45 % et de 55 %). Le souscripteur pourra imputer sur ces revenus 45 % de 54 euros la première année et 55 % de ces 54 euros l’année suivante. Le contribuable assujetti à la tranche marginale de 41 % (+ 15,5 % de prélèvement sociaux) verra son investissement lui procurer une baisse de son impôt de 13,7 % de son investissement la première année et de 16,8 % la deuxième. Si les pouvoirs publics augmentent la tranche marginale en créant une nouvelle tranche à 45 %, comme cela se murmure du côté de Bercy, l’économie d’impôts sera élargie d’autant… Mais pas besoin de se situer dans la tranche marginale la plus élevée pour bénéficier de cet avantage qui commence à être attractif pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition n’est que de 30 %.

Si l’obligation légale limite à 3 ans le blocage de l’investissement, l’horizon d’investissement dans une SCPI de déficit foncier est beaucoup plus éloigné. La durée du placement conseillée est de 15 ans. Cet horizon se situe dans le haut de la fourchette des SCPI car les immeubles acquis doivent être rénovés avant que les appartements soient remis en location. Une période de près de 20 mois correspond à la constitution et à la rénovation du patrimoine. Vient ensuite une période de l’ordre de 12 années de location. Et enfin la société de gestion conserve un délai d’un an pour revendre le patrimoine.

Christophe Tricaud
pierrepapier.fr