Antoine Depigny, Primonial REIM : « Nous avons de très grandes ambitions au niveau européen… »

Antoine Depigny, directeur du développement de Primonial REIM, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». L’occasion de faire le point sur la collecte du 1er trimestre. En forte hausse. Sur les perspectives de rendements en 2021. Les classes d’actifs immobilières porteuses. Et les projets de développement du groupe. Qui passent par l’ISR. Mais aussi l’Europe. Interview.



Primonial REIM est l’une des plus grosses sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Avec près de 27 milliards d’encours. Dont environ 8 milliards en SCPI. Parlons tout de suite collecte. En 2020, Primonial REIM s’est une nouvelle fois placée à la première marche du podium en matière de souscription de SCPI. Tout en faisant moins bien qu’en 2019. Et l’on sait pourquoi. La question, aujourd’hui, est de savoir si la collecte est repartie. Et au même rythme que lors des premiers mois de 2020 ?

Antoine Depigny – 2020, année exceptionnelle effectivement. On comprend tous pourquoi. Je précise toutefois que l’an dernier, la collecte de Primonial REIM s’est en réalité positionnée quasiment au même niveau qu’en 2018. Qui était une année assez soutenue en termes de collecte. Le 1er trimestre 2021 démarre plutôt très bien. Notre collecte SCPI se situe au-delà de 320 M€. Soit un niveau plus élevé qu’au 1er trimestre 2020. Nous sommes donc très confiants pour l’année qui s’annonce. Sachant toutefois que cette collecte est évidemment tirée par nos blockbusters. Primopierre, notre SCPI de bureaux. Et Primovie, dédiée à la santé et à l’éducation. On observe aussi un début assez prometteur pour Primofamily, notre SCPI résidentielle.

En 2020, les rendements des SCPI, passés de 4,40% à 4,18%, ont très bien résisté. Ce qui explique d’ailleurs en partie pourquoi les souscripteurs ont continué à s’y intéresser. Vos SCPI sont plutôt au-dessus du marché, en termes de rendement. Mais pourrez-vous, vous et l’ensemble du marché, tenir ce rythme en 2021. Tout en maintenant la valeur des parts ?

Antoine Depigny – Nous sommes extrêmement confiants. Le portefeuille de nos SCPI, notamment celles que je viens de citer, est très résistant. Une qualité qui résulte des choix stratégiques faits par la société de gestion. C’est-à-dire des investissements ciblant des actifs très « prime ». Des SCPI thématiques « pures ». Et une gestion très en proximité de nos locataires. Nous avons beaucoup échangé avec eux depuis le début de la crise sanitaire. Ce qui nous permet d’afficher des taux d’encaissement très élevés, en 2020 et en 2021. En termes de perspectives de rendements, nous ciblons une fourchette comprise entre 4,50% et 5% pour Primopierre. Primovie devrait rester sur son objectif de long terme (4,5%). Primofamily, quant à elle, devrait rester dans l’épure d’une performance globale de 5%.

En tenant compte de la revalorisation des parts…

Antoine Depigny – Tout à fait. 3,5% de rendement. Et 1,5% de revalorisation, comme en 2020. Quant à Patrimmo Commerce, son rendement 2020 s’est maintenu à 3,40%. Nous estimons être en mesure de délivrer le même niveau en 2021. Globalement, nous sommes donc très confiants dans notre capacité à atteindre des performances 2021 quasi identiques à celles de 2020.

Pour atteindre ces performances, il faut que les marchés sous-jacents répondent présents. La crise, et ses conséquences, ont-elles modifié vos stratégies d’investissement ?

Antoine Depigny – La crise a mis en lumière un certain nombre de phénomènes qui étaient déjà à l’œuvre en 2019. On parlait depuis un certain temps de « mixité » des usages, « d’hybridation » des espaces. Ou de « phygital », un terme un peu barbare décrivant l’alliance entre le physique et le digital dans le domaine du commerce. Et, bien sûr, du télétravail. Notre conviction, chez Primonial REIM, est très ferme. Le marché du bureau ne va pas être totalement disrupté par le télétravail. Ce n’est pas non plus la fin du bureau. Nous estimons au contraire que le modèle du bureau comme siège social, comme usage hybride, comme lieu central d’échanges (avec une prédominance des grandes métropoles régionales et du Grand Paris), va se pérenniser après la crise. Ce type de bureaux est d’ailleurs au cœur de la stratégie de Primopierre.

Un exemple d’investissement ?

Antoine Depigny – Nous avons finalisé en début d’année 2021 l’acquisition d’un immeuble, le Shift. C’est le siège social de Nestlé, à Issy les Moulineaux. Et 40 000 m² totalement restructurés et totalement flexibles. Ce bâtiment est plébiscité par les salariés qui l’occupent. Ou le réoccuperont prochainement…

Primonial REIM est sur le secteur du bureau, mais aussi sur des classes d’actifs alternatives. Historiquement, notamment, sur la santé et le résidentiel. Vous y croyez aussi toujours autant ?

Antoine Depigny – Bien sûr. La crise a aussi mis en lumière un certain nombre d’autres tendances. Comme les besoins d’investissement dans la santé et l’éducation. Elle a aussi plébiscité le besoin de donner du sens à son investissement. Un sujet sur lequel nous travaillons depuis longtemps chez Primonial REIM. Il y a enfin, sur le secteur résidentiel, le poids de la métropolisation et des cycles démographiques. Qui demeure tout aussi pesant sur la capacité d’achat des ménages. Ce qui valide, là encore, la stratégie d’investissement de Primonial REIM dans ce domaine.

Vous étiez, certes, précurseur sur le secteur de la santé. En partie aussi sur le résidentiel. Mais, désormais, tous les investisseurs, ou presque, s’y intéressent. Ce qui signifie que les prix montent. Et donc que la rentabilité baisse…

Antoine Depigny – Notre stratégie n’a pas changé. Notre volonté est clairement de conserver la même qualité d’actifs. Et la même qualité de locataires ou d’opérateurs, notamment dans les secteurs de l’immobilier de santé et d’éducation. Nos objectifs de distribution, à l’horizon 4-5 ans, sont donc parfaitement tenables. Notamment grâce à la longueur des baux. Il ne faut pas oublier que, à chaque fois que nous signons un bail avec ces opérateurs, ceux-ci s’engagent sur des durées de 10 à 12 ans. Voire plus. Ce qui confère d’excellentes visibilité et lisibilité de la performance sur le long terme.

Il y a deux classes d’actifs que vous n’avez pas évoquées. Le commerce, dans lequel vous êtes déjà investis. Et la logistique, sur laquelle vous n’êtes pas a priori positionnés. Ce secteur vous intéresse ?

Antoine Depigny – Nous n’avons pas, effectivement, de SCPI dédiée au secteur logistique. En revanche, nous investissons en actifs logistiques au sein d’autres supports. Comme par exemple la SCI Capimmo. Sur le sujet du commerce, nous restons confiants. Tout du moins sur le commerce de pied d’immeubles, qui est au cœur de la stratégie d’investissement de Patrimmo Commerce. Laquelle n’est pas positionnée sur le segment des grands centres commerciaux.


Il n’y a pas que la crise qui impacte la rentabilité de l’immobilier. Il y a aussi, de plus en plus, la pression « responsable ». Primonial REIM fait partie des sociétés de gestion qui ont déjà obtenu le label ISR, pour deux de vos véhicules. J’imagine que vous n’allez pas en rester là ?

Antoine Depigny – Evidemment non. L’ISR, l’ESG sont au cœur de la stratégie d’investissement de Primonial REIM. Et depuis l’origine. Je rappelle que nous gérons une gamme entièrement responsable. Elle intègre par exemple, sur Patrimmo Croissance, des logements intermédiaires dont nous détenons la nue-propriété. Elle se décline également au travers de Primovie et sa thématique santé et éducation. Primovie est en outre un fonds de partage, dont une partie de la collecte sert à soutenir l’hôpital Necker, à Paris. Et Primonial REIM a effectivement deux fonds labelisés ISR. Primopierre, dans la catégorie « best in progress ». Une démarche qui nous engage à améliorer la note ESG de nos actifs de façon constante, de l’acquisition jusqu’à leur cession. Ainsi que l’OPCI PREIM ISR, le seul fonds à avoir reçu le label dans la catégorie « best in class ».

Que l’on ne peut obtenir que lors de la création d’un véhicule…

Antoine Depigny – Cette démarche impose de n’acquérir que des actifs aux plus hauts standards en termes de notation extra-financière. Elle suppose effectivement de construire, dès l’origine, une grille de notation. Ce que nous avons fait. Cette grille comporte plus de 90 indicateurs. Que nous allons suivre lors de l’acquisition. Lors de la gestion des biens, ou durant les travaux qui y seront réalisés. Et, in fine, lors de leur cession. Toutes ces interventions seront évidemment reportées aux investisseurs de façon extrêmement transparente.

Allez-vous lancer d’autres produits purement ISR ?

Antoine Depigny – Nous avons bien sûr l’ambition de continuer à travailler sur la thématique ISR. Un projet qui nous tient particulièrement à cœur est notamment de faire labeliser Primovie d’ici la fin de l’année.

Sur le marché de la pierre-papier, il y a les SCPI. Mais aussi les OPCI, que l’on évoquait précédemment. Ainsi que les SCI, ou unités de compte immobilières, dont on a l’impression que la part relative est désormais en augmentation. Primonial REIM est historiquement positionnée sur ce créneau. Mais que vous inspire la multiplication d’offres concurrentes ? L’émergence des SCI peut-elle, par ailleurs, nuire au segment des SCPI ?

Antoine Depigny – Primonial REIM est effectivement le leader, a priori incontesté, sur le segment des UC immobilières grâce à l’historique SCI Capimmo. Laquelle pèse près de 6 Md€. La SCI n’a pas le même objet que la SCPI. Elle est conçu pour diversifier son épargne dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Ce qui n’est pas l’unique objet de la SCPI. La SCPI est un fonds purement immobilier « physique ». Chez Primonial REIM, elle est en outre conçue comme un objet pur, thématique. La SCI est, à l’inverse, un fonds de fonds. Qui permet d’investir dans des SCPI, des OPCI, des foncières cotées. Et donc d’offrir une diversification à la fois géographique et sectorielle. Ce sont donc des objets différents. La SCI répond en revanche à une demande de plus en plus importante, des distributeurs et des investisseurs : celle de pouvoir diversifier leur épargne existante au sein de leurs contrats.

C’est donc une demande des réseaux ?

Antoine Depigny – Notre collecte sur la SCI Capimmo est très élevée. Cette collecte provient effectivement des réseaux. Mais elle est la résultante d’une demande des investisseurs. Qui veulent diversifier leur épargne. Et peut-être la gérer de manière plus dynamique, tout en gardant une bonne maîtrise du risque.

Outre le développement de votre gamme ISR, quel est le principal enjeu, en termes de développement, pour Primonial REIM en 2021 ?

Antoine Depigny – Nous avons de très grandes ambitions au niveau européen. Nous sommes persuadés que l’immobilier se gère au niveau local. Nous sommes donc en train de développer une plateforme européenne. Et des bureaux de représentation ou des structures sœurs de Primonial REIM en Italie, en Allemagne et au Benelux.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des marchés financiers pour la gestion de fonds d’investissement alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société