Les foncières ont du ressort

L’épargnant qui aime la pierre et ne craint pas la Bourse a devant lui une allée commerçante fournie, accueillante, bien achalandée : l’avenue des foncières. Rappelons que le métier des foncières cotées consiste à acquérir un patrimoine immobilier qu’elles louent, gèrent et arbitrent au bénéfice de leurs actionnaires. Ce secteur, qui pèse tout de même 45 milliards d’euros, est un des placements les plus rémunérateurs de ces dernières années. Sur dix ans (1999-2009) les foncières cotées ont rapporté annuellement près de 14% à leurs investisseurs, contre -0,5%  pour le marché actions en général…

Mais la pierre-papier en Bourse a ses lois. Si la liquidité du marché actions, infiniment supérieure à celle du marché immobilier, permet au détenteur d’une foncière de vendre aussi aisément que n’importe quelle autre action, l’amplitude des cours de foncières est sans rapport avec celle des prix immobiliers. Ainsi la crise financière mondiale a vu le prix des foncières chuter de 42% en 2008, comme le SBF 250.

Mais alors, se demandera – à juste titre – l’épargnant, quel intérêt de souscrire des parts d’une foncière plutôt que n’importe quelle autre valeur ? A quoi bon l’immobilier sans la stabilité… ?

L’une des réponses tient à ce qu’on pourrait appeler « l’effet-ressort » du rendement. L’investissement immobilier, on le sait, procure un flux de revenus stables : les loyers. A condition de remplir ses immeubles, une foncière disposera d’un cash-flow récurrent et sécurisé par des baux. Ce revenu sera presque entièrement distribué aux actionnaires. Par conséquent le rendement des foncières est bien plus élevé que celui des actions en général. Comme il monte mécaniquement quand le cours baisse, les foncières disposent d’une force de rappel plus puissante dans les moments difficiles.

Souvenons-nous de la crise de 2008 : les cours des foncières, emportées par la tourmente mondiale, chutent. Mais les loyers se maintiennent : sauf pour la part (marginale) des baux qui sont renégociés, la foncière dispose toujours de son flux de revenu indexé. Les actionnaires, qui voient le cours baisser, continuent de percevoir un dividende élevé. En mars 2009, le rendement des foncières françaises atteignait en moyenne 8,58% ! Un rendement « aberrant » qui attirera logiquement des investisseurs… et tirera le cours vers le haut.

Ainsi le rebond des cours de foncières en 2009 a-t-il été sensiblement plus élevé que celui du marché actions en général (+44% pour l’indice Euronext IEIF SIIC France entre avril et décembre 2009, contre +25% pour le SBF 250), en partie grâce à cet effet-ressort. Plus intéressant encore : aujourd’hui (fin juin 2010), le rendement des foncières atteint encore 5,96%… soit une belle prime par rapport aux obligations d’Etat (2,94%).

Daniel While