Leçons à tirer de quelques problèmes allemands

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En l’espace d’un mois, en Allemagne, trois fonds immobiliers ont annoncé leur fermeture, l’un était géré par l’allemand KanAm, un autre par le britannique Aberdeen Asset Management et, enfin, la filiale allemande de la société américaine Morgan Stanley Real Estate a à son tour prononcé la fin de son fonds P2 Value créé il y a cinq ans. La dissolution de ce dernier fonds, provoquée par la demande de remboursement rapide émise par deux fonds de fonds, intervient après une période de gel de deux ans pendant laquelle il n’a pas été possible de récupérer ses capitaux. Les biens immobiliers du fonds seront vendus, mais à une valeur estimée, selon les informations dont on peut disposer, environ trois fois plus faible que celle atteinte en 2008, à la veille de la crise financière. Cet épisode fait un certain bruit en Allemagne où cette forme d’épargne est très populaire : les fonds immobiliers gèrent environ 90 milliards d’actifs pour 3 millions d’actionnaires alors qu’en France les SCPI gèrent environ 20 milliards d’euros pour un peu plus de 400.000 porteurs de parts.
Que faut-il en penser ? D’abord, il faut revenir sur le contexte propre à l’Allemagne dans lequel sont intervenues ces difficultés. Certains de ces fonds avaient développé des investissements en Asie (ce qui n’est pas le cas des SCPI françaises) et cela leur avait valu des jugements sévères de la part des agences de notation. Ensuite, il faut reconnaître que ces problèmes, bien réels, sont à mettre en perspective avec l’importance du placement immobilier en Allemagne. Des défaillances ponctuelles, même sévères, ne peuvent laisser croire à l’écroulement d’un système entier.
Ces incidents incitent à tirer une conclusion simple : il faut connaître non seulement l’actif des fonds dans lesquels on envisage d’investir (qualité de chaque bien, localisation, etc.), mais aussi leur passif : qui sont les autres apporteurs de capitaux ? Car, on l’a vu en Allemagne, les problèmes nés de la crise ont été aggravés par la volonté d’investisseurs institutionnels de retirer leurs billes, ce qui a fragilisé les fonds considérés. Des problèmes ont été enregistrés aussi en France, mais aucun fonds n’a dû être fermé et si une SCPI comportant à la fois des investisseurs institutionnels et des investisseurs particuliers a dû vendre des actifs pour faire face à des retraits plus importants que de coutume, la situation est restée globalement sous contrôle. Il n’en demeure pas moins que la coexistence entre particuliers et institutionnels au sein d’un même fonds n’est pas forcément souhaitable. Du moins si ces institutionnels pèsent suffisamment lourd pour qu’une éventuelle décision de retrait de l’un ou plusieurs d’entre eux ait un impact sur la gestion du fonds. Il peut être conseillé de se renseigner sur ce point auprès de la société de gestion avant de souscrire. Remarquons d’ailleurs qu’en Allemagne la tendance est à une séparation nette entre fonds réservés aux institutionnels et fonds ouverts aux particuliers ; de nouvelles règles législatives sont en préparation. Et, dans les faits, en France, les investisseurs institutionnels ont souvent des SCPI qui leur sont réservées à 100 %.