La SCPI de rendement attire toujours alors que les investisseurs sont attirés par la régularité de ses performances, par le matelas de plus-values qui pérennise sa distribution et la transparence de sa gestion. La société de gestion vient d’exercer l’option qui lui permet d’accroître de 30 % le montant de l’augmentation de capital en cours de près de 10 % des parts existantes.
Si la SCPI Fructipierre a débuté son augmentation de capital au milieu de l’été, soit avec plusieurs mois de retard sur celle lancée en 2013, les parts proposées ont trouvé preneurs encore plus vite. Et comme l’an dernier, la société de gestion NAMI-AEW Europe a dû mettre en œuvre l’option lui permettant d’accroître de 30 % les parts proposées dans le cadre de cette augmentation de capital. A l’issue de l’opération, la SCPI devrait voir lever 65 millions d’euros, un montant proche de celui de la précédente augmentation de capital et donc représentant cette fois-ci un pourcentage plus faible par rapport à l’encours existant (685,4 millions d’euros au 31 décembre 2013). Des ambitions modestes donc, qui correspondent à la prudence que veut afficher Serge Bataillie, directeur général de NAMI-AEW Europe, alors que le marché de l’investissement est confronté à une certaine tension provoquant une baisse des rendements immobiliers lors des acquisitions : « ce n’est pas tout de collecter, il faut ensuite investir dans de bonnes conditions » aime-t-il à rappeler.
Sauf à suivre aveuglément les prix remis par le site pierrepapier.fr à cette SCPI qui l’ont récompensée cette année, d’abord pour la qualité de son rapport annuel, puis dans le cadre des Assises de la pierre-papier pour sa performance sur 7 ans dans la catégorie des plus grosses SCPI de la Place (avec une performance globale de 10,3 % sur 7 ans), on doit s’interroger pour cet engouement des épargnants pour une SCPI qui présente un taux d’occupation financier apparemment décevant de seulement 82,9 % au 30 septembre dernier. Si cette faiblesse persistait cela pourrait remettre en question la distribution de 24 euros versés en 2014 aux parts de Fructipierre ! Mais il faut pousser plus loin l’analyse, car ce médiocre taux d’occupation en cache un bien meilleur. Il supporte en effet le poids d’un immeuble actuellement sous promesse de vente qui compte à lui seul pour 2,09 % dans la vacance. Compte tenu de ce dernier et des franchises accordées dans le cadre des nouveaux baux signés par la SCPI, la vacance structurelle de Fructipierre n’est en fait que de 7,44 %, ce qui fait qu’avec un taux d’occupation de 92,56 % la SCPI reste parmi les meilleures des SCPI de bureaux (92,2 % de son patrimoine). Ces données soulignent l’important travail mené sur le front de la location des biens qui reste il est vrai facilité par la forte part du patrimoine parisien qui pèse 46,75 % du total alors que la région Ile-de France en représente autant et que la province ne compte que pour 6,1 %.
Quant à la distribution, Serge Bataillie reste serein sur sa pérennité en 2015, grâce à l’important stock de plus-values distribuables et alors que l’effet des franchises accordées va progressivement s’atténuer au fil des mois. Ce stock de plus-values distribuables était de 42,5 millions d’euros en début d’année et il restera à ce niveau en fin d’année car seules les plus-values de l’exercice seront mobilisées pour assurer la distribution aux associés de la SCPI en 2014. Il est bon de rappeler que ces réserves de plus-values représentent à elles seules un an et demi de distribution…
Le prix des parts offertes (15 au minimum pour la première souscription), dans le cadre de l’option accroissant de 30 % l’augmentation de capital initiale, restent fixées aux mêmes conditions que lors du lancement de cette opération, soit 498 euros. Il comprend une prime d’émission de 283 euros, sur laquelle est prélevée la commission de souscription de 7,779 % TTC soit 38,74 € TTC par part. Ce prix de souscription se situe entre la valeur de réalisation (457 euros) et la valeur de reconstitution du patrimoine (525,10 euros). Sur la base des loyers 2013, le prix de 498 euros par part fait ressortir un rendement immobilier de 7,25 % pour l’investisseur qui suffit à démontrer que les vétérans des SCPI – Fructipierre a été créée en 1987- restent ingambes quand leur patrimoine a été régulièrement travaillé au fil des ans, notamment grâce à une collecte régulière ces dernières années. Pas de doute, Fructipierre mérite ses récompenses. Le rendement du revenu versé aux parts ressort à 4,82 %.
Christophe Tricaud
pierrepapier.fr
