Articles

Si leur collecte s’est légèrement tassée en 2018, toutes les catégories de SCPI d’entreprisene sont pas logées à la même enseigne. La catégorie dite des « diversifiées » est la seule à avoir bénéficié d’une progression du niveau de ses souscriptions nettes. C’est aussi la seule dont le taux de distribution se soit amélioré par rapport à 2017…

La collecte nette des SCPI s’est un peu assagie en 2018, tout en restant à un niveau très largement supérieur à celui des dix dernières années. Mais, avec un volume de 4,98 Md€ l’an dernier, les SCPI d’entreprise affichent un repli (-18,8%) moins sensible que celui des SCPI résidentielles (-33,6%, à 132 M€ vs 199 M€). Et au sein même des SCPI de rendement, toutes les catégories ne présentent pas les mêmes rythmes d’inflexion ou de progression.

Repli des « bureaux » et des « commerce »

La catégorie dominante, celle des SCPI de « bureaux » (34 SPCI fin 2018), avec une collecte nette de 2 696 M€ sur un total de 4 977 M€ pour l’ensemble des SCPI d’entreprise (90 SCPI à fin 2018), accuse un repli de 14% (vs 3 136 M€ en 2017), à l’image de l’ensemble du marché (-19%). Mais ce sont les SCPI dites de « commerce » (22 SCPI fin 2018) qui affichent le plus fort recul : -60,9%. Deux catégories qui, quoique toujours dominantes en encours, étaient déjà plutôt mal placées en 2017. Il s’agissait en effet des seules à n’avoir pas profité de l’envolée des souscriptions nettes, avec un niveau de collecte quasi identique à celui enregistré en 2016.


Montée en puissance des « diversifiées »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (27 SCPI fin 2018), dont la collecte nette avait bondi de 73,6% entre 2016 et 2017, et seul secteur à avoir continué à progresser entre 2017 et 2018. Les SCPI diversifiées affichent en effet une hausse (+14%) de leur collecte nette l’an dernier, avec un volume supérieur au milliard d’euros. La dernière catégorie, celle des SCPI « spécialisées » (7 SCPI fin 2018), ne réédite pas son exploit de l’exercice 2017, où sa collecte s’était envolée de 85%. En 2018, c’est un repli de 24,6% qui est au rendez-vous. Ces différences de flux ne modifient toutefois pas la hiérarchie catégorielle en termes de capitalisation : les bureaux restent en tête (64% de la capitalisation totale des SCPI d’entreprise), les commerces en deuxième position (14%), les diversifiés en troisième (9%) et les spécialisées en queue (6%). Mais la seconde place des commerces semble de plus en plus fragile…

Des rendements supérieurs aux autres catégories

Si les souscriptions en faveur des SCPI diversifiées sont en hausse constante, c’est sans doute en partie parce que cette catégorie offrant, par définition, un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -, elle procure en outre ces deux dernières années des rendements supérieurs à ceux des catégories alternatives. Avec un taux de distribution moyen de 5,30% en 2018 (contre 4,35% pour l’ensemble des SCPI d’entreprise), elles se positionnent une nouvelle fois au-dessus du lot. Mieux encore, les SCPI diversifiées sont les seules à afficher des revenus distribués (+4,41%) et un taux de distribution (de +25 points, à 5,30% vs 5,05%) en hausse par rapport à 2017…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

La société de gestion Sofidy annonce une collecte brute « volontairement maîtrisée » de 414 M€ sur ses SCPI en 2018, soit 327 M€ de souscriptions nettes. Une stratégie qui lui permet, associée à une politique de gestion prudente et diversifiée, de continuer à afficher des taux de rendements 2018 « parmi les meilleurs du marché ».

Avec une progression d’à peine 4% par rapport à 2017, la collecte brute enregistrée l’an dernier par l’ensemble des véhicules à sous-jacents immobiliers gérés par Sofidy (498 M€) a été « volontairement maîtrisée », explique la société de gestion. Côté SCPI, la collecte brute s’établit à 414 M€, et à 326,8 M€ pour les souscriptions nettes.

Immorente en vedette

Un niveau qui place Sofidy, comme en 2017, en 6position des sociétés de gestion les plus collectrices, entre BNP Paribas REIM (338,6 M€) et La Française REIM (316,3 M€). C’est une nouvelle fois la SCPI paquebot diversifiée du groupe, Immorente, qui se taille la part du lion, avec une collecte nette de 208 M€, suivie d’Efimmo, spécialiste des bureaux, à 105 M€. Des flux que Sodify a investis dans une logique de « diversification géographique et sectorielle », via un programme global d’investissement évalué à 307 M€ en 2018. « Près de 30% du programme d’achat ont été investis en Allemagne et aux Pays-Bas et plus de 6% ont été investis dans de nouvelles typologies d’actifs (logement, hôtellerie, camping…) et des investissements indirects (Club Deal logistique…) », précise Sofidy, qui avait récemment annoncé son implication dans une structure dédiée aux plateformes logistiques du groupe Carrefour.


Des rendements « parmi les meilleurs du marché »

Ces investissements ont été réalisés, comme en 2017, selon une approche sélective et prudente. Les rendements générés par les actifs sous gestion ont ainsi permis de préserver des taux de distribution qui s’inscrivent « parmi les meilleurs du marché », comme le souligne Sofidy. Les 3 SCPI de rendement (Efimmo, Immorente, Sofipierre) affichent effectivement des taux au-delà de la moyenne du marché (4,35% en 2018), en très léger recul par rapport à 2017 pour Immorente (-0,03%, à 4,70% vs 4,73%), mais en progression pour Sofipierre (+0,09%, à 4,71% vs 4,62%) et surtout pour Efimmo (+0,18%, à 5,06% vs 4,88%). Immorente 2, une SCPI dite de capitalisation – dont l’objectif est davantage l’appréciation à terme du capital que la distribution de dividendes -, récompense ses porteurs de parts avec une hausse significative de sa valeur (+2,77%, en VPM), et un niveau de rendement en légère baisse par rapport à 2017 (-0,08%, à 2,98% vs 2,90%). Les actionnaires de Sofipierre et d’Immorente bénéficient aussi d’une progression de la valeur de leurs parts (respectivement +0,22% et +0,61%), ce qui classe également les véhicules gérés par Sofidy parmi les mieux positionnés en performance globale.

Frédéric Tixier


A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 5,1 milliards d’euros, constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux.
Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance ont collecté plus de 25 M€ en 2018. Quatre sur cinq affichent des dividendes en hausse ou stables par rapport à 2017. Leurs taux de distribution 2018 (DVM) sont globalement au-dessus de la moyenne du marché.

« Pour la 3année consécutive, les SCPI de rendement de Fiducial Gérance affichent une progression de leur distribution », annonce la société de gestion dans un communiqué publié aujourd’hui.

Dividendes en hausse

La gamme des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance, profondément remaniée ces dernières années, compte désormais cinq véhicules, dont quatre à capital variable. Leur repositionnement, dans une logique de complémentarité et de différenciation, s’est d’ailleurs poursuivi en 2018 avec la variabilisation du capital de Logipierre 3, une SCPI dédiée à l’investissement en résidences services et murs d’hôtels. Sur ces cinq SCPI, trois affichent effectivement des dividendes en hausse. C’est le cas précisément pour Logipierre 3, dont le dividende par part passe de 60,5 € à 64,5 €. Celui de Sélectipierre 2, un véhicule spécialisé dans les bureaux « prime » parisiens qui a procédé à une importante revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, progresse de 24 € à 25 €, contre une augmentation de 10,30 € à 10,50 € pour le dividende de Ficommerce, SCPI spécialisée en commerce ayant absorbé BTP Immobilier en 2017. En revanche, le dividende de Pierre Expansion reste stable, à 11 €, et celui de Buroboutic baisse légèrement, de 12,15 € à 11,60 €.


Rendements globalement au-dessus de la moyenne du marché

Trois véhicules sur cinq connaissent également une variation du prix moyen de leurs parts (VPM). C’est le cas notamment pour Logipierre 3, qui affiche, du fait de l’opération de variabilisation du capital, une forte progression, de +16,74%. Les parts de Sélectipierre 2, qui profite de la revalorisation de son patrimoine parisien, progressent quant à elles de 4,16%. Celles de Pierre Expansion, une SCPI de bureaux dont le rapprochement avec Sélectipierre 2 avait un temps été envisagé, et la seule dont le capital soit encore fixe, subissent un léger recul, de 1,56%. Côté taux de distribution (DVM), c’est-à-dire le niveau des dividendes rapporté au prix moyen de la part sur l’année, les SCPI Fiducial Gérance se situent, tout du moins pour trois d’entre elles, au-dessus de la moyenne du marché 2018 (4,35% selon les dernières statistiques ASPIM/IEIF). En termes de performance globale (DVM et VPM), deux véhicules sortent du lot, avec des taux supérieurs à 5,17% (moyenne du marché 2018).


Collecte globale de 25 M€

La collecte nette 2018 en SCPI de Fiducial Gérance est quant à elle très inférieure (25,4 M€) à celle réalisée en 2017 (85 M€). Elle s’est surtout portée sur Ficommerce (14,5 M€) et Buroboutic (7,1 M€), cette dernière, diversifiée sur tout type d’actifs, ayant par ailleurs connu une année très active sur le plan des acquisitions (73 M€ de transactions). Une dynamique qui semble se poursuivre en 2019, la SCPI ayant déjà procédé à plusieurs opérations « signées à un rendement moyen de 6,40% acte en main », précise Fiducial Gérance. La société de gestion propose d’ailleurs, pour relancer la collecte de Buroboutic, 3 mois de revenus équivalent au délai de jouissance aux nouveaux souscripteurs. Une « promotion » valable du 1er février au 31 mai 2019…

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestionindépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le chiffre est tombé : 4,35%. C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2018, selon les données ASPIM/IEIF, qui s’affiche donc légèrement en retrait par rapport au millésime 2017 (4,43%). Mais la « prime de risque » des véhicules de la pierre-papier demeure à un niveau historiquement élevé.

Il est un peu inférieur aux attentes : espéré à 4,40%, il s’établit finalement à 4,35%. Le taux de distribution moyen (DVM) des SCPI en 2018, calculé par l’ASPIM/IEIF et dévoilé aujourd’hui, n’en est pas déceptif pour autant. Comme le souligne l’ASPIM dans son communiqué, les SCPI ont réussi à maintenir un taux de distribution « attractif », qui leur permet « de dégager une prime de risque qui demeure confortable ».

Performance globale de 5,17% en 2018

Le rendement des SCPI subit de fait une lente érosion depuis plusieurs années. Depuis, plus précisément, une vingtaine d’années, 1999 très exactement, où le taux de distribution moyen culminait alors à 8,18%, selon les données IEIF. Une année historique pour les actionnaires de SCPI puisque ces derniers avaient alors en outre bénéficié d’une revalorisation du prix moyen pondéré (VPM) de leur part de 12,46%, portant leur performance globale à plus de 20% ! En 2018, cette revalorisation est elle aussi moins importante qu’en 2017 : +0,82%, contre +1,79%¹. La performance des SCPI, mesurée par l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur des parts détenues, s’établit donc à 5,17% en 2018, contre 6,22% en 2017.


Une prime de risque toujours élevée

Un niveau de rémunération globale qui, bien qu’en retrait depuis 2009, où il culminait à 11,50%, reste encore parmi les plus attractifs sur le marché des placements. Sur leur seule composante rendement (le DVM), les SCPI se situent toujours très au-delà du taux moyen servi par les fonds en euros de l’assurance-vie, estimé à 1,6% en moyenne pour 2018. Surtout, la « prime de risque » des SCPI, autrement dit l’écart entre leur rendement nominal et celui d’un placement théorique sans risque², reste historiquement élevée. A 3,67% en 2018, elle se situe encore au-delà des primes de risque observées entre 1990 et 2013³.


Des écarts de rendements toujours aussi importants

D’autant que ce taux de distribution moyen – pondéré par la capitalisation des SCPI – reste théorique. Ce qui compte, pour les souscripteurs, c’est la rémunération servie par le ou les véhicules dont ils détiennent des parts. Or, sur les 86 véhicules ayant distribué un dividende en 2018 recensés par l’IEIF, cette rémunération peut aller du simple au quintuple… La probabilité d’avoir fait mieux que la moyenne du marché – sans prendre en compte le critère capitalisation – reste toutefois assez acceptable, puisque près de 63% des SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 4,35%…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs(FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

[1] L’évolution des VPM est beaucoup plus erratique que celle des DVM, des années de recul pouvant alterner avec des années de revalorisation. A la différence des rendements, qui dépendent des loyers et du taux d’occupation des locaux, la valeur des parts – et leur évolution – sont fonction de la valeur patrimoniale des actifs sous-jacents détenus par les SCPI.
[2] Le rendement des emprunts d’Etat à 10 ans, mesuré par l’indice TEC 10 (taux de l’échéance constante 10 ans).
[3] A l’exception de 1998, où elle s’établissait à 3,74%.