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Bientôt une UC immobilière européenne et diversifiée chez Advenis REIM

La société de gestion, dont les deux SCPI européennes affichent des taux de rendement de 4,5% et 4,1%, boucle une année fertile en investissements. Elle s’apprête à lancer une unité de compte investie sur différentes classes d’actifs immobiliers européens. Et place 2021 sous le signe de l’ESG et de la proximité avec ses locataires.

4,5%[1] pour Eurovalys, la SCPI spécialiste des bureaux allemand; 4,10%[2] pour Elialys, le véhicule dédié aux marchés tertiaires d’Europe du Sud. Les deux SCPI européennes d’Advenis REIM ont visiblement traversé la crise sans trop d’encombre.

Amélioration de la rentabilité des SCPI tout au long de l’année

Eurovalys distribue un rendement identique à celui de l’an dernier. « Sans utilisation du report à nouveau et sans cession d’actifs », précise la société de gestion. Elialys, qui n’avait rien distribué au titre de son premier exercice, verse un premier dividende annuel très légèrement en deçà de la moyenne du marché. Il s’agit toutefois, pour Elialys, d’un résultat établi sur un « exercice partiel [3]», comme le souligne Advenis REIM. Les deux SCPI ont d’ailleurs amélioré leur taux de distribution trimestriel au cours de l’année. Elialys affiche une progression quasi constante de son dividende trimestriel. Il est passé de 6 € au 1er trimestre à 10 € aux 2e et 3e, pour s’afficher à 15 € au dernier.

Forte rentabilité des investissements

Eurovalys a versé au titre du 4e trimestre 2020 un dividende de 15,22 € par part. Contre 10,15 € au titre des trois trimestres précédents. Ces progressions s’expliquent en partie par la rentabilité des acquisitions réalisées en 2020. Elialys, dont le développement a été retardé par la crise sanitaire, n’avait bouclé qu’une opération en février 2020. Ce qui explique la faiblesse de son dividende. Elle s’est rattrapée en fin d’année, avec 3 investissements à Barcelone. Dégageant, au total, un taux de rendement moyen à l’acquisition de 6,8%… Pour Eurovalys, qui compte désormais 25 actifs en portefeuille, ce taux de rendement moyen à l’acquisition ressort à 5,8%. De quoi, dans un cas comme dans l’autre, maintenir en 2021 des taux de distribution au moins équivalents à ceux de 2020.

Eurovalys, Elialys : des fondamentaux solides

Et sans doute supérieurs pour Elialys, qui vise un DVM compris entre 4,5% et 5% sur une année pleine. Les deux SCPI affichent par ailleurs des ratios d’exploitation plutôt rassurants. Leurs valeurs d’expertise 2020 seraient en légère progression par rapport à 2019. Les taux d’occupation financier et taux de recouvrement des loyers d’Elialys sont de respectivement 96,60% et 100%. Et de 93,43% et de 99,6% pour Eurovalys. L’une et l’autre ont allongé la durée moyenne de leurs baux en 2020. Et développent des stratégies d’investissement qui, à en croire Advenis REIM, sont parfaitement en mesure de continuer à délivrer de la performance. Avec l’aide, il est vrai, d’un effet de levier bien supérieur à la moyenne des SCPI.


Effet de levier important

Le taux d’endettement d’Eurovalys, fin 2020, est proche de 30%. Celui d’Elialys, de 40%… Mais, affirme Advenis REIM, les emprunts contractés bénéficient, dans les deux cas, « de taux particulièrement bas ». On peut d’ailleurs penser que ces taux d’endettement sont en partie la résultante d’un décalage entre investissement et collecte en 2020. Eurovalys, qui a collecté un peu moins qu’en 2019 (162 M€ vs 200 M€), a néanmoins réalisé plus de 300 M€ d’acquisitions l’an dernier. Elialys, qui disposait certes d’un important solde à investir fin 2019, a investi plus de 26 M€ en 2020. Mais n’a collecté que 5,6 M€. Sur le sujet de la collecte, qui semble être globalement repartie au 4e trimestre, Advenis REIM signale d’ailleurs que, sur Eurovalys notamment, elle s’est fortement accrue sur le segment des CGP.

Progression d’Eurovalys dans les réseaux de CGP

« Eurovalys a poursuivi son développement auprès des réseaux de distribution. Elle est désormais identifiée et reconnue par les CGP », se félicite Jean-François Chaury, le Directeur général d’Advenis REIM. Une percée auprès des cibles « retail » sur lesquelles la société de gestion compte bien capitaliser en 2021. Advenis REIM, qui réalise l’essentiel de sa collecte SCPI en direct (95%), va en effet lancer prochainement une unité de compte immobilière pour l’assurance-vie. Celle-ci sera évidemment dédiée aux marchés européens. Mais, contrairement aux deux SCPI essentiellement de bureaux, elle investira sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. La société de gestion annonce également la mise en place d’un mécanisme d’épargne programmée pour ses SCPI, « incluant le réinvestissement des coupons ».

Renforcement de la politique ESG

Mais pour 2021, c’est le renforcement de sa politique ESG qu’Advenis REIM met au centre de ses priorités. Le gestionnaire vise notamment la labélisation ISR pour tout ou partie de ses véhicules. Il entend également encore améliorer la proximité envers ses locataires, afin de préserver la « valeur locative de ses SCPI ». Concernant sa stratégie d’investissement, pas de changement majeur, mais encore plus de vigilance. Advenis REIM continue à croire au potentiel des bureaux bien situés dans les grandes métropoles européennes, et occupés par des locataires de premier plan. Même face à une remontée des taux de vacance, un peu partout en Europe, ce type de biens n’a, pour l’instant, aucun mal à retrouver rapidement des locataires. L’emplacement, une valeur sûre de l’immobilier, même en temps de crise…

Frédéric Tixier


[1] Advenis REIM affiche un rendement net de fiscalité allemande. Non retraité, le DVM ressort à 4,79%, selon l’IEIF

[2] Rendement net de fiscalité étrangère

[3] Elialys a procédé à son premier investissement en février 2020


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management est la société de gestion qui gère les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) du groupe Advenis. Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018 (n° GP 18000011), Advenis REIM conçoit et gère des Fonds Immobiliers Alternatifs (FIA) de type SCPI orientés autour de deux thématiques : l’investissement immobilier tertiaire européen destiné à une clientèle privée ou institutionnelle qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier avec un rendement potentiel ; l’investissement immobilier résidentiel ancien destiné à une clientèle privée qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier et à bénéficier sous conditions d’avantages fiscaux.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonne résistance des SCPI Sofidy en 2020 et perspectives positives pour 2021

Ses deux principales SCPI affichent des rendements une nouvelle fois supérieurs à la moyenne du marché. Des résultats que le gestionnaire explique par la qualité du modèle Sofidy, celui d’une gestion prudente, sélective, disciplinée, mutualisée et diversifiée. Une résilience qui devrait perdurer en 2021, année placée sous le signe d’une accélération de la diversification européenne. Une nouvelle SCPI dédiée devrait d’ailleurs prochainement voir le jour…

4,42% pour la SCPI diversifiée Immorente, 4,80% pour la SCPI de bureaux Efimmo et des rendements eux aussi présentés comme résilients pour les autres véhicules immobiliers gérés par Sofidy. La société de gestion confirme en outre que la stabilité constatée des valeurs d’expertise de ses deux principales SCPI exclut toute variation du prix des parts en 2021.

Résistance exceptionnelle des SCPI

2020, une année « inouïe », comme la qualifie Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, atteste donc de la résistance exceptionnelle des SCPI en général, celles de Sofidy en particulier. Contrairement aux prédictions les plus alarmistes, l’immobilier, y compris et notamment l’immobilier de bureau et de commerce, a démontré sa robustesse. Le télétravail n’a pas pris l’ampleur attendue. Et le commerce de proximité, en centre-ville, cher à Sofidy, reste porté par des tendances sociétales fortes. A cette résilience globale des classes d’actifs sélectionnées, s’ajoute la valeur ajoutée du gestionnaire immobilier. Sofidy estime en effet que si ses véhicules ont traversé la crise « sans encombre », c’est en raison d’un style de gestion qui a fait ses preuves.

Le style de gestion Sofidy

Sa gestion « prudente, sélective et disciplinée » a joué son rôle d’amortisseur. Pratiquée assidûment depuis 30 ans, elle a créé un « réservoir de plus-values mobilisables ». S’y ajoute une stratégie de forte diversification des actifs, qui assurent aux véhicules de Sofidy l’une des fortes mutualisations du marché. Et des équipes de gestion expérimentées, intégrées, en contact étroit avec les locataires. Résultat : les SCPI de la société de gestion affichent des taux de recouvrement très largement au-delà des 90%. 92,3% en 2020 pour Immorente. Et 96% pour Efimmo. Soit, en consolidé, environ 94%. Les mesures d’aménagement n’auront au total concerné qu’environ 1% des loyers annuels. 5% sont encore en discussion. Il s’agit essentiellement de locataires « du secteur de la restauration et situés au Benelux », précise Sofidy. Les taux d’occupation financiers (TOF) restent eux aussi au-dessus des 90%. 93,4% pour Immorente, 92,95% pour Efimmo.

D’importantes plus-values latentes

Ces taux figurent parmi les indicateurs avancés pris en compte par les évaluateurs pour fixer les valeurs d’expertise. Ce qui explique pourquoi les valorisations 2020 retenues pour Immorente (-0,16% vs 2019) et Efimmo (-0,61%) sont quasi identiques à celles de l’exercice précédent. Les SCPI Sofidy disposent en outre d’importantes plus-values latentes. Jusqu’à deux ans de distribution pour Immorente, un an pour Efimmo. Des réserves que les deux SCPI ont d’ailleurs en partie mis à profit l’an dernier. Immorente a cédé pour environ 34 M€ d’actifs en 2020, Efimmo 39 M€. « Ce qui représente à peine 1% du patrimoine de ces véhicules », relativise Jean-Marc Peter. Sofidy boucle donc l’année sur un bilan, certes moins flamboyant qu’en 2019, mais néanmoins globalement positif.


Un plan d’action ambitieux pour 2021

La société de gestion affiche une collecte globale, tous véhicules confondus, de 709 M€. Elle a investi l’an dernier 427 M€, et arbitré pour 81 M€ d’actifs. Forte d’un patrimoine sous gestion de 6,7 Md€, elle détient environ 4 200 actifs immobiliers, dont la moitié est d’ailleurs logée dans Immorente, qui reste l’une des plus imposantes SCPI du marché (3,48 Md€). Sofidy aborde l’année 2021 avec « ambition, agilité et prudence ». Outre le déploiement de son plan d’action ESG/ISR « SO DURABLE », elle compte encore diversifier ses classes d’actifs sous gestion, et accélérer son développement en Europe. En ajoutant de nouveaux pays à sa zone de chalandise. Déjà présentes en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique et, depuis peu, au Royaume-Uni, ses SCPI vont s’intéresser plus activement à l’Europe du Sud (Espagne, Italie) et à l’Irlande.

Prochainement une nouvelle SCPI européenne

Les acquisitions hors de France pourraient représenter jusqu’à la moitié des investissements programmés en 2021 (900 M€). Une nouvelle SCPI diversifiée, dédiée à la zone européenne, devrait d’ailleurs voir le jour au début du second semestre. D’autres innovations sont au programme. Sofidy annonce notamment la mise en place prochaine d’un service de financement pour certaines de ses SCPI, en partenariat avec des établissements bancaires. Etonnant quand l’on sait que la plupart des banques se refuse à financer à crédit les SCPI non distribuées à leurs guichets. « Certaines commencent à comprendre que le risque est faible », rétorque Sofidy. La société de gestion espère surtout, via cette nouvelle proposition, dynamiser le marché du crédit aux SCPI. Qui semble effectivement, depuis quelques semaines, attirer de nouveaux acteurs…

Frédéric Tixier


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Si leur collecte s’est légèrement tassée en 2018, toutes les catégories de SCPI d’entreprisene sont pas logées à la même enseigne. La catégorie dite des « diversifiées » est la seule à avoir bénéficié d’une progression du niveau de ses souscriptions nettes. C’est aussi la seule dont le taux de distribution se soit amélioré par rapport à 2017…

La collecte nette des SCPI s’est un peu assagie en 2018, tout en restant à un niveau très largement supérieur à celui des dix dernières années. Mais, avec un volume de 4,98 Md€ l’an dernier, les SCPI d’entreprise affichent un repli (-18,8%) moins sensible que celui des SCPI résidentielles (-33,6%, à 132 M€ vs 199 M€). Et au sein même des SCPI de rendement, toutes les catégories ne présentent pas les mêmes rythmes d’inflexion ou de progression.

Repli des « bureaux » et des « commerce »

La catégorie dominante, celle des SCPI de « bureaux » (34 SPCI fin 2018), avec une collecte nette de 2 696 M€ sur un total de 4 977 M€ pour l’ensemble des SCPI d’entreprise (90 SCPI à fin 2018), accuse un repli de 14% (vs 3 136 M€ en 2017), à l’image de l’ensemble du marché (-19%). Mais ce sont les SCPI dites de « commerce » (22 SCPI fin 2018) qui affichent le plus fort recul : -60,9%. Deux catégories qui, quoique toujours dominantes en encours, étaient déjà plutôt mal placées en 2017. Il s’agissait en effet des seules à n’avoir pas profité de l’envolée des souscriptions nettes, avec un niveau de collecte quasi identique à celui enregistré en 2016.


Montée en puissance des « diversifiées »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (27 SCPI fin 2018), dont la collecte nette avait bondi de 73,6% entre 2016 et 2017, et seul secteur à avoir continué à progresser entre 2017 et 2018. Les SCPI diversifiées affichent en effet une hausse (+14%) de leur collecte nette l’an dernier, avec un volume supérieur au milliard d’euros. La dernière catégorie, celle des SCPI « spécialisées » (7 SCPI fin 2018), ne réédite pas son exploit de l’exercice 2017, où sa collecte s’était envolée de 85%. En 2018, c’est un repli de 24,6% qui est au rendez-vous. Ces différences de flux ne modifient toutefois pas la hiérarchie catégorielle en termes de capitalisation : les bureaux restent en tête (64% de la capitalisation totale des SCPI d’entreprise), les commerces en deuxième position (14%), les diversifiés en troisième (9%) et les spécialisées en queue (6%). Mais la seconde place des commerces semble de plus en plus fragile…

Des rendements supérieurs aux autres catégories

Si les souscriptions en faveur des SCPI diversifiées sont en hausse constante, c’est sans doute en partie parce que cette catégorie offrant, par définition, un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -, elle procure en outre ces deux dernières années des rendements supérieurs à ceux des catégories alternatives. Avec un taux de distribution moyen de 5,30% en 2018 (contre 4,35% pour l’ensemble des SCPI d’entreprise), elles se positionnent une nouvelle fois au-dessus du lot. Mieux encore, les SCPI diversifiées sont les seules à afficher des revenus distribués (+4,41%) et un taux de distribution (de +25 points, à 5,30% vs 5,05%) en hausse par rapport à 2017…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

La société de gestion Sofidy annonce une collecte brute « volontairement maîtrisée » de 414 M€ sur ses SCPI en 2018, soit 327 M€ de souscriptions nettes. Une stratégie qui lui permet, associée à une politique de gestion prudente et diversifiée, de continuer à afficher des taux de rendements 2018 « parmi les meilleurs du marché ».

Avec une progression d’à peine 4% par rapport à 2017, la collecte brute enregistrée l’an dernier par l’ensemble des véhicules à sous-jacents immobiliers gérés par Sofidy (498 M€) a été « volontairement maîtrisée », explique la société de gestion. Côté SCPI, la collecte brute s’établit à 414 M€, et à 326,8 M€ pour les souscriptions nettes.

Immorente en vedette

Un niveau qui place Sofidy, comme en 2017, en 6position des sociétés de gestion les plus collectrices, entre BNP Paribas REIM (338,6 M€) et La Française REIM (316,3 M€). C’est une nouvelle fois la SCPI paquebot diversifiée du groupe, Immorente, qui se taille la part du lion, avec une collecte nette de 208 M€, suivie d’Efimmo, spécialiste des bureaux, à 105 M€. Des flux que Sodify a investis dans une logique de « diversification géographique et sectorielle », via un programme global d’investissement évalué à 307 M€ en 2018. « Près de 30% du programme d’achat ont été investis en Allemagne et aux Pays-Bas et plus de 6% ont été investis dans de nouvelles typologies d’actifs (logement, hôtellerie, camping…) et des investissements indirects (Club Deal logistique…) », précise Sofidy, qui avait récemment annoncé son implication dans une structure dédiée aux plateformes logistiques du groupe Carrefour.


Des rendements « parmi les meilleurs du marché »

Ces investissements ont été réalisés, comme en 2017, selon une approche sélective et prudente. Les rendements générés par les actifs sous gestion ont ainsi permis de préserver des taux de distribution qui s’inscrivent « parmi les meilleurs du marché », comme le souligne Sofidy. Les 3 SCPI de rendement (Efimmo, Immorente, Sofipierre) affichent effectivement des taux au-delà de la moyenne du marché (4,35% en 2018), en très léger recul par rapport à 2017 pour Immorente (-0,03%, à 4,70% vs 4,73%), mais en progression pour Sofipierre (+0,09%, à 4,71% vs 4,62%) et surtout pour Efimmo (+0,18%, à 5,06% vs 4,88%). Immorente 2, une SCPI dite de capitalisation – dont l’objectif est davantage l’appréciation à terme du capital que la distribution de dividendes -, récompense ses porteurs de parts avec une hausse significative de sa valeur (+2,77%, en VPM), et un niveau de rendement en légère baisse par rapport à 2017 (-0,08%, à 2,98% vs 2,90%). Les actionnaires de Sofipierre et d’Immorente bénéficient aussi d’une progression de la valeur de leurs parts (respectivement +0,22% et +0,61%), ce qui classe également les véhicules gérés par Sofidy parmi les mieux positionnés en performance globale.

Frédéric Tixier


A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 5,1 milliards d’euros, constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux.
Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance ont collecté plus de 25 M€ en 2018. Quatre sur cinq affichent des dividendes en hausse ou stables par rapport à 2017. Leurs taux de distribution 2018 (DVM) sont globalement au-dessus de la moyenne du marché.

« Pour la 3année consécutive, les SCPI de rendement de Fiducial Gérance affichent une progression de leur distribution », annonce la société de gestion dans un communiqué publié aujourd’hui.

Dividendes en hausse

La gamme des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance, profondément remaniée ces dernières années, compte désormais cinq véhicules, dont quatre à capital variable. Leur repositionnement, dans une logique de complémentarité et de différenciation, s’est d’ailleurs poursuivi en 2018 avec la variabilisation du capital de Logipierre 3, une SCPI dédiée à l’investissement en résidences services et murs d’hôtels. Sur ces cinq SCPI, trois affichent effectivement des dividendes en hausse. C’est le cas précisément pour Logipierre 3, dont le dividende par part passe de 60,5 € à 64,5 €. Celui de Sélectipierre 2, un véhicule spécialisé dans les bureaux « prime » parisiens qui a procédé à une importante revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, progresse de 24 € à 25 €, contre une augmentation de 10,30 € à 10,50 € pour le dividende de Ficommerce, SCPI spécialisée en commerce ayant absorbé BTP Immobilier en 2017. En revanche, le dividende de Pierre Expansion reste stable, à 11 €, et celui de Buroboutic baisse légèrement, de 12,15 € à 11,60 €.


Rendements globalement au-dessus de la moyenne du marché

Trois véhicules sur cinq connaissent également une variation du prix moyen de leurs parts (VPM). C’est le cas notamment pour Logipierre 3, qui affiche, du fait de l’opération de variabilisation du capital, une forte progression, de +16,74%. Les parts de Sélectipierre 2, qui profite de la revalorisation de son patrimoine parisien, progressent quant à elles de 4,16%. Celles de Pierre Expansion, une SCPI de bureaux dont le rapprochement avec Sélectipierre 2 avait un temps été envisagé, et la seule dont le capital soit encore fixe, subissent un léger recul, de 1,56%. Côté taux de distribution (DVM), c’est-à-dire le niveau des dividendes rapporté au prix moyen de la part sur l’année, les SCPI Fiducial Gérance se situent, tout du moins pour trois d’entre elles, au-dessus de la moyenne du marché 2018 (4,35% selon les dernières statistiques ASPIM/IEIF). En termes de performance globale (DVM et VPM), deux véhicules sortent du lot, avec des taux supérieurs à 5,17% (moyenne du marché 2018).


Collecte globale de 25 M€

La collecte nette 2018 en SCPI de Fiducial Gérance est quant à elle très inférieure (25,4 M€) à celle réalisée en 2017 (85 M€). Elle s’est surtout portée sur Ficommerce (14,5 M€) et Buroboutic (7,1 M€), cette dernière, diversifiée sur tout type d’actifs, ayant par ailleurs connu une année très active sur le plan des acquisitions (73 M€ de transactions). Une dynamique qui semble se poursuivre en 2019, la SCPI ayant déjà procédé à plusieurs opérations « signées à un rendement moyen de 6,40% acte en main », précise Fiducial Gérance. La société de gestion propose d’ailleurs, pour relancer la collecte de Buroboutic, 3 mois de revenus équivalent au délai de jouissance aux nouveaux souscripteurs. Une « promotion » valable du 1er février au 31 mai 2019…

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestionindépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le chiffre est tombé : 4,35%. C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2018, selon les données ASPIM/IEIF, qui s’affiche donc légèrement en retrait par rapport au millésime 2017 (4,43%). Mais la « prime de risque » des véhicules de la pierre-papier demeure à un niveau historiquement élevé.

Il est un peu inférieur aux attentes : espéré à 4,40%, il s’établit finalement à 4,35%. Le taux de distribution moyen (DVM) des SCPI en 2018, calculé par l’ASPIM/IEIF et dévoilé aujourd’hui, n’en est pas déceptif pour autant. Comme le souligne l’ASPIM dans son communiqué, les SCPI ont réussi à maintenir un taux de distribution « attractif », qui leur permet « de dégager une prime de risque qui demeure confortable ».

Performance globale de 5,17% en 2018

Le rendement des SCPI subit de fait une lente érosion depuis plusieurs années. Depuis, plus précisément, une vingtaine d’années, 1999 très exactement, où le taux de distribution moyen culminait alors à 8,18%, selon les données IEIF. Une année historique pour les actionnaires de SCPI puisque ces derniers avaient alors en outre bénéficié d’une revalorisation du prix moyen pondéré (VPM) de leur part de 12,46%, portant leur performance globale à plus de 20% ! En 2018, cette revalorisation est elle aussi moins importante qu’en 2017 : +0,82%, contre +1,79%¹. La performance des SCPI, mesurée par l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur des parts détenues, s’établit donc à 5,17% en 2018, contre 6,22% en 2017.


Une prime de risque toujours élevée

Un niveau de rémunération globale qui, bien qu’en retrait depuis 2009, où il culminait à 11,50%, reste encore parmi les plus attractifs sur le marché des placements. Sur leur seule composante rendement (le DVM), les SCPI se situent toujours très au-delà du taux moyen servi par les fonds en euros de l’assurance-vie, estimé à 1,6% en moyenne pour 2018. Surtout, la « prime de risque » des SCPI, autrement dit l’écart entre leur rendement nominal et celui d’un placement théorique sans risque², reste historiquement élevée. A 3,67% en 2018, elle se situe encore au-delà des primes de risque observées entre 1990 et 2013³.


Des écarts de rendements toujours aussi importants

D’autant que ce taux de distribution moyen – pondéré par la capitalisation des SCPI – reste théorique. Ce qui compte, pour les souscripteurs, c’est la rémunération servie par le ou les véhicules dont ils détiennent des parts. Or, sur les 86 véhicules ayant distribué un dividende en 2018 recensés par l’IEIF, cette rémunération peut aller du simple au quintuple… La probabilité d’avoir fait mieux que la moyenne du marché – sans prendre en compte le critère capitalisation – reste toutefois assez acceptable, puisque près de 63% des SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 4,35%…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs(FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

[1] L’évolution des VPM est beaucoup plus erratique que celle des DVM, des années de recul pouvant alterner avec des années de revalorisation. A la différence des rendements, qui dépendent des loyers et du taux d’occupation des locaux, la valeur des parts – et leur évolution – sont fonction de la valeur patrimoniale des actifs sous-jacents détenus par les SCPI.
[2] Le rendement des emprunts d’Etat à 10 ans, mesuré par l’indice TEC 10 (taux de l’échéance constante 10 ans).
[3] A l’exception de 1998, où elle s’établissait à 3,74%.