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URW : Résultats 2020 - Unibail-Rodamco-Westfield suspend son dividende pour mieux rebondir

Unibail-Rodamco-Westfield ? Coûteuse acquisition de Westfield. Cataclysme de la crise sanitaire. Rejet de l’augmentation de capital à l’Assemblée générale mixte du 10 novembre 2020. Départ des principaux dirigeants d’Unibail. Le trio Léon Bressler / Susana Gallardo / Xavier Niel fait son entrée au Conseil de Surveillance.

Le plan « Refocus, not reset » va être appliqué, avec, au menu (minceur), une suspension du dividende pendant trois ans. La réaction du marché a été brutale et la « lune de Niel » boursière aura été de courte durée.

URW a une nouvelle direction

Le nouveau management d’Unibail Rodamco Westfield (Jean-Marie Tritant, Président du Directoire et Fabrice Mouchel, Directeur financier) a présenté les résultats 2020. Cette équipe a démontré de longue date sa compétence et sa loyauté envers la société. De même que Léon Bressler, aujourd’hui Président du conseil de surveillance, qui a contribué à la croissance remarquable d’Unibail pendant sa longue présidence de 1992 à 2006.  Ils doivent faire face à un défi considérable. Redresser la première foncière européenne après une acquisition trop ambitieuse, et après une crise sanitaire sans précédent qui a lourdement pesé sur l’immobilier commercial.

Les faits marquants de l’exercice 2020 d’Unibail :

Les loyers nets collectés ont diminué globalement de 26,4 % à structure comparable.

Les revenus locatifs des centres commerciaux ont baissé de 24 % (-19,1 % en Europe continentale, -49,3 % au Royaume-Uni et – 28 % aux Etats-Unis). Ceux des bureaux sont restés stables.

Les loyers de la division Congrès et Expositions se sont effondrés (- 93,6 %).

Le résultat net récurrent par action ajusté a reculé de 41,1 %

L’actif net réévalué de reconstitution (EPRA Net Reinstatement Value) a perdu 27,1 % à 166.8 €.

Le ratio « Loan-to-Value » ou LTV (endettement rapporté à l’actif net) a augmenté de 38,6 % à 44,7 %. Repère : les covenants bancaires autorisent un ratio LTV maximal de 60 %.

Le ratio ICR (Interest Coverage Ratio, couverture des frais financiers par l’EBITDA) a évolué de 5,7 fois à 3,5 fois. Repère : les covenants bancaires autorisent un ratio ICR minimal de 2 fois.

Le coût moyen de la dette a légèrement augmenté (1,7 % en 2020 contre 1,6 % en 2019). Il reste très modéré à 1,1 % pour la dette en euros, et 3,6 % pour la dette en livres sterling et en dollars.

Le dividende, qui avait été réduit de moitié au titre de l’exercice 2019, sera suspendu au titre des exercices 2020 à 2022.

Unibail Rodamco Westfield n’a pas publié de « guidance » (objectifs) pour 2021.

URW a annoncé :

  • vouloir réduire significativement sa présence aux Etats-Unis.
  • achever son programme de cessions d’actifs de 4 milliards d’euros en Europe avant la fin de 2022 (l’échéance initiale étant la fin de 2021).

L’évolution récente du cours de bourse d’Unibail a été erratique


Après la remontée spectaculaire de son cours de bourse consécutive à l’annulation de l’augmentation de capital programmée à l’Assemblée générale mixte du 10 novembre dernier et amplifiée par l’effet Gamestop bénéficiant aux sociétés faisant l’objet de ventes à découvert significatives, l’action URW s’était dépréciée à la suite de la fermeture des centres commerciaux non-alimentaires d’une surface supérieure à 20.000 mètres carrés.

La suspension du dividende est plus rigoureuse que la réduction prévue par le “plan Reset”  défendu sans succès par les dirigeants précédents. Elle a lourdement pesé sur le cours de la valeur à la reprise des cotations, le 11 février.

Toutefois :

  • à défaut d’augmentation de capital (qui aurait été très dilutive),
  • et dans l’impossibilité de céder à court terme les actifs américains sans les brader,

cette suspension était nécessaire.

Les actionnaires d’Unibail Rodamco Westfield doivent faire preuve de patience

Déception pour les particuliers et institutionnels friands de dividendes… Mais les investisseurs patients devraient bénéficier de la reprise du cours de bourse. En effet le dénouement de la crise sanitaire et l’amélioration graduelle de l’environnement macroéconomique devraient mettre fin à la crise actuelle de l’immobilier commercial.

Dans l’intervalle, ils se consoleront en se réjouissant de ne pas avoir à acquitter la fiscalité (pesante et byzantine en raison de la cotation duale – à Paris et Amsterdam – de l’action) grevant les dividendes dont ils seront temporairement sevrés.

Les investisseurs, dans l’attente du redressement d’URW et de la reprise du versement de son dividende, pourront méditer ces vers de la Fontaine :

« Dans un chemin montant, sablonneux, malaisé,
Et de tous les côtés au soleil exposé,
Six forts chevaux tiraient un coche. »

Jean de La Fontaine, « le Coche et la Mouche », Livre VII, fable 8, 1678.

 

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Foncières cotées : obligation de distribution respectée…

Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut SIIC a joué un rôle protecteur pour les actionnaires des foncières cotées. Quelques-unes ont bien revu les montants distribués à la baisse. Mais tout en respectant leurs obligations de distribution. Etat des lieux…

Aucun secteur économique n’échappe au fléau du coronavirus. Mais comment apprécier les conséquences de cette crise sur la rentabilité des SIIC[1] ? Emportées par la panique qui a frappé les marchés financiers, les foncières cotées ont elles aussi subi un impressionnant revers boursier. Entre le 19 février, son plus haut en 2020, et le 18 mars, au plus fort de la baisse, l’indice Euronext SIIC France accusait un repli cumulé de plus de 57%…


Un rendement de près de 10% au plus fort de la baisse

Par comparaison avec leur valorisation, les dividendes des SIIC auraient toutefois pu apparaître comme une bouffée d’oxygène. Grâce à des résultats satisfaisants en 2019, les distributions annoncées pour 2020 procuraient des revenus confortables. Sur la base des cours extrêmement dépréciés, atteints lors du creux du 18 mars, les dividendes attendus pour 2020 représentaient en effet un rendement moyen incroyable de 9,5%. Une telle perspective de rentabilité soulève bien sûr de nombreuses interrogations. Certes, la baisse de mars illustrait la panique des investisseurs. Et les cours se sont en partie redressés par la suite, avec des rebonds parfois spectaculaires. Mais pourra-t-on vraiment compter sur ces dividendes ? Comment apprécier la résilience et la pérennité de ces revenus ? Quelles seront les conséquences de la crise du coronavirus pour les activités des SIIC ?

Quelle capacité à maintenir des dividendes élevés ?

La capacité des SIIC à maintenir des dividendes élevés dépend d’abord des revenus qu’elles encaissent. C’est-à-dire, principalement, les loyers des biens immobiliers composant leur patrimoine. Avec la crise du coronavirus, les SIIC rencontrent plusieurs problèmes inédits. Comment y font-elles face ? Les conséquences du confinement sont un premier défi. La plupart des commerces non essentiels ont été fermés par décret à partir du 15 mars. Le confinement de la population mis en place à partir du surlendemain, mardi 17 mars, a réduit encore plus la consommation. Dès lors, des difficultés de paiement étaient attendues pour les loyers de nombreux commerces. Dès le 20 mars, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire s’est entretenu à ce sujet avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Ils ont étudié la mise en œuvre des suspensions de loyers pour les petites entreprises en difficulté.

Suspension des dividendes ?

Dans la foulée, les fédérations de bailleurs, dont la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) regroupant les SIIC, ont annoncé des mesures pour soulager leurs locataires en difficulté. Elles prévoient d’étaler les loyers mensuellement. Au lieu d’un paiement trimestriel à l’avance. Surtout, le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril. Et jusqu’à la fin des périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics. En plus de ces contraintes, dont l’impact varie selon le patrimoine de chaque SIIC, une autre mesure est venue menacer leur rentabilité pour les actionnaires. Dès vendredi 27 mars, le président Emmanuel Macron annonçait que les dividendes devraient être suspendus quand les sociétés bénéficient de reports d’échéances fiscales et sociales. Un vrai dilemme pour les SIIC dont la vocation est de distribuer l’essentiel de leurs revenus.

L’effet protecteur du statut SIIC

En effet, le statut des SIIC les exonère d’impôt sur les sociétés. A condition de distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirés de leur activité (essentiellement des loyers). Et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut de SIIC a finalement joué un rôle protecteur pour les actionnaires. Quelques SIIC ont bien revu leurs dividendes à la baisse, mais tout en respectant leur obligation de distribution. Les situations sont très variables. Alors qu’elle avait annoncé au début de l’année un dividende de 5,60 € au titre de l’exercice 2019, Gecina a ainsi déclaré fin mars qu’il serait réduit à 5,30 € par action. « Ce montant couvre les obligations légales du régime SIIC », précise la société.

Gecina reste confiante

Un acompte de 2,80 € ayant déjà été payé le 6 mars 2020, le solde de 2,50 € par action sera versé en numéraire le 3 juillet prochain. Face aux incertitudes de la crise, Gecina renonce à faire des prévisions pour l’exercice en cours. Comme la plupart des SIIC… La société dispose néanmoins d’un bilan solide, avec un ratio d’endettement LTV (loan to value, ou dettes rapportées au patrimoine) de 34%. Gecina bénéficie aussi de lignes de crédits non tirées de 4,5 milliards d’euros (fin 2019). Ce qui lui permet de couvrir ses échéances de crédit jusqu’à fin 2023. En outre, Gecina reste « confiante dans la résilience relative de son patrimoine résidentiel et tertiaire concentré sur les zones les plus centrales de la région parisienne, avec plus de 80% des revenus locatifs sur le bureau qui proviennent de clients grands comptes », indique la société.

Icade réduit aussi son dividende

Autre SIIC au patrimoine diversifié, Icade a aussi décidé de réduire son dividende. Icade avait initialement prévu de verser un dividende de 4,81 € par action au titre de son exercice 2019. Soit une hausse de 4,57% par rapport à l’année précédente. Il a finalement été revu en baisse de 16,64%, à 4,01 € par action. Un acompte de 2,41 € par action ayant été payé le 6 mars 2020, le paiement du solde, soit 1,60 €, interviendra le 8 juillet. « La situation financière de la société lui permet de satisfaire à l’ensemble de ses engagements », a précisé Frédéric Thomas, président d’Icade.

D’autres SIIC ont maintenu leurs dividendes

D’autres SIIC diversifiées ont maintenu leurs dividendes. C’est le cas de Covivio (ex-Foncière des régions). Le patrimoine de cette SIIC est principalement réparti entre bureaux (58%), logements (25%), et hôtels (16%). Après les premières mesures de confinement, Covivio a confirmé le 18 mars qu’elle maintenait son dividende à 4,80 €. Une hausse de 4,35% par rapport à l’année précédente. « 80 % de nos revenus proviennent de l’immobilier de bureau et résidentiel », précise Hubo Soussan, porte-parole de Covivio. De plus, les principaux actionnaires se sont engagés à percevoir leurs dividendes en action. Ce qui limite les sorties d’argent. C’est le cas pour Delfin, la holding de Leonardo del Vecchio (premier actionnaire d’Essilor-Luxottica). Ou des assureurs Predica (Crédit agricole), Covea (Maaf-MMA-GMF) et ACM (Crédit mutuel), qui représentent plus de la moitié du capital.

SIIC commerces en première ligne

Les SIIC spécialisées dans les commerces sont en première ligne face à la crise. Certaines ont maintenu leurs dividendes, comme Klépierre. Ce leader européen des centres commerciaux n’a pas modifié son dividende annoncé au début de l’année, à 2,20 € par action. Un acompte de 1,10 € a été versé le 9 mars. Et le solde est attendu en juillet. Mercialys a pour sa part annoncé une réduction de son dividende. Issue du groupe de distribution Casino, Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux et les commerces de centre-ville. Avec plus de 2 100 baux commerciaux en portefeuille. « Plusieurs typologies d’enseignes locataires de Mercialys peuvent rester ouvertes. Néanmoins la fréquentation de ses sites est fortement impactée », explique la société.

Fermeture de la plupart des boutiques des centres commerciaux

« Bien que les loyers intègrent majoritairement une composante fixe (97,6% de la masse locative), cette crise sanitaire pourrait affecter la solvabilité des commerçants. Et, par extension, la capacité de recouvrement des loyers par Mercialys », précise-t-elle toutefois. Initialement prévu à 1,15 € par action, le dividende de l’exercice 2019 sera finalement réduit à 0,95 €, soit une baisse de 17,4%. Compte tenu de l’acompte de 0,47 € par action versé le 23 octobre 2019, le solde de 0,48 € par action doit être payé fin avril. Carmila, SIIC issue du groupe de distribution Carrefour, possède pour sa part 215 centres commerciaux. Plus particulièrement en France, en Espagne et en Italie. Les mesures de confinement et de fermeture provisoire des commerces dans ces pays touchent donc tous les centres commerciaux de Carmila. Dont la plupart des boutiques sont fermées.

Rien n’est encore décidé chez Carmila

Face à cette situation, « des mesures ont été prises pour reporter les investissements non indispensables. Et renforcer davantage la trésorerie de la société », explique le groupe. La société déclare bénéficier d’une forte solidité financière et de lignes de crédit non tirées. Ainsi que d’une trésorerie excédentaire de plus de 350 millions d’euros. Des éléments qui devraient lui permettre de faire face à cette crise sanitaire. Concernant le dividende, fixé à 1,50 € au début de l’année, rien n’est encore décidé. Ce sujet a été reporté avec la date de l’assemblée générale. Initialement prévue le 14 mai, elle est décalée au 29 juin. Ceci « afin de pouvoir gagner en visibilité avant de se prononcer définitivement sur le montant et les modalités de paiement du dividende 2019 devant être versé en 2020 », précise Carmila.

Le cas Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Plus grosse société foncière cotée, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), est un cas particulier. Valorisé à 65,3 milliards d’euros fin 2019, son patrimoine est composé à 86% en commerces, 6% en bureaux, 5% en sites de congrès et d’expositions, et 3% en services. Alors que la société avait fixé son dividende à 10,80 € à l’annonce de ses résultats 2019, en février dernier, il subit la plus forte réduction. Fin mars, Unibail-Rodamco-Westfield a en effet annoncé une baisse de 50% de son dividende. URW précise que le paiement d’un acompte de 5,40€ par action a eu lieu comme prévu le 26 mars. Selon la société, ce montant « permet de satisfaire aux obligations de distribution résultant du régime SIIC ». Depuis le rapprochement d’Unibail-Rodamco avec l’Australien Westfield, le titre est en effet une « action jumelée ». Seule une partie de son activité est soumise aux contraintes fiscales des SIIC françaises.

Le secteur logistique épargné

Ainsi, la société a pu annuler le paiement du solde de son dividende, initialement fixé à 5,40€. Soit une réduction de moitié. Tout en respectant le statut de SIIC d’Unibail-Rodamco. Dans le secteur spécifique des entrepôts logistiques, la SIIC Argan s’en tire mieux pour le moment. Grâce à l’acquisition en octobre dernier de 22 entrepôts loués à Carrefour, et aux loyers générés par d’autres développements de l’année 2019, Argan vient d’annoncer une croissance de 60% de ses loyers encaissés au premier trimestre. A 34,8 millions d’euros. Malgré un endettement (LTV) représentant 56% de son patrimoine, sa trésorerie demeure solide. « La situation est sous contrôle car ce sont des prêts amortissables. Nous n’avons pas de mur de dette », explique son directeur financier, Francis Albertinelli.

Pas de baisse des loyers ni du dividende pour Argan

Pas de baisse non plus du dividende. Fixé au début de l’année à 1,90€, en hausse de 40%, le dividende a été validé par l’assemblée générale le 19 mars, avant l’appel du gouvernement à réduire les dividendes. Par ailleurs, le choix du principal actionnaire pour le dividende en action réduira les sorties d’argent. La famille Le Lan, qui contrôle 40% du capital, a en effet annoncé qu’elle se ferait payer 22% de ses dividendes en actions…

Gilles Pouzin


[1] Sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours

La baisse des marchés n’a pas épargné les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC). Mais leurs dividendes élevés, et un rendement brut moyen de 6,4%, ont freiné leur chute. Depuis le début de l’année, leurs cours ont baissé de 3 points de moins que l’ensemble du marché…

Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France, qui reflète l’évolution de 24 sociétés d’investissement immobilier, affichait un recul de 18,6%. Contre -21,8% pour l’indice CAC général (All Tradable). Et l’écart monte à presque 4 points quand on compare l’indice SIIC France dividendes bruts réinvestis (-17,9%), avec l’indice généraliste incluant, lui aussi, les dividendes (-21,6%).

Dividendes, une source de revenus solides à long terme

Si les fluctuations boursières font peser des risques de perte aux investisseurs, les dividendes sont en revanche une source de revenus solides à long terme. Or, avec la baisse des cours, le rendement procuré par les dividendes de sociétés foncières a mécaniquement augmenté ! Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France affichait ainsi un rendement brut moyen de 6,4%. Contre 3,7% pour l’indice CAC 40. Le rendement moyen des SIIC françaises, pondéré dans l’indice IEIF par leur taille et poids respectifs, recouvre des situations très diverses. En pratique, les investisseurs ont intérêt à vérifier la fiabilité de ces dividendes au niveau de chaque société. Les dividendes ne doivent pas être le seul critère pour choisir d’investir dans des SIIC. Comme pour un bien immobilier, la rentabilité locative n’est pas tout. Il faut aussi tenir compte du type de bien, sa qualité, son emplacement et ses perspectives de plus-value (voir encadré).

Dividendes rapportés au dernier cours, ou rendement instantané

Pour les SIIC, nous avons vérifié le niveau de dividende distribué au cours de la dernière année par chacune des 24 valeurs de l’indice IEIF SIIC France. Et collecté les dividendes annoncés, pour celles ayant déjà publié leurs résultats 2019. En comparant ces dividendes aux cours actuels, on a une image précise du rendement des dividendes pour un achat à ce niveau. Parmi les plus connues, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a d’ores et déjà annoncé le maintien de son dividende. Pour la 3e année consécutive, il s’établit à 10,80 € par action. Comme certaines SIIC, URW distribue ses dividendes en deux fois. Ce qui lui permet d’étaler ses charges. Cette année, un acompte de 5,40 € sera versé le 26 mars (détaché le 24 mars). Suivi du solde le 6 juillet 2020 (détaché le 2 juillet). Sur la base du cours du 10 mars, ce dividende représente un rendement de 11,9%.

 


Les foncières de commerce affichent des rendements plus élevés

Certes, le leader des centres commerciaux pourrait être fragilisé indirectement par la baisse de fréquentation liée à l’épidémie de coronavirus. Première SIIC cotée en France, avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW ne manque cependant pas d’arguments pour attirer les investisseurs en quête de revenus. Depuis le rapprochement avec l’Australien Westfield, le patrimoine d’Unibail RW est réparti pour 35% en France et à 41% dans le reste de l’Europe. Et à 24% aux Etats-Unis. A l’instar d’Unibail, les SIIC spécialisées dans les commerces affichent des rendements de dividendes plus élevés. C’est le cas de Mercialys, la foncière issue du groupe de grande distribution Casino. Cette dernière a annoncé une nouvelle revalorisation de son dividende annuel. A 1,15€ par action, il affiche une hausse de 2,7% par rapport à l’an dernier. Et de 8,5% sur trois ans.

Hausse des revenus distribués

Mercialys a déjà versé un acompte de 0,47 euro par action en octobre. Le complément devrait être payé aux actionnaires début mai 2020. Carmila, la foncière du groupe d’hypermarchés Carrefour, figure aussi parmi les champions du dividende. Troisième société foncière spécialisée dans les commerces cotée en Europe, avec une capitalisation boursière de 1,9 milliard d’euros, Carmila a annoncé le maintien de son dividende pour cette année. Ce sera 1,50 € par action, payé en une seule fois, en mai 2020. Ce dividende représente un ratio de pay-out (dividende sur résultat récurrent) de 92%. Contre 98% l’an dernier. Ce qui améliore sa visibilité. A ce niveau de cours, le dividende procure 10,5% de revenus annuels. Leader européen des centres commerciaux (6,5 milliards d’euros de capitalisation boursière), Klépierre figure aussi dans le club des foncières les plus rentables.

Meilleure valorisation boursière des foncières mixtes ou de bureaux

Klépierre affiche un rendement des dividendes à deux chiffres (10,3%), sur la base de son cours au 10 mars. Et a annoncé une hausse de son dividende de 4,8% cette année, à 2,20 €, payable en deux temps. Les actionnaires ont déjà reçu un acompte de 1,10 €, le 9 mars, le solde étant versé en juillet. Les foncières MRM ou Patrimoine et Commerce sont aussi spécialisées dans les zones commerciales. Mais sont de beaucoup plus petite taille. Leurs dividendes sont stables, ou en hausse. Et génèrent de 7 à 8% de rendement annuel. Les foncières mixtes ou de bureaux bénéficient d’une meilleure valorisation boursière que les SIIC de commerces. En raison, notamment, de leur patrimoine plus équilibré. Conséquence : leurs dividendes procurent des rendements moins impressionnants. Mais au demeurant très satisfaisants. C’est le cas par exemple pour Altarea Cogedim.

Augmentation, aussi, des dividendes distribués

Cette foncière diversifiée annonce une augmentation de son dividende, attendu début juillet, à 13 € par action (+2%). Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, maintient pour sa part son dividende à 2,30 € par action. Soit un rendement supérieur à 6%. Autres foncières diversifiées, Covivio et Icade ont annoncé des dividendes en hausse. A respectivement 4,80 € (+4,35%) et 4,81 € (+4,6%). Icade a déjà versé un acompte de 2,41 € par action début mars. Foncière Inéa est spécialisée dans l’achat d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Principalement en bureaux (87%) et en province (88%). Elle annonce pour sa part une hausse de 14% de son dividende, à 2,50 € par action. Soit un rendement de 6,3%, sur la base du cours au 10 mars.

Une source de revenus solides procurant des rendements attractifs

Bien que leurs rendements soient un peu moins élevés, compte tenu de leur niveau de valorisation, Gecina ou Paref affichent elles aussi des dividendes en hausse. De respectivement +1,8% (à 5,60 €) pour Gecina. Et de +3,9% (à 4 €) pour Paref. Deux SIIC se détachent en termes de progression des dividendes annoncés. Frey, une SIIC dédiée aux commerces, avec +25% (à 1,50 €). Et Argan, spécialiste des entrepôts logistiques, avec +41% (à 1,90 €). Exception parmi ces hausses, la Foncière Tour Eiffel a annoncé un dividende en baisse, à 2,25 euros. Ce qui procure encore néanmoins un rendement de 6,9%, sur la base du cours au 10 mars.

A court terme, le yo-yo des marchés a certes de quoi effrayer les investisseurs. Mais à long terme, les dividendes de sociétés immobilières cotées en Bourse s’avèrent une source de revenus solides procurant des rendements attractifs.

 Gilles Pouzin


ANR et LTV, deux autres indicateurs de la performance des SIIC

Les dividendes, et le rendement, ne sont pas les seuls critères d’appréciation des SIIC. L’actif net réévalué (ANR) et le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (Loan to value) sont deux indicateurs à suivre également.

ANR

L’actif net réévalué (ANR) mesure la valeur du patrimoine de chaque SIIC. Cette valeur est actualisée par expertises, en fonction des prix du marché immobilier. On tient compte aussi des taxes qu’il y aurait à payer en cas de revente des biens. Pour calculer l’actif net, il faut en déduire les dettes de la société. Les SIIC investissent en effet en partie à crédit. Plusieurs SIIC de commerces ont vu leur ANR baisser l’an dernier. Fin 2019, l’ANR de Mercialys était en baisse de 5,3%, à 20,01 € par action. Et de -2,1% pour Carmila (27,79 € par action), de -2,5% pour Klépierre (39,50 €), et de -3,8% pour URW (213,30 €). D’autres SIIC de bureaux ou mixtes ont vu leur ANR progresser. C’est le cas pour Cegereal (+6,6% à 43,7 € par action), Gecina (+9% à 175,8 €) ou la Société foncière lyonnaise (+11,1% à 95,9 €).

LTV

Le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (loan to value, ou LTV en anglais), mesure l’effet de levier. Un pourcentage élevé indique que la SIIC a des dettes importantes. L’endettement a un effet multiplicateur en période de croissance. Mais les SIIC les plus endettées sont plus vulnérables en cas de ralentissement. Le LTV moyen des principales SIIC françaises est descendu à 37,4% en 2019, contre 41% en 2018, selon Invest Securities. Les écarts vont de 22,7% d’endettement par rapport au patrimoine pour la Société foncière lyonnaise, à 56% pour Argan.

 

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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La foncière désormais mondiale déroule son programme de cession à 3 Md€. Fin octobre, elle l’avait déjà réalisé à hauteur de 62%, avec deux nouvelles opérations à son actif lors du mois écoulé : la vente de la tour Ariane, à La Défense, et celle d’un immeuble à Varsovie, pour un total de 655 M€.

Depuis le rapprochement entre les deux entités Unibail-Rodamco et Westfield, en décembre dernier, la foncière désormais mondiale, leader sur le segment des centres commerciaux, a entamé un vaste programme de cession.

Un plan de cession à 3 Md€

Lors de l’annonce de la fusion, le groupe avait en effet indiqué avoir identifié un montant « d’environ 3 Md€ d’actifs à céder au cours des prochaines années ». Un « pipe » de cessions destiné à réduire l’endettement de la foncière et à améliorer la qualité moyenne de son patrimoine. Une opération importante était intervenue dès le mois de juillet dernier, Unibail-Rodamco-Westfield annonçant alors la signature d’une promesse de vente de l’immeuble Capital 8, situé dans le 8arrondissement parisien, à Invesco Real Estate. Une vente officialisée le 8 novembre, sur la base du prix annoncé de 789 M€. Toujours en juillet, le groupe annonçait une autre opération : la cession de 4 centres commerciaux en Espagne, pour 489 M€.

Déjà 62% du programme réalisé

Deux autres promesses de vente, signées en octobre, ont permis à la foncière d’aller encore plus de l’avant dans son programme de cession, dorénavant réalisé à plus de 62%. La première porte sur la tour Ariane, à La Défense. Construit en 1975 par Jean de Mailly, entièrement rénové en 2008, l’immeuble de bureaux bénéficie d’une excellente localisation, mais souffre néanmoins d’une architecture quelque peu vieillissante. L’acquéreur, un fonds souverain singapourien (Singapour GIC) va débourser 464,9 M€, soit, selon les calculs du bureau d’analyse Invest Securities, 7 280 € le mètre carré. L’autre opération concerne un autre immeuble de bureaux de 45 500 m2, le Skylight and Lumen, situé à Varsovie, en Pologne. Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé le 30 octobre être entré en négociation avec Globalworth Poland (une foncière cotée) sur la base d’un prix de cession de 190 M€.

Faible impact dilutif

Ces opérations, si elles améliorent le profil financier du groupe, ont toutefois un impact dilutif sur le résultat. La foncière, dans sa dernière publication trimestrielle, l’estime à – 0,11€ (sur la base de 1,92 Md€ de cessions annoncées, pour un rendement initial net moyen de 4,5%). Unibail-Rodamco-Westfield, qui affiche parallèlement un chiffre d’affaires en hausse de 40,2% depuis le début de l’année (et une progression de la fréquentation de ses centres commerciaux européens) maintient d’ailleurs son objectif de résultat net récurrent sur 2018 dans la même fourchette qu’auparavant : 12,75 €/12,90€.

Frédéric Tixier 


A propos d’Unibail-Rodamco-Westfield(i)

Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination. Avec un portefeuille valorisé à 63,7 Md€ au 30 juin 2018, dont 86% en commerce, 8% en bureaux, 5% en sites de congrèset expositions et 1% en services, le groupe possède 102 centres de shopping, incluant 56 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Les centres du groupe accueillent chaque année 1,2 milliard de visites. Présent sur 2 continents et dans 13 pays, Unibail-Rodamco-Westfield propose une plateforme unique pour les enseignes et les évènements des marques, et offre aux clients une expérience exceptionnelle et sans cesse renouvelée. Grâce à ses 3 700 employés et à une expérience et un savoir-faire inégalés, Unibail-Rodamco-Westfield est en position idéale pour générer de la valeur et développer des projets d’envergure internationale. Le groupe dispose du portefeuille de projets de développement le plus important du secteur, d’une valeur de 12,5 Md€. Unibail-Rodamco-Westfield se distingue par sa stratégie « Better Places 2030 », qui a pour ambition de créer des lieux conformes aux plus hauts standards environnementaux et de contribuer ainsi à des villes meilleures. Les actions jumelées d’Unibail-Rodamco-Westfield sont cotées sur Euronext Amsterdam et Euronext Paris (symbole Euronext : URW). Une cotation secondaire a été établie en Australie par l’intermédiaire de Chess Depositary Interests. Le Groupe bénéficie d’une notation A par Standard & Poor’s et d’une notation A2 par Moody’s.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société