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Immobilier d’entreprise : les investisseurs toujours présents

Plus de 47 milliards d’euros seraient prêts à s’investir sur le marché. Bien plus que les biens disponibles à la vente. Mais la baisse des valeurs des actifs immobiliers est inéluctable. Reste à savoir dans quelles proportions… 

Les investisseurs en immobilier d’entreprise sont toujours présents. Une enquête menée par Cushman & Wakefield auprès d’un panel de 176 opérateurs, fin avril, constate que 66 % d’entre eux sont encore « actifs sur le marché ». Et prêts à s’engager. Mieux encore, ces investisseurs indiquent disposer de plus de 47 milliards d’euros à investir. Contre seulement 17 milliards d’euros d’actifs à arbitrer. Un écart important entre la demande et l’offre d’actifs immobiliers.  Qui laisse espérer que la baisse attendue de leur valeur, à laquelle le marché s’attend désormais, pourrait être d’une ampleur limitée.

Baisse plus limitée qu’attendue des valeurs de l’immobilier

Nils Vinck, directeur général et directeur Capital Markets France de Cushman & Wakefield, considère en effet que ces volumes prévisionnels permettent « de minimiser les anticipations de remontée des taux de rendement prime (opérations Core et Core+) ». « Car la compétition s’annonce intense entre les acquéreurs », précise-t-il. Une grande majorité d’entre eux n’a pas, pour l’instant, fait évoluer sa stratégie d’investissement. Certains envisagent néanmoins de réduire la part de leur allocation dédiée au secteur du commerce. Au profit des secteurs logistiques et résidentiels, considérés comme plus résilients. Ces derniers seront également les moins impactés par la baisse des prix attendue. Leurs taux de rendement devraient remonter « d’environ 25 points de base », estiment les investisseurs.

Chute plus brutale pour le segment des centres commerciaux

La chute pourrait être plus brutale pour le segment des centres commerciaux. Le marché s’attend à une décompression des taux de l’ordre de 100 points de base. Le secteur du commerce dans son ensemble devrait moins souffrir. La remontée des taux oscillerait entre 25 et 50 points de base. Contre 20 points pour le secteur du bureau. En tout état de cause, les investisseurs ne s’attendent pas à un retour « à la normale » avant 2021. Entre temps, les loyers se seront aussi corrigés . De l’ordre de -5 % à -15 % pour les loyers de bureaux. Et plus de 15 % pour les loyers de commerce. Seules les valeurs locatives du secteur logistique devraient se maintenir…

Un premier trimestre encore porteur

En attendant la réalisation de ces anticipations « pas si pessimistes », les données du 1er trimestre 2020 attestent que le marché était bien, avant la crise, sur une phase ascendante. BNP Paribas Real Estate évalue le volume des investissements en immobilier d’entreprise, en France, à 7,5 Md€ sur les trois premiers mois de l’année. Soit une hausse de 46 % par rapport au 1er trimestre 2019. Mais le spécialiste de l’immobilier prévient. « Les marchés immobiliers n’échapperont pas à la crise. Et les volumes investis s’afficheront à la baisse pour l’année 2020 », estime-t-il. Côté rendement, son analyse conduit à revoir ses prévisions de début d’année.


Des différences plus marquées en fonction du profil de risque

« Le scénario d’une compression du taux « prime » n’est pas complètement écarté. Mais nous anticipons plutôt un maintien des valeurs sur les actifs core », écrit-il. Les taux moyens pourraient en revanche s’orienter à la hausse. Avec des différences plus marquées en fonction du profil de risque. « Les qualités intrinsèques des biens, leurs localisations, et leurs états locatifs seront des facteurs encore plus déterminants dans la valorisation des actifs », conclut BNP Paribas RE.

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers: facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : un marché à plus de 40 milliards en 2019

41,5 milliards d’euros ont été investis en France, en 2019, en actifs d’immobilier d’entreprise. C’est près de 20% de plus qu’en 2018. SCPI et OPCI représentent environ 15% du marché, selon BNP Paribas Real Estate.

C’est une très forte accélération, sur la seconde partie de l’année, qui permet au marché de l’investissement en immobilier d’entreprise français d’établir un nouveau record. Avec 41,5 Md€ investis en 2019, il progresse de 18,9% par rapport à 2018. Un exercice déjà considéré comme historique…


Les SCPI représentent 14% du marché de l’investissement en 2019

Pour BNP Paribas Real Estate, qui établit ces statistiques, ce résultat s’explique par « un contexte économique résistant ». Et par des « taux financiers très bas ». Ces deux facteurs ont poussé les investisseurs à « augmenter leurs allocations en immobilier ». Parmi eux, ce sont une nouvelle fois les fonds d’investissements qui ont mené la danse. Avec 51% des investissements réalisés, ils augmentent encore leur part relative. Celle-ci n’était que de 34% en 2017. Les compagnies d’assurance se situent en deuxième position, avec 15%. Loin derrière, les SIIC s’affichent à 5%, et les OPCI à seulement 1%, comme en 2018.  Quant aux SCPI, elles se positionnent en 3e position, avec 14%. Loin de leur score de 2017 (31%).


Remontée du commerce et forte hausse de la logistique et des entrepôts

Si les bureaux restent l’actif le plus prisé des investisseurs (plus de 60% des montants investis), c’est du côté des commerces, des entrepôts et des locaux d’activités que la croissance est la plus forte. L’investissement en commerces bondit de 37%. Avec environ la moitié des flux en faveur des pieds d’immeuble de centre-ville. Les centres commerciaux, en dépit d’un sentiment de marché négatif, tirent néanmoins leur épingle du jeu. BNP Paribas RE souligne notamment les portefeuilles phares vendus par le groupe Casino, pour près d’un milliard d’euros au total. Les secteurs logistique et locaux d’activité enregistrent, quant à eux, un quasi-doublement des flux acquéreurs. Les services sont également bien orientés. L’hôtellerie, notamment, affiche une progression de 50% par rapport à 2018.


Nouvelle contraction des taux de rendement de l’immobilier d’entreprise

Cet engouement des investisseurs pour les actifs immobiliers a évidemment provoqué la hausse de leur valeur. Et la compression de leurs rendements. Le taux « prime » dans Paris QCA passe « en dessous de la barre des 3% », constate BNP Paribas RE. Les actifs de commerce subissent en revanche peu de variation. Les taux de rendement des retail parks, par exemple, restent stables depuis 3 ans, à 4,5%. Les pieds d’immeuble parisiens accusent un léger repli, passant sur la période de 2,75% à 2,50%. La compression des taux prime en logistique est elle beaucoup plus nette. Alors qu’elle se situait à 4,75% fin 2018, elle s’affiche aujourd’hui autour de 4%…

Frédéric Tixier


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A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société