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Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier


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Investissements immobiliers : priorité à la qualité

OPCI SwissLife Dynapierre : cap sur Barcelone

L’OPCI géré par Swiss Life AM vient d’acquérir un immeuble de bureaux dans l’une des principales zones d’affaires espagnoles. La qualité et l’importance relative de sa poche d’immobilier physique lui permettent de mieux résister que la moyenne du marché aux conséquences de la crise sanitaire.

Nouvelle opération espagnole pour Dynapierre. L’OPCI géré par Swiss Life AM, déjà présent dans la péninsule ibérique, vient d’acquérir un nouvel actif de bureaux à Barcelone.

Déjà exposé à plus de 22% sur le marché espagnol

Situé dans le quartier [email protected], qui « attire les grandes entreprises internationales du secteur technologique », précise Swiss Life AM, l’immeuble développe 8 524 m². Il est entièrement loué à Criteo, l’un des leaders mondiaux du commerce marketing, qui y a installé son siège pour l’Europe du Sud. Selon la presse locale, le prix d’acquisition serait de l’ordre de 50 M€. Ce n’est pas la première opération ibérique pour Dynapierre, qui s’est ouvert à l’Europe du Sud dès 2018. L’an dernier, l’OPCI s’est notamment porté acquéreur de 4 actifs de commerce en Espagne (à Saint-Sébastien, à Madrid, Palma de Mallorca, et Sabadell). Mais également d’un hôtel de 192 chambres à Valence. Fin août dernier, sa poche immobilière physique était de fait investie à hauteur de 22,5% en actifs espagnols.

Recentrage sur le secteur des bureaux

Cette acquisition vient également renforcer le secteur bureaux, déjà majoritaire au sein du portefeuille (66,24% fin août). Elle est en phase avec la stratégie de recentrage mise en œuvre par l’OPCI depuis le début de la crise sanitaire, visant à encore accroître la part des actifs tertiaires et core, « situés dans des emplacements résilients dans le contexte actuel ». Dynapierre s’est d’ailleurs positionné en avril dernier sur un immeuble prestigieux situé dans le 8e arrondissement parisien, rue Godot de Mauroy, dans le quartier Madeleine, acquis pour un peu plus de 83 M€. Pour réduire son exposition aux secteurs commerces et hôtellerie (respectivement de 9,58% et 15,65% fin août), l’OPCI s’est également placé sur le secteur logistique. En juillet, il s’est ainsi porté acquéreur d’un premier actif à Francfort, une plateforme développant 33 610 m² de surface logistique. Fin août, ce secteur représentait 4,34% du portefeuille.

Une performance au-delà de la moyenne

Dynapierre, à l’instar de l’ensemble des OPCI, subit les conséquences de la crise sanitaire. Mais affiche toujours une performance, sur un glissant[1], supérieure (1,08%) à la moyenne de la catégorie (-0,35%). Depuis le début de l’année, le constat est identique. Dynapierre accuse un repli de seulement 0,10%. Contre -2,14% pour l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel. Sur 3 ans, l’OPCI reste d’ailleurs dans le peloton de tête, avec une performance de 4,02%. Un résultat qu’il doit en partie à la qualité de son portefeuille d’actifs immobiliers « physiques », cœur de sa stratégie de performance. Mais également à sa faible exposition structurelle aux actifs cotés.

Un OPCI « défensif »

Sa poche foncières cotées ne représente en effet que 4,47% de son actif brut total. Cette dernière est en outre gérée de façon « opportuniste », le gestionnaire faisant varier son exposition en fonction de la conjoncture. Il s’est d’ailleurs récemment renforcé en foncières allemandes, plus résilientes depuis le début de la crise. A noter également la part très importante des liquidités (33,4% fin août) et un effet de levier limité (10,72%) qui contribuent à donner son caractère défensif à cet OPCI.

Frédéric Tixier

[1] Au 31 août 2020


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Swiss Life Asset Managers ouvre un service de versements programmés pour la SCPI Pierre Capitale

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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Swiss Life Asset Managers ouvre un service de versements programmés pour la SCPI Pierre Capitale

La société de gestion d’actifs, qui gère notamment la SCPI Pierre Capitale et l’OPCI SwissLife Dynapierre, s’équipe à son tour d’un mécanisme d’épargne progressive. Pierre Capitale affiche un rendement 2019 identique à celui de 2018. La performance de Dynapierre est en hausse.

Ce service fait de plus en plus d’émules parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Après Corum, Primonial REIM, La Française, Voisin, ou Fiducial Gérance – pour ne citer que les principales -, Swiss Life Asset Managers se met à son tour aux versements programmés.

Versements programmés : pour lisser les cycle des marchés

La technique est bien connue des investisseurs boursiers et des souscripteurs d’OPCVM exposés aux marchés financiers. Les versements ou investissements programmés permettent en effet de lisser les à-coups boursiers. Et donc de « moyenner » le prix de revient de ses placements. Il est en effet illusoire d’espérer systématiquement investir au plus bas d’un cycle de marché. Ou d’en sortir au plus haut. Il est donc préférable de fractionner son investissement, en plaçant de manière régulière et étalée dans le temps une partie de la somme initialement prévue. En procédant ainsi l’investisseur acquiert plus de titres (actions ou parts de fonds) lorsque les marchés baissent. Et moins, bien sûr, lorsqu’ils remontent. Mais il a profité de toutes les phases du marché. Et réduit le risque d’y entrer au plus mauvais moment, c’est-à-dire juste avant une baisse…

SCPI Pierre Capitale : des versements mensuels ou trimestriels

La technique des versements programmés revêt d’autres avantages. Elle permet également de commencer à épargner sans attendre d’avoir constitué un capital à placer. Tout en ajustant le montant de ses versements en fonction de ses revenus. Appliquée au cas spécifique des SCPI, c’est un atout important. Car elle positionne l’investisseur sur la durée, en phase avec le statut moyen/long terme inhérent à ce type de véhicule. Le nouveau service mis en place par Swiss Life Asset Managers (anciennement Swiss Life REIM) propose d’épargner à un rythme mensuel ou trimestriel. Pour le rendre accessible « au plus grand nombre », la société de gestion a orchestré, en amont, la division du prix de la part. Depuis le 2 janvier dernier, le prix de souscription de Pierre Capitale est en effet passé de 1 000 € à 200 €.

Pierre Capitale : 4,5% de rendement en 2019

Pour pouvoir bénéficier du service, il faut toutefois passer par la case souscription initiale. Qui demeure fixée à 5 000 €. Pierre Capitale, une SCPI lancée en 2017, est un modèle de régularité. Comme en 2018, elle affiche en 2019 un taux de rendement de 4,5%, en phase avec l’objectif affiché. Son credo : produire une performance pérenne autour de deux « moteurs » macro-économiques complémentaires. Le marché de l’emploi, d’une part. D’où son exposition au secteur des bureaux, dont la santé dépend en grande partie de ce facteur. Et celui de la consommation, d’autre part, captée au travers de l’immobilier de service et de commerce. Pour y parvenir, le gestionnaire privilégie des actifs de qualité. Et implantés sur des marchés « établis ». D’où le choix de Paris, en France, et de Munich, en Allemagne, où la SCPI est pour l’heure essentiellement et équitablement investie.

Relance des souscriptions ?

La SCPI détient à ce jour 8 actifs, dont 5 situés dans les 13e et 14e arrondissements parisiens. Selon le gérant, ces derniers bénéficient de « l’appréciation des valeurs locatives entraînées par les valeurs prime de Paris QCA ». Autrement dit, leur valeur de revente s’est revalorisée… Pierre Capitale, en revanche, collecte peu. A peine 15 M€ au cours des deux dernières années. La mise en place des versements programmés est d’ailleurs sans doute destinée à relancer les souscriptions. Si celles-ci repartaient à la hausse, nul doute que Swiss Life Asset Managers serait en mesure de les investir dans de bonnes conditions. La société de gestion, qui gérait plus de 80 Md€ d’actifs immobiliers fin 2018, est en effet très active. Elle s’est notamment distinguée l’an dernier en mettant la main sur le portefeuille logistique de Terreïs.

Collecte et performance en hausse pour Dynapierre

D’ailleurs, l’autre fonds grand public de Swiss Life AM, l’OPCI SwissLife Dynapierre, connaît une croissance plus significative de ses encours. En 2019, il a collecté près de 370 M€. 5 fois plus qu’en 2018. Et procédé à de nombreuses acquisitions. Dont l’emblématique The Box, un immeuble en cours de construction situé derrière la Grande Arche de La Défense. Il vient également de se porter acquéreur d’un autre immeuble de bureau en VEFA, à Bordeaux cette fois. Présent dans 5 pays européens – dont l’Italie et la Belgique depuis 2019 -, l’OPCI est majoritairement investi en actifs physiques (près de 56 %). Sa faible exposition aux foncières cotées (3,2 %) l’aura empêché de profiter pleinement de l’envolée de ce secteur l’an dernier. Il n’en affiche pas moins une performance de 5,52 %[1] en 2019. Supérieure à celle de 2018 (5,17 %). Et à celle de la moyenne du marché (5,40 %).

Frédéric Tixier

[1] Performance de la part C, dividendes réinvestis.


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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2019, Swiss Life Asset Managers gérait 225 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 71,6 milliards d’euros de placements pour des clients tiers..

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

La SIIC Argan change de dimension

La foncière spécialiste de la logistique « premium » vient de mettre la main sur Cargo, une structure privée détenant 22 plateformes louées à Carrefour. Le patrimoine d’Argan progresse ainsi de plus de 60%, pour atteindre les 2,6 Md€

« Cette opération, vraisemblablement la plus importante dans cette classe d’actifs jamais réalisée en France, constitue une étape dans la consolidation du secteur à laquelle nous allons participer », se félicite Jean-Claude Le Lan, président du conseil de surveillance et fondateur d’Argan.

Cargo : l’une des structures dédiées aux plateformes logistiques de Carrefour

La foncière cotée, dotée du statut SIIC depuis 2007, vient en effet de mettre la main sur une foncière privée, Cargo, et ses 22 plateformes logistiques, toutes louées au distributeur Carrefour. Créée en 2016, Cargo était jusqu’à présent détenue, outre Carrefour (32%), par des investisseurs institutionnels, dont Crédit Agricole Assurances, Primonial REIM, Swiss Life AM et Sodify, en direct ou pour le compte de véhicules collectifs pour partie ouverts au public (voir « Plusieurs véhicules gérés par Sofidy investissent dans la logistique »). Cargo a été valorisée à 898 M€, sur la base d’un rendement d’environ 5%. Un prix jugé élevé par le bureau d’analyse Invest Securities, qui souligne toutefois que les entrepôts de Cargo « bien situés et de qualité » sont actuellement loués à des tarifs «inférieurs d’environ 20% aux loyers de marché », et pourraient donc à l’avenir bénéficier de loyers révisés à la hausse. Mais, compte tenu de la durée résiduelle des baux en cours et de leurs modalités de reconduction, Invest Securities considère que « pour encaisser des loyers de marchés sur ces actifs, il faudra attendre 15 ans… ».

Le patrimoine d’Argan progresse de 60%

Argan ne fait pas pour autant une mauvaise affaire… En rachetant Cargo, la foncière spécialiste de la logistique « premium » change carrément de dimension. Avec cette acquisition, équivalente « à huit années de développement », précise Argan, cette dernière voit son patrimoine progresser de 60%, passant de 1 740 000 m² à 2 830 000 m², pour une valorisation de 2,6 Md€ (contre 1,64 Md€ auparavant). Ses revenus locatifs annualisés et son résultat récurrent s’apprécient quant à eux de respectivement 47% et 52%. La foncière réalise également au passage une économie en termes de frais financiers – le coût de sa dette passe de 1,90% à 1,65% -, grâce au financement dans des conditions avantageuses de l’opération d’acquisition de Cargo.

Argan : montée au capital d’une unité de compte immobilière

L’acquisition, dont les modalités avaient été dévoilées le 10 juillet dernier, est en effet financée à hauteur de 20% par une augmentation de capital résultant d’un apport en nature des titres de la SCI Cargo, et par un crédit relais pour le solde. Plusieurs des actionnaires de Cargo participent en effet à l’augmentation de capital (279 M€, par la création de 5 588 994 actions nouvelles à 50 €). Il s’agit de Carrefour, Crédit Agricole Assurances et de l’unité de compte immobilière Capimmo gérée par Primonial REIM. A l’issue de cette opération, la famille du fondateur Jean-Claude Le Lan reste majoritaire (40,03%), aux côtés de Crédit Agricole Assurances (16,77%), de Carrefour (5,21%), et de Capimmo (3,19%). Quant au financement en numéraire, il est assuré dans un premier temps par un crédit relais (645 M€ au total) qui sera refinancé par des prêts hypothécaires « dont les accords des comités de crédit des banques concernées sont obtenus », précise Argan. Dès l’admission des actions nouvelles (prévue le 17 octobre), la capitalisation boursière d’Argan devrait dépasser 1,5 Md€, contre 1,14 Md€ sur la base de la dernière cotation du mercredi 16 octobre.

Frédéric Tixier


A propos d’Argan(i)

Argan est l’unique foncière française de développement et location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Elle assure elle-même le développement, l’entretien et la gestion locative de ses entrepôts. Ses 60 entrepôts situés en France représentent plus de 1,7 million de mètres carrés valorisés 1,7 milliard d’euros au 30 juin 2019, avant acquisition du portefeuille Cargo. Argan est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Julien Guillemet

Julien GUILLEMET
Swiss Life AM

SCPI et OPCI, à l’instar d’autres investisseurs institutionnels français et européens, sont de plus en plus nombreux à diversifier leurs portefeuilles sur des actifs dits « démographiques », dans le secteur de la santé ou celui des résidences séniors. Certains véhicules sont même spécifiquement dédiés à cette stratégie. Aux Etats-Unis, ce phénomène est en marche depuis une trentaine d’années. Avec quelle réussite ? Les réponses de Béatrice Guedj, Directrice de la recherche et de l’innovation de Swiss Life REIM, et Senior Advisor à l’IEIF.

Quelles motivations poussent les investisseurs institutionnels à s’intéresser aux actifs immobiliers dits « démographiques » ?

Béatrice Guedj – Ils entrent dans les stratégies des investisseurs les plus prudents, ceux qui cherchent à éviter les placements dont la volatilité des rendements est trop élevée. De ce point de vue, le secteur de la santé et des résidences séniors est intéressant, par son pouvoir diversifiant, et parce qu’il permet d’allonger la duration moyenne des portefeuilles. Ces actifs bénéficient de ce fait d’un engouement croissant, et sont désormais sur la feuille de route de bon nombre d’investisseurs, y compris les SCPI, dont la part des portefeuilles consacrée à ce secteur a été multipliée par plus de 5 sur les 3 dernières années. Ce « féroce » appétit pour le secteur santé, au sens large, a d’ailleurs bouleversé la traditionnelle hiérarchie des rendements immobiliers mesurés par les indices MSCI. En 2017, ce secteur, avec un rendement de 7,9%, dépasse désormais le secteur du commerce (7,3%), et talonne celui des bureaux (8,4%)…

Le phénomène qui induit les nouveaux besoins du secteur santé – une démographie vieillissante – ne touche pas seulement la France, mais bon nombre de pays européens. Dispose-t-on d’un recul plus important, notamment en termes de rentabilité, dans d’autres régions du monde ?

Béatrice Guedj – Aux Etats-Unis, le marché de la résidence séniors s’est développé sur les 30 dernières années. Ce sont d’abord les grandes foncières cotées, les REITs (Real Estate Investment Trust), spécialistes de la santé, qui ont déployé une offre sur ce segment. Encore inexistants dans les années 1990, 19 REITs en santé et résidences séniorssont aujourd’hui cotés sur le marché américain. Leur capitalisation boursière avoisine les 9 % de la capitalisation totale des REITs (près de 1 000 milliards de dollars), une proportion supérieure à celle du secteur industriel (7,5 %) et proche de celle des bureaux (9,6 %). Depuis 2000, une période qui inclut les épisodes « subprime »et Lehman Brothers, les REITs santé-résidencesséniors ont offert une performance globale de 12,7 % par an. Contre 7,8 % pour les REITs bureaux, 7,6 % pour les REITs industriels, 8,5 % pour lesREITs de centres commerciaux, et 8,8 % pour les REITs diversifiés.

Ces REITs américains spécialisés ont-ils aussi tenu leur promesse en termes de couple rendement/risque ?

Béatrice Guedj – En matière de performances globales sur longue période, ce sont effectivement les REITs spécialisés sur le segment Healthcare and Senior Housing qui présentent le ratio rendement-risque le plus élevé. Ce ratio est en outre bien supérieur à celui des autres REITs spécialistes d’autres classes d’actifs plus traditionnels, car les variables santé et démographie sont moins élastiques par rapport au cycle économique américain que, par exemple, l’emploi ou les dépenses de consommation. Ces fonds sont également plus résilients par rapport aux turbulences des marchés. Car, non seulement les fondamentaux de leurs sous-jacents restent les mêmes, mais ils présentent une faible corrélation avec les autres sous-marchés sectoriels, en raison de la variable démographique américaine. Selon les statistiques nationales américaines, on estime le nombre de nouveaux « papy boomers » âgés de plus de 65 ans à… 10 000 par jour. Le rythme de croissance des plus de 85 ans est le plus élevé de n’importe quelle classe d’âge aux Etats- Unis : tout est dit pour le succès des résidences séniors de demain !

Propos recueillis par Frédéric Tixier