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Une trentaine de SCPI, sur les quelque 90 véhicules commercialisés actuellement, ont offert à leurs souscripteurs des rendements 2018 supérieurs à ceux distribués en 2017. Et souvent également supérieurs à la moyenne du marché.

Si le rendement moyen des SCPI d’entreprise s’est érodé en 2018, passant de 4,43% à 4,35%, une trentaine d’entre elles affichent toutefois des rendements en hausse par rapport à 2017. Avec des progressions de plus de 1% pour les meilleures, inférieures à 0,1% pour les plus anecdotiques…

Des sociétés de gestion plus présentes que d’autres

On retrouve dans ce palmarès, assez logiquement, les véhicules les plus performants en valeur absolue. C’est le cas des deux SCPI de Corum, encore aux premières places cette année avec des rendements supérieurs à 7%, en hausse de 133 points pour Corum XL (7,91% vs 6,58%) et de 83 pour Corum Origin (7,28% vs 6,45%). Paref Gestion réalise également un joli tir groupé puisque 4 de ses 7 SCPI affichent une hausse de leur taux de distribution (DVM), notamment Novapierre Allemagne dont le rendement passe de 4,71% à 4,99% (+ 28 points). BNP Paribas REIM France est aussi bien placée, avec 3 véhicules sur 5 en progression. Pierre Sélection et France Investipierre, deux SCPI de taille moyenne (moins de 500 M€), font 30 points de mieux qu’en 2017 (respectivement 4,25% vs 3,94% et 4,72% vs 4,42%). Accès Valeur Pierre, plus imposante (avec une capitalisation de 1,2 Md€), ajoute 0,08% à sa rémunération de 2017 (4,44% vs 4,36%) quand la SCPI « paquebot » du groupe, Accimmo Pierre (2,5 Md€), baisse de 0,06% (4,02% vs 4,08%).

Des SCPI en solo

On peut également citer Perial Asset Management, dont deux SCPI sur trois progressent en termes de DVM, et Fiducial Gérance, avec deux SCPI sur cinq en progression, ou bien encore La Française REM, AEW Ciloger et Sofidy, qui placent au moins deux de leurs véhicules dans le palmarès des variations en hausse des DVM. Plusieurs sociétés ne gérant qu’une seule SCPI y figurent également, comme Groupama Gan REIM avec Affinités Pierre, Swiss Life REIM France avec Pierre Capitale, ou Immovalor Gestion avec Allianz Pierre


Frédéric Tixier

La SCPI gérée par Swiss Life REIM France avait annoncé dès le 4e trimestre 2017 l’objectif d’un taux de distribution de 4,50% en 2018. Objectif tenu, grâce à une collecte limitée et des investissements diversifiés sectoriellement et justement répartis entre France et Allemagne.

Après un premier exercice de « montée en puissance », la toute jeune Pierre Capitale, première SCPI lancée par Swiss Life REIM sur le marché français en février 2017, signe une année 2018 de consolidation.

Peu de collecte et un seul investissement en 2018

Pierre Capitale n’aura en effet collecté qu’un peu moins de 9 M€ l’an dernier, contre près de 65 M€ en 2017. Et réalisé un seul investissement – un hôtel 4 étoiles situé à Munich, exploité dans le cadre d’un bail d’une durée ferme résiduelle de 12 ans, pour un montant de 21,8 M€ -, contre 6 en 2017 – pour près de 77 M€ – . Une stratégie pleinement assumée par Julien Guillemet, le gérant de la SCPI, qui considère que Pierre Capitale a atteint l’an dernier le double objectif qu’elle s’était fixé en termes de diversification. « Avec plus de 90 M€ investis, Pierre Capitale est aujourd’hui une SCPI équilibrée géographiquement entre la France et l’Allemagne, mais aussi sectoriellement entre l’immobilier de bureaux et l’immobilier de service à la personne », explique-t-il dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI.

Les marchés établis privilégiés

Pierre Capitale vise en effet, depuis sa création, à produire une performance pérenne autour de deux « moteurs » macro-économiques complémentaires : le marché de l’emploi – d’où l’exposition au secteur des bureaux, dont la santé dépend en grande partie de ce facteur – et celui de la consommation, capté au travers de l’immobilier de service (santé, résidences gérées, autres services à la personne) et l’hôtellerie. Pour y parvenir, le gestionnaire privilégie des actifs de qualité, cela va de soi, mais aussi et surtout implantés sur des marchés « établis », garants d’un renouvellement rapide des locataires. Pas d’investissements hasardeux au programme… D’où le choix de Paris, en France, et de Munich, en Allemagne, où la SCPI est pour l’heure exclusivement et équitablement investie. Sachant que Pierre Capitale, qui bénéficie du support des équipes de Swiss Life Asset Managers en Europe, a également vocation, à terme, à se positionner sur d’autres métropoles européennes.

La rentabilité dans la durée

Cette stratégie fondamentalement prudente et visiblement très correctement mise en œuvre – les taux d’occupation financier sont proches de 100% -, n’est en revanche pas construite pour produire des rendements hors norme. Pierre Capitale vise la rentabilité dans la durée et l’optimisation du couple rendement/risque. Et tient ses objectifs. Fin 2017, elle annonçait l’ambition d’un taux de distribution de 4,50% sur l’exercice 2018, soit 0,25% de mieux qu’en 2017. Promesse a priori tenue, la SCPI ayant confirmé début 2019 ce rendement prévisionnel qui s’établirait alors à peu près dans la moyenne du marché. Mais les porteurs de parts de Pierre Capitale auront peut-être une bonne surprise en 2019 ou en 2020. Les valeurs d’expertise de la SCPI ayant progressé de 3,6% en 2018, une revalorisation du prix de la part n’est en effet pas à exclure…

Frédéric Tixier


A propos de Swiss Life REIM France(i)

Créée en 2007, Swiss Life REIM (France) est la structure française de gestion d’actifs immobiliers de Swiss Life Asset Managers. Acteur important de l’immobilier en France avec près de 10 milliards d’euros d’actifs et 380 immeubles gérés et administrés, Swiss Life REIM (France) compte près d’une centaine de collaborateurs qui interviennent dans de nombreux domaines de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, services à la personne) et résidentiel. C’est aussi le 1er gérant d’OPCI professionnels du marché avec 42 fonds d’investissement sous gestion. À l’international, Swiss Life REIM (France) s’appuie sur une présence de Swiss Life Asset Managers et de ses filiales dans 12 pays d’Europe.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Dans la famille des classes d’actifs immobilières « alternatives », le secteur hôtelier occupe une place particulière. En raison de ses rendements, mais surtout de leur stabilité. Explications, avec Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life REIM, et Senior Advisor à l’IEIF.

Pierrepapier.fr – Quels sont les trois atouts de l’hôtellerie en tant que secteur d’investissement ?

Béatrice Guedj – Son premier atout est la rentabilité. L’immobilier hôtelier en Europe offre un rendement total supérieur aux autres classes d’actifs, et cela quel que soit l’horizon d’investissement. Sur les dix dernières années, il s’est établi à 6,8% par an, contre 5,4% pour les autres secteurs, selon l’indice paneuropéen MSCI¹. Sur les trois dernières années, son niveau annuel est même passé à 9,7% par an, en raison d’une forte hausse des rendements en capital, tirés par un marché très concurrentiel. Son deuxième atout est la stabilité des rendements locatifs, à un niveau là encore élevé : plus de 5% par an en moyenne. L’indexation des baux sur des périodes longues rend en outre cette classe d’actifs particulièrement recherchée, car synonyme de stabilité des cash flows. Enfin le secteur hôtelier, troisième atout, s’est avéré plus résistant que les autres clases d’actifs, en termes de rendement, lors de la dernière récession. Le secteur hôtelier est donc très bien positionné en termes de couple rendement/risque, en raison de la faible volatilité de ses rendements en capital et de la stabilité de ses rendements locatifs.

Pierrepapier.fr – Pourquoi spécifiquement privilégier l’hôtellerie en Europe ?

Béatrice Guedj – L’hôtellerie offre une exposition à la croissance mondiale, et à l’effet richesse qu’elle engendre, en particulier sur le continent asiatique. Or la hausse de l’activité touristique des concitoyens de cette zone, notamment chinois, s’est déployée prioritairement en Europe. Cette dernière concentre aujourd’hui près de 51% du tourisme mondial, en arrivées et en nuitées. Et elle n’est pas près de perdre sa place de leader, à l’heure de l’intensification du tourisme d’affaires ou de loisirs. Enfin, tous les modèles d’allocation d’actifs démontrent l’intérêt d’une exposition en immobilier sur le segment hôtelier en Europe. Celui-ci offre en effet un niveau de diversification géographique et sectoriel sans autre équivalent, en raison de la faible corrélation entre les grands et les petits marchés de la zone.


Pierrepapier.fr – Quels véhicules immobiliers grand public s’intéressent au secteur hôtelier en Europe ?

Béatrice Guedj – L’hôtellerie a été souvent approchée par le secteur coté. En raison de la dynamisation de la performance et de la stabilité des rendements qu’il procure, le secteur de l’hôtellerie est pleinement intégré aux portefeuilles des grands investisseurs institutionnels, et aux patrimoines des SIIC et autres foncières cotées européennes. Le constat est moins évident du côté des véhicules non cotés à destination des investisseurs particuliers. Mais la tendance est à un renforcement du secteur pour tout type de véhicules.Pour les SCPI, la collecte est clairement à la hausse², avec notamment l’apparition de « pure players» exclusivement investis dans ce secteur. Côté OPCI grand public, c’est plus de 6,7% de leur patrimoine qui est, depuis fin 2016, dédié au secteur hôtelier³. En outre, le dernier sondage réalisé à l’automne 2018 par Preqin montre l’accélération des fonds levés en faveur des véhicules non cotés spécialisés dans une approche multi-pays du secteur de l’hôtellerie. Il est donc clair que les grands assets managers spécialistes de la diversification de portefeuilles ont bien compris l’intérêt de ce positionnement.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Béatrice Guedj

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.


[1] Sur la période 2007-2017.
[2] Pour la première fois en 2017, les montants collectés par les 7 SCPI spécialisées ont dépassé ceux des 22 SCPI commerces. Se référer à l’étude « SCPI : analyse de l’année 2017 de l’IEIF », de Patrick Boério.
[3] Sur un patrimoine total de 5,8 Md€ d’euros en 2016. En 2013, ces classes d’actifs alternatifs étaient inexistantes des portefeuilles. D’après une étude réalisée par l’IEIF pour les comptes de l’ASPIM et l’AFG, « Le marché des OPCI en 2017 ».

Le gestionnaire de fortune suisse enregistre une forte croissance de son activité immobilière. En 2017, ses encours en biens immobiliers gérés ont progressé de 1,8 Md€. Les deux véhicules immobiliers grand public français, gérés par Swiss Life REIM, ont collecté plus de 200 M€ l’an dernier.

L’immobilier prend une importance grandissante dans les gestions de Swiss Life Asset Managers. Le gestionnaire suisse a publié le 14 mars dernier son bilan 2017, annonçant notamment un volume de transactions immobilières en Europe de 3,9 Md€.

Près de 70 Md€ d’actifs immobiliers sous gestion – Les acquisitions (2,9 Md€) ont été pour l’essentiel réalisées en Suisse, Allemagne, France et Grande-Bretagne, les « marchés clefs » de la société de gestion qui s’est séparée, sur la même période, d’environ un milliard d’euros d’actifs en portefeuille. En termes sectoriels, elle s’est majoritairement portée vers des biens résidentiels et tertiaires, effectuant des achats à la fois pour le compte des compagnies d’assurance-vie de Swiss Life et pour les véhicules de placement gérés par Swiss Life Asset Managers. Le groupe a d’ailleurs élargi sa gamme de fonds à destination des investisseurs institutionnels et privés dans la plupart de ses implantations européennes. Il a notamment lancé en Suisse un fonds institutionnel dédié aux biens haut de gamme des grandes métropoles continentales, et six nouveaux véhicules en Allemagne (dont un fonds ouvert au public). A fin 2017, le groupe gérait 69,2 Md€ d’actifs immobiliers en Europe.

Plusieurs lancements sur le marché français – Le marché français a été particulièrement actif pour Swiss Life Asset Managers et sa filiale française Swiss Life REIM, dirigée par Frédéric Bôl, l’actuel président de l’ASPIM. Pas moins de huit fonds y ont été créés, dont un véhicule institutionnel paneuropéen dédié aux commerces, et la 1ère SCPI lancée par le gestionnaire. Pierre Capitale, opérationnelle depuis février 2017, a collecté plus de 65 M€ depuis sa création et déjà investi dans 6 actifs immobiliers, dont dernièrement un centre de sport haut de gamme à Munich. Elle envisage d’ailleurs une autre opération, un hôtel situé dans une « ville majeure » outre-Rhin, qui devrait bientôt se concrétiser et permettre à la SCPI, actuellement positionnée essentiellement en actifs parisiens (77,7%), de davantage se diversifier géographiquement et sectoriellement. Pierre Capitale, conformément à ce qu’elle annonçait en novembre dernier, a distribué un dividende dès son 1er exercice de 42,50 € par part, soit un taux de distribution annualisé de 4,25%.

Bonne performance pour l’OPCI Dynapierre – L’OPCI Dynapierre, qui a de son côté collecté plus de 140 M€ l’an dernier, affiche, avec +5,45% pour la part P, une performance (dividendes inclus) située dans le haut de la fourchette des résultats affichés par les OPCI grand public en 2017, derrière toutefois Diversipierre, en première position l’an dernier. Avec un actif net total de plus de 157 M€ à fin février, Dynapierre, quant à lui, était alors très investi en immobilier physique -63,19%, majoritairement positionnés en bureaux (80,13%) et dans Paris intra-muros (53,09%)-. L’OPCI a d’ailleurs procédé à un nouvel investissement le mois dernier dans le quartier central des affaires parisien, un immeuble de bureaux situé dans le 9e arrondissement.

Frédéric Tixier

A propos de Swiss Life Asset Managers(i)
Swiss Life Asset Managers dispose plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principaux objectifs de préserver le capital, générer des rendements stables dans le cadre d’une approche responsable des risques. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 31 décembre 2017, Swiss Life Asset Managers gérait 191,1 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 52 milliards d’euros de placements pour des clients tiers.
Swiss Life Asset Managers est également un gestionnaire immobilier leader en Europe. Sur les 191,1 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 44,3 milliards d’euros sont investis dans l’immobilier. Par ailleurs, Swiss Life Asset Managers assure la gestion de biens immobiliers via ses filiales Livit et Corpus Sireo pour 24,9 milliards d’euros. Au 31 décembre 2017, Swiss Life Asset Managers gérait ainsi 69,2 milliards d’euros de biens immobiliers.

A propos de Swiss Life REIM (France)(i)
Créée en 2007, Swiss Life REIM (France), est la structure française de gestion d’actifs immobiliers de Swiss Life Asset Managers. Acteur important de l’immobilier en France avec plus de 11 milliards d’euros d’actifs, et 500 immeubles gérés, Swiss Life REIM France compte près d’une centaine de collaborateurs qui interviennent dans de nombreux domaines de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, services à la personne) et résidentiel.
C’est aussi le 1er gérant d’OPCI professionnels du marché avec 50 fonds d’investissement sous gestion. À l’international, Swiss Life REIM France s’appuie sur une présence de Swiss Life Asset Managers et de ses filiales dans 12 pays d’Europe.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La filiale gestion d’actifs immobilier du groupe Swiss Life va, comme prévu, lancer prochainement sa 1ère SCPI. Pierre Capitale, SCPI à capital variable, sera ouverte au public à compter du 20 février prochain. Le prix de souscription est fixé à 1 000 €, le minimum de souscription à 5 parts.

Swiss Life REIM étoffe son pôle clientèle particulier : avec à peine quelques mois de retard par rapport à l’objectif ambitieux annoncé en mai dernier, la filiale gestion d’actifs immobilier du groupe Swiss Life va mettre sur le marché sa 1ère SCPI grand public.

5 000 € de minimum de souscription – Le document d’information de Pierre Capitale a en effet reçu son visa SCPI de l’AMF le 27 janvier dernier. La société de gestion, qui a dû elle-même auparavant obtenir une extension d’agrément auprès de l’AMF pour proposer des SCPI au grand public, a donc décidé d’ouvrir la commercialisation de Pierre Capitale à compter du 20 février prochain. Le minimum de souscription est fixé à 5 000 € (5 parts).

Bon résultat pour l’OPCI – Créée en 2007 par Frédéric Bôl, actuel président de l’ASPIM, Swiss Life REIM a déjà conquis le monde institutionnel. Il a également lancé, en 2010, l’un des 1er OPCI grand public, Swiss Life Dynapierre. Celui-ci affiche une nouvelle fois une excellente performance en 2016 (5,86%, dividendes inclus), soit encore mieux qu’en 2015 (+5,03%). Support des contrats d’assurance-vie de la compagnie Swiss Life, l’OPCI n’affiche encore toutefois que des encours symboliques (110 M€ à fin 2016, soit près de 20 M€ de mieux néanmoins qu’à fin 2015) comparés aux produits phare du marché, et notamment Opcimmo, l’OPCI emblématique d’Amundi. Mais c’est précisément depuis mai dernier Nicolas Kert, l’un des artisans du succès d’Opcimmo, qui est à la tête du nouveau grand public de Swiss Life REIM…

A propos de Swiss Life REIM (France)(i)
Créée en 2007, Swiss Life REIM (France), est la structure française de gestion d’actifs immobiliers de Swiss Life Asset Managers. Acteur important de l’immobilier en France avec près de 10 milliards d’euros d’actifs, et 380 immeubles gérés et administrés, Swiss Life REIM (France) compte près d’une centaine de collaborateurs qui interviennent dans de nombreux domaines de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, services à la personne) et résidentiel.
C’est aussi le 1er gérant d’OPCI professionnels du marché avec 42 fonds d’investissement sous gestion. À l’international, Swiss Life REIM (France) s’appuie sur une présence de Swiss Life Asset Managers et de ses filiales dans 12 pays d’Europe.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

KERTLa filiale gestion d’actifs immobilier du groupe Swiss Life vient d’annoncer le recrutement de Nicolas Kert au poste de Directeur SPCI et OPCI grand public. La mission de cet ancien d’Amundi : développer une offre complète à destination de la clientèle des particuliers. Une première SCPI pourrait voir le jour dès cet automne.

Swiss Life REIM ajoute une nouvelle corde à son arc. Créée en 2007 par Frédéric Bôl, le nouveau Président de l’Aspim, la filiale gestion d’actifs immobiliers du groupe Swiss Life a déjà conquis le monde institutionnel. Avec plus de 7,3 Md€ de patrimoine sous gestion à fin mars dernier, la structure (anciennement dénommée Viveris REIM jusqu’en 2014) pilote 38 fonds, dont 28 fonds dédiés, 8 club deal, et un OPCI grand public. Né en 2010, ce dernier a d’ailleurs été l’un des premiers OPCI grand public lancés, accessibles directement via un contrat d’assurance-vie.

Développement du pôle clientèle particulier – L’arrivée de Nicolas Kert, précédemment Directeur du Pôle Solutions d’Epargne aux particuliers chez Amundi, vise précisément à développer les produits dédiés au grand public. Swiss Life Dynapierre, l’OPCI précédemment cité, ne rencontre visiblement pas le succès escompté, en dépit de performances pourtant satisfaisantes (+5,03%, en performance globale des parts B en 2015, +3,84% sur les quatre premiers mois de 2016). Support des contrats d’assurance vie de la compagnie Swiss Life, l’OPCI n’affichait à fin 2015, après deux années de souscriptions nettes négatives, qu’un actif net de 88,3 M€, soit à peine 1,9% de l’encours global de la catégorie OPCI grand public. Nul doute que l’expérience de Nicolas Kert, l’un des artisans du succès d’Opcimmo, l’OPCI grand public phare d’Amundi (2,27 Md€), servira à doper la collecte de ce produit existant. Il devrait prochainement être rejoint par d’autres véhicules dédiés à la cible des particuliers.

Extension de l’agrément AMF – L’objectif est en effet de mettre en place une activité SCPI, « élément incontournable de l’investissement immobilier des personnes privées », selon Swiss Life REIM. La société, comme l’explique Frédéric Bôl, le Président du directoire, a d’ailleurs l’intention de demander « très prochainement une extension d’agrément auprès de l’AMF à cet effet ». Nicolas Kert a déjà commencé à constituer une équipe dédiée à cette nouvelle activité, qui devrait être opérationnelle d’ici fin 2017. Mais son objectif est plus ambitieux : lancer un première SCPI dès cet automne…

A propos de Swiss Life REIM (France) (i)
Créée en 2007 et dirigée par Frédéric Bôl, Swiss Life REIM (France) est la filiale de gestion d’actifs immobiliers du Groupe Swiss Life. Elle dispose d’équipes spécialisées mêlant compétences immobilières, juridiques et financières pour offrir des solutions sur mesure aux investisseurs institutionnels en fonds d’investissement, en gestion de portefeuilles immobiliers, en gestion d’actifs immobiliers et en property management. Le patrimoine géré représente plus de 7,3 milliards d’euros à fin mars 2016 avec des compétences multi-sectorielles (bureaux, commerces, logements, résidences étudiantes, santé et hôtels). Swiss Life REIM (France) est pionnière et leader sur le marché des OPCI.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société