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OPCI SwissLife Dynapierre : cap sur Barcelone

L’OPCI géré par Swiss Life AM vient d’acquérir un immeuble de bureaux dans l’une des principales zones d’affaires espagnoles. La qualité et l’importance relative de sa poche d’immobilier physique lui permettent de mieux résister que la moyenne du marché aux conséquences de la crise sanitaire.

Nouvelle opération espagnole pour Dynapierre. L’OPCI géré par Swiss Life AM, déjà présent dans la péninsule ibérique, vient d’acquérir un nouvel actif de bureaux à Barcelone.

Déjà exposé à plus de 22% sur le marché espagnol

Situé dans le quartier [email protected], qui « attire les grandes entreprises internationales du secteur technologique », précise Swiss Life AM, l’immeuble développe 8 524 m². Il est entièrement loué à Criteo, l’un des leaders mondiaux du commerce marketing, qui y a installé son siège pour l’Europe du Sud. Selon la presse locale, le prix d’acquisition serait de l’ordre de 50 M€. Ce n’est pas la première opération ibérique pour Dynapierre, qui s’est ouvert à l’Europe du Sud dès 2018. L’an dernier, l’OPCI s’est notamment porté acquéreur de 4 actifs de commerce en Espagne (à Saint-Sébastien, à Madrid, Palma de Mallorca, et Sabadell). Mais également d’un hôtel de 192 chambres à Valence. Fin août dernier, sa poche immobilière physique était de fait investie à hauteur de 22,5% en actifs espagnols.

Recentrage sur le secteur des bureaux

Cette acquisition vient également renforcer le secteur bureaux, déjà majoritaire au sein du portefeuille (66,24% fin août). Elle est en phase avec la stratégie de recentrage mise en œuvre par l’OPCI depuis le début de la crise sanitaire, visant à encore accroître la part des actifs tertiaires et core, « situés dans des emplacements résilients dans le contexte actuel ». Dynapierre s’est d’ailleurs positionné en avril dernier sur un immeuble prestigieux situé dans le 8e arrondissement parisien, rue Godot de Mauroy, dans le quartier Madeleine, acquis pour un peu plus de 83 M€. Pour réduire son exposition aux secteurs commerces et hôtellerie (respectivement de 9,58% et 15,65% fin août), l’OPCI s’est également placé sur le secteur logistique. En juillet, il s’est ainsi porté acquéreur d’un premier actif à Francfort, une plateforme développant 33 610 m² de surface logistique. Fin août, ce secteur représentait 4,34% du portefeuille.

Une performance au-delà de la moyenne

Dynapierre, à l’instar de l’ensemble des OPCI, subit les conséquences de la crise sanitaire. Mais affiche toujours une performance, sur un glissant[1], supérieure (1,08%) à la moyenne de la catégorie (-0,35%). Depuis le début de l’année, le constat est identique. Dynapierre accuse un repli de seulement 0,10%. Contre -2,14% pour l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel. Sur 3 ans, l’OPCI reste d’ailleurs dans le peloton de tête, avec une performance de 4,02%. Un résultat qu’il doit en partie à la qualité de son portefeuille d’actifs immobiliers « physiques », cœur de sa stratégie de performance. Mais également à sa faible exposition structurelle aux actifs cotés.

Un OPCI « défensif »

Sa poche foncières cotées ne représente en effet que 4,47% de son actif brut total. Cette dernière est en outre gérée de façon « opportuniste », le gestionnaire faisant varier son exposition en fonction de la conjoncture. Il s’est d’ailleurs récemment renforcé en foncières allemandes, plus résilientes depuis le début de la crise. A noter également la part très importante des liquidités (33,4% fin août) et un effet de levier limité (10,72%) qui contribuent à donner son caractère défensif à cet OPCI.

Frédéric Tixier

[1] Au 31 août 2020


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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Swiss Life Asset Managers ouvre un service de versements programmés pour la SCPI Pierre Capitale

La société de gestion d’actifs, qui gère notamment la SCPI Pierre Capitale et l’OPCI SwissLife Dynapierre, s’équipe à son tour d’un mécanisme d’épargne progressive. Pierre Capitale affiche un rendement 2019 identique à celui de 2018. La performance de Dynapierre est en hausse.

Ce service fait de plus en plus d’émules parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Après Corum, Primonial REIM, La Française, Voisin, ou Fiducial Gérance – pour ne citer que les principales -, Swiss Life Asset Managers se met à son tour aux versements programmés.

Versements programmés : pour lisser les cycle des marchés

La technique est bien connue des investisseurs boursiers et des souscripteurs d’OPCVM exposés aux marchés financiers. Les versements ou investissements programmés permettent en effet de lisser les à-coups boursiers. Et donc de « moyenner » le prix de revient de ses placements. Il est en effet illusoire d’espérer systématiquement investir au plus bas d’un cycle de marché. Ou d’en sortir au plus haut. Il est donc préférable de fractionner son investissement, en plaçant de manière régulière et étalée dans le temps une partie de la somme initialement prévue. En procédant ainsi l’investisseur acquiert plus de titres (actions ou parts de fonds) lorsque les marchés baissent. Et moins, bien sûr, lorsqu’ils remontent. Mais il a profité de toutes les phases du marché. Et réduit le risque d’y entrer au plus mauvais moment, c’est-à-dire juste avant une baisse…

SCPI Pierre Capitale : des versements mensuels ou trimestriels

La technique des versements programmés revêt d’autres avantages. Elle permet également de commencer à épargner sans attendre d’avoir constitué un capital à placer. Tout en ajustant le montant de ses versements en fonction de ses revenus. Appliquée au cas spécifique des SCPI, c’est un atout important. Car elle positionne l’investisseur sur la durée, en phase avec le statut moyen/long terme inhérent à ce type de véhicule. Le nouveau service mis en place par Swiss Life Asset Managers (anciennement Swiss Life REIM) propose d’épargner à un rythme mensuel ou trimestriel. Pour le rendre accessible « au plus grand nombre », la société de gestion a orchestré, en amont, la division du prix de la part. Depuis le 2 janvier dernier, le prix de souscription de Pierre Capitale est en effet passé de 1 000 € à 200 €.

Pierre Capitale : 4,5% de rendement en 2019

Pour pouvoir bénéficier du service, il faut toutefois passer par la case souscription initiale. Qui demeure fixée à 5 000 €. Pierre Capitale, une SCPI lancée en 2017, est un modèle de régularité. Comme en 2018, elle affiche en 2019 un taux de rendement de 4,5%, en phase avec l’objectif affiché. Son credo : produire une performance pérenne autour de deux « moteurs » macro-économiques complémentaires. Le marché de l’emploi, d’une part. D’où son exposition au secteur des bureaux, dont la santé dépend en grande partie de ce facteur. Et celui de la consommation, d’autre part, captée au travers de l’immobilier de service et de commerce. Pour y parvenir, le gestionnaire privilégie des actifs de qualité. Et implantés sur des marchés « établis ». D’où le choix de Paris, en France, et de Munich, en Allemagne, où la SCPI est pour l’heure essentiellement et équitablement investie.

Relance des souscriptions ?

La SCPI détient à ce jour 8 actifs, dont 5 situés dans les 13e et 14e arrondissements parisiens. Selon le gérant, ces derniers bénéficient de « l’appréciation des valeurs locatives entraînées par les valeurs prime de Paris QCA ». Autrement dit, leur valeur de revente s’est revalorisée… Pierre Capitale, en revanche, collecte peu. A peine 15 M€ au cours des deux dernières années. La mise en place des versements programmés est d’ailleurs sans doute destinée à relancer les souscriptions. Si celles-ci repartaient à la hausse, nul doute que Swiss Life Asset Managers serait en mesure de les investir dans de bonnes conditions. La société de gestion, qui gérait plus de 80 Md€ d’actifs immobiliers fin 2018, est en effet très active. Elle s’est notamment distinguée l’an dernier en mettant la main sur le portefeuille logistique de Terreïs.

Collecte et performance en hausse pour Dynapierre

D’ailleurs, l’autre fonds grand public de Swiss Life AM, l’OPCI SwissLife Dynapierre, connaît une croissance plus significative de ses encours. En 2019, il a collecté près de 370 M€. 5 fois plus qu’en 2018. Et procédé à de nombreuses acquisitions. Dont l’emblématique The Box, un immeuble en cours de construction situé derrière la Grande Arche de La Défense. Il vient également de se porter acquéreur d’un autre immeuble de bureau en VEFA, à Bordeaux cette fois. Présent dans 5 pays européens – dont l’Italie et la Belgique depuis 2019 -, l’OPCI est majoritairement investi en actifs physiques (près de 56 %). Sa faible exposition aux foncières cotées (3,2 %) l’aura empêché de profiter pleinement de l’envolée de ce secteur l’an dernier. Il n’en affiche pas moins une performance de 5,52 %[1] en 2019. Supérieure à celle de 2018 (5,17 %). Et à celle de la moyenne du marché (5,40 %).

Frédéric Tixier

[1] Performance de la part C, dividendes réinvestis.


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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2019, Swiss Life Asset Managers gérait 225 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 71,6 milliards d’euros de placements pour des clients tiers..

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

OPCI : une collecte 2019 à 2,6 milliards d’euros

La collecte 2019 des OPCI a bondi de 20% par rapport à 2018. La capitalisation de ces véhicules immobiliers progresse de 21,7%, pour atteindre 18,4 Md€. C’est Amundi Immobilier qui se place en pole position cette année.

2,6 Md€ : c’est le montant de la collecte nette des OPCI en 2019. Comme attendu, le chiffre publié aujourd’hui par l’IEIF confirme la reprise du marché observée sur les 9 premiers mois de l’année. Celui-ci affiche une progression de plus de 20% par rapport à 2018. On reste en revanche toujours très loin des records de collecte établis en 2016 et 2017. Années où les souscriptions nettes avaient frôlé les 4 Md€…

OPCI : une collecte particulièrement dynamique au 3e trimestre 2019

Ce résultat annuel, très positif, masque toutefois d’importantes disparités trimestrielles. Sur le 1er semestre de l’année écoulée, les OPCI n’enregistraient en effet une hausse de leur collecte que d’environ 9%, par rapport au 1er semestre 2018. Au 3e trimestre, ils affichaient en revanche un net rebond par rapport au 3e trimestre 2018 : + 60 %. Avec 621 M€ de capitaux nets engrangés. Le 4e trimestre s’inscrit lui aussi à la hausse. Mais dans des proportions moins importantes. A 749 M€, les fonds collectés progressent de 18,6%. Un volume trimestriel inférieur à celui de 2016 ( 1 052 M€), la «grande année» des OPCI. Mais qui se rapproche de celui observé en 2017 (762 M€). Les OPCI terminent donc l’année sur une note positive. Avec une capitalisation annuelle en hausse de 21,7%, à 18,4 Md€.



Amundi Immobilier reprend le leadership en termes de collecte

Comme au 3e trimestre, 4 principaux gestionnaires et/ou promoteurs d’OPCI trustent près de 80% de la collecte annuelle. Mais, alors qu’AXA REIM s’était arrogé la 1ère place aux 1er et 3e trimestres, Amundi Immobilier retrouve son leadership. Aussi bien trimestriel, avec 23,8% de la collecte, qu’annuel, avec 23% de parts de marché, et 618 M€ de souscriptions nettes. Mais la tendance observée début 2019 se confirme. Désormais, la filiale du groupe de gestion d’actifs ne fait plus cavalier seul. Alors qu’elle pouvait représenter jusqu’à 50% de la collecte annuelle, elle se cantonne dorénavant à un petit quart du marché. Qu’elle partage assez équitablement avec AXA REIM (20,3%) et BNP Paribas REIM France (19,2%). 2019 s’affiche donc comme une année de rééquilibrage du marché entre les différents opérateurs.



Montée en puissance de nouveaux opérateurs

Car si la collecte nette d’Amundi Immobilier baisse (de 39% vs 2018), celles d’autres sociétés de gestion progressent fortement. Parmi les plus imposantes en termes absolus, celle de BNP Paribas REIM France affiche une hausse de 86%. Swiss Life Asset Managers France connaît un rythme de croissance encore plus fulgurant. Sa collecte nette est passée de 74 M€ en 2018 à 368 M€ en 2019. Soit une collecte multipliée par 5. Côté « petits opérateurs », c’est-à-dire dont la collecte annuelle reste encore inférieure à 100 M€, le meilleur résultat 2019 revient à A Plus Finance (+246%). Suivi de Sofidy (+233%). Et de Groupama GAN REIM (+202%). Mais Amundi Immobilier demeure, et de loin, à la première place en termes de capitalisation, avec 8,5 Md€…


Frédéric Tixier


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Collecte 2018 SCPI et OPCI : 7,2 Md€


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés et les fonds immobiliers. L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres. Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

OPCI : reprise de la collecte au 3e trimestre 2019

Elle a bondi de 60% par rapport au 3e trimestre 2018. Sur les neuf premiers mois de l’année, la collecte des OPCI représente déjà 85% du volume total de l’an dernier. Et elle est désormais plus équitablement répartie entre les 4 principaux collecteurs.

On est encore très loin des records de collecte établis en 2016 et 2017, avec près de 4 Md€ de capitaux engrangés en année pleine (voir « Nouveau record historique de collecte pour les SCPI et les OPCI grand public en 2017 »). Mais, comparé à l’année 2018, où le volume s’était totalement effondré à quelque 2 Md€ (voir « Collecte 2018 SCPI et OPCI : 7,2 Md€ »), le marché des OPCI donne, sur le troisième trimestre 2019, des signes de reprise.

Collecte OPCI au 3T 2019 : +60% par rapport au 3T 2018

Après un 1er trimestre relativement dynamique (voir « OPCI : la collecte rebondit, mais moins que celle des SCPI »), les OPCI n’avaient pas réellement transformé l’essai sur l’ensemble du 1er semestre. Fin juin, avec une collecte cumulée d’un peu plus de 1,2 Md€, leur progression, comparée au 1er semestre 2018, ne s’affichait qu’à + 9 %. Au 3e trimestre, avec 621 M€ de capitaux nets engrangés, ils affichent en revanche un net rebond par rapport au 3e trimestre 2018 : + 60 %. Un volume trimestriel qui reste inférieur à celui atteint en 2016 (949 M€), la « grande année » des OPCI, mais se rapproche de celui observé en 2017 (666 M€). Quelles perspectives pour l’ensemble de l’année 2019 ? Sur les 9 premiers mois de l’année, la collecte des OPCI s’établit à près de 1,9 Md€, soit déjà 85% du total annuel 2018. Il y a donc de fortes chances pour que les OPCI fassent mieux en 2019 que l’année passée…


Axa REIM reprend le leadership sur le 3e trimestre 2019

Le niveau des souscriptions du 4e trimestre devrait en tout cas se jouer entre les 4 principaux gestionnaires et/ou promoteurs d’OPCI qui, à eux seuls, représentent plus de 80% de la collecte du 3e trimestre. Il est à noter que le « match » entre les sociétés de gestion d’OPCI est désormais plus équilibré. En 2018, Amundi Immobilier, incontestable leader du marché sur ce créneau avec une capitalisation de près de 7,6 Md€ en fin d’année dernière (soit 50% de la capitalisation totale), affichait une part de marché, en termes de collecte, aux proportions similaires (47% des souscriptions nettes). Mais sa suprématie relative s’est largement érodée depuis le début de l’année. En raison d’un très net recul de sa collecte (environ 50% de moins par rapport aux 9 premiers mois de 2018), son statut de premier collecteur du marché lui a même été ravi au 1er trimestre, et de nouveau au 3e, par Axa REIM.


Une collecte désormais plus équitablement répartie entre les 4 principaux acteurs

Surtout, d’autres sociétés de gestion sont montées en puissance : BNP Paribas REIM France, qui affiche pour l’heure une collecte multipliée par plus de 2 par rapport à 2018 ; ou Swiss Life Asset Managers France, qui connaît un rythme de croissance encore plus fulgurant (collecte multipliée par près de 5 !). Résultat, alors qu’Amundi en représentait environ 50%, la répartition des souscriptions nettes entre ces 4 principaux intervenants tient désormais dans un mouchoir de poche, s’échelonnant entre 23% (pour Axa REIM) et 17% (pour Swiss Life Asset Managers France). Il suffirait donc qu’un seul d’entre eux accélère encore davantage pour que la collecte des OPCI reparte résolument de l’avant…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros. Le nombre total des membres de l’ASPIM est de 97, dont 84 adhérents qui sont des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) de SCPI, OPPCI, OPCI et autres FIA en immobilier agréées par l’AMF, qu’elles soient filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 13 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier (avocats, consultants, auditeurs et experts).

OPCI : une collecte 2019 toujours en demi-teinte

542 M€ au 1er trimestre 2019, 686 M€ au second, la collecte des OPCI ne progresse que de 9% par rapport au 1er semestre 2018. Le faible dynamisme du marché des OPCI grand public, comparé à celui des SCPI, s’explique notamment par la baisse de régime du leader du marché. Et par des performances plus décevantes.

Après un 1er trimestre dynamique, sans pour autant être exceptionnel (voir « OPCI : la collecte rebondit, mais moins que celle des SCPI »), les OPCI ne transforment pas réellement l’essai sur l’ensemble des six premiers mois de l’année. Avec une collecte cumulée d’un peu plus de 1,2 Md€, leur progression, comparée au 1er semestre 2018, ne s’affiche qu’à 9%. C’est beaucoup, beaucoup moins que la forte reprise des souscriptions des SCPI, qui rebondissent de 78% sur le dernier semestre (voir « Collecte des SCPI, une nouvelle année historique en perspective »).

Collecte OPCI 2019 : +9% seulement par rapport au 1er semestre 2018

La collecte des OPCI reste toujours aussi loin des niveaux de collecte exceptionnels enregistrés en 2016 (3 995 M€ au total, dont 1 994 M€ sur le 1er semestre) et surtout en 2017 (3 982 M€ au total, dont 2 553 M€ sur le 1er semestre). Pour expliquer cette relative consolidation, plusieurs raisons peuvent être avancées. La première est évidemment à rechercher du côté des performances. Alors que les OPCI affichaient une solide progression de leur valeur en 2017, de près de 4% (voir « Les performances annuelles des OPCI »), ces véhicules en partie investis en foncières cotées ont pâti du recul des marchés enregistré fin 2018. L’an dernier, ils ont même subi un recul de leur valeur liquidative (-0,39%), réduisant leur performance globale à 0,8% en moyenne.


OPCI : faible reprise des performances

Depuis le début de l’année, les OPCI ont toutefois profité du meilleur comportement d’une partie du compartiment immobilier coté. Au 30 juin dernier, leur performance sur 6 mois mesurée par l’indice IEIF OPCI grand public mensuel s’affichait à 2,5%, et à près de 2,75% sur un an glissant. C’est donc un léger mieux, qui aurait pu relancer la collecte de ces produits essentiellement distribués via des contrats d’assurance-vie – et souvent en remplacement des traditionnels fonds en euros -. Mais, alors que la plupart des gestionnaires et/ou promoteurs d’OPCI enregistrent effectivement un rebond des souscriptions, notamment sur le second trimestre, la collecte du leader du marché reste toujours en deçà des niveaux qu’il avait coutume d’afficher ces dernières années.

La collecte OPCI d’Amundi Immobilier en deçà de ses niveaux historiques

Amundi Immobilier, toujours numéro 1 incontesté en termes de capitalisation (plus de 8 Md€ fin juin 2019), et en dépit d’un rebond de sa collecte au second trimestre (173,2 M€, essentiellement sur son OPCI phare Opcimmo, vs 138,2 M€ au 1er trimestre), affiche en effet des scores bien inférieurs à ses chiffres habituels, lorsque la société de gestion et ses banques partenaires (Crédit Agricole, Société Générale, Crédit du Nord) étaient imbattables (voir notamment « Amundi Immobilier: une année à 3 Md€ »). Sur les 3 premiers mois de l’année 2019, son statut de premier collecteur du marché lui avait même été ravi par AXA REIM. Une place qu’il retrouve sur le second trimestre et sur l’ensemble du semestre, essentiellement en raison d’un repli important de la collecte d’AXA REIM (62 M€ au 2trimestre, contre 171 M€ au 1er). La montée en puissance d’autres sociétés de gestion, AXA REIM, mais également BNP Paribas REIM France (222 M€ au 1er semestre, soit +155% par rapport au 1er semestre 2018), ou Swiss Life Asset Managers France (132 M€, + 1 286% d’un semestre à l’autre), ne suffit donc pas à compenser le repli du leader, dont la collecte s’affiche en retrait de 50% par rapport au 1er semestre 2018…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros. Le nombre total des membres de l’ASPIM est de 97, dont 84 adhérents qui sont des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) de SCPI, OPPCI, OPCI et autres FIA en immobilier agréées par l’AMF, qu’elles soient filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 13 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier (avocats, consultants, auditeurs et experts).

Le Portugal vient de mettre en place un régime analogue à celui des SIIC françaises. Ces nouvelles foncières ont vocation à rééquilibrer offre et demande locatives sur le marché résidentiel, en surchauffe depuis plusieurs années. Explications, avec Béatrice Guedj, directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life Asset Managers, et Senior Advisor à l’IEIF.

Le gouvernement portugais vient de mettre en place un régime analogue à celui des SIIC françaises. Dans quel objectif ?

Béatrice Guedj – 2019 marque un tournant majeur pour l’immobilier portugais. Depuis le 1er février dernier, le gouvernement a mis en place un régime dit « SIGI », effectivement analogue à celui des SIIC françaises et, plus généralement, à celui des REIT dans le monde. Le dispositif vise à faire émerger une offre privée de logements autour des bassins d’emplois, dont Lisbonne, afin de favoriser la croissance de l’économie portugaise. L’enjeu majeur, à court terme, est en réalité de maintenir une compétitivité-prix dans certaines branches du secteur extérieur, pour attirer, à moyen et long terme, plus d’investissements directs étrangers. Avec un coût unitaire du travail en moyenne de 11,5 euros, le Portugal est quasiment aussi compétitif que certaines économies de l’Est. Toutefois, la hausse des dépenses en logement que l’on a pu observer ces dernières années entame le revenu disponible, freine la consommation domestique des ménages, et donc pèse sur la croissance. En rééquilibrant, via l’émergence de nouveaux acteurs, l’offre et la demande locatives, le gouvernement espère modérer l’évolution du poste logement, et ainsi libérer du revenu et maintenir la compétitivité de l’économie portugaise.

Vous évoquez la hausse des prix du résidentiel au Portugal. Mais de quel ordre de grandeur parle-t-on ?

Béatrice Guedj – Aujourd’hui, les prix sont de quasiment 30% supérieurs à leur niveau de 2009 dans l’ancien, et de 15% dans le neuf. Cette dynamique ascendante des prix touche, depuis 2013, l’ensemble du territoire portugais. Elle est essentiellement liée à la demande des investisseurs étrangers. Un rapide calcul entre les transactions sur le marché résidentiel ancien et l’investissement direct en immobilier des non-résidents donne un taux de corrélation de 0,75 depuis 2009… En réalité, tout investisseur positionné sur le marché portugais depuis 2013, au lendemain de la crise de la dette souveraine, aura vu la valeur de son patrimoine augmenté de plus de 50% dans l’ancien et 29% dans le neuf. Sans surprise, c’est Lisbonne qui concentre l’essentiel des transactions (33%, contre 29% pour Porto). En moyenne, les prix y ont augmenté de plus de 23% sur un an, ce qui rend l’accession à la propriété quasi impossible pour un salarié moyen résident, mais également pour les jeunes talents du monde entier…


A qui va profiter la mise en place des REIT portugaises ?

Béatrice Guedj – L’objectif est évidemment de favoriser l’accès au logement des ménages portugais, en rééquilibrant offre et demande locatives. Lisbonne, par exemple, compte un parc de près de 1,5 million de logements, soit 1,3 logement par ménage. Mais ce chiffre passe en dessous de 0,9 une fois corrigé des résidences secondaires… La détention et la gestion d’un parc locatif par ces nouvelles REIT portugaises vont permettre d’atteindre cet objectif, tout en bénéficiant d’économies d’échelle. Elles devraient attirer des investisseurs, institutionnels ou petits épargnants, et conduire à la mise en place d’un nouvel équilibre immobilier socialement responsable. En favorisant, notamment, la mobilité des salariés, la hausse de la productivité du travail, et la sécurisation des rendements pour les institutionnels engagés dans une démarche ESG et en quête de stabilité de leurs revenus courants. Les SIGI portugaises sont donc potentiellement des candidates idéales pour la poche immobilier coté des OPCI grand public, mais pas seulement !

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Béatrice Guedj

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life Asset Managers en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF..

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

Swiss Life Asset Managers finalise l’acquisition du portefeuille Terreïs

C’est une opération à 1,7 Md€… Swiss Life Asset Managers vient de confirmer l’acquisition d’un portefeuille de 28 immeubles de bureaux prime auprès de la foncière Terreïs. Plusieurs fonds gérés par l’asset manager se partagent ces nouveaux actifs.

« Au cœur de la capitale, ces immeubles de style haussmannien sont principalement localisés dans les 1er, 2e, 8e, 9et 10arrondissements parisiens, les secteurs les plus recherchés aujourd’hui », rappelle, d’entrée de jeu, le communiqué de Swiss Life Asset Managers. Il s’agit effectivement d’une transaction majeure, qui dépasse en montant toutes les opérations menées dans le quartier des affaires parisien depuis le début de l’année. Elle correspond, rappelons-le, à 72% du patrimoine de la foncière Terreis qui, comme prévu, sera donc en mesure de distribuer le produit de cette cession à ses actionnaires (voir « 60 € par action pour les actionnaires de Terreis »).

Une opération à 1,7 Md€

La valorisation retenue pour cet ensemble de 28 immeubles de bureaux prime, tous situés dans le QCA parisien, s’établit à 1,7 Md€. Selon le site CFNews Immo & Infra, ce portefeuille de 102 000 m² offrirait, compte tenu d’un effet de levier financier d’environ 40%, un taux de rendement investisseur de l’ordre de « 3,5%, et un TRI supérieur à 5% ». Une rémunération attractive, donc, qui explique pourquoi Swiss Life Asset Managers a pu « constituer très rapidement un tour de table composé de grands institutionnels européens », comme le souligne Frédéric Bôl, président du directoire de Swiss Life Asset Managers France. Les actifs ont en effet été acquis par des fonds immobiliers gérés par l’asset manager en Suisse, en France, en Allemagne et au Luxembourg – les véhicules grand public distribués en France, la SCPI Pierre Capitale et l’OPCI Dynapierre ne seraient a priori pas concernés -. C’est l’un de ces fonds qui réunit 4 investisseurs institutionnels, aux côtés de l’assureur Swiss Life, « pour un encours d’environ 1,3 Md€ », précise le communiqué.

Plus de 9 Md€ d’actifs de bureaux sous gestion

Swiss Life Asset Managers, grâce à cette opération, gérera plus de 9 Md€ d’actifs de bureaux fin 2019. Mais cette classe d’actifs n’est pas la seule à laquelle s’intéresse la filiale de l’assureur. Fin 2018, elle s’était en effet portée acquéreur d’un portefeuille de logements de la SNC, aux côtés de CDC Habitat. Rappelons que la société de gestion a récemment regroupé ses diverses entités – y compris de gestion d’actifs immobiliers – sous un même ensemble (voir « Swiss Life REIM devient Swiss Life Asset Managers France »). Pour mémoire, Swiss Life Asset Managers est notamment présent, outre en France, en Suisse, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne. Il gérait fin 2018 au total plus de 200 Md€ (dont environ 70% pour le compte de sa maison mère), dont un peu plus de 80 Md€ d’actifs immobiliers.

Frédéric Tixier


A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principaux objectifs de préserver le capital, générer des rendements stables dans le cadre d’une approche responsable des risques. Ce socle essentiel permet à nos clients d’envisager leurs investissements de manière robuste et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Notre approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 31 décembre 2018, Swiss Life Asset Managers gérait 206,7 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 63 milliards d’euros de placements pour des clients tiers. Swiss Life Asset Managers est également un gestionnaire immobilier leader en Europe (source PropertyEU, Top 100 Investors, décembre 2018).

Sur les 206,7 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 55,7 milliards d’euros sont investis dans l’immobilier. Par ailleurs, Swiss Life Asset Managers assure la gestion de biens immobiliers via ses filiales Livit et Corpus Sireo pour 25,3 milliards d’euros. Au 31 décembre 2018, Swiss Life Asset Managers gérait ainsi 81 milliards d’euros de biens immobiliers. Swiss Life Asset Managers emploie plus de 1 800 collaborateurs en Europe.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

A 542 M€ sur le 1er trimestre 2019, la collecte des OPCI progresse de 18% par rapport à celle du 1er trimestre 2018. Un rebond, certes, mais moins impressionnant que celui des SCPI. C’est AXA Reim qui se place cette fois en tête du palmarès trimestriel des sociétés de gestion les plus collectrices en OPCI.

Les véhicules non cotés de la pierre-papier ont de nouveau clairement le vent en poupe. Au fort rebond de la collecte des SCPI constaté par l’IEIF et l’ASPIM (voir « Collecte des SCPI au 1er trimestre :+79% ») s’ajoute celui – moins puissant – de la collecte des OPCI grand public. Ces derniers enregistrent sur le 1er trimestre 2019 un niveau de souscriptions nettes de 542,5 M€, soit 18% de mieux qu’au 1er trimestre 2018.

+18% par rapport au 1er trimestre 2018

Une reprise encourageante, mais qui laisse encore les OPCI très loin des niveaux de collecte exceptionnels enregistrés en 2016 (3 995 M€ au total, dont 970 M€ sur le 1er trimestre) et surtout en 2017 (3 982 M€ au total, dont 1 432 M€ sur le 1er trimestre). Ces véhicules, essentiellement distribués via des contrats d’assurance-vie – et souvent en remplacement des traditionnels fonds en euros – ont il est vrai accusé l’an dernier une performance décevante, en raison du repli des marchés actions intervenu en fin d’exercice : 0,8%, en moyenne, contre près de 4% en 2017 (voir « Les performances annuelles des OPCI »). Sur un an glissant, leur performance moyenne est désormais plus significative (2,9% à fin mars 2019, selon l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel), mais reste inférieure à celle de la même période un an auparavant (3,7% entre mars 2017 et mars 2018).


Le palmarès des sociétés de gestion les plus collectrices en OPCI

Le niveau des souscriptions dépend également en partie de la volonté des réseaux distributeurs – en accord avec les gestionnaires – à promouvoir ce type de véhicules. A cet exercice, depuis plusieurs années, Amundi Immobilier et ses banques partenaires (Crédit Agricole, Société Générale, Crédit du Nord), étaient imbattables (voir notamment « Amundi Immobilier: une année à 3 Md€ »). Amundi Immobilier est, au 1er trimestre 2019, devancée par un autre poids lourd de la gestion d’OPCI : AXA Reim. La société de gestion de l’assureur se place en 1ère position du palmarès trimestriel, avec une collecte nette globale de près de 170 M€, contre un peu plus de 137 M€ pour les OPCI d’Amundi Immobilier. Notons également la montée en puissance de BNP Paribas REIM France, dont l’OPCI Diversipierre, meilleur performeur du marché en 2017, affiche une collecte en hausse de plus de 1 600 % par rapport au 1er trimestre 2018…


Le palmarès des OPCI ayant le plus collecté

Au chapitre des OPCI ayant le plus collecté sur le 1er trimestre de l’année, on retrouve néanmoins à la 1ère place le produit phare d’Amundi Immobilier, Opcimmo, en dépit d’un repli de 56% de sa collecte par rapport au 1er trimestre 2018. Ce dernier reste, sans conteste, le plus important OPCI du marché en termes de capitalisation (7,77 Md€ fin mars 2019). En deuxième position, c’est AXA Selectiv’Immoservice, le second OPCI lancé en 2016 par AXA Reim, qui s’impose, avec une collecte en très forte progression sur un an glissant (l’OPCI avait enregistré une collecte négative au 1er trimestre 2018). Parmi les plus forts rebonds (en pourcentage), signalons aussi les performances commerciales enregistrées par LFP Opsis Patrimoine à la Française REIM (+943%), Silver Génération chez A Plus Finance (+508%), ou Swisslife Dynapierre chez Swiss Life Asset Managers France (+320%)…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) ont une capitalisation globale supérieure à 177 milliards €.

Le gestionnaire de fortune suisse enregistre une forte croissance de son activité immobilière. En 2017, ses encours en biens immobiliers gérés ont progressé de 1,8 Md€. Les deux véhicules immobiliers grand public français, gérés par Swiss Life REIM, ont collecté plus de 200 M€ l’an dernier.

L’immobilier prend une importance grandissante dans les gestions de Swiss Life Asset Managers. Le gestionnaire suisse a publié le 14 mars dernier son bilan 2017, annonçant notamment un volume de transactions immobilières en Europe de 3,9 Md€.

Près de 70 Md€ d’actifs immobiliers sous gestion – Les acquisitions (2,9 Md€) ont été pour l’essentiel réalisées en Suisse, Allemagne, France et Grande-Bretagne, les « marchés clefs » de la société de gestion qui s’est séparée, sur la même période, d’environ un milliard d’euros d’actifs en portefeuille. En termes sectoriels, elle s’est majoritairement portée vers des biens résidentiels et tertiaires, effectuant des achats à la fois pour le compte des compagnies d’assurance-vie de Swiss Life et pour les véhicules de placement gérés par Swiss Life Asset Managers. Le groupe a d’ailleurs élargi sa gamme de fonds à destination des investisseurs institutionnels et privés dans la plupart de ses implantations européennes. Il a notamment lancé en Suisse un fonds institutionnel dédié aux biens haut de gamme des grandes métropoles continentales, et six nouveaux véhicules en Allemagne (dont un fonds ouvert au public). A fin 2017, le groupe gérait 69,2 Md€ d’actifs immobiliers en Europe.

Plusieurs lancements sur le marché français – Le marché français a été particulièrement actif pour Swiss Life Asset Managers et sa filiale française Swiss Life REIM, dirigée par Frédéric Bôl, l’actuel président de l’ASPIM. Pas moins de huit fonds y ont été créés, dont un véhicule institutionnel paneuropéen dédié aux commerces, et la 1ère SCPI lancée par le gestionnaire. Pierre Capitale, opérationnelle depuis février 2017, a collecté plus de 65 M€ depuis sa création et déjà investi dans 6 actifs immobiliers, dont dernièrement un centre de sport haut de gamme à Munich. Elle envisage d’ailleurs une autre opération, un hôtel situé dans une « ville majeure » outre-Rhin, qui devrait bientôt se concrétiser et permettre à la SCPI, actuellement positionnée essentiellement en actifs parisiens (77,7%), de davantage se diversifier géographiquement et sectoriellement. Pierre Capitale, conformément à ce qu’elle annonçait en novembre dernier, a distribué un dividende dès son 1er exercice de 42,50 € par part, soit un taux de distribution annualisé de 4,25%.

Bonne performance pour l’OPCI Dynapierre – L’OPCI Dynapierre, qui a de son côté collecté plus de 140 M€ l’an dernier, affiche, avec +5,45% pour la part P, une performance (dividendes inclus) située dans le haut de la fourchette des résultats affichés par les OPCI grand public en 2017, derrière toutefois Diversipierre, en première position l’an dernier. Avec un actif net total de plus de 157 M€ à fin février, Dynapierre, quant à lui, était alors très investi en immobilier physique -63,19%, majoritairement positionnés en bureaux (80,13%) et dans Paris intra-muros (53,09%)-. L’OPCI a d’ailleurs procédé à un nouvel investissement le mois dernier dans le quartier central des affaires parisien, un immeuble de bureaux situé dans le 9e arrondissement.

Frédéric Tixier

A propos de Swiss Life Asset Managers(i)
Swiss Life Asset Managers dispose plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principaux objectifs de préserver le capital, générer des rendements stables dans le cadre d’une approche responsable des risques. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 31 décembre 2017, Swiss Life Asset Managers gérait 191,1 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 52 milliards d’euros de placements pour des clients tiers.
Swiss Life Asset Managers est également un gestionnaire immobilier leader en Europe. Sur les 191,1 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 44,3 milliards d’euros sont investis dans l’immobilier. Par ailleurs, Swiss Life Asset Managers assure la gestion de biens immobiliers via ses filiales Livit et Corpus Sireo pour 24,9 milliards d’euros. Au 31 décembre 2017, Swiss Life Asset Managers gérait ainsi 69,2 milliards d’euros de biens immobiliers.

A propos de Swiss Life REIM (France)(i)
Créée en 2007, Swiss Life REIM (France), est la structure française de gestion d’actifs immobiliers de Swiss Life Asset Managers. Acteur important de l’immobilier en France avec plus de 11 milliards d’euros d’actifs, et 500 immeubles gérés, Swiss Life REIM France compte près d’une centaine de collaborateurs qui interviennent dans de nombreux domaines de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, services à la personne) et résidentiel.
C’est aussi le 1er gérant d’OPCI professionnels du marché avec 50 fonds d’investissement sous gestion. À l’international, Swiss Life REIM France s’appuie sur une présence de Swiss Life Asset Managers et de ses filiales dans 12 pays d’Europe.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société