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Les fonds viagers font de plus en plus recette

ViaGénérations, l’unité de compte lancée en 2017 par Turgot AM, a franchi le cap des 200 M€ d’encours fin mars. Silver Avenir, produit concurrent chez Arkea IS et Suravenir, qui s’est ouvert aux souscriptions en octobre 2020, dépasse déjà les 150 M€. Un succès qui s’explique par la montée en puissance des viagers « 100% bouquet ». Mais surtout par la rentabilité jusqu’à présent offerte par ce type de véhicule, supérieure à 6%…

La SCI ViaGénérations, une unité de compte lancée en octobre 2017 par Turgot AM, pesait à peine 30 M€ en mai 2019. Sa collecte s’est déjà accélérée en 2020. Son rythme trimestriel était alors compris entre 15 et 20 M€, comme l’expliquait en octobre dernier Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM. Mais, depuis le début de l’année, c’est l’explosion des souscriptions…

Explosion de la collecte de ViaGénérations au 1er trimestre

« La collecte a été multipliée par 4 sur le 1er trimestre 2021. Pour atteindre 72 M€, une collecte équivalente à celle de l’année 2020 », révèle Turgot AM dans un communiqué. ViaGénérations a, de ce fait, franchi le cap des 218 M€ sous gestion le 31 mars dernier. Pour expliquer cet emballement, Turgot AM met en avant plusieurs facteurs. C’est d’abord, bien sûr, le « track record » de ViaGénérations qui plaide en sa faveur. L’UC aligne trois exercices à plus de 6%. +6,42% en 2018. +6,73% en 2019. Et encore mieux en 2020 : + 6,81%. Sur le 1er trimestre, ViaGénérations affiche déjà une progression de 2,27% de sa valeur liquidative. Soit une performance cumulée, depuis sa création, de 24,08%. De quoi, effectivement, attirer les investisseurs…

La force des partenariats avec les distributeurs

Encore faut-il disposer des réseaux ad hoc pour recueillir les souscriptions. L’augmentation de la collecte de ViaGénérations tient donc aussi à l’élargissement de ses partenariats. Déjà distribuée dans les contrats d’Ageas Patrimoine et du groupe Apicil, l’UC l’est également désormais, depuis fin 2020, dans ceux de Swiss Life. ViaGénérations a aussi conquis directement de petits institutionnels. La capacité de distribution est l’atout dont dispose nativement Silver Avenir. Cette autre unité de compte viagère est en tout point identique à ViaGénérations. Et pour cause. La gérante de Silver Avenir, Charlotte Evanguelidis, est l’ancienne gérante de ViaGénérations. Cette nouvelle SCI a été lancée mi-2020 par Suravenir, en partenariat avec Arkea Investment Services. « Seedée » à hauteur de 30 M€ par l’assureur, elle a réussi à collecter 50 M€ l’an dernier. Et déjà plus de 100 M€ sur le 1er trimestre 2021…

Multiplications des offres sur le marché du viager

Au 15 avril, Silver Avenir affichait un encours de plus de 168 M€… Et une progression de sa valeur liquidative de 14,18% depuis sa création. Sa collecte risque donc d’être fulgurante cette année. Ces deux UC ne sont pas, loin s’en faut, les seuls véhicules ou opérateurs à s’intéresser au marché du viager. Outre les acteurs traditionnels, de plus en plus d’acteurs financiers se positionnent sur ce créneau porteur. Au risque de déstabiliser un marché qui n’est sans doute pas extensible ? Selon Turgot AM, l’offre serait au contraire en train de se structurer. Les « viagéristes » se multiplient. « Ils couvrent désormais tout le territoire », explique la société de gestion. Et les opportunités en matière de viagers « sans rente » seraient de plus en plus nombreuses.

Le viager devient un investissement « socialement responsable »

Comme la plupart des nouveaux entrants, ViaGénérations et Silver Avenir ne s’intéressent en effet qu’à ce type de viager « 100% bouquet[1]». Qui présente l’avantage de fixer le coût financier de l’opération dès l’origine. Car l’acheteur n’aura pas à verser de rente supplémentaire si le crédit-rentier – qui n’en est d’ailleurs pas un, dans cette hypothèse – vit plus longtemps que prévu. Ce type de viager « 3.0 », comme le surnomme Dominique Charrier, le fondateur de Viager Ethique, est en outre un outil « socialement responsable. Qui profite à tous les acteurs ». Aux vendeurs, qui peuvent ainsi financer leur fin de vie, tout en restant dans leur domicile. Aux acheteurs, qui acquièrent un actif à une valeur décotée, sans aléas. Et à la société tout entière, en répondant « à la double problématique de l’autonomie des personnes âgées et du financement de la dépendance ».

La capacité de sourcing des fonds viagers est déterminante

Le viager serait donc en train de changer de visage. «Il s’affranchit jour après jour des clichés qui l’ont rendu célèbre », affirme même Turgot AM. Reste qu’en termes de placement, une règle immuable demeure : la qualité des actifs. Les fonds viagers seront donc jugés, au-delà de leurs performances actuarielles, sur leur capacité à sourcer les opérations les plus rentables…

Frédéric Tixier


[1] Dans ce système de viager, la transaction englobe à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. La totalité du prix est donc payée comptant au vendeur. Ce prix correspond à la valeur du bien libre minorée d’une décote de l’ordre de 30% à 50%, qui correspond à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.


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A propos de ViaGénérations(i)

La SCI ViaGénérations défend un objectif sociétal : accompagner la transition démographique en favorisant le maintien à domicile des seniors tout en augmentant leur pouvoir d’achat. Elle propose aux investisseurs une perspective de plus-value à long terme sur un patrimoine immobilier constitué de biens acquis avec une décote d’environ 50%, en nue-propriété, auprès de seniors conservant le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit de leur bien. La SCI est réservée uniquement à des investisseurs professionnels au sens de la directive MIF II et distribuée exclusivement via des contrats d’assurance-vie. Son encours au 31 mars 2021 est de 218 M€.

A propos de Silver Avenir(i)

Silver Avenir permet aux investisseurs d’accéder à de l’immobilier résidentiel de qualité, avec une décote de 40% en moyenne. L’UC est accessible à la souscription en permanence et sa liquidité est assurée par l’assureur. S’appuyant sur une équipe dédiée et experte sur cette classe d’actifs, Silver Avenir affiche une forte sélectivité dans ses critères d’investissement : environ 2% des biens proposés sont sélectionnés. L’unité de compte Silver Avenir est disponible au sein des contrats NaviG’Patrimoine et Patrimoine Options.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Novaxia R, l’unité de compte dédiée au recyclage de bureaux en logements, s’ouvre à la commercialisation

C’est Suravenir, l’un des assureurs partenaires de Novaxia, qui sera le premier à proposer cette nouvelle UC au sein de ses contrats. Novaxia R décline en l’assurance-vie un concept que Novaxia   maîtrise depuis plusieurs années.

La communication date du 19 janvier dernier. En présence d’Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement. Et d’Olivia Grégoire, secrétaire d’Etat à l’Économie sociale, solidaire et responsable. C’est sous leur égide que Novaxia annonçait le lancement prochain de Novaxia R, présentée comme « le premier fonds en assurance-vie de recyclage d’immeubles de bureaux en logements ».

Suravenir, premier assureur à commercialiser Novaxia R

Sa commercialisation est désormais officielle. Quatre assureurs (AG2R La Mondiale, Generali, Spirica, et Suravenir), s’étaient associés au lancement de la nouvelle unité de compte. C’est Suravenir qui aura tiré le premier. Novaxia R est en effet disponible depuis le 25 mars dernier dans le contrat Patrimoine Vie Plus distribué par Vie Plus, la filière dédiée aux CGP. Ainsi que dans des contrats des filières internet et bancaire de l’assureur. D’autres enveloppes devraient l’accueillir prochainement. Celles gérées par les trois autres partenaires initiaux de Novaxia. Mais pas que. Le gestionnaire mise en effet sur la diffusion la plus large possible. « Le partenariat vise à être élargi à tous les assureurs-vie de la place. Et aux acteurs de l’épargne en général », expliquait la société de gestion lors de l’annonce de la création de Novaxia R.

Mobiliser l’assurance-vie au service d’une cause sociétale

L’idée est en effet de mobiliser l’épargne massive de l’assurance-vie (1 800 Md€ fin 2020) au profit d’une cause sociétale : la transformation de bureaux en logements. Ce recyclage permet de répondre à une triple problématique. Une pénurie de logement, structurelle, qui s’est encore accentuée avec la crise sanitaire. La baisse, supposée, de la demande en bureaux, en raison de l’essor du télétravail. Et l’impérative baisse de l’impact environnemental de l’immobilier. « La transformation d’un actif existant économise 50 % d’empreinte carbone par rapport à la construction neuve. Et évite l’artificialisation des sols », rappelle en effet Novaxia.

R pour Résidentiel, Recyclage, Rénovation et Responsable

Novaxia R, qui coche le R de Résidentiel, de Reclyclage, de Rénovation, se positionne aussi sur le R de Responsable. « Pour la première fois, les épargnants vont pouvoir investir, à travers leurs contrats d’assurance-vie, dans le logement. Tout en captant la plus-value issue de la baisse de la valeur des bureaux », affirme Novaxia. En participant indirectement à cette logique de recyclage, ils pourront donc « concilier l’utilité sociétale et le rendement de leur placement ». Novaxia R vise un objectif de performance de 5% par an. Et ambitionne la production de 4 000 logements. Soit 1,3 Md€ d’investissement.

Un concept décliné à l’assurance-vie

Si Novaxia R innove, en s’adressant à la large cible des souscripteurs de contrats d’assurance-vie, rappelons toutefois que ce n’est pas la première fois que le gestionnaire propose ce concept de placement aux épargnants. Expert reconnu du recyclage urbain depuis plus de 15 ans, il lançait dès 2013 le premier opus de son fonds Novaxia Immo Club. Construit autour d’une logique de promotion immobilière, son objectif était déjà la transformation de bureaux en logements. Son positionnement et son statut juridique lui permettaient aussi d’être éligible au PEA-PME. Après Novaxia Immo Club 1, dissout en septembre 2019 -après avoir rapporté 34,80% à ses souscripteurs-, le gestionnaire a lancé les versions 2, 3, 4, 5. Et, en 2019, la version 6 de son Immo Club. Celui-ci, fermé aux souscriptions depuis janvier, est programmé pour durer jusqu’en 2026.

Novaxia One, un «Immo Club » perpétuel

Le spécialiste du recyclage urbain s’est aussi essayé récemment au recyclage financier. En novembre dernier, il a en effet fusionné les opus 3,4 et 5 de ses Immo Club, fonds fermés à durée de vie limitée, au sein d’un nouveau véhicule, Novaxia One. Celui-ci, contrairement aux précédents, est un fonds « perpétuel »[1]. Ouvert en permanence aux souscriptions -et aux retraits-, Novaxia One dispose donc d’entrée de jeu d’un patrimoine d’actifs immobiliers estimé à 145 M€. Une taille qui, explique Novaxia, « mutualise les risques ». Essentiellement dédié à la transformation d’actifs immobiliers en logements, Novaxia One vise un objectif de performance annuelle de 6%. Comme les opus fermés, il est éligible au PEA-PME[2]. Il est également éligible au dispositif de remploi de cession[3]. Son minimum de souscription : 5 000 €.

Frédéric Tixier

[1] Durée de vie théorique de 99 ans
[2] Il peut également être souscrit via un compte titre ordinaire
[3] Article 150 O-b-ter du code général des impôts


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. C’est la première société de gestion immobilière « entreprise à mission ». Elle développe et gère une gamme de fonds immobiliers innovants. Parmi ses différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au remploi de produits de cession, à l’assurance-vie ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, et innovant – NEO.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

ViaGénérations surfe sur la vogue du viager

L’unité de compte lancée en 2017 par Turgot AM dépasse désormais les 120 M€ d’encours. Surtout, elle affiche une performance assez impressionnante dans un contexte désormais anxiogène pour les formules de placement : +9,01% sur un an glissant. Mais visiblement porteur pour les produits exploitant le mécanisme du viager. Explications.  

+6,42% en 2018. +6,73% en 2019. Et déjà +9,01% sur un an glissant, à mi-octobre… La SCI ViaGénérations impressionne par le niveau de ses performances. « Ces résultats sont supérieurs à notre objectif de performance annuelle de 5%. Ils s’expliquent en partie par des facteurs techniques », reconnait d’ailleurs Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM. Son portefeuille ayant dorénavant atteint une taille critique confère toutefois à ViaGénérations « une grande stabilité pour ses performances futures », ajoute-t-il.

La formule du viager sans rente ou du « tout bouquet »

ViaGénérations est un fonds viager -une SCI accessible uniquement via l’assurance vie- lancé par Turgot AM en septembre 2017. Son crédo : acquérir des biens immobiliers résidentiels selon la formule dite du viager sans rente. Ou du « tout bouquet ». La transaction englobe en effet à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. Le vendeur touche donc un capital correspondant à la valeur totale du bien occupé sans rente. Devenu locataire, l’ancien propriétaire conserve néanmoins un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie. Bien entendu, le prix d’achat se positionne, comme dans le viager classique, en deçà de la valeur libre du bien. La décote, correspondant à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur, est « de l’ordre de 40% », précise Thibault Corvaisier.

Une opération « gagnant-gagnant »

La formule du viager sans rente a le mérite de fixer le coût financier de l’opération dès l’origine. L’acheteur n’aura pas à verser de rente supplémentaire si le crédit-rentier -qui n’en est d’ailleurs pas un, dans cette hypothèse- vit plus longtemps que prévu. L’acquéreur devra néanmoins supporter un coût d’opportunité. Qui l’empêchera de vendre le bien sans décote tant que celui-ci est encore occupé. Côté vendeur, ce type de viager n’est pas non plus défavorable. Celui-ci conserve l’usage de son bien, comme dans un viager classique. Et touche immédiatement un capital plus important que dans le viager avec rente. Une somme qu’il pourra d’ailleurs transmettre en partie ou en totalité à ses enfants. Les héritiers ne seront en outre pas lésés si l’occupant venait à décéder prématurément. Puisque l’intégralité de la valeur du logement aura été versée lors de la vente initiale.

D’où vient la performance ?

« C’est une formule gagnant-gagnant. Qui apporte aux seniors une solution innovante face aux problématiques du financement de la retraite et de la dépendance», revendique d’ailleurs Thibault Corvaisier. Mais qu’en est-il côté investisseurs ? Dans le viager traditionnel, l’acquéreur ne connait en réalité la performance -ou contre-performance…- de son investissement que lorsque le crédit-rentier décède. Et que le bien a été revendu. Or, pour l’heure, ViaGénérations ne dispose que de 8 logements libérés -dont 6 pour cause de décès- sur un portefeuille d’un peu moins de 95 actifs[1]. Et un seul a été revendu. Comment, alors, expliquer la performance exceptionnelle du fonds depuis sa création ? L’évolution de la valeur liquidative – +20,01% depuis le lancement[2] – provient, en fait, de « plusieurs moteurs de performance », comme l’explique Thibault Corvaisier (voir article sur les moteurs de performance d’un fonds viager).

Calculs actuariels

Turgot AM tient en effet compte de plusieurs facteurs pour actualiser la valeur des parts de la SCI. Certains sont assez évidents. Comme la réévaluation immobilière des actifs détenus, à dire d’experts, dont la progression est répartie sur l’ensemble de l’année. D’autres relèvent du calcul statistique. Comme le « gain technique sur les acquisitions ». Ce gain, explique Turgot AM , « reflète la différence entre les tables de mortalité utilisées par l’équipe de gestion de ViaGénérations, plus conservatrices que celles de l’Insee ». Ou bien encore le « gain actuariel ». Ce dernier englobe à la fois la « reconstitution mécanique de la nue-propriété au fil du temps » et « l’actualisation du risque de mortalité ». C’est également dans ce poste que l’on retrouve la plus-value potentielle générée lors de la libération d’un bien pour cause de décès.

Transparence

S’ajoute enfin à ces moteurs de performance celui de la poche liquidité. Et s’en retranchent divers postes de charges, tels que les frais de gestion ou les provisions pour travaux… Le calcul est donc, on le voit, assez complexe pour les non-spécialistes de l’actuariat. Jusqu’à donner l’impression d’une certaine « virtualité ». Il a néanmoins le mérite de la transparence. Puisque le détail de l’évolution de chacune de ces poches est fourni lors des reporting trimestriels. Dans le dernier disponible, celui du 2e trimestre 2020, on apprend ainsi que la poche « gain technique sur acquisitions » a contribué à hauteur de 1,24% de la performance nette de la SCI sur le trimestre. Le gain actuariel se situe à hauteur de 0,38%. La réévaluation immobilière à 0,18%. Et la poche liquidité, à 0,16%.

Une poche de sécurité de 30% de l’actif

Il convient d’ailleurs de souligner que cette poche monétaire, précisément pour des raisons de liquidité, est maintenue à un niveau élevé : 30% de l’actif du fond. « C’est une exigence de nos partenaires assureurs[3] », précise Thibault Corvaisier. Une sécurité de bon aloi, si le robinet de la collecte venait à se tarir brusquement. C’est d’ailleurs ce seuil -30%- qui a été retenu pour les OPCI Grand Public. Un risque de liquidité qui n’est pas d’actualité pour ViaGénérations qui connait, au contraire, une accélération de sa collecte. Au premier trimestre, son niveau mensuel est passé de 4 à 9 M€. Portant la collecte trimestrielle à 19,2 M€. Légèrement en baisse sur le 2e trimestre, effet Covid oblige, elle résiste néanmoins, à 14,1 M€. Et serait repartie à la hausse au 3e trimestre.

Collecte maîtrisée

« Notre objectif est de rester sur une collecte maîtrisée, de l’ordre de 10 M€ par mois. Avec l’ambition de dépasser les 130/140 M€ d’encours d’ici la fin de l’année », explique Thibault Corvaisier. Ce dernier semble vouloir jouer la sécurité. « Si nous ne sommes plus en capacité d’acheter des actifs intéressants, nous stopperons les souscriptions », affirme-t-il. Ce n’est pas encore le cas. Début septembre, une vingtaine de biens étaient en cours d’acquisition. Ce qui devrait porter au-delà de la centaine le nombre d’actifs présents au sein du portefeuille. Maintenant que ce dernier a atteint sa taille critique, « nous achetons des biens de plus grande taille unitaire », précise le gestionnaire. D’une valeur supérieure au million d’euros en valeur libre. Soit des acquisitions, en valeur occupée, de l’ordre de 600 à 700 K€. Plutôt du haut de gamme, donc.

Accentuation de la concurrence

Mais le marché est de plus en plus tendu. Le viager attire les convoitises. Surtout depuis le début de la crise sanitaire, pour des raisons malheureusement évidentes… Aux côtés des acteurs traditionnels, les « viagéristes » tels que Renée Costes Viager, qui achètent des biens en direct, d’autres intervenants se positionnent sur le créneau. Dernier en date : proprietesprivees.com, qui vient d’annoncer l’ouverture d’une branche dédiée à cette activité. Les formules collectives semblent aussi se multiplier. Après les pionniers, comme Certivia, d’autres gestionnaires -et assureurs- s’intéressent de nouveau au sujet. Comme Suravenir, qui vient de lancer la SCI Silver Avenir en partenariat avec Arkea Investment Services. Un produit en tout point identique, à priori, à ViaGénérations. Et pour cause. La gérante de Silver Avenir, Charlotte Evanguelidis, est l’ancienne gérante de ViaGénérations…

Digitalisation du processus de sourcing

Pour résister et se différencier sur ce marché où le nerf de la guerre sera en partie la capacité à sourcer les biens les plus attractifs, Turgot AM vient d’ailleurs de lancer un nouvel outil de pricing en ligne. Destinée à faciliter le travail de ses apporteurs d’affaires -agents immobiliers, family office, mais aussi conseillers en gestion de patrimoine-, cette solution leur permettra de « déterminer en quelques clics l’estimation du montant du capital net d’impôt dont pourraient bénéficier leurs clients. S’ils décidaient de céder la nue-propriété de leur bien immobilier à la SCI ViaGénérations », explique Turgot AM dans un communiqué. Thibault Corvaisier est bien conscient de l’enjeu. La force et la pérennité du business model du fonds viager « tient à notre capacité à digitaliser le processus de sourcing », reconnait-il. Un constat d’autant plus pertinent en période de crise sanitaire…

Frédéric Tixier

[1] Au 15 octobre 2020
[2] Au 15 octobre 2020
[3] La SCI ViaGénérations est actuellement distribuée par Intencial Patrimoine et Ageas, au sein de leurs enveloppes assurance vie ou PER


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A propos de Turgot AM(i)

Société de gestion de portefeuille créée à Paris en 2008 et agréée auprès de l’AMF sous le numéro GP-08000055, Turgot AM gère une gamme de produits investis sur les principaux marchés (actions, obligations et immobilier) pour le compte de clients privés et institutionnels. Turgot AM est intégrée au Groupe Turgot Capital qui gère 420 millions d’euros d’actifs au 14 août 2020.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société