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Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, lance Premium Hotels Investment. Ses cibles : des hôtels haut-de-gamme situés dans des zones délaissées par les grandes chaînes hôtelières. Ticket d’entrée minimum : 100 000 euros.

Le secteur hôtelier a beau payer un lourd tribut à la crise sanitaire, il continue d’intéresser les gestionnaires de fonds immobiliers. Le mois dernier, Perial lançait en effet la 1ère SCPI dédiée aux solutions d’hébergement en zone euro, PF Hospitalité Europe, en partie investie sur cette classe d’actifs. Quelques jours avant le lancement d’un FPCI dédié à l’hébergement géré par Keys AM. Et quelques mois après deux autres FPCI lancés respectivement par Eternam et Atream, le fonds de ce dernier ayant été mis sur le marché juste avant le confinement. C’est maintenant au tour de Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, de proposer Premium Hotels Investment.

Premium Hotels Investment cible l’hôtellerie de luxe

Son objectif : investir dans les murs et fonds de commerce d’hôtels 4 étoiles, ou plus, situés dans des lieux « prestigieux ». Mais dont les grandes chaînes hotellières sont absentes. Des cibles sont déjà identifiées. Comme l’hôtel Arboisie, un 4 étoiles situé à Megève. Ou l’Ecrin Blanc, à Courchevel. D’autres lieux figurent dans le viseur du fonds, tels que Chantilly ou Combloux. Premium Hotels Investment ne devrait pas se contenter d’acheter des actifs. Il est également prévu, à terme, d’investir dans une plateforme de gestion hôtelière. Plus important : le fonds n’aura pas recours à la dette. Réservé aux professionnels avertis, son ticket d’entrée est fixé à 100 000 €. Doté du statut de SLP (société de libre partenariat), Premium Hotels Investment est éligible au dispositif de réinvestissement des plus-values prévu par l’article 150 O B Ter du Code général des impôts.

Une rentrée active pour Sogenial Immobilier

La rentrée s’avère donc active pour Sogenial Immobilier. Qui aurait pour projet de lancer une SCPI dédiée à la zone euro début 2021. La société de gestion vient d’ailleurs de renforcer ses équipes. Avec l’arrivée de Laurent Gaillot, en tant que senior advisor, en charge précisément du développement de la gamme immobilière dédiée aux investisseurs professionnels. Et d’un nouveau responsable commercial, Mehdi Guettafi, chargé de promouvoir auprès des CGP les deux SCPI actuellement gérées par Sogenial Immobilier. Cœur de Régions a d’ailleurs procédé, début septembre, à deux nouvelles acquisitions. Il s’agit de deux actifs mixtes de bureaux et d’activités, construits par Colas, et loués via des baux commerciaux de 9 années, dont 5 fermes.

SCPI : des performances en phase avec les objectifs

Côté performance, les résultats sont en ligne avec les objectifs annoncés durant le confinement. Cœur de Régions a revalorisé le prix de ses parts le 30 juin dernier. Le prix de souscription est ainsi passé de 627,50 € à 632,50 €. L’acompte sur dividende versé au titre du deuxième trimestre (9,81 € par part), en légère augmentation par rapport au 1T (9,80 €), permet en outre à la SCPI de maintenir un objectif de distribution de 6,25% en 2020. Cœur de Ville, dont l’objectif de rendement avait été abaissé de 5,30% à 5,05% en mai dernier, maintient également ce nouvel objectif. Elle a distribué un acompte de 2,60 € au titre du 2T 2020, identique à celui du 1T.

Frédéric Tixier


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

52% des SCPI ont versé un acompte sur dividende inférieur à celui du 1er trimestre de l’an dernier

C’est le chiffre estimé par l’IEIF dans l’une de ses dernières publications. A fin mars, la baisse moyenne constatée est de 15% (pondérée par la capitalisation). Un tiers des SCPI a maintenu un niveau d’acompte identique. Les SCPI de commerces et spécialisées dans l’hôtellerie sont, logiquement, les plus touchées.

C’est la prudence qui domine… Une majorité de SCPI a décidé de baisser, dans des proportions plus ou moins importantes, le niveau de leur 1er acompte sur dividende de l’année. L’IEIF, qui a compilé les données disponibles fournies par les sociétés de gestion à fin mars[1], estime qu’elles sont 52% à avoir versé un acompte 2020 inférieur à celui du 1er trimestre 2019.

Une baisse moyenne de 15%

Toujours selon l’IEIF, la baisse moyenne constatée est de 15% (moyenne pondérée par les capitalisations). On le sait, certaines sociétés de gestion ont acté des diminutions encore plus élevées. C’est le cas notamment d’Amundi Immobilier qui annonçait, dès le 15 avril dernier, des reculs compris entre 20% et 30%. La société de gestion a en effet décidé de retenir une approche « maximaliste ». Et de répercuter, dès le 1er acompte, le risque maximal de perte estimé par ses « crash test ». D’autres ont préféré ne matérialiser qu’une partie de ce risque extrême. C’est le cas notamment de sociétés comme Perial AM, Sofidy, Immovalor Gestion, ou de Fiducial Gérance. Les reculs annoncés sont alors dans cette fourchette moyenne de 6% à 18% estimée par l’IEIF.


14% des SCPI ont augmenté leur 1er acompte 2020

D’autres gestionnaires ont choisi une autre approche, qualifiée de pragmatique : distribuer les loyers effectivement perçus, sans pour autant sous-estimer les risques à venir. Sur le 1er trimestre, le taux de défaut ayant été extrêmement faible, le premier acompte est donc souvent en phase avec celui de l’année précédente. C’est le cas, par exemple, pour Primonial REIM. Il en sera sans doute autrement pour l’acompte du 2e trimestre. Période au cours de laquelle les reports -ou annulation- de loyers auront été plus conséquents. Mais toutes les SCPI n’affichent pas, pour l’heure, de recul de leurs résultats. Selon les données de l’IEIF, sur l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise ou résidentiel non fiscale, 33% ont maintenu un 1er acompte 2020 identique à celui de 2019.


Les SCPI commerces et hôtellerie plus touchées

Elles sont même 14% à l’avoir augmenté, de 5% en moyenne[2]. C’est le cas, par exemple, de la SCPI Cœur de Régions, chez Sogenial Immobilier. Ou de Vendôme Régions, chez Norma Capital. Cette « résistance » des revenus diffère bien sûr selon la spécialisation de la SCPI. Ce sont logiquement, écrit l’IEIF, « les SCPI spécialisées en commerces et dans l’hôtellerie qui ont le plus, en proportion, ajusté leur acompte ». Il s’agit en effet des secteurs dont l’activité a été la plus durement touchée par le confinement. 91% des SCPI commerces ont ainsi réduit leur 1er acompte, de 17% en moyenne. Aucune ne l’a augmenté. Les SCPI diversifiées sur plusieurs classes d’actifs -dont, souvent, le commerce- sont 83% à avoir baissé leur acompte. Mais de seulement 13% en moyenne.

Les SCPI de bureaux plus résilientes ?

Les SCPI de bureaux semblent avoir été les plus résilientes. 42% d’entre elles affichent des niveaux de distribution inchangés. Et elles ne sont que 37% à accuser un recul. Mais celui-ci est, en moyenne, plus élevé que pour les autres catégories de SCPI : 18%. S’agissant d’une moyenne pondérée par les capitalisations, les décisions prises par les plus grosses SCPI de bureaux du marché -comme celles d’Amundi- expliquent sans doute en partie ce taux plus important. Mais il pourrait aussi refléter les craintes d’un impact plus sévère que prévu des conséquences de la crise économique sur les actifs de bureaux…

Frédéric Tixier


[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et Immobilier résidentiel (non fiscales) du 1er trimestre 2020 – Mai 2020 – IEIF

[2] Moyenne pondérée par les capitalisations


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sogenial Immobilier dévoile le rendement prévisionnel de ses SCPI en 2020

Le gestionnaire des SCPI Cœur de Ville et Cœur de Régions annonce le niveau prévisionnel des dividendes servis en 2020. Cœur de Régions, la plus récente, devrait afficher un taux de distribution en phase avec celui de 2019. Le rendement espéré pour Cœur de Ville est en revanche légèrement revu à la baisse.

Sogenial Immobilier a évalué les « demandes de reports de loyers possibles » pour chacune de ses deux SCPI. Pour Cœur de Régions, lancée fin 2018, l’impact est faible : 4,55% des loyers annuels. La SCPI historique, Cœur de Ville, pourrait souffrir davantage. Les reports de loyers sont en effet estimés à un peu plus de 13% de la masse locative…

Rendement estimé ramené à 5,05% pour Cœur de Ville

Ce décalage de trésorerie dans la perception des loyers -on ne parle pas, pour l’instant, d’annulation- conduit Sogenial Immobilier à anticiper « une légère baisse du taux de distribution ». Au lieu des 5,30% de rendement servi l’an dernier, Cœur de Ville pourrait offrir un rendement révisé à la baisse en 2020. En conséquence, le 1er acompte trimestriel, qui sera prochainement versé, est fixé à 2,60 € par part. Soit, sur la base d’un prix de souscription de 206 €, un taux de distribution annualisé de 5,05%. En recul d’environ 4,75% par rapport à 2019. Il convient toutefois de noter que ce premier acompte trimestriel n’est que très légèrement inférieur à celui versé au 1er trimestre 2019 (2,66 €). Le recul est d’environ 2,25%. La baisse du taux de rendement n’est donc pas uniquement imputable au repli du dividende.

Rendement maintenu à 6,25% pour Cœur de Régions

Elle résulte également de la revalorisation du prix de souscription intervenue l’an dernier. En effet, en juin 2019, le prix de la part est passé de 203 € à 206 €. Ce qui a pour effet mécanique, on le sait, de réduire le rendement, à dividende inchangé. Sans forcément nuire à la performance globale des associés. Dont acte…

Le faible impact attendu sur les loyers conduit en revanche Sogenial Immobilier à maintenir ses perspectives de rendement pour Cœur de Régions. L’an dernier, cette dernière affichait un taux de distribution de 6,25%. Et une performance globale de 7,45%. C’est-à-dire incluant ce DVM, et les revalorisations des parts intervenues au cours de l’année (+1,20%[1]). Le DVM attendu est donc toujours de 6,25%. Pour maintenir ce niveau de rendement, la SCPI a augmenté la valeur du dividende versé.


Fort rendement des actifs sous gestion

L’acompte du 1er trimestre 2020 est ainsi fixé à 9,80 €. Il affiche, de ce fait, une progression de 1,14% par rapport au 1er acompte 2019 (9,69 €). Pour honorer ces objectifs, Sogenial Immobilier s’appuie sur les fondamentaux de ses SCPI. Dont la première qualité est le fort rendement généré par leurs actifs sous gestion. Cœur de Ville et Cœur de Régions sont en effet positionnées sur des cibles de petite taille, essentiellement en province. Dont la rentabilité locative est souvent bien supérieure à celle d’actifs plus « core ». Très prisés, quant à eux, par les grands investisseurs internationaux. Ce choix du rendement induit toutefois, en contrepartie, un risque locatif lui aussi a priori plus élevé…

Niveau d’endettement assez élevé

Les deux SCPI de Sogenial Immobilier utilisent en outre l’effet de levier pour améliorer la rentabilité financière de leurs acquisitions. Fin 2019, Cœur de Régions affichait un taux d’endettement de 24,78%. Celui de Cœur de Ville ressortait à 22,66%. Des taux assez élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et qui, là encore, peuvent être un facteur de risque supplémentaire, en cas de retournement du marché. Pour l’heure, les deux véhicules ne semblent pas particulièrement affectés. Leurs taux d’occupation financier respectifs à fin mars, quoiqu’en retrait par rapport à fin 2019, dépassent toujours les 94%. Et Sogenial Immobilier met en avant la « qualité de ses locataires ». Autrement dit, leur fiabilité financière.

Des prix de souscription décotés

En outre, les deux SCPI disposent de réserves relativement importantes. 82 jours de distribution, fin 2019, pour Cœur de Ville. Et 103 pour Cœur de Régions… Et elles présentent un autre atout : des prix de souscription encore inférieurs aux valeurs de reconstitution. Le prix de souscription de Cœur de Ville affiche une décote de 3,61%. Celui de Cœur de Régions, de 7,61%. De quoi compenser une éventuelle baisse de la valeur des actifs sous gestion. Reste que la rentabilité future de ces deux SCPI dépendra, évidemment, de l’évolution à venir des marchés immobiliers. Et de la solvabilité de leurs locataires.

Renoncement aux honoraires de gestion

Chez Sogenial Immobilier, on préfère encore pour l’instant gérer au cas par cas les demandes d’annulation. La société de gestion a mis en œuvre une autre action pour alléger automatiquement la charge financière de ses locataires fragilisés : elle renonce à ses honoraires de gestion des 2e et 3e trimestres. Une mesure qui se traduira par une baisse des loyers pour les locataires, pendant six mois. Sans peser sur la rentabilité des SCPI…

Frédéric Tixier


[1] Cœur de Régions a procédé à des revalorisations du prix de souscription (+2,50 €, à chaque revalorisation) à la fin des 2e, 3e et 4e trimestres 2019. Le prix de souscription est donc passé de 620 € début 2019 à 627,50 € fin 2019.


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

 

 

Focus sur les rendements et les performances des SCPI en 2019

Le taux de rendement moyen des SCPI en 2019 est de 4,40 %. C’est 6 points de mieux qu’en 2018. Ce taux moyen cache, comme d’habitude, de fortes disparités. La mieux-disante affiche du 7,26 %. La moins performante, 2,88 %. Focus sur les rendements et les performances de toutes les SCPI en 2019, y compris les SCPI « résidentiel ».

Le chiffre est tombé : 4,40 %. C’est la performance moyenne des SCPI d’entreprise en 2019. Un chiffre légèrement supérieur à l’exercice précédent (4,34 %). Et encore plus impressionnant si l’on tient compte de la variation des parts (+ 1,20 %). En l’ajoutant à la composante rendement, la performance 2019 des SCPI s’établit alors à 5,60 %. 24 points au-dessus du chiffre 2018…

Des rendements compris en 2,88 % et 7,26 % pour les SCPI immobilier d’entreprise

Les 87 SCPI investies en immobilier d’entreprise recensées par l’IEIF affichent des rendements compris entre 2,88 % et 7,26 %. En tête du classement, on retrouve en partie les mêmes véhicules que l’an dernier. Dont les SCPI Corum, qui se placent en 3e et 4e position. Contre les deux premières en 2018. Elles sont cette année devancées par des « petites nouvelles ». Ainsi, NEO, la SCPI sans commission de souscription, s’arroge-t-elle la première place, avec un DVM brut de 7,26 % (6,47 %, net de fiscalité étrangère). Juste suivie par une autre nouvelle venue, Altixia Commerces. Qui aligne un taux de distribution annualisé de 6,28 %. A la 5e place, Cœurs de Régions, chez Sogenial Immobilier, qui affiche un rendement identique à celui de 2018 : 6,25 %. Une autre SCPI d’Altixia REIM se place à la 6e place, avec un taux, lui aussi annualisé, de 6,12 %.

SCPI résidentielles non fiscales : 1,64 % de rendement moyen

Côté SCPI investies en actifs résidentiels, mais ne bénéficiant pas d’un avantage fiscal, le taux de rendement le plus élevé est à porter au crédit de Kyaneos Pierre. La jeune SCPI sociétale réalise son premier exercice complet en distribuant du 6,81 %. Ce qui la placerait au second rang des SCPI d’entreprise. La meilleure en termes de performance globale est Novapierre Résidentiel, avec un total rendement plus variation de la part de 8,92 %. La revalorisation de son prix est en effet le crédo de cette SCPI, qui a changé de nom en 2019. L’ensemble de la catégorie, qui s’étoffe année après année, affiche un rendement moyen de 1,64 %. Et une performance globale, VPM inclus, de 7,13 %.




Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Seconde revalorisation annuelle pour Cœur de Régions

Après une première revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, la SCPI gérée par Sogenial Immobilier réédite l’opération. En moins d’un an, le prix de souscription aura progressé de 0,81%.

Lancée il y a moins d’un an (voir « Double Cœur chez Sogenial Immobilier »), la SCPI Cœur de Régions applique une stratégie pour le moins originale de revalorisation à répétition de son prix de souscription.

SCPI Cœur de Régions : prix de souscription encore revu à la hausse

Après une première hausse de la valeur des parts, au 30 juin dernier (voir « SCPI : des prix de souscription à la hausse »), réalisée moins de 8 mois après sa création, elle vient en effet de procéder à une nouvelle augmentation, effective depuis le 24 septembre. De 620 € à l’origine, le prix de souscription est passé à 622,5 € puis à 625 €, soit une progression de 0,81% en moins d’un an. Des opérations qui s’expliquent par les augmentations de capital successives auxquelles s’est livrée la SCPI depuis sa création, afin d’ajuster ses statuts à la progression de sa collecte. Cette dernière suit actuellement une courbe assez exponentielle. Elle a en effet plus que doublé sur le 2ème trimestre, faisant passer la capitalisation de la SCPI de 3,9 M€ à plus de 5,7 M€. Le plafond du capital maximum statutaire, fixé à l’origine à 3 M€, puis à 9 M€ sur le 1er semestre 2019, devait donc une nouvelle fois être réhaussé pour faire face aux souscriptions à venir. Sogenial Immobilier, la société de gestion de Cœur de Régions, a cette fois pris de la marge puisque le nouveau capital maximum statutaire est, depuis septembre dernier, fixé à 25 M€.

SCPI Cœur de Régions : 5 actifs en portefeuille au 30 juin

La jeune SCPI poursuit donc sa croissance à marche forcée. Les fonds collectés depuis sa création ont été totalement investis, et même au-delà, puisque Cœur de Régions a procédé à 5 acquisitions pour un total d’environ 8 M€. Pour financer le solde, la SCPI a eu recours à l’emprunt, qui représente actuellement 35,44% de la valeur de son patrimoine. Un effet de levier qui, conjugué à la rentabilité intrinsèque déjà élevée des actifs détenus, permet à Cœur de Régions d’afficher un taux de rendement dans le haut de la fourchette. Après un 1er dividende en 2018, équivalent à un taux de rendement annualisé de 6,25% (voir « 6,25% pour Cœur de Régions »), la SCPI a distribué deux acomptes au titre des 1er et 2ème trimestres 2019, de 9,69 € par part chacun. Sur la base du nouveau prix de souscription (625 €), le rendement annualisé au titre du 1er semestre ressort donc à 6,20%.

Cœur de Régions : une rentabilité élevée dans l’univers des SCPI

Pour les souscripteurs « historiques » – ceux qui ont souscrit au prix de souscription d’origine de 620 € -, le rendement annualisé théorique est équivalent à celui de 2018 (6,25%). Une rentabilité qui reste donc exceptionnelle dans l’univers des SCPI d’entreprise qui ont rapporté en moyenne l’an dernier 4,35%. A noter toutefois que la stratégie d’investissement menée par Sogenial Immobilier, qui privilégie les actifs de petite taille en régions, comme l’expliquait dernièrement Jean-Marie Souclier, son directeur général (voir l’interview de Jean-Marie Souclier ), ne peut pas être comparée à celles mises en œuvre par les grosses SCPI historiques. Ces dernières, pour la plupart, concentrent leurs investissements sur les grandes métropoles françaises et, de plus en plus fréquemment, européennes, où les rendements – et donc les risques – sont moins élevés.

Frédéric Tixier


A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI :  Cœur de Ville et Cœur de Régions.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La nouvelle SCPI Cœur de Régions lancée en décembre dernier par Sogenial annonce un premier dividende de 7,50 €, équivalent à un rendement annualisé de 6,25%. Cœur de Régions est déjà propriétaire de 3 actifs régionaux. Elle s’apprête à augmenter son capital.

A peine lancée, déjà rentable… La SCPI Cœur de Régions, le nouveau véhicule gérée par Sogenial Immobilier dont la commercialisation a débuté le 8 décembre dernier, a versé le 3 janvier à ses actionnaires un 1er dividende de 7,50 € au titre du 4trimestre 2018.

Du 6,25% prorata temporis

Compte tenu d’un prix de souscription de 620 €, et d’une période de jouissance d’un peu plus de deux mois (la SCPI a été créée le 22 octobre 2018), ce dividende correspond, prorata temporis, à un rendement annualisé de 6,25%. Soit un taux supérieur à l’objectif affiché de 6%. Si Cœur de Régions peut se permettre de distribuer des revenus, c’est qu’elle est déjà propriétaire de 3 actifs, dont les promesses de vente ont été signées en novembre et décembre derniers : 3 plateaux de bureaux situés à Lieusaint, près de Melun, en Seine-et-Marne, acquis pour 2,9 M€, et deux locaux d’activités neufs, situés à Caudebec, près de Rouen, négociés à 714 K€. L’ensemble de ces bâtiments (dont l’un est en cours de construction) a généré 295 324 € de loyers en 2018, contribuant à hauteur de 72,8% (5,46 €) à la constitution du dividende annuel, le solde provenant de revenus financiers (2,04 €).

Augmentation de capital programmée

Pour se constituer ce patrimoine, la SCPI, dont la capitalisation s’établissait à 3,12 M€ fin 2018, a dû recourir à l’emprunt, qui représentait 37% de la valeur de ses actifs à cette même date. Le niveau des souscriptions recueillies (2,8 M€ en nominal) étant par ailleurs déjà proche de son capital maximum statutaire (3 M€), celui-ci sera prochainement augmenté à 9 M€. Sogenial Immobilier a convoqué le 8 janvier 2019, les 112 associés de Cœur de Régions pour approuver ce projet qui devrait donc se concrétiser dans les prochaines semaines. Pour mémoire, Cœur de Régions vise tous les types d’actifs, bureaux, locaux d’activités, ou locaux commerciaux situés en régions, d’un montant unitaire le plus souvent inférieur à 3 M€, – tout du moins pour les bureaux et locaux d’activités -, et peu recherchés par les grands investisseurs.

5,20% pour Cœur de Ville

Elle ambitionne une collecte sur 2019 d’une dizaine de millions d’euros (et un montant similaire d’acquisitions), puis de l’ordre de 15 à 20 M€ les années suivantes. Son prix de souscription est fixé à 620 €, avec un minimum de 4 parts (2 480 €) pour une première souscription. L’autre SCPI de Sogenial Immobilier, Cœur de Ville, devrait pour sa part afficher un taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de 5,20% pour 2018, assortie d’une revalorisation du prix de sa part de 1,5%, effective depuis le 31 décembre dernier.

Frédéric Tixier


A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981, Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 4 OPPCI et une SCPI, Cœur de Ville.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La société de gestion lance une nouvelle SCPI, « Cœur de Régions », déclinaison diversifiée de sa SCPI « Cœur de Ville ». « Cœur de Régions » s’intéressera à des actifs immobiliers d’entreprises régionaux, bureaux et locaux d’activités dans un premier temps. Elle vise un rendement supérieur à 6%. 

« Une SCPI diversifiée sur plusieurs typologies d’actifs immobiliers verra le jour prochainement », annonçait Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier, en avril dernier. Promesse tenue : la société de gestion lance la commercialisation, à compter du 8 décembre, d’un nouveau véhicule dédié à l’immobilier d’entreprises régional : la SCPI « Cœur de Régions ». 

Focus sur les bureaux et les locaux d’activités en régions

La SCPI s’intéressera à tous les types d’actifs, bureaux, locaux d’activités, ou locaux commerciaux. Elle se concentrera toutefois, dans un premier temps, sur les typologies bureaux et activités, « afin de ne pas intervenir en frontal avec Cœur de Ville », explique Jean-Marie Souclier, cette SCPI lancée en 2012 étant quant à elle concentrée sur les murs de commerce en régions. Comme son aînée, Cœur de Régions vise des locaux peu ou pas ciblés par les grands investisseurs nationaux et internationaux. C’est-à-dire d’un montant unitaire le plus souvent inférieur à 3 M€, tout du moins pour les bureaux et locaux d’activités (contre moins de 1,3 M€ pour les locaux commerciaux de Cœur de Ville). Ces biens seront recherchés en priorité dans et autour des agglomérations où s’échangent chaque année une surface cumulée d’actifs d’entreprises de plus de 80 000 m2, mais en regardant plus spécifiquement les agglomérations à la fois dynamiques et moins « travaillées » par les grands investisseurs. « Notre force, c’est l’agilité. Nos gestionnaires sont présents localement, ce qui nous permet de répondre plus efficacement aux besoins de la demande locative », affirme Jean-Marie Souclier.

 

Déjà deux opérations en cours

Le président de Sogénial Immobilier rappelle qu’il existe une véritable vitalité régionale, et que les entreprises locales ont souvent du mal à trouver des locaux de qualité, ce qui peut être un frein aux transactions. Raison pour laquelle Cœur de Régions investira en priorité dans des actifs récents, neufs, rénovés ou en cours de construction, qui trouvent rapidement preneurs, faute de concurrence. La SCPI est déjà engagée dans deux opérations en cours de finalisation. La première concerne trois plateaux de bureaux situés à Lieusaint, près de Melun, en Seine-et-Marne. Les locaux, récemment rénovés, viennent d’être reloués à trois entreprises « solides » :  LockedUp (opérateur d’escape game), Grenke (location financière) et Geoparts (filiale du groupe Géodis). La seconde acquisition vise deux locaux d’activités neufs, situés à Caudebec, près de Rouen. Les actifs, d’une valeur de plus d’un million d’euros, sont quant à eux entièrement loués à Rexel (matériel électrique) et à Solmur (revêtement de sol).

Objectif de rendement supérieur à 6%

Cœur de Régions, en se positionnant sur ce type d’actifs « présentant un objectif de rendement stabilisé et de valorisation à long terme », comme l’explique la plaquette commerciale, ambitionne un objectif de rendement « de plus de 6% », confirme Jean-Marie Souclier. Pour mémoire, Cœur de Ville (7,5 M€ de capitalisation fin 3T 2018) devrait générer un rendement de 5,15% en 2018 (contre 5% en 2017). Cœur de Régions, qui procède dès aujourd’hui à une augmentation de capital de 3 M€ en nominal, vise quant à elle une collecte sur 2019 d’une dizaine de millions d’euros (et un montant similaire d’acquisitions), puis de l’ordre de 15 à 20 M€ les années suivantes. L’essentiel de sa commercialisation sera assuré par les réseaux de CGP ou plateformes partenaires de Sogenial Immobilier, qui envisage d’offrir une souscription digitalisée dès l’an prochain. Le prix de souscription est fixé à 620 €, avec un minimum de 4 parts (2 480 €) pour une première souscription. 

Frédéric Tixier


A propos de Sogenial Immobilier(i)

(i) Depuis 1981, Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 4 OPPCI et une SCPI, Cœur de Ville.Cette information est extraite d’un document officiel de la société