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SCPI-MALRAUXLa SCPI Malraux Reximmo Patrimoine 2 a augmenté son capital nominal de 21,03 millions d’euros par création de 4 948 parts durant la période du 1er octobre 2011 au 31 décembre 2012, dont l’essentiel a été souscrit en 2011. Au 31 décembre dernier, son capital est constitué de 5 128 parts de 4 250 euros de nominal chacune, sans compter 750 euros de prime d’émission par part. Le montant maximal du capital social de Reximmo Patrimoine 2 est fixé à 42,5 millions d’euros.

A propos de Reximmo Patrimoine 2
La SCPI Malraux Reximmo Patrimoine 2 a été créée en août 2011. Elle est gérée par Amundi Immobilier.
Au 30 septembre 2012, elle avait procédé à deux acquisitions, à Colmar et à Meaux. Ce qui porte son patrimoine à 31 appartements. A cette date, il lui restait à investir 13,2 millions d’euros. Elle s’apprêtait à investir à Poitiers avec l’aménagement de 24 lots à usage d’habitation.
Les investissements réalisés sous le régime Malraux permettent d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu qui s’applique sur la part des travaux réalisés sur les immeubles situés dans les zones agréées. L’administration fiscale autorise un montant de travaux de 65 % sur l’ensemble du portefeuille de la SCPI. La réduction dépend du choix de l’investissement. Un choix en faveur des secteurs sauvegardés ou des quartiers dégradés (que l’on peut trouver jusque dans des communes aussi inattendues qu’Aubervilliers (93 !) autorise une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux. Ce qui équivaut à 19,5% de prix des parts de SCPI (et à 17,7 % compte tenu des commissions de commercialisation de ces parts). Pour les ZPPAUP et AVAP, la réduction consentie n’est que de 22 % (soit 14,3 % du prix de souscription hors commission). Les souscriptions réalisées en 2012 apparaissent nettement moins alléchantes depuis les coups de rabots des deux dernières lois de finance (le secteur dégradé bénéficiait de taux de réduction au titre des travaux Malraux de 40 % en 2010 et de 36 % en 2011, ceux des ZPPAUP de 30 et de 27 %). Toutefois, cette incitation reste l’une des plus attractives dans le paysage fiscal actuel. Concrètement, cela permet d’investir jusqu’à 152 000 euros pour encaisser le maximum de la réduction fiscale de 19 500 euros. Plus modestement un investissement de 16 000 euros procurera 3 120€ de réduction d’impôt immédiate.

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immo-4662Quelques mois après avoir digéré l’absorption de la SCPI Multicommerce qui a porté son exposition aux actifs commerciaux à près du quart de son patrimoine, la SCPI Epargne Foncière repart de l’avant. Le capital de la société Epargne Foncière va être porté de  211,9 millions d’euros à 555 millions par l’émission de 2 242 510 parts nouvelles à souscrire en numéraire. Cette augmentation du capital statutaire de cette SCPI à capital variable gérée par La Française Real Estate Management, débutera le 28 janvier 2013. Le prix de souscription des nouvelles parts est fixé à 755 euros (dont 8,97 % de frais de souscription),  constitué de 153 euros de nominal et de 602 euros de prime d’émission. Il n’y a pas de minimum de nombre de parts pour les nouveaux souscripteurs.

A propos de la SCPI Epargne Foncière
L’absorption de la SCPI Multicommerce six fois plus petite qu’Epargne Foncière au moment de cette opération a quelque peu modifié le profil patrimoniale de cette SCPI qui comptait avant la fusion 88,4 % de son patrimoine (75 % après la fusion). Cette opération a permis au patrimoine de la SCPI Epargne Foncière de voir sa taille passer le cap du milliard d’euros.
Cette SCPI transformée à capital variable depuis 2012 a affiché un taux de rendement interne (TRI) de 9,65 % sur 5 ans supérieur de plus de 150 points de base à la catégorie des SCPI Classiques diversifiées (8,36%). En 2011 son taux de distribution sur valeur de marché a atteint 5,35 % pour une part dont le prix moyen a progressé de 2,67%.

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immo-4662L’immobilier présenté comme soutien de l’assurance-vie : ce leitmotiv présenté depuis des mois trouve un sérieux point d’appui avec la performance publiée jeudi par le groupe Primonial pour son contrat en euros SECURITE PIERRE EURO. Alors qu’en 2012 la rémunération moyenne des contrats d’assurance-vie est tombée sous les 3 %, le fonds en euros du contrat Serenipierre, créé en partenariat avec Suravenir la compagnie d’assurance du groupe Crédit Mutuel Arkea, affiche un rendement net de 4,15 %, tout en constituant une réserve pour conforter ses performances sur le long terme.

Le fonds SECURITE PIERRE EURO est investi à 87% en immobilier tertiaire (biens acquis en direct et supports immobiliers collectifs, SCPI et OPCI). Les immeubles (commerces et bureaux) sont situés majoritairement en Ile-de-France (Paris et première couronne) et également dans des métropoles régionales (Lyon).

« Dans un contexte de taux obligataires très bas et dans une perspective de performance à long terme d’un fonds euros, présentant des caractéristiques auxquelles les épargnants français demeurent fortement attachés – garantie en capital, régularité des rendements et effet de cliquet – , l’immobilier nous paraît être aujourd’hui une classe d’actifs pertinente à privilégier pour un rendement attractif » indique Bernard Le Bras, Président du Directoire de Suravenir.

Cette analyse du président de Suravenir met en évidence les atouts des contrats d’assurance-vie reposant sur la pierre-papier. Garantie en capital quand il s’agit de fonds en euros (à la différence des contrats en unités de compte) et liquidité assurée quelle que soit la forme du contrat d’assurance-vie sont les atouts maîtres offerts aux épargnants attirés par la fiscalité douce de l’assurance-vie. Ces protections ont un coût près de 1 % par rapport à la rémunération offerte par les SCPI en 2012. Et l’assurance-vie n’autorise pas le recours à l’ingénierie patrimoniale largement mis à contribution par les acquéreurs de SCPI. En effet, une part significative des SCPI (entre 25 et 40 % selon les différentes estimations) sont acquises à crédit permettant à des épargnants de se constituer un capital en franchise d’impôts, alors que d’autres souscripteurs pratiquent le démembrement de propriété pour une finalité du même ordre.

Nul doute que la performance de ce contrat, dont les actifs sont gérés par Primonial, devrait conforter la place de la pierre papier dans les contrats d’assurance-vie.

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A propos du Groupe PRIMONIAL
Le groupe PRIMONIAL est présidé par André CAMO et dirigé par Patrick PETITJEAN. Ce dernier est le principal actionnaire de Neway holding qui détient 70 % du capital de Primonial aux côtés de Naxicap Partners (filiale de Natixis).
Créé en octobre 1989, le groupe PRIMONIAL, spécialisé sur tous les aspects du patrimoine, sélectionne, assemble et propose des solutions complètes destinées aux professionnels du patrimoine et à leurs clients. En matière d’immobilier collectif PRIMONIAL Real Estate Investment Management est la société de gestion de portefeuille de SCPI et d’OPCI du groupe ; dans le domaine des valeurs mobilières, PRIMONIAL Asset Management est la société de gestion de portefeuille dédiée à la multigestion.
A fin 2012, le groupe emploie plus de 500 collaborateurs, a collecté 1,6 milliard d’euros en 2012, prend en charge les intérêts de 50.000 familles pour un montant d’actifs gérés ou conseillés de plus de 5 milliards d’euros.
En immobilier, la filiale Primonial REIM gère à fin 2012 1,4 milliard d’euros d’actifs avec 300.000 m² de patrimoine immobilier sous gestion, 16.000 associés et 540 entreprises locataires. En 2012, les véhicules de PRIMONIAL REIM ont engagé 940 millions d’euros sur le marché immobilier.

SCPILes trois SCPI de rendement gérées par NAMI – AEW Europe ont collecté 92 millions d’euros en 2012. Une belle progression par rapport à 2011 où la collecte s’est élevée à 85 millions sur l’ensemble des SCPI gérées par NAMI – AEW Europe. Si on ne tient compte que de la collecte générée par les SCPI de rendement, sur les 85M€ collectés en 2011 20M€ concernaient les SCPI fiscales, NAMI – AEW Europe a enregistré une progression d’environ 50 % pour les SCPI classiques diversifiées. NAMI – AEW Europe recueille ainsi les fruits de l’élargissement de ses réseaux de distribution externes qui s’appuient sur les Conseillers en Gestion de Patrimoine des réseaux bancaires mais aussi les indépendants ainsi que les plateformes dédiées des compagnies d’assurance. La proportion des souscriptions en unités de comptes dans les contrats d’assurance-vie a grimpé à 20 % contre 5 % en 2011, explique Louis-Renaud Margerand – Directeur du développement de NAMI – AEW Europe – qui ne constate par ailleurs pas de restriction marquée des banques pour financer l’achat à crédit de parts de SCPI, alors que les souscriptions au sein du réseau Banque Populaire ont-elles aussi progressé.

En 2012 NAMI – AEW Europe n’a pas jugé opportun de lancer une SCPI BBC puisque l’avantage fiscal avait été sensiblement réduit. De même que la société de gestion n’envisage pas de lancer cette année de SCPI répondant aux exigences du régime Duflot. Alain Pivert, Directeur général de NAMI – AEW Europe explique que « si l’avantage fiscal de 18% lié aux investissements réalisés en Duflot est évidement plus attractif que les 13 % du Scellier, le surcroît de contraintes qui l’accompagne ne permet pas un équilibre satisfaisant avec un rendement brut pour le logement qui ne dépasse pas 3,4 %, soit 2,5 % de rendement net avant impôts ». Dans ces conditions, mieux vaut poursuivre sur l’immobilier tertiaire et commercial qui continue à receler de bonnes opportunités : « en Ile de France, nous achetons des actifs de bureaux et de commerces de qualité sur la base de rendements supérieurs à 6% » indique le Directeur général de NAMI – AEW Europe, pour qui « la tête de diamant  des actifs négociés sous les 4 % ne doit pas masquer des opérations bien plus satisfaisantes pour l’investisseur ». Il n’a donc pas trop d’inquiétude malgré un cycle immobilier tertiaire plus difficile. D’autant que la baisse des loyers de bureaux qui est intervenue après 2008 a ramené le prix au mètre carré de bureaux franciliens à un niveau à même de faire face à une moindre demande. Ce à quoi il faut ajouter l’absence de livraisons importantes de bureaux neufs d’où un stock de locaux disponibles qui reste modéré. Globalement, Alain Pivert estime que le patrimoine géré est plus résilient face à la conjoncture car il a progressé en qualité. Quant à la menace de l’obsolescence du patrimoine à l’aune du « verdissement » des patrimoines pour répondre aux objectifs du Grenelle de l’environnement, NAMI – AEW Europe joue la carte du pragmatisme et son dirigeant s’en tient au constat de bon sens qui veut qu’un immeuble vert soit d’abord « celui qui est bien desservi par les transports en commun ». Alain Pivert souligne le contexte favorable du marché actuel avec des rendements de l’immobilier tertiaire de 5 / 6 % face au rendement des emprunts d’Etat (OAT 10 ans) de 2 % alors qu’à l’aube des années 1990, le rendement des meilleurs immeubles ne dépassait pas 4 % pour des OAT à 9%.

Le contexte reste donc favorable pour les SCPI qui peuvent procéder à des investissements et des arbitrages dans de bonnes conditions. Les SCPI Fructipierre et Laffitte Pierre se sont ainsi délestées de bureaux dans l’Est Parisien pour se concentrer sur des actifs bien situés à l’ouest Parisien et dans Paris. De sorte que la rémunération des parts des trois SCPI de rendement de NAMI – AEW Europe que sont Fructipierre, Fructirégions et Laffitte Pierre permettra d’afficher en 2012 un rendement entre 5,1 % et 5,3 %. En outre, La distribution de ces SCPI est sécurisée, notamment pour Fructipierre et Laffitte Pierre, par un niveau de réserves important : report à nouveau, provision pour grosses réparations et surtout plus-values distribuables, ces dernières représentant deux ans de revenus pour Fructipierre. Ce maintien des rendements est de bon augure pour la collecte de 2013 alors que les augmentations de capital de ces trois SCPI prévues ou en cours laissent espérer une collecte de près de 100 millions d’euros cette année. Un objectif qui s’entend en dehors des projets de développement qui pourraient voir le jour en 2013 en vue de répondre aux besoins des assureurs-vie ou de capitaliser ultérieurement sur l’expertise pan-européenne de AEW Europe dont NAMI – AEW Europe est la filiale, précise Louis-Renaud Margerand.

Christophe Tricaud

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