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Au-delà des apparences, l’immobilier coté reste un refuge pour les épargnants

Les foncières cotées accusent un repli supérieur à celui des indices généralistes. Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, les niveaux de cours actuels constituent un « point d’entrée fort sur le marché ». Explications.

En mars, l’indice immobilier FTSE EPRA Eurozone a plongé de 23%. Affichant ainsi une baisse de 26,3% depuis le début de l’année.

Les niveaux actuels sont un point d’entrée fort sur le secteur

Nous considérons que les niveaux actuels sont un point d’entrée fort sur le secteur. Qui est revenu sur ses plus bas de 2009 ou de 1990 en termes de valorisation. C’est-à-dire à 34% de décote sur les valeurs d’actifs spots. Et à 13X les cash-flows estimés pour l’année en cours[1]. Or, sa situation financière est beaucoup plus solide qu’à l’époque. Et les sources de financements bancaires demeurent ouvertes. La volatilité des marchés constitue en outre un avantage pour les segments de résistance que nous avons retenus. L’indice large généraliste européen (STOXX 600) affiche une performance négative de 22,6% depuis le début de l’année. Et de 14,5% sur le seul mois de mars. Ce qui souligne la contre-performance massive de l’immobilier coté dont le caractère défensif peut paraître, à première vue, bien entamé.


Plus fort recul pour les segments commerces et bureaux

Vu de plus près, c’est le segment du commerce (-49,7%) et, dans une moindre mesure, celui des bureaux (-38,1%), qui expliquent le phénomène. Les foncières de logement allemandes (-15,9%) et la logistique (-19,8%) demeurent, pour leur part, des îlots de résistance relative[2]. Après les ventes paniques de la première quinzaine du mois, le marché a rebondi en conservant une volatilité élevée. Les prochaines semaines seront marquées par une incertitude persistante sur l’évolution de la pandémie de Covid-19. Et sur le calendrier et la forme de la reprise d’activité. Quoi qu’il en soit, il faut s’attendre à une forte baisse du PIB mondial cette année. Et à des perspectives de résultats dégradées pour les entreprises qui auront, de plus, à faire face à des notations moins favorables de la part des agences de rating.

Quelle peut être la stratégie gagnante pour un fonds d’immobilier coté ?

D’abord, il est important de conserver une capacité d’investissement significative pour profiter de la volatilité. A cet égard, le fonds Sofidy Sélection 1 dispose de liquidités supérieures à 12%[3]. Ensuite, il convient d’investir sans précipitation dans des valeurs solides au plan financier. Et en tenant compte de l’échéancier des dettes et de la couverture des charges financières par le résultat des activités locatives. Ces titres doivent offrir une visibilité en termes de valorisation et de perspective de recouvrement locatif dans un environnement actuel qui en est cruellement dépourvu.


Privilégier le logement, la logistique, les data centers, et les bureaux dans les grandes métropoles

A notre sens, le logement, la logistique -en raison de la rareté des emplacements disponibles, du caractère stratégique des circuits de distribution, et d’un marché de l’investissement encore actif-, les foncières de data centers -dont l’activité a cru en raison du confinement-, et, dans une moindre mesure, les bureaux dans les centres des grandes métropoles, sont à privilégier. Pour sa part, Sofidy Sélection 1[4] a reculé de 15,1% en mars et de 15,6% depuis le début de l’année, confirmant la pertinence de notre approche par rapport à son indice de référence.

Laurent Saint Aubin 


[1] Source : UBS
[2] Source : GreenStreet Advisors (chiffres entre le 19 février, point culminant du marché, et le 30 mars)
[3] Incluant la participation dans une valeur en cours d’OPA
[4] Part P


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours

La baisse des marchés n’a pas épargné les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC). Mais leurs dividendes élevés, et un rendement brut moyen de 6,4%, ont freiné leur chute. Depuis le début de l’année, leurs cours ont baissé de 3 points de moins que l’ensemble du marché…

Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France, qui reflète l’évolution de 24 sociétés d’investissement immobilier, affichait un recul de 18,6%. Contre -21,8% pour l’indice CAC général (All Tradable). Et l’écart monte à presque 4 points quand on compare l’indice SIIC France dividendes bruts réinvestis (-17,9%), avec l’indice généraliste incluant, lui aussi, les dividendes (-21,6%).

Dividendes, une source de revenus solides à long terme

Si les fluctuations boursières font peser des risques de perte aux investisseurs, les dividendes sont en revanche une source de revenus solides à long terme. Or, avec la baisse des cours, le rendement procuré par les dividendes de sociétés foncières a mécaniquement augmenté ! Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France affichait ainsi un rendement brut moyen de 6,4%. Contre 3,7% pour l’indice CAC 40. Le rendement moyen des SIIC françaises, pondéré dans l’indice IEIF par leur taille et poids respectifs, recouvre des situations très diverses. En pratique, les investisseurs ont intérêt à vérifier la fiabilité de ces dividendes au niveau de chaque société. Les dividendes ne doivent pas être le seul critère pour choisir d’investir dans des SIIC. Comme pour un bien immobilier, la rentabilité locative n’est pas tout. Il faut aussi tenir compte du type de bien, sa qualité, son emplacement et ses perspectives de plus-value (voir encadré).

Dividendes rapportés au dernier cours, ou rendement instantané

Pour les SIIC, nous avons vérifié le niveau de dividende distribué au cours de la dernière année par chacune des 24 valeurs de l’indice IEIF SIIC France. Et collecté les dividendes annoncés, pour celles ayant déjà publié leurs résultats 2019. En comparant ces dividendes aux cours actuels, on a une image précise du rendement des dividendes pour un achat à ce niveau. Parmi les plus connues, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a d’ores et déjà annoncé le maintien de son dividende. Pour la 3e année consécutive, il s’établit à 10,80 € par action. Comme certaines SIIC, URW distribue ses dividendes en deux fois. Ce qui lui permet d’étaler ses charges. Cette année, un acompte de 5,40 € sera versé le 26 mars (détaché le 24 mars). Suivi du solde le 6 juillet 2020 (détaché le 2 juillet). Sur la base du cours du 10 mars, ce dividende représente un rendement de 11,9%.

 


Les foncières de commerce affichent des rendements plus élevés

Certes, le leader des centres commerciaux pourrait être fragilisé indirectement par la baisse de fréquentation liée à l’épidémie de coronavirus. Première SIIC cotée en France, avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW ne manque cependant pas d’arguments pour attirer les investisseurs en quête de revenus. Depuis le rapprochement avec l’Australien Westfield, le patrimoine d’Unibail RW est réparti pour 35% en France et à 41% dans le reste de l’Europe. Et à 24% aux Etats-Unis. A l’instar d’Unibail, les SIIC spécialisées dans les commerces affichent des rendements de dividendes plus élevés. C’est le cas de Mercialys, la foncière issue du groupe de grande distribution Casino. Cette dernière a annoncé une nouvelle revalorisation de son dividende annuel. A 1,15€ par action, il affiche une hausse de 2,7% par rapport à l’an dernier. Et de 8,5% sur trois ans.

Hausse des revenus distribués

Mercialys a déjà versé un acompte de 0,47 euro par action en octobre. Le complément devrait être payé aux actionnaires début mai 2020. Carmila, la foncière du groupe d’hypermarchés Carrefour, figure aussi parmi les champions du dividende. Troisième société foncière spécialisée dans les commerces cotée en Europe, avec une capitalisation boursière de 1,9 milliard d’euros, Carmila a annoncé le maintien de son dividende pour cette année. Ce sera 1,50 € par action, payé en une seule fois, en mai 2020. Ce dividende représente un ratio de pay-out (dividende sur résultat récurrent) de 92%. Contre 98% l’an dernier. Ce qui améliore sa visibilité. A ce niveau de cours, le dividende procure 10,5% de revenus annuels. Leader européen des centres commerciaux (6,5 milliards d’euros de capitalisation boursière), Klépierre figure aussi dans le club des foncières les plus rentables.

Meilleure valorisation boursière des foncières mixtes ou de bureaux

Klépierre affiche un rendement des dividendes à deux chiffres (10,3%), sur la base de son cours au 10 mars. Et a annoncé une hausse de son dividende de 4,8% cette année, à 2,20 €, payable en deux temps. Les actionnaires ont déjà reçu un acompte de 1,10 €, le 9 mars, le solde étant versé en juillet. Les foncières MRM ou Patrimoine et Commerce sont aussi spécialisées dans les zones commerciales. Mais sont de beaucoup plus petite taille. Leurs dividendes sont stables, ou en hausse. Et génèrent de 7 à 8% de rendement annuel. Les foncières mixtes ou de bureaux bénéficient d’une meilleure valorisation boursière que les SIIC de commerces. En raison, notamment, de leur patrimoine plus équilibré. Conséquence : leurs dividendes procurent des rendements moins impressionnants. Mais au demeurant très satisfaisants. C’est le cas par exemple pour Altarea Cogedim.

Augmentation, aussi, des dividendes distribués

Cette foncière diversifiée annonce une augmentation de son dividende, attendu début juillet, à 13 € par action (+2%). Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, maintient pour sa part son dividende à 2,30 € par action. Soit un rendement supérieur à 6%. Autres foncières diversifiées, Covivio et Icade ont annoncé des dividendes en hausse. A respectivement 4,80 € (+4,35%) et 4,81 € (+4,6%). Icade a déjà versé un acompte de 2,41 € par action début mars. Foncière Inéa est spécialisée dans l’achat d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Principalement en bureaux (87%) et en province (88%). Elle annonce pour sa part une hausse de 14% de son dividende, à 2,50 € par action. Soit un rendement de 6,3%, sur la base du cours au 10 mars.

Une source de revenus solides procurant des rendements attractifs

Bien que leurs rendements soient un peu moins élevés, compte tenu de leur niveau de valorisation, Gecina ou Paref affichent elles aussi des dividendes en hausse. De respectivement +1,8% (à 5,60 €) pour Gecina. Et de +3,9% (à 4 €) pour Paref. Deux SIIC se détachent en termes de progression des dividendes annoncés. Frey, une SIIC dédiée aux commerces, avec +25% (à 1,50 €). Et Argan, spécialiste des entrepôts logistiques, avec +41% (à 1,90 €). Exception parmi ces hausses, la Foncière Tour Eiffel a annoncé un dividende en baisse, à 2,25 euros. Ce qui procure encore néanmoins un rendement de 6,9%, sur la base du cours au 10 mars.

A court terme, le yo-yo des marchés a certes de quoi effrayer les investisseurs. Mais à long terme, les dividendes de sociétés immobilières cotées en Bourse s’avèrent une source de revenus solides procurant des rendements attractifs.

 Gilles Pouzin


ANR et LTV, deux autres indicateurs de la performance des SIIC

Les dividendes, et le rendement, ne sont pas les seuls critères d’appréciation des SIIC. L’actif net réévalué (ANR) et le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (Loan to value) sont deux indicateurs à suivre également.

ANR

L’actif net réévalué (ANR) mesure la valeur du patrimoine de chaque SIIC. Cette valeur est actualisée par expertises, en fonction des prix du marché immobilier. On tient compte aussi des taxes qu’il y aurait à payer en cas de revente des biens. Pour calculer l’actif net, il faut en déduire les dettes de la société. Les SIIC investissent en effet en partie à crédit. Plusieurs SIIC de commerces ont vu leur ANR baisser l’an dernier. Fin 2019, l’ANR de Mercialys était en baisse de 5,3%, à 20,01 € par action. Et de -2,1% pour Carmila (27,79 € par action), de -2,5% pour Klépierre (39,50 €), et de -3,8% pour URW (213,30 €). D’autres SIIC de bureaux ou mixtes ont vu leur ANR progresser. C’est le cas pour Cegereal (+6,6% à 43,7 € par action), Gecina (+9% à 175,8 €) ou la Société foncière lyonnaise (+11,1% à 95,9 €).

LTV

Le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (loan to value, ou LTV en anglais), mesure l’effet de levier. Un pourcentage élevé indique que la SIIC a des dettes importantes. L’endettement a un effet multiplicateur en période de croissance. Mais les SIIC les plus endettées sont plus vulnérables en cas de ralentissement. Le LTV moyen des principales SIIC françaises est descendu à 37,4% en 2019, contre 41% en 2018, selon Invest Securities. Les écarts vont de 22,7% d’endettement par rapport au patrimoine pour la Société foncière lyonnaise, à 56% pour Argan.

 

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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier devrait pleinement jouer son rôle de valeur refuge

C’est ce qu’affirme Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Les indices immobiliers ont pour l’heure mieux résisté que les indices généralistes. Et le secteur devrait continuer à bénéficier de son exposition domestique « et de la durée supérieure à cinq ans des baux locatifs qui fondent son activité », explique le gérant.

L’indice immobilier a reculé de – 6,9 % en février, contre – 8,3 % pour l’indice généraliste large (Stoxx 600). Cela témoigne, une nouvelle fois, de la capacité de résistance du secteur immobilier. Dont les principales composantes (logements, bureaux dans les zones centrales des grandes métropoles européennes, entrepôts logistiques) sont peu sensibles au risque accru de récession économique. Le secteur bénéficie en outre d’une visibilité élevée grâce aux tendances structurelles qui les portent.

Une visibilité élevée grâce aux tendances structurelles

Les entrepôts sont ainsi valorisés par le développement des commerçants électroniques qui, à chiffre d’affaires équivalent, ont besoin de 2,5 fois plus d’espace de stockage que les détaillants traditionnels. À noter que les foncières de commerces ont, de nouveau le mois dernier, reculé fortement. Avec 6 valeurs dans les 10 plus fortes baisses en Bourse. Les résultats de Wereldhave, qui détient 31 centres d’une surface moyenne de 28 000 m² en France, Belgique et Pays-Bas, en ont été le déclencheur. En quête d’une nouvelle orientation stratégique, le groupe a procédé à une forme d’opération vérité. Avec l’annonce d’un abaissement de 13,6 % de la valeur de ses centres. Et d’une perspective de recul de 10 % des revenus nets locatifs en France à périmètre constant pour 2020. A cela s’ajoutent les craintes de contagion et/ou de confinement liés au développement du coronavirus.

L’immobilier devrait pleinement jouer son rôle de valeur refuge

Des craintes qui pèsent bien entendu sur un secteur dont le flux de visiteurs est la raison d’être. Pour les mois à venir, dans un contexte de marché qui pourrait demeurer marqué par une volatilité élevée, l’immobilier devrait pleinement jouer son rôle de refuge. Notamment compte tenu d’une prime de risque qui s’est encore renforcée. Il bénéficiera en effet de son exposition domestique et de la durée supérieure à cinq ans des baux locatifs qui fondent son activité. Ainsi que de la mesure régulière de la valeur de ses actifs par des experts indépendants. Signalons qu’aux cours actuels, la décote sur ANR 2020 estimée par UBS ressort en Europe continentale à 7,7 %. Enfin, le potentiel de croissance récurrente des segments « alternatifs » devrait continuer de s’exprimer. Dans un contexte où les banques centrales n’hésiteront pas à reprendre le chemin de baisses de taux agressives.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : des commissions en progression de 7%

La foncière Paref vient de publier ses résultats annuels. Ce sont toujours les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion qui tirent l’activité. Le résultat net consolidé est en croissance (+14%) et le dividende progresse à 4 euros par action.  

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, poursuit sa marche en avant. Ses indicateurs financiers 2019 restent « solides », comme le précise le communiqué de la société. Et toujours « en forte croissance », même si leur progression est moindre qu’en 2018.

Paref : internationalisation et innovation en 2019

L’exercice 2019 marque de fait une nouvelle étape dans la restructuration du groupe. Il se place sous le signe de « l’internationalisation et de l’innovation », selon Antoine Onfray, son directeur général délégué. Paref s’est en effet implantée notamment en Italie, en reprenant une structure locale auparavant logée au sein du groupe Fosun. Une opération qui lui a permis de lancer une nouvelle SCPI, Novapierre Italie, dédiée au secteur du tourisme transalpin. Paref Gestion, la filiale de Paref dédiée à la gestion pour compte de tiers, a également mis sur le marché un nouvel opus de sa SCPI à succès, Novapierre Allemagne. Ce sont d’ailleurs toujours les commissions générées par Paref Gestion qui tirent le chiffre d’affaires du groupe. Elles progressent, en net, de 7%. Quand les revenus locatifs de la foncière Paref reculent, eux, de 2%.

Paref Gestion : une collecte brute en SCPI de 267 M€ en 2019

Ces commissions représentent, en 2019, près de 83% des revenus bruts. Et environ 68% de ses revenus nets. Les 10 SCPI gérées par Paref Gestion affichent en effet une collecte brute 2019 de 267 M€. C’est 13% de mieux qu’en 2018. Leur collecte nette, selon l’IEIF, ressort à 207 M€. Contre 204 M€ en 2018. Cette progression, moindre qu’en 2018, est portée par les deux SCPI Novapierre Allemagne. Elles recueillent à elles seules plus de 70% de la collecte nette. Mais également par Novapierre 1 (16%) et Interpierre France (20%). Cette dernière vient d’ailleurs d’annoncer une importante acquisition : un portefeuille d’actifs mixte, pour un total de 41,7 M€. Le tassement de la progression globale de la collecte confirme la tendance observée début 2019 : le rééquilibrage entre commissions de souscriptions et commissions de gestion.


Amélioration de l’activité pour compte propre

Ces dernières progressent plus vite (+46% vs 12% pour les commissions de souscriptions). Elles constituent donc une part croissante du mix revenus de Paref Gestion. Elles n’en représentaient qu’un peu plus de 30% en 2018. Mais finalement 50% en 2019. Ce qui consolide la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. Plutôt une bonne nouvelle pour les actionnaires de sa maison-mère… L’activité pour compte propre de la foncière s’améliore par ailleurs sensiblement. Le recul des loyers (-2%) doit en effet être relativisé. Il est la conséquence des cessions d’actifs que Paref a effectuées en 2018 et 2019. Un effet qui s’estompe d’ailleurs peu à peu. Puisque ces revenus locatifs nets reculaient de 19% sur les 9 premiers mois de l’année. A périmètre constant, ils progressent en revanche de 4,8% sur l’ensemble de l’année. Contre seulement +2,6% sur les 9 premiers mois.


Paref annonce un dividende de 4 € sur 2019

Les autres indicateurs financiers sont aussi au vert. Une activité locative soutenue permet à la foncière d’améliorer son taux d’occupation financier. Il passe de 82,8% à 86,2% entre fin 2018 et fin 2019. La vacance résiduelle se limite désormais principalement à l’immeuble le Gaïa – un problème quasi historique chez Paref – et à un demi-étage de la Tour Franklin. Le résultat net consolidé est en progression, à 13,5 M€ (+14% vs 2018). L’AN EPRA poursuit également sa hausse (108 €, +9%). Quant au dividende, il devrait se situer à 4 € par action, contre 3,85 € en 2018. Le bureau d’analyse Invest Securities renouvelle son conseil à l’achat. Quant au cours de Bourse, il réagissait négativement au lendemain de la publication des résultats. A mi-séance, le 20 février, il perdait près de 1,8%, à 82,50 €.

Frédéric Tixier

En savoir plus

Télécharger le communiqué Paref


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Résultats 2019 des foncières : la hausse est au rendez-vous

Plusieurs foncières cotées en Bourse viennent de publier leurs résultats annuels. Pour Klépierre, SFL et Argan, les dividendes sont orientés à la hausse. D’une manière générale, l’exercice 2019 se dessine plutôt de façon dynamique…

 En 2019, la performance boursière des foncières cotées en France s’est établie à près de 36%. Plus de 6 points au-dessus de celle du CAC 40. Parmi les raisons de cette surperformance, leur statut de valeur refuge, face à la volatilité des marchés. Statut en partie imputable à la récurrence de leurs revenus. Et à l’augmentation elle aussi quasi structurelle de leur rentabilité. Ce que confirment les premières publications des résultats annuels des foncières…

Klépierre, un dividende en progression de 4,8%

Revenus locatifs, à périmètre constant, en hausse de 3%. Et chiffre d’affaires des commerçants présents dans ses centres commerciaux en progression de 1,8%. Klépierre, le leader des centres commerciaux européens, achève un exercice dynamique. Son cash-flow net courant par action progresse de 6,7% (à 2,82 € par action). Son endettement net consolidé est en baisse de 45 M€. Mais son ratio d’endettement (LTV) s’élève, à 37,3%. En raison de la diminution de la juste valeur de son portefeuille. Son actif net réévalué EPRA par action s’affiche donc également à la baisse (-2,5%), à 39,5 €. Klépierre prévoit le versement d’un dividende de 2,20 € par action, en hausse de 4,8%. Selon certains brokers, il devrait continuer à croître au cours des prochaines années. Le cours de Klépierre a clôturé l’année 2019 sur un gain de 34,6%.

Société Foncière Lyonnaise, résultat en hausse de 11,8%

La foncière de référence de l’immobilier tertiaire prime parisien publie des résultats supérieurs aux attentes. Ses loyers, à périmètre comparable, progressent de 3,1%. Ses valeurs d’actifs augmentent plus que ce qui était attendu (+9%), avec un patrimoine consolidé estimé à 7 158 M€ fin 2019. En raison notamment du resserrement des taux de rendement, d’une nouvelle hausse des valeurs locatives, et de l’avancement des projets de développement. Son ANR EPRA bondit de 11,1% sur un an, à 95,9 € par action. Quant à son endettement consolidé, il atteint 1 732 M€ fin 2019, soit un ratio d’endettement de 22,7%. Le résultat net consolidé bondit de 11,8%, à 2,56 € par action. SFL propose un dividende 2019 de 2,56 € par titre (contre 2,29 € en 2018). Le cours de SFL a clôturé l’année 2019 sur un gain de 26,5%.

Argan, forte hausse de la valeur et du dividende

La foncière spécialiste de la logistique réalise un exercice 2019 exceptionnel. Seule, à la Bourse de Paris, à intervenir sur ce secteur devenu porteur, elle affiche la plus forte progression du cours des foncières cotées : +80,90%. Argan, qui a changé de dimension depuis l’acquisition du portefeuille Cargo, aligne en outre des ratios financiers de qualité. Son patrimoine a doublé en 2019, pour atteindre 2,7 Md€. Ses revenus locatifs ont bondi de 17%, à 100,2 M€. Son résultat net récurrent, de 21%. Et son dividende progresse de 41%, à 1,90 € par action. Tout serait donc pour le mieux, si tous ces indicateurs n’aboutissaient pas au constat que le titre Argan est désormais très – trop – clairement surévalué, avec une prime sur ANR de l’ordre de 40%. Ce qui dissuade la plupart des analystes de recommander le titre à l’achat…

Hausse des loyers pour Sélectirente, Patrimoine & Commerce, et Immobilière Dassault

Ces trois foncières n’ont pas encore communiqué leurs résultats annuels. Mais annoncent déjà des loyers en hausse. C’est le cas notamment pour Immobilière Dassault, qui affiche des revenus locatifs revalorisés de 40,6%, à 20,8 M€. Une progression qui s’explique par l’acquisition menée fin 2018 par la foncière francilienne. Les loyers bruts de Patrimoine & Commerce augmentent quant à eux de 7,1%. Mais de seulement 1,6% à périmètre constant. La encore, l’explication réside dans le changement de dimension de la foncière de commerce. Côté Sélectirente, qui a procédé à une importante augmentation de capital en fin d’année dernière, les revenus sont également en progression. La foncière de commerce high street publie des loyers en augmentation de 2,8% à périmètre constant. Et de 9,7% en valeur absolue.

Frédéric Tixier


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Les centres commerciaux de Klépierre en grande forme


A propos de Klépierre(i)

Klépierre, leader européen des centres commerciaux, associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d’asset management. Le portefeuille de la société est estimé à 23,7 milliards d’euros au 31 décembre 2019, et compte de grands centres commerciaux dans12 pays en Europe continentale, qui accueillent au total 1,1 milliard de visites par an. Klépierre détient une participation majoritaire (56,1 %) dans Steen & Strøm, première société foncière scandinave de centres commerciaux. Klépierre est une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française, dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, et est membre des indices CAC Next 20, EPRA Euro Zone et GPR 250. 

A propos de SFL(i)

Leader sur le segment prime de l’immobilier tertiaire parisien, la Société Foncière Lyonnaise se distingue par la qualité de son patrimoine évalué à 7,2 milliards d’euros, avec des immeubles concentrés dans le Quartier Central des Affaires de Paris (#cloud.paris, Édouard VII, Washington Plaza…) et par la qualité de son portefeuille de clients, constitué de sociétés prestigieuses opérant dans le secteur du conseil, des médias, du digital, du luxe, de la finance et de l’assurance. Plus ancienne foncière française, SFL démontre année après année une constance dans l’exécution de sa stratégie, centrée sur la création d’une forte valeur d’usage pour ses utilisateurs, et in fine d’une importante valeur patrimoniale pour ses actifs.

A propos d’Argan(i)

Argan est l’unique foncière française de développement et location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Elle assure elle-même le développement, l’entretien et la gestion locative de ses entrepôts. Ses 60 entrepôts situés en France représentent plus de 1,7 million de mètres carrés valorisés 1,7 milliard d’euros au 30 juin 2019, avant acquisition du portefeuille Cargo. Argan est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.

 A propos de Sélectirente(i)

Créée en 1997 à l’initiative de SOFIDY et de professionnels de l’immobilier, SELECTIRENTE a été introduite en Bourse en octobre 2006. Elle a adopté le statut SIIC au 1er janvier 2007. SELECTIRENTE se positionne comme une des rares foncières spécialisées dans l’immobilier de murs de commerces de proximité. SELECTIRENTE s’appuie sur le savoir-faire et les compétences de SOFIDY en matière d’asset management, de property management et d’exécution des programmes d’investissement, d’arbitrage et de financement. La Société a pour stratégie la valorisation et le développement de son patrimoine commercial de centre-ville dans les métropoles françaises et européennes les plus dynamiques..

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Comment augmenter systématiquement la rentabilité par unité de risque d’un portefeuille par l’introduction d’une poche d’immobilier coté…

Dans un contexte de taux durablement bas, qui favorise notamment la classe d’actifs immobiliers, une exposition aux foncières cotées peut permettre d’optimiser le couple rendement-risque d’un portefeuille. Pourquoi, comment : l’analyse de Béatrice Guedj. 

L’immobilier continue à bénéficier du contexte de taux durablement bas. Mais si le chant du « lower for longer » profite sans conteste à l’immobilier direct, l’immobilier coté semble en revanche « relativement préservé » par le phénomène de revalorisation qui touche l’ensemble des actifs alternatifs, écrit Béatrice Guedj dans l’un de ses derniers commentaires de marché[1].

Les REITs européennes en situation de décote

Depuis 2015, observe la directrice de la recherche et de l’innovation de Swiss Life AM, de nombreuses REITs européennes – foncières cotées en Bourse dotées d’un statut fiscal du même type que celui des SIIC françaises -, sont en effet « fortement décotées ». Une situation qui résulte de multiples facteurs : « retail bashing », effet Brexit, ou remise en cause de certains business models. Une situation assez paradoxale. Car, en raison notamment de la qualité des patrimoines des foncières cotées, « il existe une prime du taux de distribution des dividendes par rapport au taux de capitalisation des bureaux prime », souligne Béatrice Guedj.

Corrélations avec les autres marchés

Elle rappelle par ailleurs les caractéristiques de l’immobilier coté, en termes de corrélations. A court terme, celui-ci se comporte comme les autres compartiments actions. Mais, plus l’horizon de temps s’accroît, plus son comportement se rapproche de celui de l’immobilier direct sous-jacent[2]. Donc, si la capacité de diversification de l’immobilier coté par rapport aux actions et aux obligations est moindre que celle de l’immobilier direct, « elle reste toutefois importante », souligne Béatrice Guedj. D’où l’intérêt de s’interroger, pour un investisseur, «sur la pertinence d’une exposition aux sociétés immobilières cotées dans une allocation d’actifs». Et plus particulièrement sur le compartiment immobilier.


Optimisation des allocations d’actifs par l’introduction d’une poche immobilière

Mais quelle part d’immobilier coté introduire pour optimiser un portefeuille ? s’interroge Béatrice Guedj. A partir d’une modélisation itérative – consistant à introduire de manière croissante de l’immobilier au sein d’une allocation type -, elle arrive aux conclusions suivantes. Qu’une exposition immobilière constituée de 20% d’immobilier coté permet d’augmenter de 30 points de base la rentabilité attendue du portefeuille initial, à niveau de volatilité inchangée. Et qu’une exposition immobilière constituée de 15% d’immobilier direct et de 5% d’immobilier coté permet de réduire de 10% la volatilité du portefeuille de base, à niveau de rentabilité attendue inchangée. Autrement dit, que l’introduction d’immobilier augmente systématiquement la rentabilité par unité de risque d’un portefeuille.

Dynamisation grâce au stock-picking

Cette diversification peut en outre être « dynamisée par une stratégie de stock-picking », explique Béatrice Guedj. Mais, souligne-t-elle, cette stratégie nécessite « une bonne connaissance des métriques des REITs et de leur patrimoine ». En donnant quelques pistes. Par exemple, au sein des foncières décotées, il convient d’éviter les « value trap ». C’est-à-dire celles dont la décote se justifie « par un business model destructeur de valeur ». En préférant les « value call », celles dont le business model est à l’inverse créateur de valeur. Au sein des foncières de commerce, il est aussi préférable de privilégier celles qui ont enregistré des hausses de loyers. Enfin, l’analyse de différents ratios peut également permettre de distinguer les foncières qui investissent dans des zones de chalandises dynamiques.


Amplifier l’effet positif de l’immobilier

Le croisement de ces différents critères permet, conclut Béatrice Guedj, une sélection des foncières en mesure « d’amplifier l’effet positif de l’introduction de l’immobilier ». Et donc, de générer une performance supplémentaire à moyen et long terme.

Frédéric Tixier

[1] Minds & Markets – Allocation de portefeuille : Immobilier coté et Stock-Picking.
[2] Après 2 ans, la corrélation avec les actions baisse très fortement. Après 5 ans, le marché des foncières cotées et celui de l’immobilier direct sont très fortement corrélés (60%). A 10 ans la corrélation entre leurs performances est de 80%.

Consulter l’intégralité de l’étude


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A propos de Béatrice Guedj(i)

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Le Groupe Swiss Life Asset Managers est l’un des principaux investisseurs européens en immobilier. Il compte 120 ans d’expérience et gère près de 86,5 milliards € d’actifs immobiliers répartis dans 12 pays. Des équipes sont présentes localement en Suisse, en Allemagne, au Royaume-Uni, en France et au Luxembourg. Swiss Life Asset Managers France est un acteur majeur dans la gestion d’actifs et de fonds immobiliers en Europe.

A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Foncières cotées : une information financière toujours plus transparente

KPMG et la FSIF viennent de publier leur étude annuelle sur l’information financière des sociétés foncières cotées. Une 13e édition qui relève, une nouvelle fois, une amélioration des pratiques des principales SIIC.

Adoption généralisée des normes IFRS, en 2006 ; mise en place d’une transparence renforcée avec les indicateurs EPRA, en 2010 ; et généralisation de leur utilisation, à partir 2015 : l’information financière publiée par les foncières cotées s’améliore année après année.

Les foncières plus sensibles aux thématiques ESG

C’est ce que constate la 13e édition de l’étude annuelle réalisée par KMPG et la FSIF. Elle rappelle d’ailleurs que de nouvelles recommandations de « best practices » ont été publiées par l’EPRA en octobre 2019. Elles sont applicables depuis le 1er janvier 2020. Ce qui devrait encore pousser les foncières à de meilleures pratiques de gouvernance. Un renforcement qui, selon Régis Chemouny, associé KPMG responsable des secteurs Real Estate & Hotels, « constitue un enjeu majeur ». En constatant que, déjà, les sociétés foncières cotées sont davantage sensibilisées « aux sujets sociétaux de parité, de diversité et de protection de l’environnement ».

Communication autour de la croissance des performances

En attendant, l’analyse des communiqués de presse et des rapports annuels[1] publiés par les SIIC met en exergue une nouvelle amélioration globale de la transparence et de la comparabilité de leur communication financière. Côté communiqués de presse, KPMG observe que les sociétés foncières mettent notamment l’accent « sur la forte croissance de leurs performances et, plus précisément, de leur ANR sur l’année 2018 ». Les indicateurs les plus communiqués sont ceux relatifs à la valorisation du patrimoine. Mais aussi au suivi de la dette, à la puissance commerciale, et à l’actionnariat.

Les indicateurs EPRA de plus en plus utilisés

Les indicateurs EPRA sont toujours plus systématiquement utilisés, année après année. 95% de l’échantillon utilise par exemple désormais l’ANR triple net EPRA, contre 90% l’an dernier[2]. Le taux d’utilisation augmente également pour l’indicateur EPRA Earning (80% vs 75%). Ainsi que pour le taux de vacance EPRA (75% vs 70%), le ratio de coût EPRA (70% vs 60%) ou le taux de rendement EPRA (70% vs 60%). Les foncières ne sont en revanche pas plus nombreuses (75%) que l’an dernier à utiliser la méthode de la juste valeur en matière de normes comptables[3]. Elles n’étaient toutefois que 65% à le faire en 2016.

Des ratios en amélioration

Les ratios publiés attestent par ailleurs d’une nouvelle amélioration de la situation des SIIC en 2018. Elle est toutefois moins importante que lors de l’exercice précédent. 55% des foncières, par exemple, affichent un ratio d’endettement en baisse. Elles étaient 70% précédemment. Et si toutes avaient réduit leur coût d’endettement sur l’exercice 2017, seule une majorité l’a réalisé en 2018. Mais la tendance reste positive…


90% de foncières en situation de décote

On s’en souvient, la fin 2018 avait été particulièrement rude pour les marchés financiers. Les foncières n’avaient pas échappé à la tendance. Résultat, comme l’observe l’étude KMPG-FSIF, « la capitalisation boursière a diminué pour 75% des valeurs du panel » en 2018. Et 90% des sociétés affichaient en fin d’année une décote boursière par rapport à leur ANR (actif net réévalué). Elles n’étaient que 66% en 2017. Une situation qui a largement évolué au cours de l’année 2019, où les foncières ont réalisé une performance boursière généralement supérieure à celle de l’ensemble du marché…

Frédéric Tixier

[1] Etude réalisée sur les documents de référence 2018 et communiqués de presse afférent publiés par un échantillon de 20 sociétés foncières cotées.
[2] Lors de la publication des rapports annuels 2017.
[3] Norme IAS 40.

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A propos de KMPG France(i)

Leader de l’audit, du conseil et de l’expertise comptable, KPMG France est membre de KPMG International, réseau de cabinets indépendants exerçant dans 150 pays, grâce à 210 000 professionnels. En France, nos 9 600 collaborateurs interviennent auprès des grands groupes français et internationaux, des ETI et des groupes familiaux, ou encore des PME/TPE et des start-up, dans tous les secteurs d’activité.

 A propos de la FSIF(i)

Créée en 1935, la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) rassemble les opérateurs immobiliers qui construisent, louent et gèrent au quotidien des biens immobiliers diversifiés tels que bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques, logements, résidences étudiantes ou maisons de retraite en France et à l’étranger. Elle est composée de sociétés immobilières cotées et non cotées qui représentent en France 120 milliards d’euros d’actifs et 24,7 millions de mètres carrés, soit 40 % du patrimoine immobilier détenu par des investisseurs institutionnels français.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

 

 

Foncières cotées en Bourse : +35,91% en 2019

L’indice IEIF SIIC France, qui regroupe les foncières dotées du statut SIIC cotées sur le marché français, a progressé de 35,91% en 2019. C’est près de 5% de mieux que le CAC 40. En Europe, les foncières surperforment également les indices généralistes, mais de peu…

Les Bourses mondiales signent un millésime 2019 exceptionnel. Après une année 2018 « horribilis » – la pire enregistrée sur les marchés financiers au cours des dix dernières années-, les places boursières ont toutes, ou presque, affiché l’an dernier des performances très largement positives.

2019 : une année positive pour les Bourses mondiales

La Bourse de Paris termine l’année 2019 sur un gain de 26,37% (indice nu) et de 30,45% (dividendes réinvestis). Elle surperforme la grande majorité des places européennes. Elle fait mieux que le Dax allemand (+25,48%, hors dividendes), le BEL 20 belge (+21,96%). Ou, hors zone euro, le FTSE 100 britannique, qui ne progresse que de 12,8% en 2019. La Bourse de Milan se place néanmoins en tête, avec 28,3% de gains annuels. La moyenne de la zone euro, mesurée par l’indice DJ Euro Stoxx 50, s’établit à +24,78%, hors dividendes, et à 28,2%, dividendes réinvestis. Outre Atlantique, les résultats sont tout aussi positifs. L’indice Dow Jones termine à plus de 23%, le S&P 500 à plus de 28%. Mais c’est l’indice des valeurs technologiques américaines, le Nasdaq Composite, qui réalise la plus belle envolée, avec une performance annuelle proche de 35%…

L’immobilier coté européen tire très correctement son épingle du jeu

En termes sectoriels, ce sont d’ailleurs les valeurs de croissance qui ont le plus bénéficié de l’intérêt des investisseurs. Les valeurs de rendement, telles que les foncières cotées, n’ont pas toujours été à la fête. Mais ces dernières, en forte hausse en début d’année (+9,32% sur le seul mois de janvier 2019 pour l’indice SIIC France), ont par la suite tiré profit de leur statut de valeur refuge. Et de la forte volatilité des marchés financiers. Sur l’ensemble de l’année 2019, ce compartiment de la cote fait ainsi mieux que la plupart des indices nationaux européens. En France, la composante française de l’indice IEIF Europe[1] s’affiche à +29,79%, dividendes réinvestis. L’indice Euronext IEIF SIIC France[2], qui intègre davantage de valeurs (et de plus petite taille), termine quant à lui à 35,91%.

Des performances boursières supérieures aux indices généralistes nationaux

La surperformance par rapport aux indices nationaux est encore plus marquée au Royaume-Uni (+40,75%, dividendes réinvestis, et en euros). Ainsi qu’en Suède et en Suisse (avec des performances égales ou supérieures à 45%). Le compartiment immobilier allemand, compte tenu des problèmes rencontrés sur les foncières résidentielles, fait en revanche moins bien. L’indice IEIF Allemagne termine à +13,79%, bien en deçà donc du Dax 30. L’indice global IEIF Europe s’affiche, au final, à 30,84%, contre 28,20% pour l’indice DJ Euro Stoxx 50.


SIIC françaises : jusqu’à 80% de progression en 2019

Côté SIIC françaises, c’est Argan, la foncière spécialiste de la logistique, qui affiche la plus belle progression de l’année : +80,9%. Le plus mauvais score de l’indice SIIC France est signé par Acanthe Développement, la petite foncière de bureaux dirigée par Alain Duménil, avec un recul de 3,4%. Toutefois, ce sont les foncières à dominante bureaux, comme Icade (+54,8%) ou Gecina (+47,3%) qui réalisent les meilleures performances. Les foncières commerces, sauf exception, ont pâti l’an dernier du « commerce bashing ». A l’image d’URM, en progression de « seulement » 12,2% en 2019…


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Frédéric Tixier

[1] Les valeurs de cet indice sont choisies parmi les sociétés foncières et immobilières cotées sur les marchés réglementés européens dont la capitalisation boursière excède 350 millions d’euros, disposant d’un flottant minimum de 20 %.
[2] Les valeurs de cet indice regroupent les sociétés dotées du statut SIIC dont la capitalisation boursière est supérieure à 0,4% de la capitalisation de l’univers de référence, disposant d’un flottant minimum de 20%, et d’un minimum d’échanges quotidiens équivalent à 0,2% de la moyenne des échanges quotidiens de l’univers de référence.

 


A propos de l’IEIF (i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.).

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Foncière Atland boucle son augmentation de capital et annonce 800 M€ d’investissements en 2019

Foncière Atland vient de finaliser une nouvelle augmentation de capital. Les sommes collectées vont lui permettre de poursuivre ses projets de développement pour compte propre. Parallèlement, la foncière revendique déjà environ 800 M€ d’investissements pour le compte de ses véhicules sous gestion.

L’augmentation de capital, lancée le 22 novembre dernier, pouvait lui permettre de lever jusqu’à 42,4 M€. Avec un montant final de 41,6 M€, Foncière Atland boucle sa levée de fonds avec un résultat proche de l’objectif.

Foncière Atland : priorité à la construction d’immeubles pour compte propre

Une somme que la foncière va affecter prioritairement au financement de projets de construction pour compte propre. Plusieurs opérations dans le secteur tertiaire sont déjà engagées. Un projet situé à Pierrefitte-Stains (93), entamé en février 2019, devrait être livré début 2021. Date à laquelle un autre projet, à Argenteuil (92), devrait quant à lui au plus tard débuter. L’objectif est de booster l’activité pour compte propre, qui devient un nouvel axe stratégique de développement. Cette activité ne représentait qu’environ 15% du chiffre d’affaires de Foncière Atland à fin septembre dernier.

Et de nouvelles sources de revenus : la promotion immobilière en logements

Foncière Atland entend également diversifier ses sources de revenus sur un autre métier : la promotion immobilière en logements. En septembre dernier, elle a acquis 100% d’Atland Développement, le pôle promotion du groupe. Elle met ainsi la main sur 119 M€ de chiffre d’affaires supplémentaires, dotés d’un cycle différent de celui de ses autres activités. Une opération de croissance qui a un coût : 40 M€. Et un impact sur son ratio d’endettement, jusqu’alors très inférieur (29%) à la moyenne des autres SIIC (40%). L’augmentation de capital, réalisée en partie dans ce but, devrait toutefois permettre de maintenir ce ratio en deçà des 50%.

L’activité pour compte de tiers toujours dominante

Pour l’heure, c’est néanmoins toujours l’activité de gestion pour compte de tiers qui reste dominante. Fin septembre, elle totalisait près de 83% des revenus de Foncière Atland. Surtout, elle affichait le plus fort taux de croissance de ses activités : plus de 70%. Grâce notamment à la forte collecte enregistrée sur les SCPI gérées par sa filiale Voisin. Ces véhicules avaient déjà recueilli environ 400 M€ de nouveaux capitaux fin septembre. Des sommes très largement investies puisque Foncière Atland estime que le total des investissements réalisés par l’ensemble de ses véhicules sous gestion (SCPI et OPPCI) atteindra environ 800 M€ en 2019. Soit 60% de plus qu’en 2018… Le succès de l’augmentation de capital (avec l’exercice de 85% de la clause d’extension) consacre l’approbation de la stratégie ambitieuse de Foncière Atland.

Tikehau Capital au-delà des 20% du capital

« Elle démontre le soutien et la confiance de nos actionnaires », se félicitait d’ailleurs Georges Rocchietta, le président de Foncière Atland dans un communiqué le 13 décembre. Parmi ces actionnaires figure Tikehau Capital, également actionnaire majoritaire de Sélectirente qui vient elle aussi de boucler avec succès une augmentation de capital de 217 M€. Tikehau Capital est présent dans le capital de Foncière Atland depuis 2006. Après avoir franchi le seuil des 20% des droits de vote en décembre 2018 et de 20% du capital en novembre 2019, il en détient dorénavant 21,1%. Aux côtés du holding de contrôle, Atland SAS (46%), et de divers autres actionnaires. Les titres ont été émis à 150 €. L’action cotait 159€ le 13 décembre au soir. Pour mémoire, le cours de Foncière Atland affiche une performance positive de près de 40% depuis le 1er janvier 2019…

 

Frédéric Tixier

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A propos de Foncière Atland(i)

Foncière Atland est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) qui conçoit et gère des produits d’investissement immobiliers pour le compte de clients particuliers et de professionnels. Foncière Atland est un acteur global de l’immobilier de 170 collaborateurs, qui intervient sur les marchés de l’immobilier d’entreprise et du logement au travers de ses activités de foncière, gestionnaire de fonds et de développeur d’immobilier résidentiel. Voisin, filiale de Foncière Atland, est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF qui gère 4 SCPI pour le compte de plus de 15 000 associés et 2 OPCI professionnels. Au 30 septembre 2019, Foncière Atland et ses filiales gèrent pour compte propre et compte de tiers un patrimoine immobilier de 1,5 milliard d’euros hors droits. Foncière Atland est cotée sur Eurolist C (FR0000064362).

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Etat-providence : une voie d’avenir pour l’immobilier coté ?

C’est la question que pose Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Car les performances affichées par les foncières dédiées aux services aux communautés – pour l’heure essentiellement scandinaves – méritent de s’intéresser à ce segment de marché…

Les foncières cotées ont poursuivi leur progression en novembre avec une croissance de +1% sur le mois. Et de +21,3% depuis le début de l’année[1]. Le tout avec une faible volatilité, et pas de réelle dispersion de performance entre les classes d’actifs. Le fonds Sofidy Sélection 1, pour sa part, a progressé de +1,5%[2] sous l’effet de son exposition à des foncières dédiées aux services aux communautés.

Des services publics gérés par des entités publiques

Les services aux communautés regroupent des services publics gérés par des entités publiques. Ils regroupent des activités diverses. Telles que les soins, dont le développement est favorisé par le vieillissement de la population. Ou l’éducation (écoles, bibliothèques). Ou bien encore les activités régaliennes (casernes de pompiers, commissariats de police, tribunaux, centres d’accueil pour les migrants). Et même les bureaux pour des administrations diverses. Le point commun de ces activités : leur pérennité. Sous réserve qu’elles soient exercées dans des zones démographiques favorables[3].

Services aux communautés : des structures de baux longs

Il en résulte des structures de baux longs. Cette durée peut aller jusqu’à 50 ans, mais plutôt 15 ans usuellement, avec une indexation annuelle alignée sur l’inflation. Sachant que les écoles primaires et secondaires, ainsi que les tribunaux, ont une propension élevée à prolonger les baux à leur terme. Ces actifs se distinguent aussi par une sécurité locative maximale. Car l’État est le plus souvent garant de la solvabilité des collectivités publiques. Mais également par un potentiel de développement (extensions d’écoles par exemple). Ou par des taux de capitalisation des loyers plus élevés que la moyenne de la zone géographique. Y compris pour des actifs évolutifs en termes d’usage.

Des taux de rendement élevés

Les bureaux utilisés par des administrations sont à cet égard éclairants : le risque locatif y est en effet quasi inexistant. Ce qui les rapproche d’une typologie « Prime », bien qu’ils bénéficient d’une implantation géographique considérée comme non « Prime ». Et d’un complément de loyer destiné à rémunérer un risque qui, en l’occurrence, n’existe pas. Le taux de rendement net affiché par SBB[4], au 30 septembre 2019, au titre de ses activités de services aux communautés, ressort ainsi au niveau élevé de +5,3%. Il faut en effet savoir que cette classe d’actifs, encore embryonnaire en Europe occidentale (sauf dans le domaine de la santé), est essentiellement développée en Scandinavie.

Laurent Saint Aubin 

[1] Telle que mesurée par l’indice EPRA Eurozone net return.

[2] Part GI – Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

[3] Selon SKL, l’Association suédoise des autorités locales et régionales, le besoin en lycées en Suède sera 4,25 fois supérieur d’ici à 2022 à ce qui a été décidé en termes d’investissements.

[4] Société immobilière nordique.

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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale du groupe Tikehau Capital.