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Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté...

« Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, s’appuie sur la citation d’Hésiode pour signaler ce « sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté ». Commentaire.

Les mois se suivent et se ressemblent. En août, les foncières résidentielles allemandes ont de nouveau surperformé les foncières de centres commerciaux et de bureaux. L’absence de réappréciation significative du segment immobilier par rapport aux indices généralistes, que tout justifierait (contexte économique, taux négatifs sur longue période, prime de risque), vient du sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté.

Logement et logistique pèsent 53% de l’indice

En vérité, commerces et bureaux ne représentaient plus que 37,5% de l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone à fin août. Là où logement et logistique couvrent 53% du même indice. Autrement dit, la capitalisation boursière de Vonovia, la plus grande foncière résidentielle allemande, dépasse 34 Mds d’euros. Là où celle d’Unibail Rodamco Westfield n’est que de 5,2 Mds d’euros. Cette situation nous renvoie à la citation du poète grec antique Hésiode : « Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Elle illustre notre conviction que la variété du secteur est telle que l’on peut aisément continuer de s’exposer sur les classes d’actifs qui continuent de délivrer la promesse de l’immobilier (des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes). Et affichent toujours des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur.

Quid d’une réappréciation des centres commerciaux et des bureaux ?

À notre sens, les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu. Et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés. La situation sur le segment des bureaux est plus délicate. L’environnement de récession et le contexte de pandémie, qui a entraîné une évolution du mode de travail, favorisent, et favoriseront, une réflexion des locataires sur l’avenir de leurs surfaces louées et les niveaux de loyers payés. Une réflexion dont même les foncières dotées de patrimoines prime ne sortiront pas indemnes. Même si, en ce domaine, chaque actif (par sa localisation, son niveau d’équipement et la typologie de ses occupants)-, est singulier.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

C’est le sentiment de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Ces valeurs, ce sont notamment les foncières des secteurs résidentiel et logistique, qui ont profité d’un mouvement de réappréciation en août. Commentaire de marché.

A noter, d’abord, un début modeste de réappréciation de l’immobilier coté, dont nous avions tenté d’expliquer la pertinence dans le précédent point marché (avec une préférence forte pour les segments qui respectent « la promesse de l’immobilier » de loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation).

Mouvement de réappréciation des foncières résidentiel et logistique

Cette réappréciation s’est effectivement concentrée sur le résidentiel et les entrepôts logistiques, les foncières de commerces ayant de leur côté poursuivi leur recul. De même que les valeurs exposées à l’Espagne (pays dont nous sommes très largement sortis dans la première quinzaine de juillet). Les résultats semestriels n’ont fait que souligner la pertinence de ces mouvements intra-sectoriels. Les foncières de centres commerciaux paraissent engagées dans une spirale négative de baisse de valeurs, encore balbutiante en Europe continentale (taux de capitalisation moyen retenus par les experts sur les centres prime encore voisins de 4 % en France), et qui pourrait les contraindre à rechercher des fonds propres complémentaires. Ainsi que de réduction à venir des loyers (encore masquée par l’utilisation des règles comptables IFRS 16 d’étalement des baisses de loyers facturés sur la durée résiduelle des baux et latitude dans le provisionnement des impayés et de hausse de la vacance).

Croissance organique pour le résidentiel, impact positif du commerce électronique sur la logistique

A l’inverse, les foncières résidentielles affichent des croissances organiques respectables et des hausses de valeurs. Vonovia a ainsi annoncé une hausse des loyers de 3,9 % sur un an glissant et des valeurs de +5,6 % au 1er semestre). De même, les foncières d’entrepôts paraissent en mesure de limiter l’impact de l’environnement économique grâce à l’accélération de la part de marché du commerce électronique.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Argan : ses entrepôts résistent à la crise

La foncière spécialiste des entrepôts premium affiche une très forte progression de son résultat net sur le 1er semestre. Elle maintient un objectif de 140 M€ de revenus locatifs en 2020. Son cours de Bourse est presque revenu à son niveau d’avant-confinement.

« Malgré les incertitudes qui persistent notamment quant aux conséquences économiques de cette crise, nous estimons être en bonne position pour y faire face. Et maintenons notre objectif de 140 M€ de revenus locatifs pour l’exercice 2020 », explique Jean-Claude Le Lan, fondateur et président du conseil de surveillance d’Argan.

Résultat net semestriel en hausse de 59 %

Les comptes semestriels publiés en fin de semaine dernière par la foncière spécialiste en logistique ont effectivement de quoi rassurer. Argan affiche en effet une « très forte progression » de son résultat net récurrent. Une hausse qui s’explique toutefois essentiellement par les effets de l’acquisition du portefeuille Cargo, en 2019. Une opération, équivalente « à huit années de développement », qui avait fait bondir le patrimoine d’Argan de 60 %. Et s’apprécier de respectivement 47 % et 52 % ses revenus locatifs annualisés et son résultat récurrent. Ces indicateurs font donc néanmoins mieux que prévu. Sur les six premiers mois de l’année, les revenus locatifs augmentent de 54 %. Et le résultat net récurrent de 59 %.

Un taux d’occupation proche de 100 %

La publication semestrielle d’Argan révèle d’autres facteurs positifs. Notamment une légère revalorisation de la valeur du patrimoine. L’ANR par action progresse lui aussi. De + 0,5 % droits compris (61,4 €). Et de + 0,4 % hors droit (56 €). Une variation qui s’explique par la revalorisation du patrimoine (+ 0,2 €). Mais surtout par une progression du résultat net (+ 2,1 €) supérieure à celle du dividende. Les comptes semestriels montrent également une amélioration du coût de la dette (1,65 % vs 1,70 %), en partie en raison des refinancements mis en place pour couvrir l’opération Cargo. Enfin, le taux d’occupation des entrepôts Argan reste au top : 98 %, vs 99 % au 1er semestre 2019.

Un contexte favorable au secteur logistique

La foncière bénéficie donc d’un contexte favorable à l’activité logistique. On le sait, ce secteur de l’immobilier s’est avéré plus résilient que d’autres durant la période de confinement. Argan y ajoute la qualité de ses entrepôts « premium » et celle de ses locataires, eux aussi évoluant « dans des secteurs qui ont fait preuve de résilience », précise la foncière. Laquelle poursuit son développement, désormais placé sous le signe de la neutralité carbone. Argan vient en effet d’annoncer la mise en place, dès septembre prochain, de sa première cellule au bilan « carbone neutre ». Implantée sur un site en restructuration à Croissy-Beaubourg (77), elle permettra d’économiser environ 60 tonnes d’émission de CO2 tous les ans. Ce type de dispositif (incluant pompe à chaleur, éclairage LED, centrale photovoltaïque) sera à l’avenir systématiquement proposé aux clients d’Argan.

Un cours boursier de retour vers ses plus hauts

Le positionnement et les résultats de la foncière sont en tout cas appréciés des investisseurs. Le cours d’Argan est revenu à des niveaux de moins de 10 % inférieurs (83,2 € à l’ouverture le 17 juillet) à ses plus hauts d’avant-confinement (90,4 €, le 20 février). Après être passé par un plus bas de 56,4 €, le 17 mars. La prime sur le dernier ANR reste donc élevée (48,5 % sur la base du cours d’ouverture du 17 juillet). Un niveau qui reflète, comme l’écrit le bureau d’analyse Invest Securities, « l’enthousiasme mondial pour le secteur ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Argan(i)

Argan est l’unique foncière française de développement et de location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Au 31 décembre 2019, son patrimoine représente 2,9 millions de mètres carrés, se décomposant en 85 entrepôts implantés en France exclusivement, valorisé 2,7 Mds€ et générant 140 M€ de revenus locatifs annualisés. Argan est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

L’immobilier, véritable « performeur » dans la durée

A l’heure où les incertitudes sur la rentabilité future des actifs financiers et immobiliers sont ravivées -pour ne pas dire exacerbées- par la crise sanitaire, l’IEIF publie la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements. Elle rappelle, entre autres informations, que la vie des investisseurs est loin d’être un long fleuve tranquille. Et que les crises, plus ou moins violentes, viennent toujours, à un moment ou à un autre, bouleverser son quotidien. Analyse.

Une nouvelle fois, l’immobilier, sous toutes ses formes, se place aux premiers rangs du palmarès sur quasiment toutes les périodes analysées. Comme l’an dernier, il n’y a guère que sur 40 ans (1979-2019) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée, mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,19 %. Un niveau qui les place au-dessus de trois classes d’actifs immobiliers. Devant le logement parisien (11,42 %), en premier lieu. Puis des foncières cotées (10,72 %) et des SCPI (9,56 %).

L’immobilier, en pole position sur 5, 10, 15, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans), les placements immobiliers occupent la première marche du podium. Et, bien souvent, les suivantes. Sur 30 ans, les foncières cotées affichent le meilleur rendement (7,7 %). Mais le logement parisien (7,1 %) et les OPCI (6,6 %) occupent les 3e et 4e rangs. Sur 20 ans, l’immobilier truste les 7 premières places. Ce sont encore une fois les foncières cotées qui emportent la mise (12,1 %). Suivies de la classe d’actifs en direct « commerces France » (11,5 %). Puis de nouveau du logement parisien (10,7 %). Et de la logistique, des SCPI, des bureaux (France) et des OPCI.


L’immobilier, la classe d’actifs la plus performante

Sur 15 ans, comme le précise Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons, est la classe d’actifs la plus performante ». Les actifs de commerces (France) occupent la 1ère place (10,4 %). Suivis, une fois n’est pas coutume, par le placement or (9,7 %). Et les foncières cotées, en 3e position (9,6 %), devancent une nouvelle fois les actions dans leur ensemble (7 %). Sur 10 ans, ce sont d’ailleurs les actifs cotés qui surperforment les autres placements. Les foncières, de nouveau en tête (8,5 %), font quasiment jeu égal avec les actions généralistes (8,1 %). Mais les 6 places suivantes sont occupées par des placements immobiliers, directs (logistique, commerces, bureaux) ou indirects (SCPI, OPCI). L’or est relégué à la 9e position (3,1 %).

Montée en puissance de la logistique sur 5 ans

Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places. Et, comme l’an dernier, c’est la logistique qui monte sur le podium (11,6 %). Une forte performance qui s’explique, selon Charles-Henri de Marignan, « par une forte progression des valeurs vénales des actifs sous l’effet du développement du e-commerce ». Les autres secteurs de l’immobilier sont devancés par les actions (10,3 %), dopées par leurs excellentes performances en 2019. L’an dernier, les marchés financiers ont de fait effacé les pertes enregistrées en 2018.


2019, une année exceptionnelle pour les marchés actions… battus toutefois par l’immobilier en direct

L’indice MSCI Monde affichait en 2019 une progression de 26 %. Sa meilleure performance de la décennie, en total return. Les plus fortes hausses, celles des actions américaines (+ 28,5 % pour le S&P 500), n’ont toutefois pas réussi à détrôner certaines classes d’actifs immobiliers en direct. Selon le palmarès établi par l’IEIF, ce sont en effet les bureaux prime, en Europe et dans le QCA parisien, qui s’arrogent les deux premières positions. L’immobilier européen, coté cette fois, fait quant à lui quasiment jeu égal avec les actions américaines. Et se place au 4e rang. L’immobilier indirect tire lui aussi correctement son épingle du jeu. En 2019, les SCPI affichaient une performance globale de 5,6 %[1]. Suivies de près par les OPCI, avec 5,4 %[2].

Au-delà de la performance, les autres qualités de la classe d’actifs immobilier

Au-delà de ces performances – passées -, qui attestent toutefois de la robustesse et de la régularité de l’immobilier sur longue période, l’étude de l’IEIF pointe également les autres qualités de cette classe d’actifs. L’institut rappelle en effet que l’immobilier bénéficie d’une volatilité bien inférieure à celle des actions. Que toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes. Et que, sur toutes les périodes, l’immobilier présente « systématiquement un pouvoir diversifiant inégalé par les autres actifs ». Trois qualités qu’il devrait conserver, quelle que soit l’orientation de ses performances à venir.

Frédéric Tixier

[1] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

[2] Mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier coté mérite une réappréciation !

Les interrogations sur les foncières de centres commerciaux et sur le devenir du bureau post-covid ont pesé sur les performances des foncières cotées. Mais, selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, ce ne sont que « les arbres qui cachent la forêt ». Et cette dernière est bien plus « riante » qu’elle n’y paraît. Commentaire de marché.

La remontée de l’immobilier en Bourse depuis la mi-mars a été ralentie par les difficultés des foncières de commerces. La foncière INTU, qui détient quatre des dix principaux centres commerciaux au Royaume-Uni, a été placée sous administration judiciaire.

Une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux

La mécanique est implacable. Alors que la part de marché du commerce électronique était Outre-Manche, en mai, de 32,8 % (+ 14 points en trois mois), les enseignes physiques sont de plus en plus nombreuses à déposer leur bilan. Ou à décider volontairement de fermer tout ou partie de leurs points de vente physiques. Tout en tentant de renégocier leurs loyers et/ou de passer en loyers variables purs. Cela conduit à un niveau de collecte des loyers très bas (36 % en début de semaine pour le troisième trimestre au Royaume-Uni). Et nourrit une hausse des spreads de crédit. Mercialys a ainsi placé une obligation à sept ans avec un taux de rendement de 4,6 %. Pour remplacer une souche obligataire qui arrivait prochainement à échéance et servait un taux d’intérêt à 1,8 %. Ce phénomène acte également une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux[1].

Bureaux affectés par les interrogations sur l’importance à venir du travail à distance

Par ailleurs, les bureaux, dont la situation n’est en rien comparable en termes de loyers perçus, sont affectés par des interrogations sur l’importance à venir du travail à distance. Et sur l’évolution de la demande d’espaces, en particulier en périphérie.

Ce sont les arbres qui cachent la forêt.

Une situation plus riante qu’elle n’y paraît

Cette dernière est plus riante : les taux d’intérêt sans risque vont demeurer durablement négatifs. Plus personne n’en doute. Et la prime de risque sur la valorisation de marché des actifs immobiliers des foncières cotées (corrigée donc des ANR de fin 2019 et prenant en compte les décotes actuelles) atteint des niveaux historiquement élevés : 590 points de base pour le stockage pour les particuliers en Grande-Bretagne (pourtant faiblement cyclique), 520 points de base pour la logistique Outre-Manche (qui bénéficie pourtant de la croissance éclair de la part du commerce électronique), 460 points de base pour le résidentiel allemand, 450 pour les bureaux en Europe continentale et 400 pour le commerce (données GreenStreet Advisors au 15 juin 2020).

Réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse

La promesse de l’immobilier (des loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation) continue d’être tenue par de larges pans de l’industrie : bureaux prime, logements, entrepôts logistiques, secteurs alternatifs.

Et enfin, le rebond des indicateurs économiques post-covid n’est pas soutenable à ce rythme. Et a nourri un appétit pour le risque qui nous paraît exagéré.

Ces éléments devraient conduire à une réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse que nous avons continué de privilégier.

Laurent Saint Aubin


[1] Le commerce de proximité restant relativement préservé


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les foncières cotées reviennent sur le marché obligataire

Plusieurs foncières cotées en Bourse viennent, coup sur coup, de procéder à des émissions obligataires. Des opérations bien accueillies par le marché, et menées à des conditions de taux relativement « détendues ».

Le 16 juin dernier, la foncière Covivio (ex-Foncières des Régions) plaçait avec succès une émission obligataire à 10 ans de 500 millions d’euros. Quelques jours plus tôt, SFL (Société Foncière Lyonnaise) avait déjà procédé au placement d’une émission d’un même montant. Mais de plus courte maturité (7 ans). Là encore, l’appétit des investisseurs était au rendez-vous.

Emission Covivio sursouscrite 5 fois

L’opération Covivio a de fait reçu un accueil plus que favorable. « L’émission a été sursouscrite près de 5 fois », précise en effet la foncière dans un communiqué. Mieux encore, le placement a été réalisé dans des conditions financières plutôt attractives pour Covivio. Le coupon fixe s’établit en effet à 1,625%. Comme le souligne le bureau d’analyse Invest Securities dans l’une de ses études, cette émission « matérialise une dégradation modérée du coupon, de +12,5 points de base ». La dernière opération réalisée par Covivio sur une même maturité, en juin 2017, s’était placée à un taux de 1,5%. Et le coût moyen de sa dette en place, fin 2019, n’était guère plus élevé (1,55%) que le taux de sa dernière émission.

Emission SFL, aux mêmes conditions qu’en mai 2018

L’émission SFL du 27 mai s’est faite quant à elle aux mêmes conditions qu’une émission de même maturité et de même montant réalisée en mai 2018 : 1,5%. Elle fait toutefois ressortir un léger surcoût par rapport au coût moyen de sa dette fin 2019 (1,40%). Mais présente l’avantage d’allonger de quelques mois la maturité de sa dette (4,2 ans fin 2019). D’autres foncières cotées en Bourse ont pris le risque de procéder à des émissions obligataires durant la période de confinement. Les taux obtenus étaient alors plus « tendus ». Et ce d’autant plus qu’elles concernaient des foncières essentiellement « commerces ».

Des émissions plus coûteuses pour les foncières Klépierre et UMR

La plus récente, celle réalisée par Klépierre le 6 mai dernier, affichait un coupon de 2% (600 M€ sur 9 ans). Contre un coût moyen de la dette en place de 1,45%. Les deux souches obligataires placées par URM, au plus fort de la hausse des taux de rendement actuariels, étaient encore plus rémunératrices. L’une offrait un coupon de 2,125% (600 M€ à 5 ans). L’autre de 2,625% (800 M€ à 10 ans). Dans les deux cas, ces opérations ont elles aussi bénéficié de l’intérêt des investisseurs. L’émission Klépierre a été sursouscrite 5 fois. Celles d’UMR, 2 fois. Des résultats qui attestaient déjà de la confiance des opérateurs dans la capacité de ces deux foncières à traverser la crise.

Confiance des investisseurs

Les opérations Covivio et SFL, plus récentes, confirment ce relatif crédit pour l’ensemble du secteur. Les conditions plus avantageuses obtenues par les foncières émettrices témoignent de la détente des taux. Elles s’expliquent aussi par le fait que ces émissions ont été menées par des foncières majoritairement investies dans le secteur des bureaux[1]. Un créneau jusqu’à présent jugé plus résilient que celui du commerce. Même si, aujourd’hui, des inquiétudes s’exprimant sur l’usage futur de l’actif bureau, ce secteur risque lui aussi à l’avenir de connaître davantage de volatilité…

Frédéric Tixier


[1] SFL est investie en bureaux à hauteur de 74% de son patrimoine, essentiellement situé à Paris. Le patrimoine de Covivio n’est en revanche placé qu’à 60% sur ce secteur. Depuis son OPA sur Godewind Immobilien, annoncée en février 2020, le résidentiel allemand représente 24% de son actif. Le solde (15%) est investi dans l’hôtellerie (Covivio Hôtel).


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Immobilier coté : des performances contrastées

Le secteur immobilier en Bourse a rebondi en avril. Et faiblement varié en mai. Mais ces évolutions globales masquent de fortes disparités sous-sectorielles. C’est ce qu’analyse Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de marché.

Après le fort rebond observé en avril, l’indice de référence de l’immobilier coté, FTSE EPRA Eurozone a, au global, faiblement varié en mai. Si l’on y regarde plus près, les performances des sous-secteurs ont été par contre, une nouvelle fois, singulièrement contrastées.

Fort recul des foncières de commerces en mai

Avec un nouveau recul fort de certaines foncières de commerces (Unibail-Rodamco : -16,3 %). Et des foncières de bureaux non prime (Icade : -10,2 %). Alors que le segment résidentiel a surperformé (Vonovia : +16,7 %). Cette différenciation s’explique sans doute au premier chef par les craintes des investisseurs quant à la capacité des foncières de bureaux et de commerces à collecter les loyers. Le résidentiel conservant, à cet égard, son statut de secteur refuge.

Retour de la thématique des fusions-acquisitions

Le mois de mai a vu, également, un retour modeste de la thématique des fusions-acquisitions dans le secteur. Tant sur le segment du résidentiel en Allemagne (discussions interrompues finalement entre LEG et TAG Immobilien), qu’en commerce. A noter sur ce segment, le rachat par CapCo de la participation de 24,2% détenue par Monsieur Tak Lee dans Shaftesbury, l’opérateur de commerces des quartiers londoniens de Soho et Covent Garden. Avec une décote de 14% sur le dernier cours de bourse. Et de 45 % par rapport à l’ANR Epra à la clôture du dernier exercice (30/09/2019).


Décote sur le retail park

Autre fait notable, le placement par Invesco de sa participation de 19 % dans l’opérateur de retail parks au Royaume Uni, New River Retail, à 69 pences. Soit une décote de 13 % par rapport au dernier cours de bourse. Et de 72 % par rapport à l’ANR EPRA à la clôture du dernier exercice (30/09/2019).

Laurent Saint Aubin



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L’immobilier devrait pleinement jouer son rôle de valeur refuge


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i ) Information extraite d’un document officiel de la société

Le monde immobilier de demain sera-t-il le monde d’hier ?

C’est la question que se pose Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de marché. La crise actuelle pourrait notamment avoir pour effet « une moindre demande de surfaces de bureaux ». Ou une « remise en question du modèle du commerce physique existant ». Commentaires.

« L’étape du déconfinement partiel en Europe dans laquelle nous entrons maintenant doit nous conduire à réfléchir sur les impacts sur l’immobilier dans la vie d’après », s’interroge Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

Des enseignements tirés de l’histoire

« Les exemples historiques de pandémie (peste noire au XIVème siècle, grippes espagnoles puis asiatiques au XXème siècle) peuvent nous orienter », poursuit-il. Même si une réponse immédiate à la question de ce à quoi ressemblera le monde de demain « relève largement de l’ordre de la croyance ». Les exemples historiques permettent toutefois de tirer « quelques points communs quant à la situation post-épidémique », observe le gérant. Parmi lesquels, sur le plan sociétal, des changements dans les relations sociales. Et une remise en cause des élites passées.

Les conséquences sur le plan économique

Sur le plan économique, c’est une tendance à « la concentration de l’économie sur les acteurs les plus forts » avant la crise, selon « une logique malthusienne ». C’est également un recentrage de la production au niveau local, ou régional. Et une réduction du commerce international. Laurent Saint-Aubin pointe aussi un phénomène nouveau : la « probable mise en œuvre massive d’une économie du sans-contact ». Des tendances, telles que la robotisation, l’usage accéléré du commerce électronique, ou le développement du télétravail, « déjà engagées depuis longtemps ». Mais que la crise actuelle a fortement accéléré.

Et leur traduction « immobilière »

Mais quelle pourrait être la « traduction immobilière » de ces tendances ? Le gérant de Sofidy Sélection 1 pointe tout d’abord une possible « moindre demande de surfaces de bureaux ». L’extension du travail nomade, à l’ensemble des actifs, pourrait aussi affecter les zones périphériques. La concentration des échanges par le biais du numérique aurait alors pour conséquences une « hausse de la demande de data centers ». Et la remise en question « du modèle du commerce physique existant jusqu’alors ». A l’inverse, estime Laurent Saint-Aubin, on pourrait parallèlement assister « à l’accélération de la montée en puissance du commerce électronique ». Ainsi que de la « demande d’entrepôts additionnels ».

Conséquences en termes d’allocation de portefeuille

Le gérant en tire déjà des conséquences pratiques en termes d’allocation. « Dans l’attente d’y voir plus clair », précise-t-il, il pourrait être opportun « de mesurer la nécessité et l’utilité sociale des actifs immobiliers ». Et de surpondérer ceux les plus en phase avec le monde de demain. Lesquels ? « Le logement, y compris les résidences étudiantes », répond Laurent Saint-Aubin. Mais aussi les structures d’accueil de personnes âgées. Ou le stockage. Ainsi que les « immeubles conçus pour les services publics ».

Des choix de gestion probants

Une conviction qui a conduit le gérant à conserver, au sein du portefeuille de Sofidy Sélection 1, « une ligne supérieure à 4% dans la foncière scandinave SBB ». Ses choix de gestion sont d’ailleurs plutôt probants. Le fonds Sofidy Sélection 1 affiche, depuis le début de l’année, une contre-performance bien inférieure (-12,1%[1]) à celle de son indice de référence (-23,7%[2]). Un résultat qu’il doit à une sélection de titres « exposés à l’immobilier alternatif, non présents dans l’indice ». Appartenant à des sous-secteurs tels que le stockage pour les particuliers (Shurgard). Ou les entrepôts logistiques (Segro, VIB Vermoegen, VGP). Ainsi que les résidences étudiantes « sur lesquelles nous avons ré-augmenté l’exposition. Jugeant que la baisse était excessive par rapport aux solides perspectives structurelles du segment », précise Laurent Saint-Aubin.


Un volant de liquidité à investir

Celui-ci est aussi présent sur le segment des foncières technologiques (Equinix, Cellnex). Mais ne détient pas certaines valeurs de commerce (Carmila, Lar Espana, IGD) ni de bureaux non prime (Icade, Intervest, CA Immo), particulièrement affectées sur le plan boursier. Prudent, le gérant a toutefois conservé 9% de liquidité. Elles pourront permettre « d’être actifs en cas de creux de marché dans un environnement de volatilité toujours élevée », conclut-il.



Frédéric Tixier


[1] Performance à fin avril.

[2] FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis


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A propos de Laurent Saint Aubin

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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i )Information extraite d’un document officiel de la société

 

Loyers : de la suspension à l’annulation

A la demande du gouvernement, les principales associations et fédérations représentatives des bailleurs appellent leurs adhérents – parmi lesquels figurent les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, et les foncières cotées – à accorder une annulation automatique de 3 mois de loyers aux locataires TPE. Une mesure qui ne fait pas l’unanimité…

Les associations ont dit oui… A la demande de Bruno Le Maire, qui les avait réunies vendredi 17 avril autour d’une conférence virtuelle, les principales associations et fédérations représentatives des bailleurs ont accepté de nouvelles mesures d’allégement en faveur de leurs locataires. La plus emblématique : l’annulation pure et simple de trois mois de loyers pour les TPE contraintes de fermer « en application de l’arrêté du 15 mars 2020[1] ».

Engagements communs des principales fédérations de bailleurs

Les quatre fédérations de bailleurs (la FSIF, l’AFG, l’ASPIM et le CNCC), la FFA (la Fédération Française de l’Assurance) et la Caisse des dépôts et consignations (via CDC Habitat), qui participaient à cette réunion, ont acté leurs engagements par un communiqué commun[2], en appui de celui publié par le Ministère de l’Economie et des Finances[3]. Ce communiqué rappelle les dispositions déjà prises depuis le 20 mars dernier par ces différentes organisations. Notamment la mise en place des reports de loyers « pour la période de fermeture des commerces ». Et les discussions engagées avec l’ensemble de leurs locataires « sur les étalements de paiement des loyers reportés ». Mais, « compte tenu de la prolongation de la durée de fermeture », et d’une reprise envisagée « comme progressive », il fallait aller plus loin.

Annulation automatique des loyers des TPE pendant 3 mois

« Nous appelons maintenant nos adhérents à prendre des mesures automatiques pour soutenir la trésorerie des plus petits locataires, très fortement fragilisés par la crise économique », expose ainsi le communiqué commun. Cette mesure automatique consiste donc à annuler purement et simplement, et « sans considérer la situation particulière », les loyers dus par les TPE dont l’activité est interrompue par arrêté. L’annulation court sur une période de trois mois. Mais n’inclut pas les charges « qui resteront dues puisqu’elles correspondent à des coûts réels encourus par les propriétaires ». Concernant les autres locataires des bailleurs « institutionnels », les associations restent plus vagues. Et moins directives. Elles encouragent leurs adhérents à « engager des discussions avec leurs locataires en difficulté ». Mais d’adapter, au cas par cas, leurs réponses.

Pas d’obligation envers les autres locataires, mais une incitation à négocier

Pas « d’obligation » d’annulation de loyers, donc, pour ces autres locataires. Mais des aménagements qui devront tenir compte « de leur taille et des difficultés de trésorerie qu’ils rencontrent ». Le communiqué ne le dit pas explicitement, mais le message délivré par Bruno Le Maire lors de la réunion en ligne était paraît-il plus clair : l’effort doit être concentré sur les très petites entreprises. Les grandes enseignes nationales et internationales, aux reins a priori plus solides, n’ont pas vocation à bénéficier de mesures d’aménagement. Pas d’annulation, évidemment. Ni même de reports de loyers. Le communiqué rappelle d’ailleurs que les engagements pris par les propriétaires « complètent les dispositifs déjà mis en place par le gouvernement ». Notamment ceux du chômage partiel et des prêts garantis. C’est-à-dire ceux dont bénéficient a priori plus facilement les grands opérateurs, mieux équipés sur le plan juridique et financier que les petites structures.

La rédaction commune d’un code de bonne conduite entre propriétaires et locataires

Les engagements pris par les bailleurs s’accompagnent d’ailleurs d’une demande de conciliation. Leurs fédérations appellent en effet celles des commerçants à rédiger conjointement un « code de bonne conduite ». Ce code aura pour objet de « cadrer les discussions de gré à gré entre les parties ». En fixant notamment « des principes équilibrés de transparence de l’information » : une manière de s’assurer que les demandes émanant de locataires prétendument en difficulté seront assorties de documents permettant d’attester de leur bonne foi… Du côté des sociétés de gestion de SCPI, par exemple, on constate en effet qu’un certain nombre de locataires ne jouent pas vraiment le jeu.

Des locataires qui ne jouent pas le jeu

Plutôt que de négocier un report ou une annulation des loyers, quelques-uns se contentent de révoquer le prélèvement automatique mis en place avec leur bailleur. D’autres -souvent des grands groupes- font appel aux services de leurs cabinets de conseil, pour rédiger des lettres truffées d’arguties juridiques exigeant le report ou la réduction de leurs loyers. Un niveau de complexité auquel les plus petites sociétés de gestion ont bien du mal à répondre… Ce code de bonne conduite, s’il voit le jour, pourrait permettre de régler plus facilement et plus justement les différends entre propriétaires et locataires. Un médiateur, désigné par Bruno Le Maire, devrait d’ailleurs accompagner les fédérations dans la rédaction de ces règles communes. Et veiller à leur bonne application. Une juste contrepartie de l’effort consenti par les bailleurs…

Une décision qui ne fait pas l’unanimité

Du côté de ces derniers, l’appel de leurs fédérations n’est pas unanimement approuvé. Plusieurs foncières, ou autres investisseurs institutionnels, s’étaient engagés, il y a déjà plusieurs jours ou semaines, à annuler une partie des loyers. Y compris des groupes familiaux. C’est le cas notamment de la Compagnie de Phalsbourg. Ou du Groupe Sebban, une foncière indépendante spécialiste des locaux commerciaux de centre-ville. Mais, jusqu’à présent, aucune société de gestion de SCPI ou d’OPCI n’avait officiellement pris un tel engagement. Et il semblerait qu’une partie d’entre elles -surtout les plus petites, et les plus indépendantes…- n’approuve pas une décision qui conduirait à justifier des pertes de revenus pour les associés de leurs SCPI.

Les associations de commerçants jugent les mesures insuffisantes

Le débat est d’ailleurs loin d’être clos. Le gouvernement a beau avoir déjà fait voter un amendement élargissant la déductibilité fiscale des abandons de créances aux abandons de loyers[4], les associations de commerçants estiment que le compte n’y est pas. Seize fédérations ont, dès le samedi 18 avril, fait savoir qu’elles jugeaient ces mesures insuffisantes. D’abord parce qu’elles ne concernent que les TPE. Or, « c’est l’ensemble des commerçants, petits, moyens et grands, quelle que soit leur taille, qui sont aujourd’hui fermés et qui sont menacés dans leur survie », estiment-elles. Ensuite, parce que la période de 3 mois est trop courte. Pour elles, « la solution passe par la prise en compte également de la période de reprise. Qui sera très progressive et donc risquée économiquement et socialement ». Enfin, car la mesure ne devrait pas concerner « uniquement les grandes foncières immobilières ».

Les SCPI sont aussi des acteurs du commerce en centre-ville

Selon les fédérations de commerçants, les centres commerciaux n’intègrent qu’environ 38 000 commerces. Alors que le secteur commerçant représente « plus de 400 000 points de vente en France ». Elles s’inquiètent donc, à juste titre, de la possible disparition des commerces centraux des villes moyennes. Elles oublient en revanche que la mesure s’applique aussi à d’autres acteurs de l’investissement en immobilier. Au premier rang desquels les gestionnaires de SCPI et d’OPCI. Or, selon une étude menée l’an dernier par l’ASPIM, ces véhicules ont une vraie présence régionale. Les SCPI ont déjà investi dans plus d’une commune de plus de 10 000 habitants sur deux dans les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Et 40% en Hauts-de-France. Un ratio qui dépasse même les 55% et monte jusqu’à 83% dans les communes de plus de 20 000 habitants…

Le principe de solidarité, une application complexe

Mais il est difficile de contrer les associations de commerçants sur un point. Pourquoi ces mesures de soutien, que l’on peut parfaitement justifier sur le plan économique, ne s’appliqueraient qu’aux seuls investisseurs institutionnels ?

D’autres questions se posent d’ailleurs en miroir. Si l’on se place du point du vue des porteurs de parts de SCPI, pourquoi ceux-ci – qui ont souvent besoin de leurs revenus fonciers pour boucler leurs fins de mois- seraient-ils mis à contribution ? Parce qu’ils ont choisi la voie de l’investissement collectif et mutualisé ? Pourquoi alors ne pas aussi demander un effort aux autres investisseurs privés, qui ont préféré gérer en direct leurs biens immobiliers ?

Plus globalement, quelle doit être la part assumée par l’Etat ? Et celle demandée aux acteurs privés ? Le sujet de la solidarité demeure, crise ou pas crise, une question épineuse…

Frédéric Tixier


[1] Consulter le texte de l’arrêté
[2] Télécharger le communiqué
[3] Télécharger le communiqué
[4] Amendement Jean-Noël Barrot, député Modem, adopté le 17 avril dans le cadre du projet de loi de finances rectificatif pour 2020


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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros.

A propos de la FSIF(i)

Créée en 1935, la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) rassemble les opérateurs immobiliers qui construisent, louent et gèrent au quotidien des biens immobiliers diversifiés tels que bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques, logements, résidences étudiantes ou maisons de retraite en France et à l’étranger. Elle est composée de sociétés immobilières cotées et non cotées qui représentent en France 120 milliards d’euros d’actifs et 24,7 millions de mètres carrés, soit 40 % du patrimoine immobilier détenu par des investisseurs institutionnels français. Ses adhérents cotés totalisent 63 milliards d’euros de capitalisation boursière, soit plus de 90 % de la capitalisation boursière du compartiment immobilier d’Euronext.

A propos de l’AFG(i)

L’Association Française de la Gestion financière (AFG) représente et promeut les intérêts des professionnels de la gestion pour compte de tiers. Elle réunit tous les acteurs du métier de la gestion d’actifs, qu’elle soit individualisée (mandats) ou collective. Ces derniers gèrent plus de 4 000 milliards d’euros d’actifs, soit un quart du marché de la gestion d’Europe continentale.

A propos du CNCC(i)

Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant tous les acteurs participant à la promotion et au développement des sites commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de commerçants. Outre l’objectif d’assurer la représentation des intérêts de ses diverses composantes, le CNCC s’attache à défendre le dialogue entre ses différents membres, à organiser la réflexion prospective, le travail en commun et les bonnes pratiques de ses adhérents. Il a vocation à rassembler tous les acteurs du commerce au sein des espaces commerciaux qu’ils soient centres commerciaux, retail parks ou commerces de pied d’immeuble. Le CNCC compte plus de 400 sociétés adhérentes représentant plus de 800 sites commerciaux en France, dont 1 sur 5 est situé en centre-ville.

  (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : obligation de distribution respectée…

Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut SIIC a joué un rôle protecteur pour les actionnaires des foncières cotées. Quelques-unes ont bien revu les montants distribués à la baisse. Mais tout en respectant leurs obligations de distribution. Etat des lieux…

Aucun secteur économique n’échappe au fléau du coronavirus. Mais comment apprécier les conséquences de cette crise sur la rentabilité des SIIC[1] ? Emportées par la panique qui a frappé les marchés financiers, les foncières cotées ont elles aussi subi un impressionnant revers boursier. Entre le 19 février, son plus haut en 2020, et le 18 mars, au plus fort de la baisse, l’indice Euronext SIIC France accusait un repli cumulé de plus de 57%…


Un rendement de près de 10% au plus fort de la baisse

Par comparaison avec leur valorisation, les dividendes des SIIC auraient toutefois pu apparaître comme une bouffée d’oxygène. Grâce à des résultats satisfaisants en 2019, les distributions annoncées pour 2020 procuraient des revenus confortables. Sur la base des cours extrêmement dépréciés, atteints lors du creux du 18 mars, les dividendes attendus pour 2020 représentaient en effet un rendement moyen incroyable de 9,5%. Une telle perspective de rentabilité soulève bien sûr de nombreuses interrogations. Certes, la baisse de mars illustrait la panique des investisseurs. Et les cours se sont en partie redressés par la suite, avec des rebonds parfois spectaculaires. Mais pourra-t-on vraiment compter sur ces dividendes ? Comment apprécier la résilience et la pérennité de ces revenus ? Quelles seront les conséquences de la crise du coronavirus pour les activités des SIIC ?

Quelle capacité à maintenir des dividendes élevés ?

La capacité des SIIC à maintenir des dividendes élevés dépend d’abord des revenus qu’elles encaissent. C’est-à-dire, principalement, les loyers des biens immobiliers composant leur patrimoine. Avec la crise du coronavirus, les SIIC rencontrent plusieurs problèmes inédits. Comment y font-elles face ? Les conséquences du confinement sont un premier défi. La plupart des commerces non essentiels ont été fermés par décret à partir du 15 mars. Le confinement de la population mis en place à partir du surlendemain, mardi 17 mars, a réduit encore plus la consommation. Dès lors, des difficultés de paiement étaient attendues pour les loyers de nombreux commerces. Dès le 20 mars, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire s’est entretenu à ce sujet avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Ils ont étudié la mise en œuvre des suspensions de loyers pour les petites entreprises en difficulté.

Suspension des dividendes ?

Dans la foulée, les fédérations de bailleurs, dont la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) regroupant les SIIC, ont annoncé des mesures pour soulager leurs locataires en difficulté. Elles prévoient d’étaler les loyers mensuellement. Au lieu d’un paiement trimestriel à l’avance. Surtout, le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril. Et jusqu’à la fin des périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics. En plus de ces contraintes, dont l’impact varie selon le patrimoine de chaque SIIC, une autre mesure est venue menacer leur rentabilité pour les actionnaires. Dès vendredi 27 mars, le président Emmanuel Macron annonçait que les dividendes devraient être suspendus quand les sociétés bénéficient de reports d’échéances fiscales et sociales. Un vrai dilemme pour les SIIC dont la vocation est de distribuer l’essentiel de leurs revenus.

L’effet protecteur du statut SIIC

En effet, le statut des SIIC les exonère d’impôt sur les sociétés. A condition de distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirés de leur activité (essentiellement des loyers). Et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut de SIIC a finalement joué un rôle protecteur pour les actionnaires. Quelques SIIC ont bien revu leurs dividendes à la baisse, mais tout en respectant leur obligation de distribution. Les situations sont très variables. Alors qu’elle avait annoncé au début de l’année un dividende de 5,60 € au titre de l’exercice 2019, Gecina a ainsi déclaré fin mars qu’il serait réduit à 5,30 € par action. « Ce montant couvre les obligations légales du régime SIIC », précise la société.

Gecina reste confiante

Un acompte de 2,80 € ayant déjà été payé le 6 mars 2020, le solde de 2,50 € par action sera versé en numéraire le 3 juillet prochain. Face aux incertitudes de la crise, Gecina renonce à faire des prévisions pour l’exercice en cours. Comme la plupart des SIIC… La société dispose néanmoins d’un bilan solide, avec un ratio d’endettement LTV (loan to value, ou dettes rapportées au patrimoine) de 34%. Gecina bénéficie aussi de lignes de crédits non tirées de 4,5 milliards d’euros (fin 2019). Ce qui lui permet de couvrir ses échéances de crédit jusqu’à fin 2023. En outre, Gecina reste « confiante dans la résilience relative de son patrimoine résidentiel et tertiaire concentré sur les zones les plus centrales de la région parisienne, avec plus de 80% des revenus locatifs sur le bureau qui proviennent de clients grands comptes », indique la société.

Icade réduit aussi son dividende

Autre SIIC au patrimoine diversifié, Icade a aussi décidé de réduire son dividende. Icade avait initialement prévu de verser un dividende de 4,81 € par action au titre de son exercice 2019. Soit une hausse de 4,57% par rapport à l’année précédente. Il a finalement été revu en baisse de 16,64%, à 4,01 € par action. Un acompte de 2,41 € par action ayant été payé le 6 mars 2020, le paiement du solde, soit 1,60 €, interviendra le 8 juillet. « La situation financière de la société lui permet de satisfaire à l’ensemble de ses engagements », a précisé Frédéric Thomas, président d’Icade.

D’autres SIIC ont maintenu leurs dividendes

D’autres SIIC diversifiées ont maintenu leurs dividendes. C’est le cas de Covivio (ex-Foncière des régions). Le patrimoine de cette SIIC est principalement réparti entre bureaux (58%), logements (25%), et hôtels (16%). Après les premières mesures de confinement, Covivio a confirmé le 18 mars qu’elle maintenait son dividende à 4,80 €. Une hausse de 4,35% par rapport à l’année précédente. « 80 % de nos revenus proviennent de l’immobilier de bureau et résidentiel », précise Hubo Soussan, porte-parole de Covivio. De plus, les principaux actionnaires se sont engagés à percevoir leurs dividendes en action. Ce qui limite les sorties d’argent. C’est le cas pour Delfin, la holding de Leonardo del Vecchio (premier actionnaire d’Essilor-Luxottica). Ou des assureurs Predica (Crédit agricole), Covea (Maaf-MMA-GMF) et ACM (Crédit mutuel), qui représentent plus de la moitié du capital.

SIIC commerces en première ligne

Les SIIC spécialisées dans les commerces sont en première ligne face à la crise. Certaines ont maintenu leurs dividendes, comme Klépierre. Ce leader européen des centres commerciaux n’a pas modifié son dividende annoncé au début de l’année, à 2,20 € par action. Un acompte de 1,10 € a été versé le 9 mars. Et le solde est attendu en juillet. Mercialys a pour sa part annoncé une réduction de son dividende. Issue du groupe de distribution Casino, Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux et les commerces de centre-ville. Avec plus de 2 100 baux commerciaux en portefeuille. « Plusieurs typologies d’enseignes locataires de Mercialys peuvent rester ouvertes. Néanmoins la fréquentation de ses sites est fortement impactée », explique la société.

Fermeture de la plupart des boutiques des centres commerciaux

« Bien que les loyers intègrent majoritairement une composante fixe (97,6% de la masse locative), cette crise sanitaire pourrait affecter la solvabilité des commerçants. Et, par extension, la capacité de recouvrement des loyers par Mercialys », précise-t-elle toutefois. Initialement prévu à 1,15 € par action, le dividende de l’exercice 2019 sera finalement réduit à 0,95 €, soit une baisse de 17,4%. Compte tenu de l’acompte de 0,47 € par action versé le 23 octobre 2019, le solde de 0,48 € par action doit être payé fin avril. Carmila, SIIC issue du groupe de distribution Carrefour, possède pour sa part 215 centres commerciaux. Plus particulièrement en France, en Espagne et en Italie. Les mesures de confinement et de fermeture provisoire des commerces dans ces pays touchent donc tous les centres commerciaux de Carmila. Dont la plupart des boutiques sont fermées.

Rien n’est encore décidé chez Carmila

Face à cette situation, « des mesures ont été prises pour reporter les investissements non indispensables. Et renforcer davantage la trésorerie de la société », explique le groupe. La société déclare bénéficier d’une forte solidité financière et de lignes de crédit non tirées. Ainsi que d’une trésorerie excédentaire de plus de 350 millions d’euros. Des éléments qui devraient lui permettre de faire face à cette crise sanitaire. Concernant le dividende, fixé à 1,50 € au début de l’année, rien n’est encore décidé. Ce sujet a été reporté avec la date de l’assemblée générale. Initialement prévue le 14 mai, elle est décalée au 29 juin. Ceci « afin de pouvoir gagner en visibilité avant de se prononcer définitivement sur le montant et les modalités de paiement du dividende 2019 devant être versé en 2020 », précise Carmila.

Le cas Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Plus grosse société foncière cotée, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), est un cas particulier. Valorisé à 65,3 milliards d’euros fin 2019, son patrimoine est composé à 86% en commerces, 6% en bureaux, 5% en sites de congrès et d’expositions, et 3% en services. Alors que la société avait fixé son dividende à 10,80 € à l’annonce de ses résultats 2019, en février dernier, il subit la plus forte réduction. Fin mars, Unibail-Rodamco-Westfield a en effet annoncé une baisse de 50% de son dividende. URW précise que le paiement d’un acompte de 5,40€ par action a eu lieu comme prévu le 26 mars. Selon la société, ce montant « permet de satisfaire aux obligations de distribution résultant du régime SIIC ». Depuis le rapprochement d’Unibail-Rodamco avec l’Australien Westfield, le titre est en effet une « action jumelée ». Seule une partie de son activité est soumise aux contraintes fiscales des SIIC françaises.

Le secteur logistique épargné

Ainsi, la société a pu annuler le paiement du solde de son dividende, initialement fixé à 5,40€. Soit une réduction de moitié. Tout en respectant le statut de SIIC d’Unibail-Rodamco. Dans le secteur spécifique des entrepôts logistiques, la SIIC Argan s’en tire mieux pour le moment. Grâce à l’acquisition en octobre dernier de 22 entrepôts loués à Carrefour, et aux loyers générés par d’autres développements de l’année 2019, Argan vient d’annoncer une croissance de 60% de ses loyers encaissés au premier trimestre. A 34,8 millions d’euros. Malgré un endettement (LTV) représentant 56% de son patrimoine, sa trésorerie demeure solide. « La situation est sous contrôle car ce sont des prêts amortissables. Nous n’avons pas de mur de dette », explique son directeur financier, Francis Albertinelli.

Pas de baisse des loyers ni du dividende pour Argan

Pas de baisse non plus du dividende. Fixé au début de l’année à 1,90€, en hausse de 40%, le dividende a été validé par l’assemblée générale le 19 mars, avant l’appel du gouvernement à réduire les dividendes. Par ailleurs, le choix du principal actionnaire pour le dividende en action réduira les sorties d’argent. La famille Le Lan, qui contrôle 40% du capital, a en effet annoncé qu’elle se ferait payer 22% de ses dividendes en actions…

Gilles Pouzin


[1] Sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse.


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L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société