Articles

Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier


Lire aussi

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR


A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

Le Label ISR immobilier, décerné à la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

2 fonds labélisés ISR Immobilier pour Perial Asset Management : la SCPI PFO₂ et la SCI PERIAL Euro Carbone

Novaxia Investissement, pionnier dans l’ISR, annonce la labélisation de sa SCPI NEO

Norma Capital obtient le label ISR immobilier

BNP Paribas REIM annonce l’obtention du “label ISR” pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre


Lire aussi

Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR


A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Une nouvelle unité de compte immobilière chez Theoreim

La société de gestion d’actifs immobiliers, agréée par l’AMF en septembre dernier, a lancé comme prévu ses deux premiers fonds en fin d’année dernière. Dont Pythagore, une unité de compte immobilière accessible via l’assurance-vie, sans frais d’entrée et sans minimum de souscription.

Quelques mois après l’obtention de son agrément AMF, la société de gestion d’actifs immobiliers Theoreim a lancé comme prévu ses deux premiers fonds. Le premier, FPS Newton, est un fonds réservé aux investisseurs professionnels, constitué sous forme de SICAV. Le second, la société civile Pythagore, est une unité de compte immobilière accessible au travers de contrat d’assurance-vie qui vise un plus large public.

Pas de frais d’entrée ni de minimum de souscription

Disponible depuis le 8 décembre dernier, Pythagore se distingue en effet des produits concurrents par l’absence de frais d’entrée et un minimum de souscription fixé à 100 €, sa valeur liquidative initiale. Son objectif est de constituer un portefeuille immobilier « diversifié, tant en termes de secteurs, de styles de gestion, ou de zones géographiques ». La société de gestion Theoreim précise que les actifs du fonds seront au minimum répartis sur trois pays distincts, « principalement en France et en zone euro ». Et que Pythagore vise une large typologie de secteurs immobiliers. Y compris et notamment les secteurs résidentiel, santé, logistique, locaux d’activité, bureaux, ou encore infrastructures sociales.

Multigestion en architecture ouverte

Pour composer ce portefeuille, Theoreim mettra en œuvre la stratégie sur laquelle s’est fondée la société : une multigestion en « totale architecture ouverte ». Elle sélectionnera donc à la fois des fonds d’investissement immobiliers (tels que SCPI, OPCI, OPPCI, FIA luxembourgeois…), des clubs deals, ou encore des OPCVM immobiliers. Mais également des immeubles détenus en direct et « gérés par des partenaires retenus pour leur expertise ».

Theoreim, un objectif de 200 M€ en 2021

Les quatre fondateurs de Theoreim, Romain Welsch, président de la société, Gaëlla Hellegouarch, directrice commerciale, Marc Emirian, directeur institutionnel et Matthieu Urruty, directeur immobilier, ont pour objectif d’atteindre d’ici la fin de l’année les 200 M€ d’actifs sous gestion. Tous ont une expérience avérée du secteur immobilier. Trois d’entre eux sont notamment passés dans la filiale gestion d’actifs immobiliers de BNP Paribas, BNP Paribas REIM. Romain Welsch était précédemment directeur du développement institutionnel à Foncière Magellan. Gaëlla Hellegouarch, outre BNP Paribas REIM, a travaillé pour Novaxia puis Paref Gestion. Marc Emirian et Matthieu Urruty – le seul à ne pas être passé par la case BNP Paribas REIM – ont quant à eux précédemment co-fondé la plateforme Keyvesta.

Frédéric Tixier


Lire aussi

Iroko Zen, une nouvelle SCPI digitale et engagée

ViaGénérations surfe sur la vague du viager


A propos de Theoreim(i)

Créée en mars 2020, Theoreim est une société de gestion d’actifs spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et grand public. Theoreim propose à ses clients des véhicules d’investissement immobilier performants, innovants et flexibles construits sur le principe de l’architecture ouverte, en s’appuyant sur les principes de la multigestion.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Nicolas Bazinet, Arobas Finance : « Il ne suffit pas d’être connecté sur les marchés. Il faut être informé, conseillé et guidé »

Sébastien Bareau a rencontré Nicolas Bazinet. Comme l’indique le nom du cabinet – Arobas Finance -, son fondateur avoue un penchant pour les solutions financières. Et les marchés financiers. Mais le conseiller s’intéresse aussi aux actifs immobiliers. Surtout lorsqu’ils sont gérés sous forme de produits collectifs. Interview…

Nicolas Bazinet, un petit mot sur votre parcours professionnel…

Nicolas Bazinet – Après mes études -diplôme à l’ESG Finance-, je commence par intégrer la société de bourse Ferri. Je garde de cette expérience de très bons souvenirs. Et y conserve encore de bons amis. Je passe le cap de la création de mon propre cabinet en 1999. Amateur d’informatique, d’art nouveau et de ses arabesques, je nomme mon cabinet : Arobas. Au regard de mon expérience précédente, j’y adosse ensuite le terme de « finance », plutôt que « patrimoine ». Arobas Finance gère aujourd’hui environ 60 millions d’euros. Nos 1 600 clients (dont 200 en financier « pur ») génèrent un chiffre d’affaires de 480 000 euros. Nous nous définissons comme l’artisan du patrimoine des clients. Inscrits depuis longtemps dans une démarche de label qualité ISO 22222, nous avons reçu plusieurs prix et labels concernant la transparence par Distrib Invest.

Quels sont vos produits phares ?

Nicolas Bazinet – Nous préconisons généralement 40% d’assurances, 20% de PEA compte-titre, 20% de FCPI et loi Girardin (social ou industriel). Le solde se partage entre SCPI, Groupements Forestiers, et investissement vers les PME. Tout dépend du profil et des objectifs du client. Initialement, nos produits phares s’orientaient vers les PEA et comptes-titres en actions. Mais nous devions répondre à la demande de nos clients, et proposer des produits de gestion de patrimoine. Raison pour laquelle nous nous y sommes fortement intéressés. Des sites internet spécifiques à tous ces produits ont ainsi été créés à partir de 2006. D’ailleurs, notre site internet principal fonctionne très bien grâce aux sites que nous avons créés : 123fcpi.com et 123scpi.com, par exemple.

Quel profil de portefeuille gérez-vous dans votre cabinet ?

Nicolas Bazinet – Mon parcours -et mon propre profil- nous incitent à plutôt privilégier des profils « dynamiques ». Nous souhaitons arbitrer certains de nos clients, pour les orienter vers plus de financier. Notamment vers le financement des entreprises. Mais nous restons à l’écoute de nos clients et de leurs objectifs. Nous avons donc introduit davantage de profils « équilibrés ». En outre, nous préconisons beaucoup de fonds sur la thématique de l’eau, sur le digital et l’Intelligence Artificielle.

Quels produits évitez-vous de présenter ? Et pourquoi ?

Nicolas Bazinet – Venant moi-même de la finance, et constatant l’exposition parfois trop importante à l’immobilier chez certains de mes clients, les produits immobiliers sont peu représentés. Néanmoins, en ce qui concerne l’immobilier, j’ai une préférence pour les SCPI. En raison de la mutualisation des biens et de la gestion déléguée. Les investissements immobiliers en nue-propriété sont aussi intéressants. En effet, il ne s’agit pas seulement d’un avantage fiscal. Car le démembrement provient du code napoléonien… De plus, ce type d’investissement réduit les problèmes de gestion.

En cette période mouvementée, quelles actions menez-vous auprès de vos clients ?

Nicolas Bazinet – Nous avons communiqué sans discontinuer. Via nos newsletters. Et via des appels téléphoniques systématiques à tous nos clients durant le confinement. Nous restons donc constamment en lien avec eux. Aucun ne s’est, de ce fait, réellement montré inquiet. Ils avaient d’autres choses auxquelles penser… En outre, nos allocations correspondaient à nos explications. Aux -rares- clients qui nous ont contactés, nous avons su démontrer que tout était réalisé en fonction de leur profil. Du coup, certains ont même augmenté leurs parts d’actions.

Quels arguments mettez-vous en avant ?

Nicolas Bazinet – Nous expliquons qu’une crise peut se produire. Et se reproduire. C’est ce que nous constatons régulièrement depuis 2001. Mais que les actions restent le meilleur placement au-delà de 8 ans de détention. C’est un discours qui s’entend lorsque les objectifs, la durée, la nature des investissements et leur allocation ont fait l’objet d’une étude et d’une explication de qualité. Cette approche fait que nos clients sont plus confiants dans leurs placements. Nous avons donc pu les rassurer. En leur démontrant qu’ils allaient passer cette période trouble. Mais, qu’à la fin de celle-ci, ils seront gagnants. Car nous étions confiants sur nos conseils et nos propositions.


Que pensez-vous de l’avenir du métier de CGP ?

Nicolas Bazinet – Les CGP seront de moins en moins indépendants. La concentration des cabinets va se poursuivre. Car, comme les marges baissent, il devient nécessaire de se regrouper. Il est aussi essentiel de s’améliorer dans les domaines de la communication et la digitalisation.

Sébastien Bareau


Lire aussi

Raphaël Oziel, La Boutique des Placements: « La SCPI est un couteau suisse qui s’adapte aux différents projets de vie des épargnants»

Guillaume Quef, Diagonal Invest : « Nous aimons l’immobilier. Tous les types d’immobilier »

Ludovic Farnault, Farnault Investissement : « Il nous semblait nécessaire de revoir en profondeur le modèle économique de la gestion privée. »

Eric Agueh, cabinet AXION : « notre accompagnement a permis d’éviter les arbitrages émotionnels… »

Berger & Associés : « nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité… »

Mélanie Schees Conseils : « La crise coronavirus impacte peu les relations de confiance nouées avec mes clients… » 

ViaGénérations surfe sur la vogue du viager

L’unité de compte lancée en 2017 par Turgot AM dépasse désormais les 120 M€ d’encours. Surtout, elle affiche une performance assez impressionnante dans un contexte désormais anxiogène pour les formules de placement : +9,01% sur un an glissant. Mais visiblement porteur pour les produits exploitant le mécanisme du viager. Explications.  

+6,42% en 2018. +6,73% en 2019. Et déjà +9,01% sur un an glissant, à mi-octobre… La SCI ViaGénérations impressionne par le niveau de ses performances. « Ces résultats sont supérieurs à notre objectif de performance annuelle de 5%. Ils s’expliquent en partie par des facteurs techniques », reconnait d’ailleurs Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM. Son portefeuille ayant dorénavant atteint une taille critique confère toutefois à ViaGénérations « une grande stabilité pour ses performances futures », ajoute-t-il.

La formule du viager sans rente ou du « tout bouquet »

ViaGénérations est un fonds viager -une SCI accessible uniquement via l’assurance vie- lancé par Turgot AM en septembre 2017. Son crédo : acquérir des biens immobiliers résidentiels selon la formule dite du viager sans rente. Ou du « tout bouquet ». La transaction englobe en effet à la fois le capital initial – le « bouquet » – et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. Le vendeur touche donc un capital correspondant à la valeur totale du bien occupé sans rente. Devenu locataire, l’ancien propriétaire conserve néanmoins un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie. Bien entendu, le prix d’achat se positionne, comme dans le viager classique, en deçà de la valeur libre du bien. La décote, correspondant à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur, est « de l’ordre de 40% », précise Thibault Corvaisier.

Une opération « gagnant-gagnant »

La formule du viager sans rente a le mérite de fixer le coût financier de l’opération dès l’origine. L’acheteur n’aura pas à verser de rente supplémentaire si le crédit-rentier -qui n’en est d’ailleurs pas un, dans cette hypothèse- vit plus longtemps que prévu. L’acquéreur devra néanmoins supporter un coût d’opportunité. Qui l’empêchera de vendre le bien sans décote tant que celui-ci est encore occupé. Côté vendeur, ce type de viager n’est pas non plus défavorable. Celui-ci conserve l’usage de son bien, comme dans un viager classique. Et touche immédiatement un capital plus important que dans le viager avec rente. Une somme qu’il pourra d’ailleurs transmettre en partie ou en totalité à ses enfants. Les héritiers ne seront en outre pas lésés si l’occupant venait à décéder prématurément. Puisque l’intégralité de la valeur du logement aura été versée lors de la vente initiale.

D’où vient la performance ?

« C’est une formule gagnant-gagnant. Qui apporte aux seniors une solution innovante face aux problématiques du financement de la retraite et de la dépendance», revendique d’ailleurs Thibault Corvaisier. Mais qu’en est-il côté investisseurs ? Dans le viager traditionnel, l’acquéreur ne connait en réalité la performance -ou contre-performance…- de son investissement que lorsque le crédit-rentier décède. Et que le bien a été revendu. Or, pour l’heure, ViaGénérations ne dispose que de 8 logements libérés -dont 6 pour cause de décès- sur un portefeuille d’un peu moins de 95 actifs[1]. Et un seul a été revendu. Comment, alors, expliquer la performance exceptionnelle du fonds depuis sa création ? L’évolution de la valeur liquidative – +20,01% depuis le lancement[2] – provient, en fait, de « plusieurs moteurs de performance », comme l’explique Thibault Corvaisier (voir article sur les moteurs de performance d’un fonds viager).

Calculs actuariels

Turgot AM tient en effet compte de plusieurs facteurs pour actualiser la valeur des parts de la SCI. Certains sont assez évidents. Comme la réévaluation immobilière des actifs détenus, à dire d’experts, dont la progression est répartie sur l’ensemble de l’année. D’autres relèvent du calcul statistique. Comme le « gain technique sur les acquisitions ». Ce gain, explique Turgot AM , « reflète la différence entre les tables de mortalité utilisées par l’équipe de gestion de ViaGénérations, plus conservatrices que celles de l’Insee ». Ou bien encore le « gain actuariel ». Ce dernier englobe à la fois la « reconstitution mécanique de la nue-propriété au fil du temps » et « l’actualisation du risque de mortalité ». C’est également dans ce poste que l’on retrouve la plus-value potentielle générée lors de la libération d’un bien pour cause de décès.

Transparence

S’ajoute enfin à ces moteurs de performance celui de la poche liquidité. Et s’en retranchent divers postes de charges, tels que les frais de gestion ou les provisions pour travaux… Le calcul est donc, on le voit, assez complexe pour les non-spécialistes de l’actuariat. Jusqu’à donner l’impression d’une certaine « virtualité ». Il a néanmoins le mérite de la transparence. Puisque le détail de l’évolution de chacune de ces poches est fourni lors des reporting trimestriels. Dans le dernier disponible, celui du 2e trimestre 2020, on apprend ainsi que la poche « gain technique sur acquisitions » a contribué à hauteur de 1,24% de la performance nette de la SCI sur le trimestre. Le gain actuariel se situe à hauteur de 0,38%. La réévaluation immobilière à 0,18%. Et la poche liquidité, à 0,16%.

Une poche de sécurité de 30% de l’actif

Il convient d’ailleurs de souligner que cette poche monétaire, précisément pour des raisons de liquidité, est maintenue à un niveau élevé : 30% de l’actif du fond. « C’est une exigence de nos partenaires assureurs[3] », précise Thibault Corvaisier. Une sécurité de bon aloi, si le robinet de la collecte venait à se tarir brusquement. C’est d’ailleurs ce seuil -30%- qui a été retenu pour les OPCI Grand Public. Un risque de liquidité qui n’est pas d’actualité pour ViaGénérations qui connait, au contraire, une accélération de sa collecte. Au premier trimestre, son niveau mensuel est passé de 4 à 9 M€. Portant la collecte trimestrielle à 19,2 M€. Légèrement en baisse sur le 2e trimestre, effet Covid oblige, elle résiste néanmoins, à 14,1 M€. Et serait repartie à la hausse au 3e trimestre.

Collecte maîtrisée

« Notre objectif est de rester sur une collecte maîtrisée, de l’ordre de 10 M€ par mois. Avec l’ambition de dépasser les 130/140 M€ d’encours d’ici la fin de l’année », explique Thibault Corvaisier. Ce dernier semble vouloir jouer la sécurité. « Si nous ne sommes plus en capacité d’acheter des actifs intéressants, nous stopperons les souscriptions », affirme-t-il. Ce n’est pas encore le cas. Début septembre, une vingtaine de biens étaient en cours d’acquisition. Ce qui devrait porter au-delà de la centaine le nombre d’actifs présents au sein du portefeuille. Maintenant que ce dernier a atteint sa taille critique, « nous achetons des biens de plus grande taille unitaire », précise le gestionnaire. D’une valeur supérieure au million d’euros en valeur libre. Soit des acquisitions, en valeur occupée, de l’ordre de 600 à 700 K€. Plutôt du haut de gamme, donc.

Accentuation de la concurrence

Mais le marché est de plus en plus tendu. Le viager attire les convoitises. Surtout depuis le début de la crise sanitaire, pour des raisons malheureusement évidentes… Aux côtés des acteurs traditionnels, les « viagéristes » tels que Renée Costes Viager, qui achètent des biens en direct, d’autres intervenants se positionnent sur le créneau. Dernier en date : proprietesprivees.com, qui vient d’annoncer l’ouverture d’une branche dédiée à cette activité. Les formules collectives semblent aussi se multiplier. Après les pionniers, comme Certivia, d’autres gestionnaires -et assureurs- s’intéressent de nouveau au sujet. Comme Suravenir, qui vient de lancer la SCI Silver Avenir en partenariat avec Arkea Investment Services. Un produit en tout point identique, à priori, à ViaGénérations. Et pour cause. La gérante de Silver Avenir, Charlotte Evanguelidis, est l’ancienne gérante de ViaGénérations…

Digitalisation du processus de sourcing

Pour résister et se différencier sur ce marché où le nerf de la guerre sera en partie la capacité à sourcer les biens les plus attractifs, Turgot AM vient d’ailleurs de lancer un nouvel outil de pricing en ligne. Destinée à faciliter le travail de ses apporteurs d’affaires -agents immobiliers, family office, mais aussi conseillers en gestion de patrimoine-, cette solution leur permettra de « déterminer en quelques clics l’estimation du montant du capital net d’impôt dont pourraient bénéficier leurs clients. S’ils décidaient de céder la nue-propriété de leur bien immobilier à la SCI ViaGénérations », explique Turgot AM dans un communiqué. Thibault Corvaisier est bien conscient de l’enjeu. La force et la pérennité du business model du fonds viager « tient à notre capacité à digitaliser le processus de sourcing », reconnait-il. Un constat d’autant plus pertinent en période de crise sanitaire…

Frédéric Tixier

[1] Au 15 octobre 2020
[2] Au 15 octobre 2020
[3] La SCI ViaGénérations est actuellement distribuée par Intencial Patrimoine et Ageas, au sein de leurs enveloppes assurance vie ou PER


Lire aussi

Quels sont les moteurs de performance -et les risques – d’un fonds viager ?

Alexandre Dumas a négocié une rente viagère

L’avenir du viager…un article de 2010


A propos de Turgot AM(i)

Société de gestion de portefeuille créée à Paris en 2008 et agréée auprès de l’AMF sous le numéro GP-08000055, Turgot AM gère une gamme de produits investis sur les principaux marchés (actions, obligations et immobilier) pour le compte de clients privés et institutionnels. Turgot AM est intégrée au Groupe Turgot Capital qui gère 420 millions d’euros d’actifs au 14 août 2020.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Raphaël Oziel, La Boutique des Placements: « La SCPI est un couteau suisse qui s’adapte aux différents projets de vie des épargnants »

Sébastien Bareau a rencontré Raphaël Oziel, de La Boutique des Placements. Créé en septembre 2020, le cabinet bénéficie des fortes convictions de son fondateur, forgées tout au long d’une déjà longue carrière. Qu’il décrit avec force détails…

Raphaël Oziel, rappelez-nous votre parcours professionnel…

Raphaël Oziel – Déjà 12 ans dans l’univers de l’épargne, effectivement… Je découvre le monde passionnant du patrimoine au sein d’un cabinet de gestion privée. Au sein duquel la formation est extraordinaire : comment fonctionnent le barème progressif de l’impôt sur le revenu, les SCPI, les différents dispositifs de défiscalisation, l’effet de levier de l’immobilier… Ceci me permet de comprendre qu’il est possible d’acquérir de l’immobilier locatif sans aucune mise de départ. Et avec un effort d’épargne de quelques centaines d’euros par mois. Le crédo de ce cabinet, c’est la pédagogie : « il faut qu’un enfant de 5 ans puisse comprendre la solution proposée ». Mais, malheureusement, ce cabinet ne paye qu’à la commission. Et il faut contacter les clients dans le « dur ». Je n’aime pas cette approche, même si les produits proposés sont excellents. J’ai encore trop peu d’expérience pour m’en apercevoir.

Vous changez alors de cabinet…

Raphaël Oziel – Je décide de rejoindre une plus grande « maison ». Dans laquelle je pourrais être rémunéré avec un salaire fixe additionné d’une rémunération variable. Néanmoins, les produits ne sont pas bons. Par exemple : les frais d’entrée sur l’assurance-vie sont élevés à l’époque (5%), pour un rendement bien inférieur sur le fonds euros. Nous n’avons pas de portefeuille client attitré. Il est nécessaire de se créer un fichier de 200 contacts sur notre propre réseau personnel. Je décide de mettre fin à cette expérience neuf mois après. Lorsque ma mère est prête à réinvestir en assurance-vie afin que je reste dans la société !

Nouveau changement, donc…

Raphaël Oziel – En février 2011, une offre d’emploi sur internet retient mon attention : conseiller en patrimoine financier au sein d’une grande banque française avec un portefeuille de 400 clients. Auparavant, travailler au sein d’une agence bancaire ne m’a jamais fait rêver. Mais je me demande maintenant si j’en suis capable. Je remets en cause mes qualités de vendeur. En outre, à ce moment précis, j’ai besoin d’une expérience de trois ans au sein d’une même structure. Pour me stabiliser et éviter « l’effet gruyère du CV ».  Je suis recruté et j’en suis ravi ! Vivent la convention collective bancaire, les 45 jours ouvrés de congés payés, les CE sympas… Et j’ai mon propre bureau. Les deux premières années sont compliquées. Car j’y découvre la lourdeur administrative et la gestion du risque client.

Quels souvenirs de cette expérience bancaire ?

Raphaël Oziel – A l’époque, la banque de détail, c’est une « épicerie ». Il faut vendre un maximum de produits, nous appelons ça de la « batonite ». Pour avoir plus de bâtons, différents stratagèmes existent. Je suis incapable de faire cela, car les pratiques sont parfois limites. Mes collègues me conseillent de rentrer « dans le moule ». Car sinon, disent-ils, « tu ne tiendras pas ». Pendant deux ans, je me fais malmener, car je n’arrive pas à vendre de la manière désirée. A force de me faire convoquer, je décide (enfin) de comprendre comment fonctionnent les challenges commerciaux. A l’époque, je fais partie du dernier tiers des vendeurs. Je finis par me prendre au jeu et j’applique ma méthode. J’arrive à vendre les produits proposés par la banque. Donc, celle-ci est contente. Mais il m’importe que le client s’y retrouve également.

C’est-à-dire ?

Raphaël Oziel – Par exemple, je fais souscrire un crédit renouvelable, que j’active artificiellement. C’est indolore pour le client. Mais, en échange, la souscription d’un produit me permet de justifier le remboursement de certains frais bancaires. J’utilise donc la banque à son propre jeu. Mais je me fais vite repérer. Car ce qui est bien quand on est un « mauvais élève », c’est que, lorsqu’on se réveille, on se fait vite remarquer. Mon objectif initial de travailler trois ans chez le même employeur est atteint. Je me suis prouvé à moi-même que je pouvais être stable. Et pas si mauvais vendeur. Pour évoluer, il est nécessaire que je change de banque. J’ai un collègue qui a postulé auprès d’une banque internationale. C’est la banque où les clients sont les plus fortunés. Et où les conseillers en agence sont les mieux payés par rapport aux autres banques. Je vais vite comprendre pourquoi.

Quelles sont les caractéristiques de ce nouvel emploi  ?

Raphaël Oziel – La banque utilise des outils informatiques dignes d’une administration russe des années 50. Les produits proposés sont bons. Nous pouvons proposer des assurance-vie sans droits d’entrée. Mais nous devons « refourguer » des allocations toutes faites. Qui sont bien chargées en frais. Et pas forcément les meilleures. Les conditions pour proposer la SCPI maison sont beaucoup trop contraignantes. Ce n’est jamais adapté pour le client. Ma directrice a en outre un management un peu « psychorigide ». Après des débuts prometteurs, où j’ai ramené de nouveaux clients et de nouvelles souscriptions par la méthode de la recommandation, l’ambiance pesante, et des collègues médisants, me pèsent de plus en plus. Je finis par avoir la boule au ventre d’aller au travail. Jamais un emploi ne m’avait atteint à ce point. Si j’arrive à 8h22 au lieu de 8h20, cela devient un drame.

Une expérience visiblement traumatisante…

Raphaël Oziel – Une fois, je préviens ma directrice que j’aurai du retard pour la réunion. Arrivant à l’agence, je sonne. Et elle ordonne de me laisser dehors. De retour d’un week-end, c’est physique, je n’en peux plus. Je n’en pouvais plus de devoir, par exemple, mettre des faux rendez-vous dans mon agenda. Car nous n’avions pas le choix, il fallait inscrire vingt rendez-vous par semaine dans la CRM, avoir quatorze rendez-vous la semaine suivante et sept rendez-vous la seconde semaine, alors que les clients ne se rendent plus en agence. Mon travail consistait à indiquer des faux rendez-vous, c’était complètement absurde… Je raccroche donc mon téléphone, je ferme mon ordinateur. Puis quitte l’agence, ni vu ni connu, comme si de rien n’était.

Encore un nouveau départ, donc…

Raphaël Oziel – J’ai fait ce que j’ai baptisé tendrement un ADP. Un abandon de poste. C’était le seul moyen de toucher le chômage à la banque. Car ils ne font jamais de rupture conventionnelle, sinon tout le monde en profiterait. Je ne l’ai pas fait sciemment, c’était une question de « survie ». Car ma conclusion était que le seul moyen d’arrêter avec cette pression et de proposer de bons produits au client c’est de s’installer à son compte. Mais, alors que j’entame les premières démarches, j’ai une opportunité professionnelle auprès d’une société de gestion immobilière réputée. J’ai peut-être encore quelques compétences à acquérir avant de me lancer. Suis-je d’accord pour effectuer des déplacements professionnels ? Un immense Oui ! Quatre ans et demi enfermé dans mon petit bureau avec des horaires fixes pour aller déjeuner, je me sens tel un « libéré de prison ».

Cette fois, tout va bien…

Raphaël Oziel – Je sillonne la France pour proposer à des clients particuliers des SCPI classées parmi les meilleures du marché. D’ailleurs, ce sont les clients qui nous sollicitent pour souscrire. Et non l’inverse. C’est lunaire ! Je propose aussi des contrats d’assurances-vie en architecture ouverte à toutes les sociétés de gestion du marché. Après avoir vendu des « nanards », à présent je vends du caviar ! Quand on commence dans le dur, après c’est presque trop facile. Tout se passe bien, je m’achète un joli coupé pour mes déplacements en province. Je commence à bien gagner ma vie, je me sens épanoui.

Mais…

Raphaël Oziel – Mais, un peu plus d’un an plus tard, un chasseur de tête me propose une offre que je ne peux pas refuser. Il s’agit d’ouvrir le département immobilier d’un courtier sur internet, en créant une offre SCPI en direct (hors assurance-vie). Je considère cette expérience comme à mi-chemin entre le salariat et l’entreprenariat. Une équipe est mise en place : une journaliste, un commercial, et puis, grand luxe, nous avons une assistante. Je m’éclate. Malgré une structure qui me paraissait super agile, des partenaires et des collaborateurs super sympas, l’amour ne dure que trois ans. J’ai donc envie de faire à ma façon, d’autant plus que la crise sanitaire de 2020 a renforcé ma conviction sur la résilience du produit SCPI.

Et la décision de vous mettre à votre compte…

Raphaël Oziel – J’ai cette idée qui germe depuis plusieurs années : créer une « Boutique des Placements ». Qui retiendrait le meilleur de toutes mes expériences passées. De beaux points de ventes physiques comme une agence bancaire 2.0 pour la proximité. Alliés au côté rassurant, à la qualité du conseil que l’on retrouve au sein d’un cabinet de gestion de patrimoine. Mais sans ses « chichi », c’est-à-dire le « parquet et moulures » pour justifier parfois des honoraires élevés. Le tout avec les meilleurs produits, que l’on trouve déjà sur internet…



La Boutique des Placements a ainsi été lancée officiellement le 10 septembre de cette année. Quel est son positionnement ?

Raphaël Oziel – Au-delà de tous les produits disponibles sur le marché du patrimoine, j’ai une forte appétence pour les SCPI. La SCPI est un couteau suisse qui s’adapte aux différents projets de vie des épargnants.

Pour un actif en phase de constitution de patrimoine

L’acquisition de parts de SCPI à crédit permet de réaliser un investissement locatif à moindre effort.

Pour une personne en fin d’activité professionnelle

Utilisation des liquidités peu rémunératrices pour préparer son départ à la retraite. En acceptant de ne pas toucher de loyers pendant les années qui lui restent à travailler (souscription en nue-propriété temporaire), elle bénéficie d’une remise sur le prix de mes parts SCPI… Au terme, elle bénéficie d’un capital et d’une rente plus avantageuse.

Pour un retraité et un besoin d’un complément de revenus immédiats.

Un achat de parts de SCPI, suivi d’une donation de la nue-propriété à ses enfants. Ce qui permet de préparer au mieux la transmission tout en continuant à percevoir des loyers.

Mais je proposerai également des allocations immobilières dans l’assurance-vie. Car c’est un mariage vertueux. Un rendement attractif, les inconvénients en moins – une fiscalité douce- , et la liquidité en plus.

Vous affichez vos préférences pour l’immobilier, quelles en sont les raisons ?

Raphaël Oziel – Comme les Français, j’aime l’immobilier. C’est un produit rentable et rassurant. Dont les fluctuations sont faibles bien qu’existantes ainsi qu’une liquidité limitée. Mais nul n’est parfait ! La SCPI rend accessible l’immobilier en en supprimant les contraintes. Grâce à un minimum de souscription faible, la profondeur de l’ensemble du marché de l’immobilier (commerce, bureau, logistique, hôtel, résidentiel), des différents modes de souscription. Et la tranquillité d’esprit d’une gestion déléguée.

Une allocation type en SCPI ?

Raphaël Oziel – Pour une souscription de 100 000 euros de parts de SCPI à crédit, voici mon allocation type :

  • Une SCPI « patrimoniale», avec un historique de performance important et une taille importante (c’est-à-dire supérieure à 500 millions d’euros).
  • Une SCPI de « diversification», soit géographique (investie à l’étranger par exemple), soit thématique (santé, hôtellerie, logistique, résidentiel).
  • Une SCPI à « haut rendement», c’est-à-dire une SCPI dite opportuniste qui peut investir sur toutes les classes d’actifs en fonction des opportunités de marché.

Sur un contrat d’assurance-vie, avec des fonds euros en baisse, l’immobilier reste un bon compromis. Pourquoi pas, donc, des allocations à 100% immobilières ?

En cette période mouvementée, pouvez-vous nous indiquer quelles sont les actions que vous menez auprès de vos clients ?

Raphaël Oziel – Il est nécessaire d’être encore plus précis sur la qualité de l’information. La clé restera toujours la pédagogie. Je trouve que les clients sont de plus en plus avertis, notamment grâce à l’accès à l’information sur internet. J’ai à ce jour peu de clients, car je démarre juste mon activité. Je dois avoir un goût pour la difficulté. Néanmoins, sur la partie SCPI, j’ai été surpris par la sérénité des clients. Il y a eu d’abord un attentisme légitime pour ceux qui voulaient souscrire. Et des questions en provenance de ceux qui étaient déjà associés. Mais il n’y a pas eu de mouvement de panique comme en témoignent les demandes de retrait, quasi inexistantes pour le moment.

Et les marchés financiers ?

Raphaël Oziel – Vous l’avez compris, je suis fan d’immobilier. Je ne supporterais pas de faire perdre de l’argent à des clients sur les marchés financiers. Même s’il peut y avoir de bons points d’entrée. Mon discours a donc été de rassurer les clients. Et de leur répondre de la meilleure façon possible, à savoir l’honnêteté. Qui est probablement le meilleur argument commercial. Pour l’avenir, je vais m’appuyer sur mes expériences passées et continuer de préconiser aux clients la diversification. Compte tenu du contexte, cela a encore plus de sens…

Sébastien Bareau


Lire aussi

Guillaume Quef, Diagonal Invest : « Nous aimons l’immobilier. Tous les types d’immobilier »

Ludovic Farnault, Farnault Investissement : « Il nous semblait nécessaire de revoir en profondeur le modèle économique de la gestion privée. »

Eric Agueh, cabinet AXION : « notre accompagnement a permis d’éviter les arbitrages émotionnels… »

Berger & Associés : « nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité… »

Mélanie Schees Conseils : « La crise coronavirus impacte peu les relations de confiance nouées avec mes clients… »

Guillaume Quef, Diagonal Invest : « Nous aimons l’immobilier. Tous les types d’immobilier »

Sébastien Bareau a rencontré avec Guillaume Quef. Ce dernier, orienté sur les objectifs définis avec ses clients, développe son cabinet de gestion de patrimoine Diagonal Invest. Interview.

Un mot sur votre parcours et votre cabinet ?

Guillaume Quef – A la sortie de mon école de commerce, en 1996, j’ai tout de suite opté pour des métiers commerciaux dans différents secteurs d’activités. Il y a un peu plus de 17 ans, j’ai rencontré le métier de la gestion de patrimoine. Par hasard. Et cela m’a tout de suite beaucoup intéressé. Il représentait pour moi un métier technique, avec des matières très différentes, évolutives, et permettant d’être au contact avec des personnes riches de leurs différences. Alors directeur commercial de ma dernière société, dans laquelle j’ai passé presque 14 ans comme salarié, j’ai décidé de me mettre à mon compte. Afin d’avoir ma propre autonomie et d’insuffler une énergie nouvelle à mon métier. Mon approche reste traditionnelle, mais en utilisant les technologies actuelles, le digital notamment. A ce jour et sur l’ensemble de mes activités, je m’occupe de plus de 300 clients.

Pourquoi « Diagonal Invest » ?

Guillaume Quef – Diagonal Invest est née de ma passion pour le trail avec pour référence la fameuse « diagonale des fous » qui a lieu tous les ans fin octobre à la Réunion.

Quels types de produits préconisez-vous ?

Guillaume Quef – Plutôt que d’avoir une approche centrée « produits », nous estimons chez Diagonal Invest qu’une approche tournée uniquement sur l’objectif, la motivation et la capacité de trésorerie du client, est beaucoup plus pertinente. Bien définir un objectif, l’aversion au risque et un horizon d’investissement permettent, en effet, de préconiser une solution sur-mesure. Nous étudions donc toutes les possibilités et classes d’actifs. Il peut s’agir de valeurs mobilières (dans des structures comme l’assurance vie, les contrats de capitalisation, des comptes titres, des PEA), de l’immobilier fiscal ou non fiscal, de la SCPI, du non coté, … Nos préconisations sont faites pour coller aux objectifs des clients. Nous évitons en revanche toutes les solutions exotiques que nous ne pouvons « benchmarker », qui ne sont pas autorisées ni agréées par des organismes compétents comme l’AMF par exemple.

Préconisez-vous de l’immobilier en direct ou de manière sous-jacente ?

Guillaume Quef – Il est vrai que chez Diagonal Invest nous aimons l’immobilier. Tous les types d’immobilier. Car tous les patrimoines importants possèdent de l’immobilier, qu’il soit de jouissance ou d’investissement et quel que soit son mode de détention. Nous aimons beaucoup l’immobilier ancien en centre-ville. Dans tous les cas, lorsqu’il s’agit d’immobilier, les seules règles restent : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Lorsque nous sommes amenés à préconiser de l’immobilier au sein de supports assurantiels, nous sommes attentifs à l’allocation des actifs. Cette allocation est l’aspect le plus important. Et le fait d’avoir un choix suffisant en classes d’actifs, sectorisation… nous permet de bien accompagner l’investisseur. Suivant les compagnies avec lesquelles je travaille, en effet, il y a plus ou moins d’unités de compte immobilières. Je ne crois pas non plus en une ouverture totale, mais au bon choix en terme d’UC, qu’elles soient en immobilier, ou sur d’autres vecteurs.

Quelle serait la composition d’un portefeuille type pour un client lambda ?

Guillaume Quef – Il n’y a pas de profil type car il n’y a pas de client lambda. Chaque investisseur possède son propre profil en fonction de son aversion aux risques, son ou ses objectifs d’investissement et surtout son horizon d’investissement. Avec cela vous rajoutez le biais subjectif de l’investisseur qui préfère telle ou telle classe d’actif. Même si vous êtes le conseiller, il reste nécessaire de savoir entendre et écouter son client. Ce qui permet de l’amener vers son objectif avec sa sensibilité. Pour autant il est impératif qu’il soit au courant des avantages et des inconvénients de chacun de ces choix. Il faut garder suffisamment de recul pour faire prendre les bons choix à ses clients. Et surtout ne pas avoir d’à priori sur une classe d’actif. C’est bien la diversification qui amène performance et sécurité dans le temps.

En cette période mouvementée, pouvez-vous nous indiquer quelles sont les actions que vous avez mené auprès de vos clients ?

Guillaume Quef – Toutes les semaines, j’ai fait un point sur les portefeuilles de mes clients. J’ai organisé des appels téléphoniques et mis en place des arbitrages pour ceux qui comprenaient qu’un marché de crise est aussi un marché d’opportunités, toujours dans le respect du profil et des objectifs des investisseurs.

Avez eu beaucoup de clients qui se sont inquiétés ?

Guillaume Quef – Non, la grande majorité de mes clients ne se sont pas inquiétés. En effet, ils commencent à savoir ce que sont les accidents sur les marchés financiers. Ceux-ci sont récurrents et les clients comprennent que regarder, au jour le jour, son portefeuille n’est évidemment pas la chose à faire. Ils ont des objectifs et dans la construction stratégique de leur patrimoine. Et ils peuvent avoir des placements courts, moyens et longs termes qui répondent à des objectifs différents. Ainsi les soubresauts du marché ne les inquiètent que très peu. Leur conseiller est, par ailleurs, présent pour les accompagner et les rassurer…

Quelles ont été vos récentes préconisations ?

Guillaume Quef – La période récente, avec la mise en place de la loi Pacte, m’a amené à travailler beaucoup sur les sujets d’arbitrage pour les clients existants et de versement complémentaire sur les poches existantes pour moyenner les performances. Concernant les nouveaux clients, les sujets de retraite avec, notamment, les PERIN, et les transformations d’ancien article 83 vers des PERP. Mais j’ai également travaillé sur les enveloppes d’assurance vie classique et de l’immobilier type Pinel.

Sébastien Bareau


Lire aussi

Ludovic Farnault, Farnault Investissement : « Il nous semblait nécessaire de revoir en profondeur le modèle économique de la gestion privée. »

Eric Agueh, cabinet AXION : « notre accompagnement a permis d’éviter les arbitrages émotionnels… »

Berger & Associés : « nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité… »

Mélanie Schees Conseils : « La crise coronavirus impacte peu les relations de confiance nouées avec mes clients… »

                                                                     

 

Ludovic Farnault, Farnault Investissement : « Il nous semblait nécessaire de revoir en profondeur le modèle économique de la gestion privée. »

Sébastien Bareau a rencontré Ludovic Farnault, fondateur de Farnault Investissement. Après un début de carrière chez JP Morgan Fleming, en 2004 (devenu Primonial aujourd’hui), il décide de créer son propre cabinet de gestion privé. Avec des idées très précises sur l’éthique de ce métier. Pour proposer et atteindre les objectifs définis conjointement avec ses clients. Interview.

Pouvez-vous nous présenter votre cabinet. Et son positionnement ?

Ludovic Farnault – Le cabinet Farnault Investissement a été créé en 2009 sur la base d’un constat. Le fait que la plupart des sociétés de conseil en gestion de patrimoine revendiquaient la qualité du conseil… Mais ne vivaient que sur la vente de produits. Il nous semblait donc nécessaire de bousculer et de revoir en profondeur le modèle économique de la gestion privée. Pour le rendre plus lisible, plus transparent, et plus éthique. Aujourd’hui, le cabinet gère 130 millions d’encours pour le compte de 230 clients. Nous avons réalisé un chiffre d’affaires consolidé d’un peu plus de 1 M€ l’année dernière. Et déjà une somme équivalente sur les 6 premiers mois de l’année 2020. Et ce malgré le contexte de Covid 19, qui a entraîné le report de plusieurs opérations. Nous sommes donc sur un rythme de croissance que je qualifierais de « soutenu ».

Quels types de produits préconisez-vous ?

Ludovic Farnault – Les produits que nous préconisons sont ceux que nous pensons les plus adaptés à la situation et la stratégie patrimoniale de nos clients. Dans les faits, nous continuons de beaucoup utiliser l’assurance-vie. Pour des raisons juridiques et fiscales, évidemment. Mais aussi pour l’accès à certains fonds en euros et/ou immobiliers. Nous sommes très à l’aise avec la partie financière de nos préconisations. Et faisons partie de ceux qui ne délèguent pas l’allocation d’actifs à des tiers. Aujourd’hui, depuis la création de notre fonds de fonds – dont l’objectif est de loger la partie dynamique des portefeuilles de nos clients -, nous avons les moyens d’assurer une gestion réactive et efficace. Il nous reste encore un travail à faire pour faire référencer cet outil chez l’ensemble de nos partenaires. Mais les discussions sont en bonne voie…

Préconisez-vous de l’immobilier en direct, ou de manière sous-jacente ?

Ludovic Farnault – Notre cabinet propose à la fois de l’immobilier en format SCPI et/ou OPCI. Ou en direct,  principalement en nue-propriété. Concernant l’immobilier en résidence gérée, nous sommes extrêmement attentifs aux programmes que nous proposons à nos clients. Car, en dépit des avantages fiscaux (régimes BIC) et de l’apparente sécurité financière offerte par ce type d’opération, nous pensons que ce type d’immobilier est réservé à des investisseurs qui ont les moyens de diversifier leurs investissements. Et donc d’y consacrer un montant significatif. Nous n’allons quasiment jamais vers l’immobilier de défiscalisation. Parce que nous considérons qu’il induit un surcoût difficilement justifiable, particulièrement sur l’immobilier ancien.

Quelle serait aujourd’hui la composition d’un portefeuille type pour un client lambda ?

Ludovic Farnault – Aujourd’hui, et ce depuis plusieurs années, la part de l’immobilier dans nos portefeuilles modèles est assez importante. Cet état de fait ne résulte pas d’un « amour » particulier de l’immobilier. Mais vient simplement du constat que ces produits offrent une très grande régularité. Et des performances lisibles et peu volatiles. Si, à l’avenir, d’autres supports permettaient de générer ce type de rendement, nous n’aurions aucun scrupule à les insérer en portefeuille.


En cette période mouvementée, quelles actions avez-vous menées auprès de vos clients ?

Ludovic Farnault – Pendant la crise du Covid, nous avons beaucoup communiqué. En essayant d’appeler tous les clients qui avaient les positions les plus à risque. Et en faisant beaucoup de pédagogie. Pour ce faire, nous nous sommes notamment appuyés sur l’envoi de newsletters. Ces dernières sont routées mensuellement en temps normal. Durant cette période, nous les avons produites sur un rythme quasi hebdomadaire. Il faut reconnaître que nous avons eu un peu de « chance » – ou de talent – car, à la suite des performances enregistrées en 2019, nous avions mené deux campagnes de sécurisation des portefeuilles en fin d’année dernier. Nous avions donc peu de clients très exposés.

Certains clients se sont-ils inquiétés ?

Ludovic Farnault – Pas vraiment. La seule chose que nous avons vraiment constaté, c’est que nos newsletters étaient beaucoup plus lues qu’en temps normal. Mais je ne sais pas si c’était lié au fait que nos abonnés avaient plus du temps. Ou si cela découlait d’un réel intérêt pour nos propos. C’est probablement un peu des deux.

Comment avez-vous géré la crise ?

Ludovic Farnault – Dans un premier temps, nous avons préconisé une sécurisation des portefeuilles les plus exposés. Quitte à ce qu’ils passent à côté d’une partie du rebond. Dans ce moment de panique, où personne ne savait vraiment ce qui allait se passer, nous avons donc préféré jouer la carte de la sécurité. Puis, dans un second temps, et lorsque que nous avons estimé qu’il y avait une meilleure visibilité, nous avons proposé à nos clients de revenir sur les marchés. Principalement autour de deux stratégies. Une stratégie d’investissements progressifs. Et une stratégie construite autour de produits structurés assortis d’une forte protection, à la fois sur le capital et sur les coupons.

Sébastien Bareau


Lire aussi

Eric Agueh, cabinet AXION : « notre accompagnement a permis d’éviter les arbitrages émotionnels… »

Berger & Associés : « nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité… »

Mélanie Schees Conseils : « La crise coronavirus impacte peu les relations de confiance nouées avec mes clients… »

Comment se placer en immobilier via l’assurance-vie ?

L’immobilier et l’assurance-vie sont les placements favoris des épargnants. Alors, pourquoi ne pas concilier les deux ? Les contrats donnant accès à un large éventail de fonds investis en immobilier (SCPI, OPCI, SCI) sont de plus en plus nombreux. Notamment ceux proposés par les courtiers en ligne. Mais pas que… Etat des lieux. 

Avec la baisse de rendement des fonds en euros, les épargnants sont en quête de placements de substitution. Des placements qui concilient rémunération attractive et relative sécurité. Les unités de comptes investies en immobilier figurent en tête de liste de ces possibles alternatives.

La pierre-papier comme alternative aux fonds en euros

Certes, les caractéristiques de ce type de placement sont très différentes de celles des fonds en euros. Ces derniers sont gérés par les assureurs pour garantir le capital à tout moment. Tandis que la valeur des SCPI, par exemple, peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. La performance de ces produits n’est pas non plus garantie. Ces dernières années, les SCPI ont généré des rendements supérieurs à 4%. Des performances plus élevées que celles des fonds en euros, dont les rendements sont passés en dessous de 2% depuis 2016. Mais la crise sanitaire et économique pourrait impacter le niveau des rémunérations servies par les SCPI. Le marché s’attend toutefois à ce que leurs rendements demeurent autour de 4% en 2020. Contre à peine 1% à 1,2% pour les fonds en euros.

Quelles sont les « unités de compte » immobilières de l’assurance-vie ?

Il peut s’agir de SCPI, mais aussi d’OPCI ou de SCI, voire de sociétés civiles de portefeuille (SCP) spécialisées dans l’immobilier. Ces placements ont chacun leurs particularités. Mais, à long terme, leurs performances sont comparables. Car toutes dépendent de la rentabilité de l’immobilier sous-jacent dans lequel ils sont investis.

SCPI, pour la régularité des loyers

Les SCPI sont les plus répandues. Leur avantage est la régularité des loyers. Mais il faut les conserver au moins huit à dix ans pour amortir leurs frais d’entrée.

OPCI, plus souples et plus liquides

Les OPCI, plus souples, sont composés d’immobilier et d’actions foncières, avec une part de liquidités plus importante. Opcimmo, d’Amundi, est le plus gros organisme de placement collectif en immobilier. Il est proposé dans de nombreux contrats. Son encours est de 8,6 M€ d’actifs. Répartis pour 56% en immobilier coté en Bourse (actions de SIIC), 30% en liquidités, et le reste en obligations. Diversipierre de BNP Paribas, et Dynapierre, de Swiss Life, sont également deux autres des plus gros OPCI proposés dans l’assurance-vie. A eux trois, ces OPCI ont enregistré 800 M€ de souscriptions au premier trimestre 2020.

Sociétés civiles immobilières (SCI), exclusivement dédiées au contrat d’assurance-vie

Les SCI proposées dans l’assurance-vie sont des portefeuilles diversifiés en pierre-papier. Créée en 2007, exclusivement pour être proposée en unité de compte dans des contrats d’assurance-vie multisupports, la SCI Capimmo gère par exemple 5,4 Md€. Ses actifs sont investis pour plus de 70% dans d’autres placements en pierre-papier. C’est-à-dire des fonds détenant indirectement des biens immobiliers, dont 18% de SCPI.

Sociétés civiles de portefeuille, une forme juridique particulière

Enfin les « UC » en pierre-papier sont parfois proposées sous d’autres formes juridiques, comme des sociétés civiles de portefeuille. L’unité de compte LF Philosophale 2, gérée par La Française Real Estate Managers, est par exemple une société civile à capital variable, principalement composée de SCPI.

Les pionniers de l’immobilier dans l’assurance-vie

Historiquement, les SCPI ont d’abord été proposées dans des contrats d’assurance-vie haut de gamme, distribués par des conseillers en gestion de patrimoine. Pionnier de l’immobilier en assurance-vie, Primonial propose des SCPI et des fonds immobiliers dans ses contrats depuis plus de quinze ans. Avec notamment la SCI Primonial Capimmo, depuis une douzaine d’années. Autre pionnier dans ce domaine, le contrat Panthéa de Nortia. Celui-ci proposait dès 2008 4 SCPI diversifiées (bureaux, habitation, commerces, diversité géographique), à souscrire à prix d’acquisition réduit et avec une jouissance immédiate. Plus d’une vingtaine de supports immobiliers sont aujourd’hui intégrés dans ce contrat, qui figure toujours parmi les leaders sur ce marché.

Le boom des contrats chez les courtiers en ligne

De nombreux courtiers en ligne ont aussi créé des contrats permettant d’accéder à de larges gammes de SCPI, OPCI et autres placements en pierre-papier.

Linxea, plus de 20 M€ investis en SCPI via des contrats d’assurance-vie

« Nos clients ont souscrit l’an dernier 20 millions d’euros de SCPI dans leurs contrats d’assurance-vie, et 17 millions en direct », confie ainsi Yves Conan, directeur général de Linxea. « Nous avons deux contrats à vocation immobilière dans lesquels les clients ont couramment de 20% à 25% de SCPI, SCI ou OPCI », poursuit-il. Linxea Zen, en partenariat avec l’assureur Apicil, propose par exemple 18 SCPI, 3 SCI et 5 OPCI. Linxea Spirit, en partenariat avec Spirica (Crédit agricole), permet lui d’accéder à une vingtaine de SCPI différentes, 3 SCI et 7 OPCI. Les UC immobilières les plus souscrites dans ces contrats sont les SCPI Primovie, Primopierre, PFO2, Epargne Foncière et la SC Tangram.

Mes-placements, une large sélection de SCPI

Dans son contrat mes-placements Liberté, aussi assuré par Spirica, le courtier mes-placements.fr propose lui aussi une large sélection de 21 SCPI, 7 OPCI et une société civile. « Chez les clients ayant opté pour ces placements, les UC immobilières ont représenté 37% des souscriptions d’assurance-vie en 2019 », explique Eric Girault, président de mes-placements.fr. Les UC les plus souscrites dans ces contrats sont la SC Tangram (Amundi), les SCPI Primopierre (Primonial), Efimmo (Sofidy), PFO2 (Périal) et l’OPCI Dynapierre (Swiss Life).

Placement-direct, les placements en pierre-papier presque majoritaires

Chez le courtier Placement-direct.fr, la pierre-papier est également très appréciée des épargnants. « 10% de nos souscripteurs d’assurance-vie ont des UC immobilières dans leurs contrats. Et même 12,5% en incluant les fonds en actions du secteur immobilier », précise Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct.fr. Les placements en pierre-papier représentent près de la moitié de l’épargne en unités de compte des clients qui en ont choisi. Le contrat Darjeeling donne accès à 18 placements immobiliers différents. Dont 7 figuraient parmi les 50 unités de compte les plus souscrites par les clients en 2019. L’OPCI Dynapierre figurait ainsi en tête des UC les plus souscrites. Suivi par la SCI Capimmo, et les SCPI Immorente, Primovie, Primopierre, Efimmo 1. Ainsi que la SCI Sofidy Convictions.

Altaprofits, une forte collecte en SCPI et OPCI

Enfin, « nous avons eu une très forte collecte sur les SCPI et OPCI en 2019. Et ces placements restent des supports privilégiés face aux turbulences des marchés en 2020 », observe pour sa part Stellane Cohen, directrice générale du courtier Altaprofits.fr. Les supports immobiliers représentent couramment de 20% à 30% des allocations préconisées par ce courtier dans ses contrats d’assurance-vie.


Les contrats des grands réseaux bancaires ou d’assurance

Les contrats des courtiers en ligne et des conseillers en gestion de patrimoine proposent les plus larges éventails de SCPI et d’OPCI. Mais on en trouve aussi désormais dans les grands réseaux ou chez les assureurs mutualistes et associatifs.

Afer Immo est disponible chez Afer depuis 2011

Après avoir introduit sa première unité de compte en pierre-papier, avec le lancement de la société civile Afer Immofin 2011, le contrat d’assurance-vie Afer a décliné une gamme de 4 supports immobiliers.

La MACSF vient d’introduire deux OPCI dans ses contrats

La MACSF, Mutuelle d’assurances du corps de santé français, vient aussi d’introduire deux OPCI dans ses contrats. Pour répondre aux épargnants cherchant des perspectives de rendement attractives avec une diversification accrue de leur épargne. Les supports Opcimmo d’Amundi et PREIMium de Primonial sont désormais accessibles au sein des contrats RES Multisupport, RES Capitalisation et du Plan d’épargne retraite (PER) RES Retraite. « Les OPCI sont très complémentaires des autres supports d’investissement que nous offrons dans l’assurance-vie RES Multisupport. Ils présentent une perspective de rendement supérieur au fonds en euros, avec un risque modéré pour une unité de compte », explique ainsi Guillaume Rosenwald, directeur général de MACSF Epargne Retraite.

Le succès des OPCI, qui sont pour la plupart proposés exclusivement dans le cadre de l’assurance-vie, est un indice de l’appétit des épargnants pour la pierre-papier via ce canal. Mais les possibilités d’investissement dans l’immobilier au sein de l’assurance-vie n’ont pas fini de se développer. Pour séduire un nombre sans cesse croissant de souscripteurs.

Gilles Pouzin

Lire aussi

Faut-il investir en SCPI aujourd’hui ? Et comment ?

Comment les SCPI vont-elles traverser la crise ?

Eric Agueh, cabinet AXION : « notre accompagnement a permis d’éviter les arbitrages émotionnels… »

Sébastien Bareau a rencontré Eric Agueh, le créateur d’AXION, « Activateur de Bien-Être Financier ». Après avoir passé plus de 23 ans dans l’univers de la gestion de patrimoine, il prend son autonomie et crée son cabinet, à Paris, en 2015. Ancien sportif de haut niveau, Eric Agueh se sert au quotidien de son expérience sur l’épreuve reine du 100 mètres, lors des Jeux olympiques d’Atlanta en 1996. Pour proposer et atteindre les objectifs définis conjointement avec ses clients. Interview

Pouvez-vous nous présenter votre cabinet. Et l’origine de son nom ?

Eric Agueh – Dès le départ, il s’agissait d’insuffler une dynamique orientée vers une nouvelle approche de l’accompagnement patrimonial. Nous voyons naturellement « grand », en travaillant avec passion et rigueur. Et en nous entourant, au quotidien, des meilleurs dans leurs domaines d’activité. Tous ces ingrédients nous permettent de viser l’excellence. C’est pour cette raison que le cabinet a été nommé « AXION ». Qui est la contraction de « AXe de vie ». Et de « ION », molécule pour le développement de l’interprofessionnalité. « AXION » est donc la distance entre les rêves et la réalité. Et nous sommes présents pour les réaliser.

Quels types de produits préconisez-vous ?

Eric Agueh – Nous préférons utiliser avec nos clients une approche holistique. Telle que celle pratiquée par un « Money Doctor »[1]. Une famille évolue en tant qu’écosystème particulier. A la fois dans le temps mais aussi dans l’espace ou dans ses composantes. Ainsi, conjointement avec les intéressés, nous privilégions le conseil, la définition et la détermination des enjeux de manière globale. Avec, comme objectif, d’atteindre leurs projets de vie patrimoniaux. Les supports et produits préconisés deviennent donc des moyens pour y parvenir. Ceux-ci doivent être compréhensibles, maîtrisables, et posséder une forte valeur ajoutée. Au-delà des compétences métiers et de l’expérience, nous privilégions la transparence dans l’ensemble des relations clients/CGP/fournisseurs. Et la pédagogie.

Quid des actifs immobiliers ?

Eric Agueh – Concernant l’immobilier, nous sélectionnons et proposons des biens situés dans des emplacements de 1er choix. Et si possible situés à proximité des clients. Nous privilégions et recherchons des opérations à taille humaine. Qui sont donc diffusées souvent de manière plus exclusive. En sus d’un prix d’acquisition en cohérence avec le marché, celles-ci doivent valoriser le couple « Bien-Être des occupants » / « Durabilité ». Actuellement, j’approfondis mes connaissances en immobilier au travers d’un diplôme universitaire d’ingénierie de l’immobilier. Cela nous donnera l’occasion d’appréhender des opérations sur-mesure avec nos clients. Et nous allons prochainement recruter un collaborateur possédant une compétence en assistance à maîtrise d’ouvrage. Afin de mieux contrôler les opérations sélectionnées.

Quelle serait la composition d’un portefeuille type pour un client lambda ?

Eric Agueh – Voici, de manière graphique, deux exemples de portefeuilles patrimoniaux, établis selon différents critères non exhaustifs[2]. Au sein d’un contrat en assurance vie, les unités de comptes peuvent représenter en moyenne 80 % des actifs. A l’intérieur de ces UC, la part de l’immobilier remplace la partie fond euro. Et peut ainsi atteindre jusqu’à 40%, au maximum. Bien entendu tout est susceptible d’évoluer en fonction des objectifs définis avec l’investisseur, et de son profil de risque.


En cette période mouvementée, quelles sont les actions que vous menez auprès de vos clients ?

Eric Agueh – Nous devons rester humbles. Car cette période n’est pas terminée. La première étape est franchie avec le déconfinement partiel. Mais d’autres suivront… « La vie ce n’est pas d’attendre que les orages passent, c’est d’apprendre comment danser sous la pluie », disait Sénèque. Il faut donc rester philosophe. Et pragmatique. Pour gérer cette situation exceptionnelle, nous nous inspirons des procédures mises en place dans l’aviation. Le moyen de transport le plus sûr au monde… De nombreux clients, pilotes de chasse ou de ligne, nous ont décrit l’apprentissage qui leur est enseigné et développé dans les cessions de simulateurs ou d’expériences de situations difficiles.

Comment ces procédures sont-elles mises en œuvre au sein du cabinet ?

Eric Agueh – Nous fonctionnons avec des process généraux que nous appliquons partenaire par partenaire. L’objectif est de faire face en limitant l’effet émotionnel. Nous devons rester compatissants, mais aussi prendre du recul. La méditation aide beaucoup. D’une manière plus concrète, nous nous basons sur plusieurs items. Tels que l’identification des dossiers sensibles comme le crédit Lombard ; l’évaluation des risques selon engagement contractuel ; ou l’élaboration de scénarii adaptés à chaque client (avec un envoi d’un plan d’aide à la décision). Nous avons également mis en place des communications directes avec l’ensemble de nos partenaires. Envers nos clients, nous communiquons sur un rythme quotidien. En abordant le sujet global de la crise sanitaire et ses aspects émotionnels. Nos équipes et celles de nos partenaires sont mobilisées, notamment via des visioconférences, pour apporter l’information la plus juste et sereine sur leurs actifs qui nous sont confiés.


Vos clients se sont-ils inquiétés ?

Eric Agueh – L’inquiétude était présente. Mais celle-ci a été assez rapidement balayée par notre présence renforcée. La pédagogie et l’écoute de nos clients ont été nos outils quotidiens pour les accompagner et rassurer. Nous n’avons eu aucun rachat de portefeuille. Et même pu maintenir une collecte, notamment sur avril, qui reste à ce jour notre meilleur mois de l’année. Nous avons pris cela comme une réelle marque de confiance et nous permet de nous projeter dans le futur. Avec les mêmes mots-clefs : pédagogie, responsabilité, vision à moyen-long terme, humanisme de l’équipe, résilience des supports, opportunités à saisir, remise en cause. Ces éléments non exhaustifs semblent nous avoir aidés à avancer sereinement durant cette période. Elle n’est pas finie. Nous devons continuer à apprendre en marchant.

Quels arbitrages avez-vous préconisés ?

Eric Agueh – Notre accompagnement a permis d’éviter les arbitrages émotionnels, exceptés ceux nécessaires (crédit Lombard). Ceci afin de maintenir une vision à moyen et long terme. Nous avons aussi renforcé certains portefeuilles financiers notamment au travers de la gestion sous mandat dans des secteurs tels que la santé, les services IT, l’environnement. Ainsi que ceux des biens et services industriels, de la distribution, de la chimie ou des télécommunications. Nous avons maintenu ou amplifié la dimension de conseil. Notamment sur la protection du conjoint ou la transmission. La communication médiatique sur le Covid 19, ses conséquences sur les décès, ont renforcé la sensibilisation sur les enjeux successoraux que nous mettons systématiquement en exergue dans nos audits. Nous avons réalisé un programme de visioconférences accompagnées d’experts autour de ces thèmes. Des rendez-vous et futures missions sont d’ores et déjà programmés, afin d’appréhender cette étape de vie.

Quels enseignements tirez-vous de cette période de crise ?

Eric Agueh – Mon parcours professionnel m’a appris à être souple, à m’adapter. Dans les disciplines sportives, dans les changements de gouvernements, de lois, lors des autres crises (fin des années 90, en 2000 avec la bulle internet, 2008, etc) : tous ces événements ont été uniques. Mais possèdent tous des dénominateurs communs dans leur résolution.

  • Garder le calme dans la tempête,
  • Accepter les évènements pour mieux s’organiser (principe du roseau et du chêne en judo),
  • Reporting et comparatif de performances durant la période,
  • Appuis des partenaires,
  • Information la plus précise et bienveillante,
  • Echange entre clients en visioconférence pour montrer que nous sommes présents.

Nous gardons en tête la citation de Socrate : « La chute n’est pas un échec. L’échec, c’est de rester là où on est tombé ».

Propos recueillis par Sébastien Bareau


[1] Voir l’ouvrage de Claude Lajugée et Pascal Pineau : Le conseil en gestion de patrimoine. Prendre soin de ses clients. Le Money Doctor, aux éditions Dunod – Mai 2019

[2]  En fonction de la tranche d’âge, du profil de risque déterminé par un niveau de volatilité acceptée, de l’horizon d’investissement, de la situation professionnelle (cadre ou entrepreneur), de la zone géographique, du « reste à vivre », etc… Exemples donnés à titre d’illustration , sans engagement de garantie passé ou futur.


Lire aussi

Berger & Associés : « nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité… »

Mélanie Schees Conseils : « La crise coronavirus impacte peu les relations de confiance nouées avec mes clients… »