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Jean-Jacques Olivié, Euryale AM : «Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé»…

Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale Asset Management, la société de gestion de Pierval Santé, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’analyse du secteur de la santé et le pourquoi de sa résilience. Les performances 2020 de Pierval Santé. Et les projets de développement. Interview.



Le secteur santé est réputé pour sa résilience, ce qu’il a visiblement prouvé depuis le début de la crise sanitaire. Rappelez-nous pourquoi…

Jean-Jacques Olivié – Pour une raison majeure : le besoin. Que ce soit sur le médico-social, ou sur le sanitaire, le besoin est là. Deuxième raison : il s’agit d’un secteur décorrélé de l’économie marchande. Il est donc logique qu’il soit beaucoup moins impacté en cas de choc économique…

Le secteur de la santé est en réalité multiforme. Mais toutes les « formes » de la santé sont-elles aussi résistantes ?

Jean-Jacques Olivié – Merci d’employer cette expression de « multiforme ». J’aime beaucoup. Souvent, quand on parle de la santé, on parle d’une thématique. Ou de SCPI thématique, dans le cas de la SCPI Pierval Santé. Il fallait bien, effectivement, la classer. Mais la réalité, c’est que le secteur santé regroupe de multiples activités. L’hébergement, qu’il s’agisse d’EHPAD ou de résidences senior, les cliniques, les laboratoires, les pharmacies. Mais aussi les entrepôts et les bureaux qui sont reliés à ces activités. C’est donc un secteur très diversifié. J’ai d’ailleurs tendance à penser que Pierval Santé est en réalité une SCPI diversifiée.

La crise a-t-elle réellement épargné tous ces sous-secteurs que vous évoquez ? Certains opérateurs, je pense aux cliniques privées, ont bien perdu du chiffre d’affaires durant le confinement…

Jean-Jacques Olivié – Mais elles n’ont pas été fermées… L’Etat a passé un accord avec les cliniques. Elles devaient maintenir leurs effectifs, afin de pouvoir absorber les conséquences du débordement des hôpitaux publics. En contrepartie, la puissance publique couvrait 85% de leur chiffre d’affaires de l’année n-1. Ainsi maintenues sous perfusion, les cliniques ont donc été en mesure de payer leurs loyers, même au plus fort de la crise. Les EHPAD n’ont pas non plus été soumis à de quelconques pertes de revenus. Je rappelle qu’environ 65% de leurs recettes proviennent de l’hébergement et de la restauration. Ce sont donc les résidents qui payent… En ce qui nous concerne, il n’y a eu, globalement, aucun impact. Lors du 1er confinement, les demandes de report de loyer ont pu représenter jusqu’à 4% de volume locatif annuel. Mais ces reports ont été totalement rattrapés en fin d’année.

Aucun élément exogène ne peut donc impacter ce secteur, nuire à sa rentabilité ? Une partie du financement des EHPAD, par exemple, est bien assurée par des organismes publics. Qui connaissent eux-mêmes des problèmes de financement…

Jean-Jacques Olivié – Si vous voulez absolument trouver un scénario catastrophe, on peut effectivement y réfléchir… Mais la réalité, c’est que le secteur santé est face à un besoin croissant. Sur le sujet des EHPAD, c’est très clair. Le vieillissement de la population est une réalité. En 2030, en France, 1 personne sur 3 aura plus de 65 ans. Contre 1 sur 5 seulement en 2000. Or le système français, qui impose un numerus clausus sur les professions médicales, conduit à limiter la création de nouveaux établissements. Et le problème est identique en Europe, même sans numerus clausus. Deux chiffres pour comprendre les masses en présence. Le secteur immobilier de la santé en Europe pèse aujourd’hui environ 300 Md€. On estime que ce montant aura doublé en 2050. C’est donc un secteur en très forte croissance.

Cette croissance potentielle, les investisseurs l’ont visiblement bien intégrée. En témoigne la collecte exceptionnelle de Pierval Santé, la SCPI que vous gérez et qui fait, dans ce domaine, figure d’ovni. Plus de 300 M€, je crois, depuis le début de l’année…

Jean-Jacques Olivié – 300 M€, c’est le chiffre à fin septembre. L’année 2020 se solde par une collecte de 505 M€… Une collecte que nous avons d’ailleurs quasiment totalement investie l’an dernier, où le total de nos acquisitions dépasse les 430 M€[1]. Notre programme de début d’année 2021 a été très intensif (environ 118 M€), ce qui signifie que l’on a finalement, pour l’instant, plus acheté que le montant de la collecte.

Quels types d’actifs achetez-vous actuellement ?

Jean-Jacques Olivié – Nous restons sur les mêmes typologies que la composition actuelle du portefeuille. C’est-à-dire environ 40% de cliniques et de maisons médicales, 40% d’hébergements mutualisés. Et un solde qui regroupe tout ce qui gravite autour de la santé, tels que les laboratoires ou les centres de dialyse.

Parlons rendement. Pierval Santé a distribué un rendement supérieur à 5% en 2019. Quid de 2020 ?

Jean-Jacques Olivié – Un petit mot peut-être sur l’origine de ce rendement. Il faut savoir que Pierval Santé est aujourd’hui positionnée à plus de 60% sur des actifs étrangers. Qui dit revenus étrangers dit prélèvement à la source. Pour pouvoir comparer ce qui est comparable, il faut donc parler de « rendement retraité de la fiscalité ». Ce rendement retraité de la fiscalité était de 5,34% en 2018. De 5,34% en 2019. Et il est, je vous l’annonce puisque nous venons de finaliser les calculs, encore de 5,34% en 2020. Si l’on raisonne cette fois en DVM, le rendement 2020 est de 4,95%. Contre 5,05% en 2019. Mais cette baisse en trompe-l’œil s’explique par l’effet mécanique de la progression de la part de nos actifs détenus à l’étranger, en hausse de 20% par rapport à fin 2019. La réalité, c’est que le rendement global 2020, en fiscalité retraité, est le même qu’en 2019.

C’est-à-dire, autant d’argent « dans la poche » des associés que l’an dernier ?

Jean-Jacques Olivié – Exactement. Pour être encore plus clair, et se placer du côté des associés, quand l’on dit que 60% de l’actif sont investis à l’étranger, cela signifie que, sur la totalité des revenus perçus, seuls 40% sont soumis à l’impôt en France.

Euryale Asset Management, la société de gestion que vous présidez, fait partie, je le rappelle, du groupe La Française. Forte de son succès avec Pierval Santé, a-t-elle aujourd’hui des projets de développement ?

Jean-Jacques Olivié – Je précise d’abord que La Française est un partenaire qui nous accompagne sur la commercialisation de notre SCPI, et qui détient effectivement 20% de notre capital. Mais Euryale Asset Management est autonome, et déploie ses propres projets de développement. Qui sont effectivement à l’ordre du jour en 2021. Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé. Ce qui sera une première. C’est une réponse aux besoins exprimés par certains investisseurs, plus particulièrement les assureurs. Et qui simplifiera, de manière plus globale, l’accès au secteur santé qui, comme je l’expliquais précédemment, a besoin d’attirer des capitaux. Pour répondre à la révolution sanitaire qui va déferler sur l’Europe au cours des prochaines années. Cette SCI présentera quelques particularités originales, qui seront notre marque de fabrique…


Je reviens sur Pierval Santé, qui vient de procéder à la division de la valeur de ses parts. Quel est l’objectif ? Mettre en place un plan d’investissement programmé ?

Jean-Jacques Olivié – Effectivement. L’investissement programmé correspond à un vrai besoin. C’est dans cet objectif que nous avons demandé aux associés d’approuver la division de la valeur de la part, en la ramenant à 200 €, et la possibilité de mettre en place un système de versements programmés. Celui-ci est actuellement en phase de test. Il devrait être opérationnel d’ici la fin du 1er semestre 2021.

La grande nouveauté de 2020, c’est la sortie du label ISR décliné à l’immobilier, tant attendu. Plusieurs fonds ont déjà été labélisés. Or Pierval Santé fait partie des premier fonds de partage. Je suppose donc que vous allez candidater ?

Jean-Jacques Olivié – Bien évidemment. La démarche ISR fait partie de l’ADN d’Euryale Asset Management et du groupe auquel elle appartient. Et vous l’avez bien relevé, nous avons lancé la 1er SCPI à fonds de partage. Il est donc plus que naturel que Pierval Santé soit labélisée ISR. Les choses sont lancées. Nous sommes en train de définir et d’affiner nos critères. Je rappelle en effet que les actifs santé sont très spécifiques. Les critères de suivi ESG ne sont pas les mêmes que ceux utilisés pour les actifs résidentiels, de commerce ou de bureaux. Le fait d’être présents dans plusieurs pays européens complexifie aussi l’analyse. Cette démarche va donc prendre un peu plus de temps que sur d’autres SCPI plus « classiques ».  Mais nous obtiendrons le label ISR. Assorti d’une connotation sociétale très forte, qui fait aussi partie de notre ADN.

Dernière question : que dire du marché des SCPI en 2021 ? Sur le plan de la collecte attendue notamment ?

Jean-Jacques Olivié – On a toujours dit que l’immobilier était une valeur refuge. Les SCPI réduisent en outre le risque, par leur diversification, par rapport à un investissement en direct. Je pense que, compte tenu du contexte, 2021 devrait être une excellente année en termes de collecte…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


[1] Compte tenu des droits de souscription d’environ 10%, le solde à investir une fois ces droits déduits est d’environ 90% des sommes collectées.


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

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La SCPI Pierre Expansion met le cap sur la santé

Fiducial Gérance adopte un nouveau positionnement pour cette SCPI aujourd’hui diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. La part des actifs santé devrait à terme représenter 70% du patrimoine.

Nouvelle étape dans le développement de Pierre Expansion. Cette petite SCPI d’un peu plus de 50 M€ de capitalisation était déjà passée en capital variable en début d’année. Elle va maintenant changer de stratégie d’investissement. Ses associés doivent en effet approuver le 17 décembre prochain son recentrage sur les actifs de « santé et de bien-être ». Et son changement de dénomination…

De Pierre Expansion à Pierre Expansion Santé

Pour matérialiser sa nouvelle stratégie de gestion, le nom de la SCPI deviendrait Pierre Expansion Santé. Le véhicule aura alors pour objectif d’investir « principalement, dans des classes d’actifs dédiés à la santé et au bien-être ». Telles que, précise le nouvel objet, les résidences services seniors, les EHPAD, les établissements de soins. Mais aussi les cabinets médicaux, les pharmacies, les laboratoires. Ainsi que tous lieux dédiés au bien-être, aux soins à la personne, au sport, et à la nutrition… Cette évolution ne se fera bien évidemment pas en un jour. « Nous allons arbitrer des actifs matures ou jugés non stratégiques pour passer progressivement de 40% d’actifs orientés « santé » à 70 % du portefeuille », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Déjà une exposition importante au secteur des résidences gériatriques

Fin 2019, le patrimoine de la SCPI était composé à hauteur de 30% d’actifs de bureaux. Les locaux commerciaux en représentaient 41%. Et les résidences gériatriques 29%. Une répartition qui n’a pratiquement pas évolué depuis lors. Les deux projets d’acquisition étudiés en début d’année ont en effet été ajournés. En raison de la crise sanitaire, et « dans l’attente de nouvelles informations concernant les locataires », précise le bulletin de Pierre Expansion du 1er semestre. Il s’agissait en l’espèce d’une boutique située au centre de Toulouse. Et d’un restaurant implanté au sein d’une zone commerciale. Des actifs qui ne correspondent plus aux nouvelles cibles de la SCPI.

De nouvelles cibles en termes d’acquisition

Qui précise toutefois vouloir s’intéresser en priorité à des biens du secteur santé « localisés en régions au sein de métropoles établies ». Afin de « capter un complément de rendement pour un risque contenu ». La composition actuelle de son patrimoine, principalement composé d’actifs parisiens (56% fin 2019), permet en attendant de disposer de revenus réguliers. Depuis le début de l’année, Pierre Expansion a maintenu un niveau de distribution identique à celui de 2019. En dépit des craintes qu’exprimait Fiducial Gérance en avril dernier, le montant de l’acompte du 2e trimestre s’est en effet établi à 2,50 € par part. Soit 100% de l’acompte du 2e trimestre 2019. La société de gestion ne donne en revanche pour l’instant aucune indication sur le rendement final estimé pour 2020.

Eligible au plan d’épargne programmée

En avril, elle n’excluait pas l’utilisation des reports à nouveau pour doper les dividendes annuels. Le RAN de Pierre Expansion à fin 2019 s’établissait à 5,45 € par part. Soit l’équivalent de plus de deux trimestres de distribution. La SCPI a donc les moyens, si elle le souhaite, de maintenir un revenu identique à celui de l’an dernier. Pour mémoire, la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 11 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Fin 2019, elle affichait aussi un taux de rendement interne sur 10 ans plutôt conséquent : 9,39 %. Des arguments qui, outre le recentrage de la stratégie et la mise en place d’un service d’investissement programmé -auquel Pierre Expansion Santé est désormais éligible-, devraient aider à conquérir de nouveaux souscripteurs.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Où les SCPI ont-elles investi au 1er trimestre 2020 ?

Les SCPI d’entreprise ont investi 1,45 Md€ au cours du 1er trimestre 2020, selon les dernières statistiques de l’IEIF. L’international représente désormais près de la moitié de leurs investissements. La montée en puissance du secteur logistique se confirme.

Avec 1,45 Md€ d’investissements réalisés au 1er trimestre 2020, les SCPI d’entreprises ont poursuivi l’enrichissement de leurs portefeuilles d’actifs immobiliers. Un montant qui s’affiche toutefois en léger retrait par rapport au 1er trimestre 2019 (1,6 Md€). Et s’avère bien inférieur à celui de la collecte réalisée sur les trois premiers mois de l’année : 2,55 Md€.

Les SCPI sont à l’origine de 10,8 % des investissements en France métropolitaine

La part relative des SCPI dans l’ensemble des investissements en immobilier d’entreprise en France est elle aussi en retrait. Elle passe de 14,5 % sur l’ensemble de l’année 2019. A un peu plus de 10,5 % sur le 1er trimestre 2020. Il faut toutefois rappeler qu’en 2019 les SCPI avaient procédé à un volume d’investissements (9,2 Md€) supérieur à celui de leur collecte nette (8,47 Md€). Elles disposaient donc, début 2020, d’une certaine avance. Et toutes les sociétés de gestion n’avaient pas nécessairement anticipé un tel rebond de la collecte sur le 1er trimestre. Cette dernière s’est en effet établie à un nouveau plus haut historique, progressant de 22 % par rapport au 1er trimestre 2019.


Montée en puissance de l’investissement dans le secteur logistique

La nature des investissements réalisés par les SCPI ne diffère en revanche pas fondamentalement de celle observée l’an dernier. Les mouvements déjà à l’œuvre en 2019 se confirment et s’amplifient. La part des investissements en actifs de bureaux, qui reste majoritaire (60,9 %), continue notamment de perdre de sa suprématie relative. Elle était encore de 62,7 % en 2019. Mais s’établissait à 64,1 % en 2018. Et à 68,5 % en 2017. A l’inverse, la thématique de la logistique confirme sa montée en puissance. Sur le 1er trimestre, ce secteur a drainé 14,4 % des investissements des SCPI. Il n’en représentait que 9 % sur l’ensemble de l’année 2019. Et seulement 1,7 % en 2017.


Baisse des acquisitions de locaux commerciaux

Les investissements dans le secteur du commerce poursuivent quant à eux leur retrait relatif. Ils ne pesaient plus que 9,2 % au 1er trimestre 2020. Contre 12,1 % sur l’ensemble de l’année 2019. Et un peu plus de 20 % en 2017. Comme l’écrit l’IEIF dans l’une de ses dernières publications trimestrielles[1], « les Ephad (4,1 %) et les centres médicaux (2,6 %) ont été également recherchés par les SCPI ». L’hôtellerie, qui ne pesait qu’entre 3,5 % et 4,5 % des investissements annuels des SCPI ces trois dernières années, bondit quant à elle à 8,7 %. C’était avant la crise Covid-19…


L’international draine plus de 45,5 % des acquisitions des SCPI

En termes géographiques, la tendance à l’internationalisation des portefeuilles se confirme également. Les investissements hors de France des SCPI au 1er trimestre 2020 représentent plus de 45,5 % du total de leurs acquisitions. Une part qui s’établissait à seulement 28,8 % en 2019. Et oscillait entre 30 % et 34 % au cours des deux années précédentes. C’est toujours l’Allemagne qui reste leur pays de prédilection. Elle recueille 42,6 % des investissements des SCPI. C’était un peu plus en 2019 (48 %). Parmi les pays « montants » figure la Belgique (11,6 % au 1T 2020 vs 9,5 % en 2019). L’Espagne confirme son attractivité (13 %). Mais l’Italie disparaît des radars… Dans l’hexagone, pas de bouleversements majeurs: l’Ile-de-France continue de concentrer plus de 50 % des investissements des SCPI…

Frédéric Tixier


[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et Immobilier résidentiel (non fiscales) du 1er trimestre 2020 – IEIF – Mai 2020.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Deux opérations réalisées coup sur coup par la SCPI gérée par Primonial REIM vont lui permettre de rééquilibrer son portefeuille sur les secteurs de la santé, des seniors, et de l’éducation qui ne représentaient plus que 57% de ses actifs à fin 2017.

La SCPI gérée par Primonial REIM, l’une des premières à s’être lancée sur le secteur de la santé, des seniors, et de l’éducation, vient d’acquérir coup sur coup un portefeuille d’EHPAD, en Espagne, et un ensemble immobilier à usage médical, près de Tours.

Vers un rééquilibrage du portefeuille – Des opérations qui vont permettre à Primovie de rééquilibrer son portefeuille vers son secteur cible. En raison d’une croissance de ses encours pour le moins explosive l’an dernier –plus de 818 M€ de collecte nette-, et d’une stratégie d’acquisitions elle aussi très agressive -915 M€ de transactions-, la SCPI, sans doute par manque d’opportunités dans son domaine de prédilection, se trouvait, à fin 2017, très fortement exposée au secteur des … bureaux. Suite à d’importantes opérations, notamment en fin d’année avec une prise de participation de 121 M€ dans l’emblématique immeuble Cœur Défense, le portefeuille de Primovie était alors placé à plus de 43% en actifs de bureaux. Contre 9% à fin 2016…

D’autres opérations à venir – Du coup, les secteurs de la santé, des seniors et de l’éducation, qui représentaient respectivement 26%, 52%, et 14% du portefeuille à fin 2016, ne totalisaient plus que 57% des actifs de Primovie à fin 2017. L’acquisition d’un portefeuille de 6 EHPAD en Espagne, en février dernier, pour un total de 35 M€, constitue une première étape dans le rééquilibrage. Elle vient d’être suivie par une opération sans doute encore plus importante -le montant de la transaction n’a pas encore été communiqué-, et qui, surtout, ouvre la voie à d’autres investissements. Primonial REIM vient en effet d’annoncer l’acquisition d’un ensemble immobilier à usage médical de 43 000 m2situé à côté de Tours, auprès du groupe Pôle Santé Léonard de Vinci. Une opération qui s’inscrit dans le cadre plus global d’un partenariat avec cet opérateur, et qui « pourrait déboucher à terme sur la cession d’autres actifs immobiliers de santé détenus par des sociétés filiales de la structure faitière du groupe, la société Ovalie », précise le communiqué de Primonial REIM.

Développement européen – La montée en puissance de la collecte et des acquisitions 2017 -en partie financées par l’emprunt- a en revanche permis à la société de gestion, qui affiche clairement ses ambitions européennes, d’internationaliser le portefeuille de Primovie. Celle-ci n’était exposée qu’à hauteur de 4% aux marchés européens à fin 2016, contre 14,1% à fin 2017, avec une présence en Italie (8,8%), en Allemagne (4,1%) et en Espagne (1,2%). Coté résultats, la SCPI qui pèse désormais près de 1,9 Md€, affiche un taux d’occupation financier sans défaut (98,8% à fin 2017), et un taux de distribution (4,89%) qui reste confortable.

Frédéric Tixier


A propos de Primonial REIM(i)
Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI de bureaux, de santé, de commerces et de logements. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques. Chiffres clés au 31 décembre 2017 :  50 000 associés // 14 milliards € d’encours sous gestion // 3 500 000 m² de patrimoine immobilier sous gestion // 7 000 locataires.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société