Articles

Les résultats Unibail-Rodamco-Westfield confirment l’embellie sur les centres commerciaux

La foncière internationale publie des résultats de bonne facture. Le chiffre d’affaires des commerçants de ses centres commerciaux français progresse largement plus que l’ensemble du marché, qui montre toutefois lui aussi des signes de reprise. Et attire de nouveau les investisseurs…

Fréquentation des centres commerciaux européens en hausse de 3,1%, chiffre d’affaires des commerçants en progression de 5,2% : les derniers résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), à fin septembre, démontrent que, sur certains segments, l’activité commerce physique n’est pas aussi atone qu’on pouvait le craindre.

URW : une progression du chiffre d’affaires des commerçants supérieure aux indices nationaux

La foncière internationale aligne certes des chiffres qui surperforment largement les indices nationaux. Quand le chiffre d’affaires des commerçants présents dans les centres commerciaux européens d’URW progresse, sur les neufs premiers mois de l’année, de 5,2% (et même de 5,5% pour les flagships du groupe), celui recensé par les principaux indices de mesure nationaux – comme celui de l’Institut français du libre-service (IFLS), en France – n’augmente que de 1,9%. Une surperformance qui reflète, selon URW, « la qualité supérieure des centres commerciaux » du groupe. Elle est particulièrement sensible sur le seul marché français sur lequel, précise URW, le chiffre d’affaires des commerçants URW affiche une hausse supérieure de respectivement 363 points de base à l’indice IFLS et de 453 points de base à l’indice CNCC[1].

Commerces : retour en grâce auprès des investisseurs ?

Il n’en reste pas moins, comme le souligne Cushman & Wakefield dans une étude qui vient de paraitre[2], qu’une embellie semble globalement se dessiner dans le secteur du commerce, et plus particulièrement sur le segment des commerces de centre-ville et celui des retails park. La reprise de la consommation des ménages (+1,1% en 2019, contre 0,9% en 2018) profite en effet aux commerçants. Et suscite de nouveau l’intérêt des investisseurs. Selon le courtier, l’activité enregistrée sur le 3e trimestre a « bel et bien coupé court aux conjectures des « retail bashers » inondant le marché depuis de nombreux mois ». Cushman & Wakefield rappelle qu’avec plus de 2,6 milliards d’euros investis en immobilier de commerce, « le volume dépasse de 10% celui relevé à la même période de l’année dernière ».

URW : reprise des cours

Pour URW, qui intervient sur le segment le plus porteur (celui des retail parks, notamment), l’optimisme est en tout cas de rigueur. Le leader mondial des centres commerciaux, dont le chiffre d’affaires des neufs premiers mois de l’année est boosté (+11,4%) par l’intégration du groupe Westfield, maintient un objectif de résultat récurrent par action pour 2019 dans une fourchette de 12,10 €/12,30 €. Le titre, qui avait plus que d’autres souffert du « retail bashing », affiche encore une sous-performance de plus de 17,5% sur un an glissant par rapport à l’indice EPRA Eurozone. Mais, en reprise depuis début septembre, il surperforme désormais cet indice de 7,34% sur les trois derniers mois (13,85% vs 6,51%), dont 5% sur les trente derniers jours…

Frédéric Tixier


A propos d’Unibail-Rodamco-Westfield(i)

Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination, avec un portefeuille valorisé à 65,0 Mds€ au 30 juin 2019, dont 86% en commerce, 7% en bureaux, 5% en sites de congrès & expositions et 2% en services. Aujourd’hui, nous possédons 92 centres de shopping, incluant 55 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Présents sur 2 continents et dans 12 pays, nos centres accueillent chaque année 1,2 milliard de visites. Nous disposons d’un portefeuille de projets de développement à hauteur de 10,3 Mds€. Grâce à nos 3 700 employés et à une expérience et un savoir-faire inégalés, nous sommes en position idéale pour générer de la valeur et développer des projets d’envergure internationale.

A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8.2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation..

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Conseil national des centres commerciaux.
[2] Marketbeat France Commerces – 3e trimestre 2019 – «Le retail contre-attaque » – Cushman & Wakefield.

La foncière désormais mondiale déroule son programme de cession à 3 Md€. Fin octobre, elle l’avait déjà réalisé à hauteur de 62%, avec deux nouvelles opérations à son actif lors du mois écoulé : la vente de la tour Ariane, à La Défense, et celle d’un immeuble à Varsovie, pour un total de 655 M€.

Depuis le rapprochement entre les deux entités Unibail-Rodamco et Westfield, en décembre dernier, la foncière désormais mondiale, leader sur le segment des centres commerciaux, a entamé un vaste programme de cession.

Un plan de cession à 3 Md€

Lors de l’annonce de la fusion, le groupe avait en effet indiqué avoir identifié un montant « d’environ 3 Md€ d’actifs à céder au cours des prochaines années ». Un « pipe » de cessions destiné à réduire l’endettement de la foncière et à améliorer la qualité moyenne de son patrimoine. Une opération importante était intervenue dès le mois de juillet dernier, Unibail-Rodamco-Westfield annonçant alors la signature d’une promesse de vente de l’immeuble Capital 8, situé dans le 8arrondissement parisien, à Invesco Real Estate. Une vente officialisée le 8 novembre, sur la base du prix annoncé de 789 M€. Toujours en juillet, le groupe annonçait une autre opération : la cession de 4 centres commerciaux en Espagne, pour 489 M€.

Déjà 62% du programme réalisé

Deux autres promesses de vente, signées en octobre, ont permis à la foncière d’aller encore plus de l’avant dans son programme de cession, dorénavant réalisé à plus de 62%. La première porte sur la tour Ariane, à La Défense. Construit en 1975 par Jean de Mailly, entièrement rénové en 2008, l’immeuble de bureaux bénéficie d’une excellente localisation, mais souffre néanmoins d’une architecture quelque peu vieillissante. L’acquéreur, un fonds souverain singapourien (Singapour GIC) va débourser 464,9 M€, soit, selon les calculs du bureau d’analyse Invest Securities, 7 280 € le mètre carré. L’autre opération concerne un autre immeuble de bureaux de 45 500 m2, le Skylight and Lumen, situé à Varsovie, en Pologne. Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé le 30 octobre être entré en négociation avec Globalworth Poland (une foncière cotée) sur la base d’un prix de cession de 190 M€.

Faible impact dilutif

Ces opérations, si elles améliorent le profil financier du groupe, ont toutefois un impact dilutif sur le résultat. La foncière, dans sa dernière publication trimestrielle, l’estime à – 0,11€ (sur la base de 1,92 Md€ de cessions annoncées, pour un rendement initial net moyen de 4,5%). Unibail-Rodamco-Westfield, qui affiche parallèlement un chiffre d’affaires en hausse de 40,2% depuis le début de l’année (et une progression de la fréquentation de ses centres commerciaux européens) maintient d’ailleurs son objectif de résultat net récurrent sur 2018 dans la même fourchette qu’auparavant : 12,75 €/12,90€.

Frédéric Tixier 


A propos d’Unibail-Rodamco-Westfield(i)

Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination. Avec un portefeuille valorisé à 63,7 Md€ au 30 juin 2018, dont 86% en commerce, 8% en bureaux, 5% en sites de congrèset expositions et 1% en services, le groupe possède 102 centres de shopping, incluant 56 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Les centres du groupe accueillent chaque année 1,2 milliard de visites. Présent sur 2 continents et dans 13 pays, Unibail-Rodamco-Westfield propose une plateforme unique pour les enseignes et les évènements des marques, et offre aux clients une expérience exceptionnelle et sans cesse renouvelée. Grâce à ses 3 700 employés et à une expérience et un savoir-faire inégalés, Unibail-Rodamco-Westfield est en position idéale pour générer de la valeur et développer des projets d’envergure internationale. Le groupe dispose du portefeuille de projets de développement le plus important du secteur, d’une valeur de 12,5 Md€. Unibail-Rodamco-Westfield se distingue par sa stratégie « Better Places 2030 », qui a pour ambition de créer des lieux conformes aux plus hauts standards environnementaux et de contribuer ainsi à des villes meilleures. Les actions jumelées d’Unibail-Rodamco-Westfield sont cotées sur Euronext Amsterdam et Euronext Paris (symbole Euronext : URW). Une cotation secondaire a été établie en Australie par l’intermédiaire de Chess Depositary Interests. Le Groupe bénéficie d’une notation A par Standard & Poor’s et d’une notation A2 par Moody’s.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière franco-néerlandaise fait un retour remarqué sur les marchés financiers. Elle vient d’émettre avec succès 2 Md€ d’obligations perpétuelles, des titres hybrides à la frontière entre dette et capital. Cette émission servira à refinancer une partie du coût d’acquisition de l’australien Westfield.

C’est une première pour une foncière européenne. Unibail-Rodamco, la plus grosse capitalisation européenne du secteur juste derrière l’allemande Vovonia, a annoncé le 17 avril le succès du placement d’une émission de titres hybrides pour 2 Md€.

Obligations perpétuelles – L’opération se décompose en deux tranches, une tranche de 1 250 M€ d’hybride perpétuel « Non Call » 5,5 ans, assortie d’un coupon à 2,125%, et une tranche de 750 M€ d’hybride perpétuel « Non Call » 8 ans, 2,875%. Ces titres sont en fait des obligations perpétuelles, que l’émetteur peut racheter à l’issue d’une échéance donnée, cinq ans et demi pour la 1èretranche, huit ans pour la seconde. Le taux du coupon est de la même façon fixé jusqu’à l’échéance initiale, et est ensuite réajusté en fonction des conditions de marché. Le paiement de ce coupon est lui-même subordonné à la dette de l’émetteur, ce qui explique pourquoi il offre un rendement supérieur aux obligations classiques.

Considérées comme du capital – Ce type d’opération présente pour l’émetteur un avantage de taille, puisqu’il n’impacte pas son ratio d’endettement. Ces obligations perpétuelles sont en effet considérées comme des fonds propres par les normes IFRS. Elles serviront à refinancer une partie du crédit-relais qu’Unibail-Rodamco avait contracté pour financer l’acquisition de l’australien Westfield.

Ce qui va en fait permettre à la foncière de minorer son endettement, et «de maintenir la notation attractive de sa dette non hybride et son faible coût – 14,9 Mds€ à un coût de 1,4% à fin 2017 pour une maturité moyenne de 7,2 années – », explique le bureau d’analyse Invest Securities dans la note qu’il consacre à l’opération. Invest Securities se dit par ailleurs confiant « dans la bonne mise en œuvre du calendrier de rapprochement » avec Westfield, la clôture étant prévue pour fin mai.

Vif succès – L’émission a d’ailleurs connu un très vif succès auprès des investisseurs, qu’Unibail-Rodamco avait sensibilisés lors d’un roadshow européen la semaine dernière, puisque le carnet d’ordre s’est élevé à 6,8 Md€, plus de trois fois le montant de l’opération. Lors de son annonce, le titre a également bien réagi, gagnant 1,68% lors de la séance du 18 avril (193,30 € en clôture).

Frédéric Tixier


A propos d’Unibail-Rodamco(i)
Créé en 1968, Unibail-Rodamco SE est le premier groupe coté d’immobilier commercial en Europe, présent dans 11 pays de l’Union européenne et doté d’un portefeuille d’actifs d’une valeur de 43,1 Md€ au 31 décembre 2017. À la fois gestionnaire, investisseur et promoteur, le Groupe couvre toute la chaîne de valeur de l’immobilier. Grâce à ses 2 000 employés, Unibail-Rodamco applique ses savoir-faire à des segments de marchés spécifiques comme les grands centres commerciaux des villes majeures d’Europe, ou comme les grands bureaux ou centres de congrès-expositions dans la région parisienne. Le Groupe est membre des indices CAC 40 à Paris, AEX 25 à Amsterdam et EuroSTOXX 50. Il bénéficie d’une notation A par Standard & Poor’s et Fitch Ratings.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société