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Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

SCPI : des prix de souscription à la hausse

Depuis le 1er juin, près d’une dizaine de SCPI ont revalorisé – à la hausse – leur prix de souscription. Les progressions s’échelonnent entre +0,4% et +4%. PFO fut la 1ère à ouvrir le bal.

Après deux autres des SCPI gérées par Perial, PFO2 en avril, et PF Grand Paris en mai, la SCPI historique de la société de gestion dirigée par Eric Cosserat procédait à l’augmentation du prix de ses parts, passé de 946 € à 966 € (voir « Perial : +2,11% pour la SCPI PFO »

Juin : revalorisation des parts de PFO, Immo Placement, Cœur de Ville, Cœur de Région

Quelques semaines plus tard, c’était au tour d’Immo Placement, la SCPI à capital fixe gérée par Voisin, d’entrer en augmentation de capital et de faire passer son prix de souscription à 870 € (voir « Immo Placement : +2,35% »). Fin juin enfin, ce sont les deux SCPI de Sogenial qui revalorisaient le prix de leurs parts. Cœur de Ville, le véhicule « historique » de la société de gestion, procédait en effet à une nouvelle revalorisation, seulement six mois après la précédente (+1,5% de revalorisation le 31 décembre 2018). Cette nouvelle augmentation, qui porte le prix de la part à 206 € (vs 203 € précédemment), est du même ordre de grandeur (+1,48%). Cœur de Régions, l’autre SCPI de Sogenial, pourtant lancée en décembre dernier (voir « Double cœur chez Sogenial »), annonçait elle aussi une revalorisation du prix de ses parts, forcément plus modeste (de 620 € à 622,50 €, soit une hausse de 0,40%).

Juillet : revalorisation des parts de Kyaneos Pierre, Pierrevenus, Vendôme Régions, Eurovalys, Elysées Pierre

En juillet, c’est Kyaneos Pierre, la SCPI sociétale dédiée au logement distinguée par les Grands Prix « Technologie & Innovation Immobilière » édition 2019, et Pierrevenus, chez Foncia Pierre Gestion, qui procédaient aux premières annonces mensuelles. Le prix de souscription de Kyaneos Pierre, revalorisé pour la 1ère fois à peine un an après la création de la SCPI, progresse néanmoins significativement, de 4% (voir « Kyaneos Pierre augmente son prix de souscription »). Celui de Pierrevenus, plus modestement, s’apprécie en moyenne de 1,9%, contre +3,2% en 2018 et +0,8% en 2017. Rappelons que Pierrevenus fait l’objet d’une « double cotation », en raison d’une stratégie de distribution différenciée : selon la cible, son prix de souscription est passé à 281,14 € ou à 263 € (voir « Pierrevenus : +1,9% »). Enfin, quelques jours avant les annonces de revalorisation de la valeurs des parts d’Eurovalys, chez Advenis REIM (voir « SCPI Eurovalys : +1,5% »), et la suspension du marché des parts d’Elysées Pierre, chez HSBC REIM (voir « Elysées Pierre s’apprête à revaloriser son prix de souscription »), c’est Vendôme Régions, chez Norma Capital, qui procédait à l’augmentation de son prix de souscription. La SCPI active en régions, qui a récemment réalisé plusieurs acquisitions (voir « Vendôme Régions investit en bureaux lillois »), a en effet porté le prix de ses parts le 11 juillet dernier de 640 € à 655 €, soit une progression de 2,34%.

Frédéric Tixier

Les prix de souscription d’Epargne Foncière et de LF Europimmo, deux SCPI gérées par la Française REM, seront revalorisés le 21 janvier prochain de respectivement 1,25% et 1,48%. Leurs rendements prévisionnels sur 2018 sont en léger retrait par rapport à 2017.

Epargne Foncière, la SCPI « paquebot » de la Française REIM – plus de 2,25 Md€ de capitalisation au 1er janvier -, et LF Europimmo, le premier véhicule de la société de gestion totalement dédié à la zone euro, vaudront plus cher dans une semaine…

Epargne Foncière, en progression de 1,25%

Le prix de souscription d’Epargne Foncière passera en effet de 800 € à 810 € le 21 janvier prochain, soit une revalorisation de 1,25%. Une hausse un peu inférieure à celle que la SCPI avait opérée l’an dernier à pareille époque, son prix de souscription progressant alors de 1,91% (800 € vs 785 €).  A ce niveau, la valeur d’acquisition d’Epargne Foncière reste dans le bas de la fourchette autorisée¹, en s’établissant à 92,22% de sa valeur de reconstitution (878,37 € au 31/12/2017).


Plus 1,48% pour LF Europimmo

De son côté, le prix de LF Europimmo passe de 1 015 € à 1 030 €, soit une hausse de 1,48%. Une progression quasi identique à celle opérée lors de sa dernière revalorisation (1,5%), en avril 2017. Le prix de souscription de LF Europimmo se positionne quant à lui à peu près au niveau de sa valeur de reconstitution (1 026,40 € au 31/12/2017).


Des rendements prévisionnels en légère baisse

Les deux SCPI n’ont pas encore publié leurs bulletins trimestriels du 4trimestre, mais affichent déjà en ligne leurs taux de rendements prévisionnels, en léger retrait par rapport à 2017. Celui d’Epargne Foncière devrait s’établir à 4,46% (vs 4,54% en 2017), et 4,18%pour celui de LF Europimmo (4,22% en 2017). Les deux SCPI, qui bénéficient d’une collecte soutenue, ont continué à investir l’an dernier, toutes deux s’étant d’ailleurs récemment renforcées en Allemagne (à Essen, pour Epargne Foncière, à Bamberg pour LF Europimmo). Leurs taux d’occupation financier sont en amélioration, même si LF Europimmo a subi au 3trimestre un recul de ce ratio, en raison de la livraison en VEFA d’un immeuble de bureaux lyonnais fin août.

Une fusion envisagée…

A noter que LaFrançaise envisage une fusion de ce véhicule avec son autre SCPI dédiée à l’investissement en zone euro, Europimmo Market, qui pâtit d’une absence de collecte. Une commission restreinte, composée des membres de surveillance des deux SCPI, étudie le dossier…

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Le prix de souscription d’une SCPI doit être compris dans une fourchette de plus ou moins 10% par rapport à sa dernière valeur de reconstitution, sauf à justifier de l’écart auprès de l’AMF…