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Les résultats Unibail-Rodamco-Westfield confirment l’embellie sur les centres commerciaux

La foncière internationale publie des résultats de bonne facture. Le chiffre d’affaires des commerçants de ses centres commerciaux français progresse largement plus que l’ensemble du marché, qui montre toutefois lui aussi des signes de reprise. Et attire de nouveau les investisseurs…

Fréquentation des centres commerciaux européens en hausse de 3,1%, chiffre d’affaires des commerçants en progression de 5,2% : les derniers résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), à fin septembre, démontrent que, sur certains segments, l’activité commerce physique n’est pas aussi atone qu’on pouvait le craindre.

URW : une progression du chiffre d’affaires des commerçants supérieure aux indices nationaux

La foncière internationale aligne certes des chiffres qui surperforment largement les indices nationaux. Quand le chiffre d’affaires des commerçants présents dans les centres commerciaux européens d’URW progresse, sur les neufs premiers mois de l’année, de 5,2% (et même de 5,5% pour les flagships du groupe), celui recensé par les principaux indices de mesure nationaux – comme celui de l’Institut français du libre-service (IFLS), en France – n’augmente que de 1,9%. Une surperformance qui reflète, selon URW, « la qualité supérieure des centres commerciaux » du groupe. Elle est particulièrement sensible sur le seul marché français sur lequel, précise URW, le chiffre d’affaires des commerçants URW affiche une hausse supérieure de respectivement 363 points de base à l’indice IFLS et de 453 points de base à l’indice CNCC[1].

Commerces : retour en grâce auprès des investisseurs ?

Il n’en reste pas moins, comme le souligne Cushman & Wakefield dans une étude qui vient de paraitre[2], qu’une embellie semble globalement se dessiner dans le secteur du commerce, et plus particulièrement sur le segment des commerces de centre-ville et celui des retails park. La reprise de la consommation des ménages (+1,1% en 2019, contre 0,9% en 2018) profite en effet aux commerçants. Et suscite de nouveau l’intérêt des investisseurs. Selon le courtier, l’activité enregistrée sur le 3e trimestre a « bel et bien coupé court aux conjectures des « retail bashers » inondant le marché depuis de nombreux mois ». Cushman & Wakefield rappelle qu’avec plus de 2,6 milliards d’euros investis en immobilier de commerce, « le volume dépasse de 10% celui relevé à la même période de l’année dernière ».

URW : reprise des cours

Pour URW, qui intervient sur le segment le plus porteur (celui des retail parks, notamment), l’optimisme est en tout cas de rigueur. Le leader mondial des centres commerciaux, dont le chiffre d’affaires des neufs premiers mois de l’année est boosté (+11,4%) par l’intégration du groupe Westfield, maintient un objectif de résultat récurrent par action pour 2019 dans une fourchette de 12,10 €/12,30 €. Le titre, qui avait plus que d’autres souffert du « retail bashing », affiche encore une sous-performance de plus de 17,5% sur un an glissant par rapport à l’indice EPRA Eurozone. Mais, en reprise depuis début septembre, il surperforme désormais cet indice de 7,34% sur les trois derniers mois (13,85% vs 6,51%), dont 5% sur les trente derniers jours…

Frédéric Tixier


A propos d’Unibail-Rodamco-Westfield(i)

Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination, avec un portefeuille valorisé à 65,0 Mds€ au 30 juin 2019, dont 86% en commerce, 7% en bureaux, 5% en sites de congrès & expositions et 2% en services. Aujourd’hui, nous possédons 92 centres de shopping, incluant 55 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Présents sur 2 continents et dans 12 pays, nos centres accueillent chaque année 1,2 milliard de visites. Nous disposons d’un portefeuille de projets de développement à hauteur de 10,3 Mds€. Grâce à nos 3 700 employés et à une expérience et un savoir-faire inégalés, nous sommes en position idéale pour générer de la valeur et développer des projets d’envergure internationale.

A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8.2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation..

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Conseil national des centres commerciaux.
[2] Marketbeat France Commerces – 3e trimestre 2019 – «Le retail contre-attaque » – Cushman & Wakefield.

Les centres commerciaux de Klépierre en grande forme

Le leader des centres commerciaux européens annonce des revenus locatifs en hausse sensible. Ses principaux indicateurs sont en amélioration. Les analystes restent positifs sur le potentiel de hausse du titre de la foncière.

Revenus locatifs, à périmètre constant, en hausse de 3,2% ; chiffre d’affaires des commerçants présents dans ses centres commerciaux en progression de 1,9% ; et poursuite de la croissance confirmée : Klépierre, le leader des centres commerciaux européens, vient de livrer des résultats trimestriels de qualité.

Klépierre : revenus des centres commerciaux en hausse

La foncière, dans un marché des centres commerciaux « qui demeure globalement contrasté », affiche donc sur les neuf premiers mois de l’année un niveau d’activité plus que satisfaisant. Klépierre explique cette performance par un fort taux de relocation des surfaces commerciales, une bonne indexation des loyers et la contribution du commerce éphémère. La foncière ajoute notamment, grâce à la signature de 1 224 nouveaux baux, 27,9 M€ de loyers additionnels aux revenus locatifs nets de ses centres commerciaux, portant ces derniers à 829,3 M€, soit une progression de 3,2% à périmètre constant et de +0,7% à périmètre courant. Les revenus locatifs bruts, à 929 M€, reculent en revanche de -0,7%.

Klépierre : important programme de cessions

La croissance organique de Klépierre, comme le souligne le bureau d’analyse Invest Securities, est en effet « plus que compensée par le désinvestissement net des derniers semestres ». La foncière, qui s’est engagée dans une gestion active de son portefeuille, a en effet cédé sept centres commerciaux depuis le début de l’année, ainsi que d’autres actifs de commerce en France et en Europe, pour un total de 275 M€. « En tenant compte des actifs sous promesses de vente, dont en particulier quatre centres commerciaux en Hongrie, le montant total des cessions depuis le 1er janvier 2019 s’élève à 531 M€ », précise Klépierre. Selon Invest Securities, ces cessions programmées dégageraient une prime de 5,5% sur leurs dernières valeurs d’expertise.

Klépierre : amélioration des principaux indicateurs

Pour le bureau d’analyse, les éléments communiqués par la foncière dans sa publication trimestrielle du 21 octobre, permettent « de constater l’amélioration des principaux indicateurs du groupe ». Invest Securities réitère donc sa recommandation à l’achat, avec un objectif de cours à un an maintenu à 37 €, compte tenu d’un « potentiel de rendement total de +20,3% ». Le broker rappelle toutefois que Klépierre « a nettement surperformé ses concurrents cotés sur le segment commerce depuis le début de l’année ». Cette dernière affiche une performance de +29,3% (dividendes réinvestis), contre +18,5% pour l’indice EPRA Eurozone, +12,7% pour l’indice EPRA Eurozone Commerce et +9,8% pour Unibail-Rodamco.

Klépierre vs Unibail-Rodamco

Invest Securities souligne également que ce dernier, leader mondial des centres commerciaux, affiche des niveaux de valorisation qui se comparent avantageusement à ceux de Klépierre : un multiple de résultat de 11,6, contre 12,2 pour Klépierre ; un rendement du dividende de 7,7%, contre 6,8% pour Klépierre ; et une décote sur ANR triple net de -29,8%, contre seulement -13,4% pour Klépierre….

Frédéric Tixier


A propos de Klépierre(i)

Klépierre, leader européen des centres commerciaux, associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d’asset management. Le portefeuille de la société est estimé à 24,0 milliards d’euros au 30 juin 2019, et compte de grands centres commerciaux dans 16 pays en Europe continentale, qui accueillent au total 1,1 milliard de visites par an. Klépierre détient une participation majoritaire (56,1 %) dans Steen & Strøm, première société foncière scandinave de centres commerciaux. Klépierre est une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française, dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, et est membre des indices CAC Next 20, EPRA Euro Zone et GPR 250. Elle est aussi membre d’indices éthiques, comme le DJSI World et Europe, FTSE4Good, STOXX® Global ESG Leaders, Euronext Vigeo France 20 et World 120, et figure sur la « Liste A » du CDP. Ces distinctions soulignent l’engagement du Groupe dans une démarche proactive de développement durable, ainsi que le leadership mondial du Groupe dans la lutte contre le changement climatique.

A propos d’Invest Securities(i)

Invest Securities est une société d’intermédiation indépendante, disposant d‘un pôle de métiers complémentaires : brokerage, bureau d’analyse et services aux émetteurs. Nous apportons des solutions adaptées aux entreprises, investisseurs institutionnels ainsi qu’aux gestionnaires de fonds. Au sein d’Allinvest, Invest Securities bénéficie des synergies de la compagnie financière et se place comme le premier introducteur sur les marchés Euronext et Alternext.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

immeubleLe groupe Paref vient de publier son chiffre d’affaires au 30 septembre. C’est une nouvelle fois la progression des commissions sur l’activité gestion pour compte de tiers (+42,8%) qui tire la croissance. Sur les neufs premiers mois de l’année, l’activité « foncière » est toutefois en hausse (+2,5%). Les actifs gérés et détenus par le groupe s’élèvent à 1 328 M€ au 30 septembre.

Paref, foncière à la fois présente sur le créneau de l’investissement immobilier pour compte propre et pour compte de tiers, annonce une forte progression de son chiffre d’affaires au 30 septembre. A 19,6 M€, celui-ci progresse de 19,2% par rapport aux 9 premiers mois de l’année 2015.

Une activité tirée par la gestion pour compte de tiers – C’est une nouvelle fois l’activité de gestion pour compte de tiers (Paref Gestion) qui explique l’essentiel de la croissance. Les commissions de gestion et de souscription, à 9,7 M€, progressent de 42,8% par rapport à la même période en 2015. Le rythme de croissance est toutefois moins soutenu que sur les seuls six premiers mois de l’année en cours. Sur le 1er semestre 2016, les commissions de gestion et de souscription progressaient de 58,7% par rapport à la même période en 2015. Un ralentissement qui s’explique par la décision prise par Paref Gestion de stopper momentanément la commercialisation de la SCPI Novapierre Allemagne, rouverte aux souscriptions depuis le 1er septembre. Ce sont également toujours les commissions de souscription qui progressent le plus fortement : 6,6 M€ sur les 9 premiers mois de 2016 vs 4,1 M€ sur la même période en 2015, soit une croissance de plus de 60%. Il convient d’ailleurs de noter qu’une partie de ces commissions sont rétrocédées aux apporteurs d’affaires de Paref Gestion. L’impact sur le résultat du groupe sera donc moins significatif. Les commissions de gestion sur encours (3,1 M€ sur les 9 premiers mois de 2016 vs 2,5 M€ sur la même période en 2015) connaissent elles aussi une hausse significative de plus de 24%. Une hausse qui s’explique par la progression des encours gérés par Paref Gestion – essentiellement sur Novapierre Allemagne et Atlantique Pierre 1 -, qui bondissent de 10,4% sur le 3e trimestre 2016, à 1 191 M€.  

Baisse des loyers mais hausse des charges récupérées – Les loyers générés par l’activité pour compte propre (Paref), à 2,3 M€ sur le 3e trimestre, et à 7,1 M€ sur les 9 premiers mois de l’année, accusent un repli de respectivement 1,4% et 8% par rapport aux mêmes périodes en 2015. Les charges récupérées progressent en revanche de 15,5% sur les 3 premiers trimestres, ce qui permet à Paref d’afficher une hausse globale de 2,5% de son activité locative qui s’explique « principalement par l’acquisition de l’immeuble de Gentilly (juin 2015) », précise Paref dans son communiqué. Deux nouveaux baux signés sur les immeubles d’Emerainville et de Juvisy-sur-Orge permettent de conserver un taux d’occupation proche de 94% (93,9% au 30 septembre), hors effet « Gaïa », le taux d’occupation incluant cet immeuble en vacance tombant alors à 81%. Paref signale par ailleurs avoir été retenu dans le cadre d’un appel d’offre public pour l’acquisition d’un immeuble mixte parisien.

En Bourse, le cours de Paref gagnait 1,87% à l’ouverture le jeudi 10 novembre, juste après la publication de son communiqué.

A propos de Paref(i)
Le groupe Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires. L’investissement commercial et résidentiel : Paref détient divers immeubles commerciaux en région parisienne et en province, ainsi que des immeubles d’habitation à Paris acquis en usufruit temporaire. Et la gestion pour compte de tiers : Paref Gestion, filiale de Paref, agréée par l’AMF, gère 6 SCPI et 3 OPPCI. Au 30 septembre 2016, les actifs détenus et gérés par le groupe Paref s’élèvent à 1 328 M€.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société

AffineLa foncière spécialiste de l’immobilier d’entreprise a publié ses résultats annuels 2015. Le résultat opérationnel net est en forte hausse (23,2 M€ vs 8,9 M€ en 2014) et Affine renoue avec les bénéfices (net consolidé à 0,4 M€ contre une perte de 11 M€ en 2014). Mais la foncière continue à pâtir de sa filiale belge Banimmo, qui pèse sur le résultat récurrent EPRA. L’ANR est en recul. Affine compte distribuer, comme l’an dernier, un dividende d’un euro par action.

Le profil financier d’Affine s’améliore… Le groupe, qui a publié ses comptes consolidés le 25 février après la clôture des marchés, annonce effectivement les « premiers résultats positifs du recentrage du portefeuille », et une « nette amélioration du résultat, hors Banimmo ».

Résultat opérationnel en hausse – Le résultat net consolidé est cette année positif. Il s’établit à 0,4 M€, contre une perte de 11 M€ en 2014. Un bénéfice qui résulte essentiellement de l’amélioration des variations de juste valeur (+ 3,8 M€ pour les immeubles, contre – 25,3 M€ en 2014) et d’une baisse conséquente des frais de fonctionnement (- 21,7 %) et des frais financiers (- 16,6 %).  Les revenus locatifs sont en effet en baisse (- 10,7 %). Surtout, Banimmo, dont Affine est actionnaire à hauteur de 49,5 %, contribue négativement à hauteur de 16,5 M€, contre – 4,6 M€ en 2014. Le résultat EPRA (résultat récurrent consolidé part du groupe) recule pour sa part à 17,4 M€ (vs 18,3 M€ en 2014). Hors Banimmo, il s’établit à 13,3 M€ (vs 16,5 M€).

Amélioration du profil financier – Le profil financier du groupe s’améliore cependant, précisément en raison de sa politique de recentrage sur les bureaux et les commerces. Outre la cession de son portefeuille logistique (67,2 M€), qui a d’ailleurs pesé sur le taux d’occupation EPRA (en baisse de 4,4 points), Affine a vendu pour 27,5 M€ d’actifs « matures, de trop faible taille, situés hors des zones cibles », pour réinvestir 39 M€ en acquisitions ou travaux d’amélioration « visant à rehausser la qualité du patrimoine ». Le remboursement de 101,8 M€ de crédits (contre + 43,4 M€ de nouveaux emprunts) conduit à une nette diminution (- 17,6 %) de la dette financière. Le ratio LTV (dette bancaire nette sur valeur des immeubles) s’améliore, à 46,6 % contre 49,3 % fin 2014.

Perspectives 2016 – Affine s’est fixé quatre priorités cette année : donner à Banimmo les moyens d’une croissance équilibrée ; poursuivre la stratégie de rajeunissement du portefeuille ; retrouver le volume des loyers des années antérieures grâce aux investissements dans des actifs de rendement et à un effort accru visant l’amélioration du taux d’occupation ; et intégrer l’évolution technologique du secteur immobilier. Des perspectives qui n’ont pas totalement convaincu le bureau d’analyse Invest Securities qui, « dans l’attente d’éclaircissements », notamment sur la politique de distribution du groupe, abaisse son objectif de cours à 15,3 € par action à fin 2016, mais reste acheteur du titre. La publication des comptes d’Affine a en revanche été plutôt bien accueillie par le marché, le cours gagnant près de 1,5 % à mi-séance.

Affine Resultats 2015

A propos du groupe Affine(i)
Foncière spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, Affine détient en direct 47 immeubles d’une valeur de 514 M€ (hors droits) à fin 2015, répartis sur une surface globale de 372 800 m². La société est présente dans les bureaux (62 %), l’immobilier commercial (24 %) et les entrepôts et locaux d’activité (14 %). Ses actifs sont localisés à parts sensiblement égales entre l’Ile-de-France et les autres régions. Affine est aussi l’actionnaire de référence de Banimmo, foncière de repositionnement belge active en Belgique et en France, dont elle détient 49,5 % ; son patrimoine est composé à fin 2015 de 18 immeubles de bureaux et de commerce, d’une valeur de 350 M€ (droits inclus). Le patrimoine global dépendant du groupe s’élève à 897 M€ (droits inclus). Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC). L’action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris (Ticker : IML FP / BTTP.PA ; code ISIN : FR0000036105) et admise au SRD (long seulement). Elle fait partie des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA. Banimmo est également cotée sur NYSE Euronext.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société