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Kyaneos Pierre augmente son prix de souscription

Kyaneos Pierre, la toute jeune SCPI « sociétale » dédiée à l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable, augmente son prix de souscription à compter du 1er juillet prochain. Il passera à 1 040 €, soit une revalorisation de 4%.

Quelques jours après avoir allongé le délai de jouissance de ses parts (voir « Plus de jouissance pour Kyaneos Pierre »), la SCPI sociétale dédiée à l’immobilier résidentiel va procéder à leur revalorisation. A compter du 1er juillet prochain, son prix de souscription passera de 1 000 € à 1 040 €, soit une progression de 4%.

Rendement estimé de 6% à 6,5% en 2019

Une bonne nouvelle pour les associés d’origine, dont l’épargne investie il y a à peine douze mois (voir « Kyaneos Pierre, une nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier résidentiel »), est déjà réévaluée. A noter que, compte tenu de ce nouveau prix de souscription, et d’un dividende prévisionnel 2019 compris entre 60 € et 65 € (dont un 1er acompte de 19 € distribué en avril dernier), le rendement prévisionnel de la SCPI devrait osciller entre 6% et 6,5%.

Collecte en forte hausse

A ce nouveau niveau, le prix de souscription s’établit à 97,41% de la valeur de reconstitution au 31 décembre 2018 (1 067,64€), contre 93,66% précédemment. Pour mémoire, l’ensemble du patrimoine de la SCPI était estimé (valeur vénale) à 1,7 M€ au 31 décembre dernier. A la fin du 1er trimestre, la SCPI capitalisait 3,19 M€ (contre 1,9 M€ en fin d’année), grâce à une collecte en forte hausse (1,3 M€ sur le 1er trimestre, contre 1,8 M€ sur l’ensemble de l’année 2018). Selon les dirigeants de Kyaneos AM, le niveau des souscriptions aurait encore très largement progressé sur le second trimestre de l’année, ce qui permettrait à la SCPI d’être en ligne avec les objectifs « d’une collecte annuelle supérieure à 20 M€ pour 2019 ».

Frédéric Tixier


A propos de Kyaneos Asset Management(i)

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Kyaneos Pierre, la toute jeune SCPI « sociétale » dédiée à l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable, vient d’allonger le délai de jouissance de ses parts. Fin mars, elle ne pesait encore que 3,19 M€ de capitalisation…

Ouverte aux souscriptions depuis tout juste un an (voir « Kyaneos Pierre, une nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier résidentiel »), la jeune SCPI « sociétale » poursuit tranquillement son développement. Au 1er trimestre 2019, elle a procédé à une nouvelle acquisition, et séduit une trentaine de nouveaux actionnaires.

Une 6acquisition à son actif

Pour rappel, Kyaneos Pierre est positionnée sur le créneau original de l’investissement sociétal, et investit dans l’immobilier résidentiel en respectant un triple objectif : rentabilité, amélioration de la performance énergétique des immeubles, et respect des locataires. La 6acquisition réalisée par la SCPI entre parfaitement dans cette philosophie d’investissement. Toujours situé dans la zone géographique de prédilection (la région d’Avignon) de Kyaneos AM, la société de gestion de la SCPI, ce nouvel actif (sis à Cavaillon) a été acquis pour 792 000 € et fait immédiatement l’objet de travaux de rénovation afin d’en améliorer le bilan énergétique. Selon Kyaneos, l’isolation des murs périphériques et le remplacement des systèmes de chauffage par des pompes à chaleur ont permis de réduire la consommation d’énergie de 37% et les émissions à effet de serre de 71%. A l’acquisition, l’état général des lots (10 logements, un commerce et un bureau en rdc) a été jugé faible par Kyaneos AM, qui leur avait attribué une note moyenne de 3,7/10. « Après travaux, la note moyenne s’élève à 8,2/10 », affirme la société de gestion.

Un bilan énergétique largement positif

Le bilan énergétique de Kyaneos Pierre est d’ailleurs largement positif. Toujours selon son gestionnaire, son parc immobilier, certes encore modeste (2 269 m² répartis sur 47 lots), émettrait 4 fois moins que la moyenne française. Grâce au remplacement systématique des chauffages existants par des pompes à chaleur, l’installation de panneaux photovoltaïques, et des travaux systématiquement réalisés par des entreprises locales, l’énergie consommée aurait été réduite de 31% par rapport à la situation pré-acquisition, et l’émission des gaz à effet de serre de 57%. Sur le plan financier, les résultats sont aussi au rendez-vous. Pour l’instant, après avoir distribué l’an dernier un dividende – annualisé… – de 7,05%, Kyaneos Pierre anticipe le versement d’un dividende annuel de l’ordre de 60 à 65 € par part sur 2019, soit un rendement prévisionnel compris entre 6% et 6,5% (sur la base d’un prix de souscription inchangé, à 1 000 €).

Taux d’occupation fluctuant et faible capitalisation

La réalisation systématique de travaux d’amélioration se traduit toutefois, à court terme, par un taux d’occupation fluctuant. Sur le 1er trimestre, ce « TOF » s’établissait à 89,1% (contre 95,5% fin 2018), soit un taux de vacance de 10,9% « dont 9% lié à l’indisponibilité des appartements pendant la réalisation des travaux », explique la SCPI. Un pourcentage élevé pour une SCPI aussi jeune nuit bien sûr ponctuellement à la rentabilité du véhicule. Pour en gommer une partie des effets sur les nouveaux associés, Kyaneos Pierre a d’ailleurs décidé d’augmenter le délai de jouissance des parts nouvelles, celui-ci étant passé de 3 à 4 mois le 1er juin dernier. Enfin, il faut bien être conscient que, même si la classe d’actifs choisie par Kyaneos AM – le résidentiel -, et la thématique générale de son positionnement – la gestion à impact – font clairement partie des tendances identifiées comme très porteuses, la jeune SCPI doit encore faire ses preuves. Avec un ancrage encore essentiellement local, et une capitalisation encore très faible (quoiqu’ayant plus que doublée au cours des 6 derniers mois),   les résultats obtenus depuis sa création sont encourageants. Mais quid lorsque Kyaneos Pierre sortira de sa zone géographique de compétence, et devra gérer un flux de souscriptions plus conséquent ? A suivre.

Frédéric Tixier


A propos de Kyaneos Asset Management(i)

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Kyaneos Pierre, SCPI « sociétale » dédiée à l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable, boucle sa 1ère demi-année d’existence. Les deux dividendes versés en 2018 génèrent un rendement annualisé de 7,05%. La SCPI anticipe un rendement 2019 supérieur à 6%.

Jeune, mais rentable… Kyaneos Pierre, qui s’est ouverte aux souscriptions en juin dernier, a versé deux acomptes trimestriels au titre de 2018, de respectivement 16,25 € et 19 € par part. Ce qui correspond à un rendement annualisé de 7,05%.

5 acquisitions à son actif

Positionnée sur le créneau original – et porteur – de l’investissement sociétal, Kyaneos Pierre investit dans l’immobilier résidentiel en respectant un triple objectif : rentabilité, amélioration de la performance énergétique des immeubles, et respect des locataires. Avec les 5 opérations réalisées depuis sa création, le premier but est clairement atteint. Toutes les acquisitions opérées par Kyaneos Pierre ont été négociées avec un rendement brut à l’achat compris entre 7,80% (un immeuble nîmois acquis tout début janvier) et 10,7% (un immeuble situé à Roquemaure, en banlieue d’Avignon). Fin 2018, la SCPI détenait 39 lots, loués à 95,5%, 3% de ce taux de vacance étant liés à l’indisponibilité des appartements pendant les travaux.

Bilan énergétique positif

Si l’on en croit les données fournies par Kyaneos AM, la société de gestion de la SCPI, le second objectif semble lui aussi respecté. Les travaux engagés pour améliorer le bilan énergétique des logements acquis ont permis de faire baisser de 29% leur consommation électrique, et de réduire de 52,5% leurs émissions de gaz à effet de serre. Le tout en faisant appel exclusivement à des entreprises locales. Enfin, le troisième objectif – la satisfaction des locataires – s’apprécie au travers d’un autre indice publié par la société de gestion : la notation de la qualité de l’habitat. La note serait passée de 6,2 à 8,8 avant et après travaux…

Perspectives positives

Pour 2019, forte de ces premiers résultats, Kyaneos Pierre espère délivrer un rendement compris entre 6% et 6,5%. La SCPI n’en est toutefois qu’à ses tout débuts. Avec une capitalisation d’à peine 1,9 M€ fin 2018, et 42 associés, les contraintes de gestion sont nécessairement moins lourdes que lorsque le véhicule pèse plusieurs dizaines, voire centaines, de millions d’euros. Si l’essai reste à confirmer, il n’en reste pas moins que la classe d’actifs choisie par Kyaneos AM – le résidentiel -, et la thématique générale de son positionnement – la gestion à impact – font clairement partie des tendances identifiées comme très porteuses par l’ensemble des gestionnaires d’actifs…

Frédéric Tixier


A propos de Kyaneos Asset Management(i)

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Kyaneos Pierre, lancée fin juin dernier, a déjà procédé à ses premières acquisitions. La SCPI « sociétale » dédiée à l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable a investi près de 1,4 M€ dans trois ensembles immobiliers situés dans sa zone de prédilection, l’Occitanie. La société de gestion Kyaneos AM annonce en outre le lancement prochain d’un OPCI grand public, Kyaneos Résidentiel.

A peine lancée, déjà investie… Kyaneos Pierre, la toute jeune SCPI ouverte aux souscriptions depuis fin juin dernier, a déjà trouvé plusieurs ensembles immobiliers correspondant à ses critères d’investissement. En juillet dernier, la société a en effet réalisé trois acquisitions, pour un montant global de 1,365 M€.

Focus sur le quart sud-est de la France

La SCPI a privilégié dans un premier temps des investissements situés dans le quart sud-est de la France, « zone d’implantation initiale de Kyaneos AM », la société de gestion de la SCPI basée à Avignon. Ses premières opérations ne concernent d’ailleurs que des immeubles d’habitation situés dans le département du Gard. Il s’agit d’ensembles immobiliers de centre-ville ou de première ceinture des villes de Beaucaire, Nîmes et Roquemaure. De faibles montants unitaires, ces acquisitions devraient dégager des rendements bruts compris entre 8% et 11%. Toutes sont en phase avec la stratégie d’investissement de Kyaneos Pierre, qui vise à maximiser conjointement le rendement locatif, l’efficience énergétique des logements, et la satisfaction des locataires.

Améliorer l’efficacité énergétique des immeubles

Kyaneos Pierre vise en effet notamment à améliorer la performance énergétique des logements. Préalablement à chaque opération, la société de gestion établit un bilan énergétique des biens ciblés, s’appuyant en particulier sur le classement DPE¹. Si la note obtenue est inférieure à un certain niveau (D, dans la terminologie DPE), des travaux seront immédiatement entrepris afin de mettre les logements en conformité. Kyaneos s’engage en outre, autant que faire se peut, à utiliser des entrepreneurs locaux pour effectuer les travaux, ainsi que des matériaux produits localement. Kyaneos Pierre a ainsi réalisé des travaux sur deux des biens acquis, conduisant à d’importants gains d’énergie, et à l’amélioration du confort des locataires (la notation Kyaneos est ainsi passée de 3,4 à 9,4 sur l’immeuble situé à Roquemaure).

Lancement prochain d’un OPCI résidentiel

La société de gestion, qui a convoqué une assemblée générale mixte des actionnaires de Kyaneos Pierre pour le 6 septembre prochain, notamment pour entériner le passage du capital maximal statutaire de 2,5 M€ à 25 M€, s’apprête également à lancer un OPCI, Kyaneos Résidentiel. Kyaneos AM, qui a déjà reçu l’agrément AMF lui permettant de commercialiser ce nouveau produit dédié aux mêmes thématiques et stratégies d’investissement que Kyaneos Pierre, annonce l’ouverture des souscriptions « courant septembre ». « Kyaneos AM sera ainsi la 12société de gestionà commercialiser un OPCI grand public (le 17sur le marché, toute forme juridique confondue), et la 1ère société de gestion à proposer un OPCI grand public (format SPPICAV) dont la stratégie suit les thématiques de l’immobilier résidentiel, l’amélioration de la performance énergétique, et le confort des locataires », précise la société de gestion.

Frédéric Tixier


A propos de Kyaneos Asset Management(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Diagnostic Performance Energétique

Une nouvelle société de gestion d’actifs immobiliers – Kyaneos AM – lance une nouvelle SCPI – Kyaneos Pierre -. Son crédo : investir en immobilier résidentiel, en respectant un triple objectif : distribuer des revenus, bien sûr, mais tout en participant à la transition énergétique – par l’amélioration de la performance des immeubles -, et en faisant preuve de respect vis-à-vis des locataires.

Une SCPI écologique, socialement responsable, et soucieuse de participer au développement de l’économie locale : Kyaneos Pierre, première SCPI lancée par la toute nouvelle société de gestion Kyaneos AM, se situe clairement sur le créneau de l’économie sociétale. « Nous souhaitons faire le lien entre le monde de la finance et l’économie réelle », affirme Jérémie Rouzaud, président fondateur de Kyaneos AM.

Une toute nouvelle société de gestion

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille immobilier agréée par l’AMF le 26 février dernier et basée à Avignon. Dotée d’un capital social de 250 000 €, elle est détenue majoritairement par Jérémie Rouzaud, ancien trader chez Bank of America et gérant d’OCPVM au sein du groupe Le Conservateur. Le gérant de la SCPI Kyaneos Pierre, Eric Willmann, est quant à lui un ancien gestionnaire de fonds immobiliers, notamment chez Groupama Immobilier. Toute l’équipe de cette nouvelle entité semble partager une conviction : qu’il est possible de dégager un rendement dans l’immobilier résidentiel, tout en adoptant une démarche responsable en termes d’efficacité énergétique et de relations avec les locataires.

Améliorer l’efficacité énergétique des immeubles

La stratégie d’acquisition et de gestion des immeubles intègre en effet la volonté d’améliorer leurs performances énergétiques, « dans un contexte de recherche d’optimisation des ressources environnementales et de bien-être des locataires », précise la note d’information de la SCPI. Préalablement à chaque opération, la société de gestion établie notamment un bilan énergétique des biens ciblés, s’appuyant en particulier sur le classement DPE[1]. Si la note obtenue est inférieure à un certain niveau (D, dans la terminologie DPE), des travaux seront immédiatement entrepris afin de mettre les logements en conformité. Kyaneos s’engage en outre, autant que faire se peut, à utiliser des entrepreneurs locaux pour effectuer les travaux, ainsi que des « matériaux produits au plus près de nos immeubles », expliquent les gestionnaires.

Un cercle vertueux

Au-delà de l’engagement environnemental, ce type de stratégie est aussi porteuse de synergies potentielles. La pose de panneaux photovoltaïques, par exemple, peut s’avérer sources d’économies énergétiques, et de ce fait, améliorer le rendement financier. De la même manière, des appartements mieux isolés contribuent au confort des locataires. Lesquels, de ce fait, bénéficiant par ailleurs d’un « service locatif de qualité » – autre engagement de Kyaneos -, seront moins enclins à déménager, améliorant là encore le rendement financier via la baisse du taux de vacance locative…

Investissement minimum de 10 000 €

Il reste maintenant à mettre en pratique tous ces objectifs sur un créneau – l’immobilier résidentiel -, qui intéresse effectivement de plus en plus de SCPI de rendement – avec, notamment, le lancement récent de Primo Family, par Primonial REIM – . Kyaneos Pierre vise dans un premier temps un capital de 2,5 M€ – contre 832 000 € actuellement -, soit une collecte d’environ 1,7 M€. L’investissement minimal est de 10 000 € (10 parts à 1 000 €), la date d’entrée en jouissance des nouveaux associés est fixée au 1er jour du 3mois suivant la souscription. La commission de souscription (prélevée, comme de coutume, sur la prime d’émission, est de 11% TTC. A noter que la SCPI s’autorise à s’endetter à hauteur de 50% de la valeur de ses actifs immobiliers, un bien pris individuellement pouvant en outre être financé jusqu’à 100% de sa valeur d’acquisition…

Frédéric Tixier


A propos de Kyaneos Asset Management(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Diagnostic Performance Energétique