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SCPI Fiducial Gérance : les rendements résistent, les valeurs progressent

Fiducial Gérance vient de communiquer les résultats 2020 de ses SCPI et autres véhicules immobiliers et forestiers. Les rendements s’affichent globalement en baisse, mais masquent quelques progressions des dividendes nominaux. En raison d’une revalorisation parfois importante de la valeur des parts.  

Rendement en hausse pour Sélectipierre 2 « Paris », une SCPI majoritairement investie en bureaux. Rendement en forte baisse pour Logipierre 3 « Résidences services », quant à elle essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées. Et bonne résistance globale des rendements pour les trois autres SCPI à capital variable gérées par Fiducial Gérance en 2020, dont les baisses sont plus circonstanciées et dans l’épure de la moyenne du marché. Comme l’annonce la société de gestion dans un communiqué, ses résultats 2020 sont en tout cas en phase avec les objectifs, révisés par prudence lors du premier confinement.

Progression de la valeur des parts pour plusieurs SCPI

Il convient d’ailleurs de signaler que plusieurs des SCPI de Fiducial Gérance compensent le recul relatif de leurs rendements par une réévaluation – parfois importante – de la valeur de leurs parts. Cette hausse, qui a pour effet mécanique de réduire le « TDVM[1] », masque dans certains cas la progression de la valeur nominale des dividendes servis. Pierre Expansion, qui s’est récemment recentrée sur le secteur de la santé, a par exemple distribué 11,25 € par part au titre de 2020. Contre 11 € en 2019. Mais, compte tenu de la forte revalorisation du prix moyen de ses parts, passé de 220 à 261 €, son taux de distribution se replie, passant de 5% à 4,31%.


Sélectipierre 2 Paris : hausse du dividende et de la valeur des parts

La hausse du rendement de Sélectipierre 2 Paris (passé de 3,56% à 4,07%) aurait quant à elle été encore plus importante sans une nouvelle revalorisation du prix des parts. Celles-ci progressent pour la 5e année consécutive. Passant, cette fois, d’une valeur moyenne de 701,95 € en 2019 à 712,29 € en 2020. Le dividende 2020 est évidemment lui aussi en progression. Sélectipierre 2 aura finalement distribué 29 € par part l’an dernier. Contre 25 € en 2019. Signalons toutefois que sur ces 29 €, 5 € sont issus de plus-values de cession. En 2019, ces plus-values n’entraient qu’à hauteur de 1 € du montant distribué.

Logipierre 3 Résidences services : touchée de plein fouet par la crise sanitaire

Logipierre 3 Résidences services a quant à elle été « touchée de plein fouet par la crise sanitaire », reconnaît Fiducial Gérance dans le dernier bulletin semestriel de la SCPI. Son dividende passe de 70 à 28 € par part. La chute est plus que brutale. Les associés présents avant le début de la crise auront toutefois bénéficié d’une revalorisation importante du prix de leur part. Celui-ci est passé de 1 456 € à 1 600 € à compter du 1er mars 2020. Soit une hausse de 9,90%. Pour mémoire, Logipierre 3 Résidences services avait déjà revalorisé son prix de souscription en 2019, à hauteur de 6,43%. Si le rendement 2020 est donc en forte baisse (de 5,03% à 1,81%), la performance globale de la SCPI (DVM + VPM) est en revanche deux fois plus élevée qu’en 2019. Elle passe en effet de 6,74% à 12,70%…

Bonne résistance des SCPI commerce

Ficommerce s’est pour sa part diversifiée à l’international l’an dernier. En investissant dans des retail parks suisses. Ce qui lui vaut l’ajout d’une précision géographique à son patronyme, qui devient Ficommerce « Europe ». A l’instar, d’ailleurs, des autres SCPI de Fiducial Gérance, dont le positionnement – géographique ou sectoriel – est désormais ajouté à sa dénomination antérieure. Ficommerce Europe connaît une baisse de son dividende (de 10,50 € à 9,50 € par part) qui ramène son rendement à la moyenne du marché (4,13% vs 4,57% en 2019). L’autre SCPI commerce, Buroboutic (rebaptisée Buroboutic Métropoles), connaît une évolution similaire, un peu moins accentuée. Son dividende passe de 11,80 à 11,40 € par part, son taux de rendement de 4,42% à 4,27%.

Ambitions renouvelées pour 2021

Fiducial Gérance, qui gère également le fonds de fonds immobilier Fidimmo (4,15% de rendement annuel moyen) et, depuis le 1er janvier 2021, la SCPI Capiforce Pierre[2], dresse donc un bilan globalement positif de l’exercice 2020. Il affiche des « ambitions renouvelées » pour 2021. S’appuyant sur des « fondamentaux robustes qui ont déjà prouvé leur résilience ». Et la volonté « d’intensifier une relation de proximité avec les locataires ». La société de gestion rappelle l’intensification de ses engagements en matière de développement durable (avec l’objectif d’une labellisation ISR pour Pierre Expansion Santé). Elle annonce aussi le lancement prochain d’un nouveau groupement forestier d’investissement, GFI Forecial.

Frédéric Tixier


[1] Taux de distribution sur valeur de marché. Ce taux est égal à la division du dividende brut de l’année par le prix de la part acquéreur moyen de l’année.
[2] Auparavant gérée par Paref Gestion.


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI depuis plus de 40 ans. Elle gère pour le compte de tiers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, des Fonds d’Investissements Alternatifs Immobiliers et des Groupements Forestiers. Avec 2 milliards d’euros d’actifs gérés, répartis à travers 7 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaires et différenciantes (bureaux parisiens, commerce, santé, résidences gérées, résidentiel, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers et un fonds de fonds immobilier. Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance bénéficie de la solidité d’un grand groupe et de ses compétences pluridisciplinaires.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Allianz Pierre : deux acquisitions en février

Allianz Pierre amorce un début l’année sur les chapeaux de roue. La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion vient d’annoncer, coup sur coup, la finalisation de deux acquisitions. La première à Paris, rue de Javel. La seconde à Lyon, avenue des Canuts.

Un immeuble de bureau parisien

En cours de négociation depuis plusieurs mois, ces opérations étaient initialement programmées pour la fin du 4etrimestre 2020. L’acquisition parisienne porte sur un immeuble de bureaux de 6 248 mètres carrés, comprenant 100 places de stationnement. Construit en 1994, rénové en 2014, il appartenait depuis cette date à Amundi Immobilier. Le montant de la transaction n’a pas été révélé. Il s’élèverait à environ 75 M€, selon le site CFNews Immo. Le locataire unique, en place depuis la construction, et dont le bail avait été renouvelé en 2013, est toujours présent. Immovalor Gestion prévoit de faire labeliser l’immeuble Wired Score et BREEAM in Use.

Et un ensemble lyonnais au bilan énergétique positif

La deuxième acquisition concerne l’immeuble « Le Woopa » situé au 10 avenue des Canuts à Lyon. Livré en octobre 2011, il développe une surface de 10 734 mètres carrés, et offre 200 places de stationnement. Il est entièrement loué à 11 locataires, précise Immovalor Gestion dans un communiqué. Sans donner, là non plus, le montant de la transaction. « Le Woopa » fera lui aussi l’objet d’une labellisation. Sachant qu’il délivre déjà, depuis sa conception, un bilan énergétique positif, notamment en raison d’une production d’électricité locale en cogénération et photovoltaïque.

Premières acquisitions depuis fin 2019

Ces deux opérations, visiblement de qualité, mettent fin à plus d’un an de non-activité transactionnelle. En termes d’acquisitions en tout cas. Le dernier achat réalisé par Allianz Pierre remonte en effet au 4e trimestre 2019. La SCPI avait alors acquis un immeuble de bureau à Montrouge, pour un peu plus de 117 M€. En 2020, Allianz Pierre s’est montrée plus prudente et plus sélective, en raison d’un marché devenu, on le sait, plus compliqué. Et qui s’est concentré sur les actifs prime, notamment franciliens. Lesquels constituent le cœur de cible d’Allianz Pierre. Pour les gestionnaires de la SCPI, il était donc plus délicat de trouver des actifs sécurisés, à des conditions de rentabilité intéressantes. Allianz Pierre a en revanche poursuivi, l’an dernier, sa stratégie d’arbitrage.

Une politique active de verdissement du patrimoine

Cette politique active de cessions, qui avait conduit la SCPI a céder pour plus de 43 M€ d’actifs en 2019, est conduite dans un objectif affirmé de verdissement de son patrimoine. Fin 2019, elle disposait déjà d’un patrimoine labellisé développement durable équivalent à près de 40% de la masse locative. En 2020, les ventes ont été moins nombreuses. Et concentrées sur les six derniers mois de l’année, au cours desquels Allianz Pierre a réalisé pour environ 16 M€ de cessions. Ce qui n’empêche pas la SCPI d’être aujourd’hui bien placée pour prétendre au nouveau label ISR, déjà attribué à une petite dizaine de véhicules immobiliers grand public.

Recul du taux de distribution en 2020

L’année 2020 s’est toutefois soldée par une petite perte de rentabilité pour Allianz Pierre. La SCPI, très régulière, a affiché ces dernières années des rendements compris entre 4,25% (2018) et 4,20% (2019). En 2020, son taux de distribution est tombé à 4,04%. Comparé au taux moyen de distribution des SCPI du marché, l’écart reste en revanche dans la norme, Allianz se positionnant en général à une quinzaine de points en deçà de la moyenne des SCPI. Le résultat 2020 s’explique par une réduction des acomptes sur dividendes des deux premiers trimestres (à 3,15 €). Une décision prise à titre de prudence par la société de gestion lors du 1er confinement, comme l’expliquait en avril dernier son président, Jean-Pierre Quatrhomme.

Utilisation partielle des réserves

Au 3e trimestre, Allianz Pierre rehaussait le niveau de son acompte, à 3,45€. Et signalait déjà la possibilité de puiser dans ses importantes réserves pour compenser une partie des abandons de loyers consentis depuis le début de la crise sanitaire (3% de la masse locative à la fin du 2e trimestre). Une option effectivement activée en fin d’année. Le dernier acompte sur dividende (3,99€ par part avant prélèvements sociaux) inclut en effet 0,39€ prélevé sur la réserve de plus-value. Une utilisation très partielle donc des réserves dont dispose Alllianz Pierre, estimée à 6 mois de distribution (sur les postes report à nouveau et plus-values distribuables)

Remontée des taux d’encaissement et faible risque de défaut

Allianz Pierre aborde toutefois 2021 avec sérénité. Fin septembre, le taux d’encaissement de ses loyers était de 89%. Il était déjà remonté à 92% fin décembre. Cette reprise d’une activité locative plus « normale » est confirmée par un autre indicateur mis en place par Immovalor Gestion, via un partenariat avec Data Altarès. Selon cet indicateur destiné à mesurer la santé financière des entreprises locataires, 85,6% de celles occupant des locaux détenus par Allianz Pierre présentaient un risque faible ou nul de faire défaut à l’horizon de 6 mois. La SCPI devrait donc, en toute logique, reprendre prochainement le versement d’un dividende lui aussi plus « normal ». A suivre.

Frédéric Tixier


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Bientôt une UC immobilière européenne et diversifiée chez Advenis REIM

La société de gestion, dont les deux SCPI européennes affichent des taux de rendement de 4,5% et 4,1%, boucle une année fertile en investissements. Elle s’apprête à lancer une unité de compte investie sur différentes classes d’actifs immobiliers européens. Et place 2021 sous le signe de l’ESG et de la proximité avec ses locataires.

4,5%[1] pour Eurovalys, la SCPI spécialiste des bureaux allemand; 4,10%[2] pour Elialys, le véhicule dédié aux marchés tertiaires d’Europe du Sud. Les deux SCPI européennes d’Advenis REIM ont visiblement traversé la crise sans trop d’encombre.

Amélioration de la rentabilité des SCPI tout au long de l’année

Eurovalys distribue un rendement identique à celui de l’an dernier. « Sans utilisation du report à nouveau et sans cession d’actifs », précise la société de gestion. Elialys, qui n’avait rien distribué au titre de son premier exercice, verse un premier dividende annuel très légèrement en deçà de la moyenne du marché. Il s’agit toutefois, pour Elialys, d’un résultat établi sur un « exercice partiel [3]», comme le souligne Advenis REIM. Les deux SCPI ont d’ailleurs amélioré leur taux de distribution trimestriel au cours de l’année. Elialys affiche une progression quasi constante de son dividende trimestriel. Il est passé de 6 € au 1er trimestre à 10 € aux 2e et 3e, pour s’afficher à 15 € au dernier.

Forte rentabilité des investissements

Eurovalys a versé au titre du 4e trimestre 2020 un dividende de 15,22 € par part. Contre 10,15 € au titre des trois trimestres précédents. Ces progressions s’expliquent en partie par la rentabilité des acquisitions réalisées en 2020. Elialys, dont le développement a été retardé par la crise sanitaire, n’avait bouclé qu’une opération en février 2020. Ce qui explique la faiblesse de son dividende. Elle s’est rattrapée en fin d’année, avec 3 investissements à Barcelone. Dégageant, au total, un taux de rendement moyen à l’acquisition de 6,8%… Pour Eurovalys, qui compte désormais 25 actifs en portefeuille, ce taux de rendement moyen à l’acquisition ressort à 5,8%. De quoi, dans un cas comme dans l’autre, maintenir en 2021 des taux de distribution au moins équivalents à ceux de 2020.

Eurovalys, Elialys : des fondamentaux solides

Et sans doute supérieurs pour Elialys, qui vise un DVM compris entre 4,5% et 5% sur une année pleine. Les deux SCPI affichent par ailleurs des ratios d’exploitation plutôt rassurants. Leurs valeurs d’expertise 2020 seraient en légère progression par rapport à 2019. Les taux d’occupation financier et taux de recouvrement des loyers d’Elialys sont de respectivement 96,60% et 100%. Et de 93,43% et de 99,6% pour Eurovalys. L’une et l’autre ont allongé la durée moyenne de leurs baux en 2020. Et développent des stratégies d’investissement qui, à en croire Advenis REIM, sont parfaitement en mesure de continuer à délivrer de la performance. Avec l’aide, il est vrai, d’un effet de levier bien supérieur à la moyenne des SCPI.


Effet de levier important

Le taux d’endettement d’Eurovalys, fin 2020, est proche de 30%. Celui d’Elialys, de 40%… Mais, affirme Advenis REIM, les emprunts contractés bénéficient, dans les deux cas, « de taux particulièrement bas ». On peut d’ailleurs penser que ces taux d’endettement sont en partie la résultante d’un décalage entre investissement et collecte en 2020. Eurovalys, qui a collecté un peu moins qu’en 2019 (162 M€ vs 200 M€), a néanmoins réalisé plus de 300 M€ d’acquisitions l’an dernier. Elialys, qui disposait certes d’un important solde à investir fin 2019, a investi plus de 26 M€ en 2020. Mais n’a collecté que 5,6 M€. Sur le sujet de la collecte, qui semble être globalement repartie au 4e trimestre, Advenis REIM signale d’ailleurs que, sur Eurovalys notamment, elle s’est fortement accrue sur le segment des CGP.

Progression d’Eurovalys dans les réseaux de CGP

« Eurovalys a poursuivi son développement auprès des réseaux de distribution. Elle est désormais identifiée et reconnue par les CGP », se félicite Jean-François Chaury, le Directeur général d’Advenis REIM. Une percée auprès des cibles « retail » sur lesquelles la société de gestion compte bien capitaliser en 2021. Advenis REIM, qui réalise l’essentiel de sa collecte SCPI en direct (95%), va en effet lancer prochainement une unité de compte immobilière pour l’assurance-vie. Celle-ci sera évidemment dédiée aux marchés européens. Mais, contrairement aux deux SCPI essentiellement de bureaux, elle investira sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. La société de gestion annonce également la mise en place d’un mécanisme d’épargne programmée pour ses SCPI, « incluant le réinvestissement des coupons ».

Renforcement de la politique ESG

Mais pour 2021, c’est le renforcement de sa politique ESG qu’Advenis REIM met au centre de ses priorités. Le gestionnaire vise notamment la labélisation ISR pour tout ou partie de ses véhicules. Il entend également encore améliorer la proximité envers ses locataires, afin de préserver la « valeur locative de ses SCPI ». Concernant sa stratégie d’investissement, pas de changement majeur, mais encore plus de vigilance. Advenis REIM continue à croire au potentiel des bureaux bien situés dans les grandes métropoles européennes, et occupés par des locataires de premier plan. Même face à une remontée des taux de vacance, un peu partout en Europe, ce type de biens n’a, pour l’instant, aucun mal à retrouver rapidement des locataires. L’emplacement, une valeur sûre de l’immobilier, même en temps de crise…

Frédéric Tixier


[1] Advenis REIM affiche un rendement net de fiscalité allemande. Non retraité, le DVM ressort à 4,79%, selon l’IEIF

[2] Rendement net de fiscalité étrangère

[3] Elialys a procédé à son premier investissement en février 2020


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management est la société de gestion qui gère les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) du groupe Advenis. Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018 (n° GP 18000011), Advenis REIM conçoit et gère des Fonds Immobiliers Alternatifs (FIA) de type SCPI orientés autour de deux thématiques : l’investissement immobilier tertiaire européen destiné à une clientèle privée ou institutionnelle qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier avec un rendement potentiel ; l’investissement immobilier résidentiel ancien destiné à une clientèle privée qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier et à bénéficier sous conditions d’avantages fiscaux.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonne résistance des SCPI Sofidy en 2020 et perspectives positives pour 2021

Ses deux principales SCPI affichent des rendements une nouvelle fois supérieurs à la moyenne du marché. Des résultats que le gestionnaire explique par la qualité du modèle Sofidy, celui d’une gestion prudente, sélective, disciplinée, mutualisée et diversifiée. Une résilience qui devrait perdurer en 2021, année placée sous le signe d’une accélération de la diversification européenne. Une nouvelle SCPI dédiée devrait d’ailleurs prochainement voir le jour…

4,42% pour la SCPI diversifiée Immorente, 4,80% pour la SCPI de bureaux Efimmo et des rendements eux aussi présentés comme résilients pour les autres véhicules immobiliers gérés par Sofidy. La société de gestion confirme en outre que la stabilité constatée des valeurs d’expertise de ses deux principales SCPI exclut toute variation du prix des parts en 2021.

Résistance exceptionnelle des SCPI

2020, une année « inouïe », comme la qualifie Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, atteste donc de la résistance exceptionnelle des SCPI en général, celles de Sofidy en particulier. Contrairement aux prédictions les plus alarmistes, l’immobilier, y compris et notamment l’immobilier de bureau et de commerce, a démontré sa robustesse. Le télétravail n’a pas pris l’ampleur attendue. Et le commerce de proximité, en centre-ville, cher à Sofidy, reste porté par des tendances sociétales fortes. A cette résilience globale des classes d’actifs sélectionnées, s’ajoute la valeur ajoutée du gestionnaire immobilier. Sofidy estime en effet que si ses véhicules ont traversé la crise « sans encombre », c’est en raison d’un style de gestion qui a fait ses preuves.

Le style de gestion Sofidy

Sa gestion « prudente, sélective et disciplinée » a joué son rôle d’amortisseur. Pratiquée assidûment depuis 30 ans, elle a créé un « réservoir de plus-values mobilisables ». S’y ajoute une stratégie de forte diversification des actifs, qui assurent aux véhicules de Sofidy l’une des fortes mutualisations du marché. Et des équipes de gestion expérimentées, intégrées, en contact étroit avec les locataires. Résultat : les SCPI de la société de gestion affichent des taux de recouvrement très largement au-delà des 90%. 92,3% en 2020 pour Immorente. Et 96% pour Efimmo. Soit, en consolidé, environ 94%. Les mesures d’aménagement n’auront au total concerné qu’environ 1% des loyers annuels. 5% sont encore en discussion. Il s’agit essentiellement de locataires « du secteur de la restauration et situés au Benelux », précise Sofidy. Les taux d’occupation financiers (TOF) restent eux aussi au-dessus des 90%. 93,4% pour Immorente, 92,95% pour Efimmo.

D’importantes plus-values latentes

Ces taux figurent parmi les indicateurs avancés pris en compte par les évaluateurs pour fixer les valeurs d’expertise. Ce qui explique pourquoi les valorisations 2020 retenues pour Immorente (-0,16% vs 2019) et Efimmo (-0,61%) sont quasi identiques à celles de l’exercice précédent. Les SCPI Sofidy disposent en outre d’importantes plus-values latentes. Jusqu’à deux ans de distribution pour Immorente, un an pour Efimmo. Des réserves que les deux SCPI ont d’ailleurs en partie mis à profit l’an dernier. Immorente a cédé pour environ 34 M€ d’actifs en 2020, Efimmo 39 M€. « Ce qui représente à peine 1% du patrimoine de ces véhicules », relativise Jean-Marc Peter. Sofidy boucle donc l’année sur un bilan, certes moins flamboyant qu’en 2019, mais néanmoins globalement positif.


Un plan d’action ambitieux pour 2021

La société de gestion affiche une collecte globale, tous véhicules confondus, de 709 M€. Elle a investi l’an dernier 427 M€, et arbitré pour 81 M€ d’actifs. Forte d’un patrimoine sous gestion de 6,7 Md€, elle détient environ 4 200 actifs immobiliers, dont la moitié est d’ailleurs logée dans Immorente, qui reste l’une des plus imposantes SCPI du marché (3,48 Md€). Sofidy aborde l’année 2021 avec « ambition, agilité et prudence ». Outre le déploiement de son plan d’action ESG/ISR « SO DURABLE », elle compte encore diversifier ses classes d’actifs sous gestion, et accélérer son développement en Europe. En ajoutant de nouveaux pays à sa zone de chalandise. Déjà présentes en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique et, depuis peu, au Royaume-Uni, ses SCPI vont s’intéresser plus activement à l’Europe du Sud (Espagne, Italie) et à l’Irlande.

Prochainement une nouvelle SCPI européenne

Les acquisitions hors de France pourraient représenter jusqu’à la moitié des investissements programmés en 2021 (900 M€). Une nouvelle SCPI diversifiée, dédiée à la zone européenne, devrait d’ailleurs voir le jour au début du second semestre. D’autres innovations sont au programme. Sofidy annonce notamment la mise en place prochaine d’un service de financement pour certaines de ses SCPI, en partenariat avec des établissements bancaires. Etonnant quand l’on sait que la plupart des banques se refuse à financer à crédit les SCPI non distribuées à leurs guichets. « Certaines commencent à comprendre que le risque est faible », rétorque Sofidy. La société de gestion espère surtout, via cette nouvelle proposition, dynamiser le marché du crédit aux SCPI. Qui semble effectivement, depuis quelques semaines, attirer de nouveaux acteurs…

Frédéric Tixier


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI ActivImmo dépasse son objectif de rendement annuel

La SCPI dédiée au secteur logistique espérait 6%. Son taux de rendement 2020 sera finalement de 6,05%. En un peu plus d’un an, elle a collecté près de 80 M€. Et compte faire plus de deux fois mieux en 2021. Tout en maintenant un même niveau de performance…

ActivImmo a bouclé l’année 2020 sur sa 10e acquisition, annoncée le 31 décembre dernier. Et un taux de distribution supérieur à son objectif. La forte rentabilité des investissements réalisés au cours du 4e trimestre -trois au total, dont certains avec des taux de rendement à deux chiffres…- lui aura permis de distribuer un dernier acompte de 9,43 € par part. Contre 9,15 € pour les deux trimestres précédents. Boostant ainsi sa performance annuelle à 6,05%…

Un objectif de collecte de près de 200 M€ en 2021

Un peu plus d’un an après son lancement, tous les clignotants sont au vert pour la première – et pour l’instant unique – SCPI dédiée exclusivement au secteur logistique. Dans un marché déprimé par la crise sanitaire, la progression quasi exponentielle de sa collecte peut faire des envieux. 7 M€ au 1er trimestre. Aux alentours de 14 M€ aux 2e et 3e. Et près de 40 M€ au 4e… Fin 2020, sa capitalisation frôle les 80 M€. Et l’année 2021 s’annonce sous les meilleurs auspices. ActivImmo a déjà collecté 12 M€ en janvier. Et quelque 6 M€ supplémentaires sur les premiers jours de février. Exclusivement distribuée auprès des réseaux de CGP, dont près de 200 sont désormais partenaires, la SCPI vise une collecte 2021 comprise entre 150 et 200 millions d’euros…

Un « pipe » d’investissement toujours aussi bien rempli

« Nous sommes en ordre de marche pour répondre à cet afflux de capitaux », affirme Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan, la société de gestion d’ActivImmo. Avec plusieurs recrutements finalisés en début d’année, dans les départements partenariat et gestion, l’équipe s’est étoffée. Surtout, le « pipe » d’investissements est toujours aussi bien rempli. Une promesse sur un actif a déjà été signée. Une autre est en cours. De quoi, en tout cas, affecter les 23 M€ de solde à investir fin décembre. Et la collecte à venir. La SCPI, qui ciblait initialement des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 5 millions d’euros, est également capable de passer à la taille supérieure. Certaines de ses acquisitions dépassent déjà les 10 M€. Et Alderan, acteur historique du secteur logistique, est aussi en capacité de reprendre des portefeuilles d’actifs…

Maintien de l’objectif de rendement pour 2021

L’expérience et l’expertise de la société de gestion, qui vient d’annoncer la cession de 90% de l’un de ses OPPCI logistique à PGIM Real Estate, lui donnent de plus accès à des opérations off-market. Donc potentiellement à des taux de rendement qui, même en voie de compression du fait de l’engouement pour le secteur logistique, demeurent à des niveaux « suffisamment élevés pour maintenir la performance d’ActivImmo en 2021 », estime Pauline Collet. Qui rappelle que toutes les acquisitions font en outre l’objet, en amont, d’un intense travail prospectif d’asset management. Destiné à encore accroître la valeur et le rendement des actifs sélectionnés.

Tous les indicateurs sont au vert

En termes géographiques, ActivImmo ne compte pas pour l’instant sortir des frontières nationales. « On regarde, bien sûr. Mais il y a encore beaucoup à faire sur le marché français. Qui est en outre l’un des marchés européens où le niveau des loyers est encore assez faible », considère Pauline Collet. Pour mémoire, ActivImmo détenait au 31 décembre dernier une vingtaine d’actifs, occupés par une trentaine de locataires, et détenus par plus de 2 000 associés. Son taux d’occupation financier est de 99,1%, le taux d’encaissement des loyers de 100%. Son endettement est nul, mais la SCPI a négocié une ligne de trésorerie de 10 M€. Qu’ActivImmo est donc en mesure d’activer si la collecte ne suivait pas l’anticipation des acquisitions…

Frédéric Tixier


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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SCPI : 4,18% confirmé en 2020

L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.


Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.


Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Alors que la très grande majorité des sociétés de gestion finalisent la publication de leur dernier bulletin d’information de l’année – où figure l’annonce du taux de distribution 2020 -, les premiers chiffres consolidés circulent. Certaines plateformes estiment le taux de rendement moyen des SCPI à 4,12%. D’autres à 4,20%.

A la sortie du 1er confinement, la fourchette d’estimation du rendement prévisionnel des SCPI en 2020 avait été drastiquement abaissée. On parlait alors d’un objectif compris entre 3,5% et 4%. Contre, rappelons-le, un taux de distribution de 4,40% en 2019. Mais les SCPI ont mieux résisté que prévu. La compilation des données fournies par les sociétés de gestion, par certaines plateformes de distribution, chiffre désormais le taux de rendement des SCPI au-delà des 4%.

Bonne résistance des SCPI diversifiées

Le 20 janvier dernier, Linxea, se basant sur les résultats de 65 SCPI de rendement, pronostiquait un TDVM moyen « autour de 4,12% ». France SCPI, le 31 janvier, annonçait quant à elle un rendement de 4,20%. Un résultat obtenu à partir des données de « l’ensemble des sociétés de gestion », affirme son fondateur, Paul Bourdois. Les estimations par catégorie de SCPI diffèrent également d’une plateforme à l’autre. France SCPI et Linxea placent toutes les deux les SCPI diversifiées en tête, comme les années précédentes. Mais les créditent dans un cas d’un rendement moyen de 4,95%. De 4,69% dans l’autre. C’est évidemment moins qu’en 2019, où les diversifiées affichaient un score de 5,03%, selon les données officielles ASPIM-IEIF. Ce qui n’empêche pas certaines SCPI de cette catégorie d’aligner, cette année encore, des rendements très supérieurs à cette moyenne.

Bilan plus contrasté pour les bureaux et les commerces

Comme Eurion, chez Corum, qui devrait se positionner en pole position avec son détonnant 10,39%… La performance prévisionnelle de la catégorie « bureaux » oscille quant à elle entre 4,12% et 4,20%. Un résultat à peine inférieur à celui de 2019 (4,28%). Preuve que le télétravail n’a pas eu, pour l’instant, les effets délétères annoncés. La catégorie commerces est clairement plus affectée par la crise. Son rendement attendu serait de 4% (France SCPI) ou de 3,8% (Linxea). Contre, rappelons-le, une performance de 4,42% en 2019, selon l’ASPIM et l’IEIF. Là encore, certaines SCPI de commerces arrivent à faire mieux que l’an dernier. C’est sans doute Cœur de Ville, chez Sogenial Immobilier, qui devrait afficher la meilleure performance, avec un rendement de 5,30%, identique à celui de 2019.

Spécialistes : le pire et le meilleur

Au sein de la catégorie des SCPI spécialisées, qui accueille des spécialistes sectoriels, c’est le grand écart. Ce sont évidemment les SCPI du secteur hôtellerie qui figurent en queue de peloton. Linxea estime leur rendement moyen à 2,27%. France SCPI à 1,92%… Dans ce domaine, Atream Hôtels résiste plutôt bien, avec un 2,37%. Contre, certes, 4,75% en 2019. A l’autre champs du spectre, on retrouve les SCPI résidentielles, qui sont proches ou au-delà des 6%. Comme Kyaneos Pierre, qui devrait annoncer du 6 ,1% (contre 6,81% en 2019). La seule SCPI 100% logistique, Activ’Immo, dépasse son objectif annuel (6%), avec un taux de distribution de 6,05% en 2020. Enfin, les SCPI santé, secteur réputé résilient face à la crise, font effectivement de la résistance. Comme Pierval Santé, avec un TDVM de 4,95% (vs 5,05% en 2019).

La question de la « construction » des résultats 2020

Il faudra attendre encore quelques jours pour disposer des performances complètes de toutes les SCPI, avec la parution des chiffres annuels de l’ASPIM-IEIF. Et quelques mois pour comprendre plus précisément, à la lecture des rapports annuels, comment les SCPI ont « construit » leurs résultats 2020. Comme le souligne Paul Bourdois, chez France SCPI, « il est possible que certains gérants aient pioché dans leurs réserves pour camoufler de mauvais résultats ». Réponses en juin prochain…

Frédéric Tixier


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SCPI Primonial REIM : une performance globale de 4,60% en 2020

Les cinq principales SCPI gérées par Primonial alignent une performance globale qui devrait se situer au-dessus de la moyenne du marché. Le premier collecteur net en SCPI en 2020 affiche une « confiance réitérée » dans la capacité de ses fonds à tenir leurs objectifs de performance, notamment environnementale, en 2021.

Le taux de distribution 2020 de la SCPI Primopierre devrait s’établir à 5,04%. A 4,5% pour Primovie. Mais à seulement 3,41% pour Patrimmo Commerce et à 3,50% pour Primofamily. Cette dernière affichant toutefois, grâce à la revalorisation du prix de sa part intervenue en décembre dernier[1], une performance globale de 5,05%. Patrimmo Croissance, la SCPI investie dans la nue-propriété de lots résidentiels, affiche quant à elle une progression annuelle de 5% de sa valeur.

Primonial REIM : une performance globale supérieure à la moyenne du marché des SCPI

Si certaines des SCPI gérées par Primonial REIM affichent, comme la plupart des véhicules immobiliers, des rendements en baisse par rapport à 2019, d’autres, à l’inverse, font mieux en 2020. Leur performance globale, réévaluation des parts incluse, devrait d’ailleurs « se situer au-dessus de la moyenne du marché », précise la société de gestion dans un communiqué. En rappelant le travail accompli par ses équipes pour recouvrer les loyers. Ou procéder à des réaménagements en faveur des locataires les plus exposés à la crise. Pour les SCPI investies dans les secteurs les plus résilients, l’exercice 2020 se conclut effectivement par un surcroît de performance. C’est le cas pour Patrimmo Croissance. Dont la progression du prix de souscription, revalorisé chaque mois, n’était que de 4,81% en 2019. Mais de 5% en 2020.

Les SCPI exposées au secteur résidentiel améliorent leur performance

Primofamily, elle aussi investie dans des actifs de type résidentiel, en France et en Europe, fait également mieux. Pas en termes de rendement, qui passe de 4,03% à 3,50%. Mais en raison d’une revalorisation de ses parts d’un pourcentage supérieur à celui de 2019 (0,82%). Conduisant à une performance globale de 5,05%. Contre 4,85% en 2019. Pour Primovie, l’impact sur les rendements est marginal. La SCPI spécialiste du secteur de la santé va en réalité distribuer au titre de 2020 un dividende quasiment identique à celui de 2019, où son taux de distribution était de 4,51%. Primopierre, la SCPI spécialiste des bureaux, récemment labellisée ISR, accuse quant à elle un recul plus marqué. Tout en restant au-dessus de la barre des 5%. Son taux de rendement passe en effet de 5,92% en 2019 à 5,04% en 2020.

Rendements en baisse sur les SCPI bureaux et commerce

Un écart qui s’explique en partie par la distribution d’une plus-value exceptionnelle moins importante que durant le précédent exercice. Fort logiquement, c’est la SCPI dédiée au secteur commerce, Patrimmo Commerces, qui connaît le repli le plus significatif de sa performance. En 2019, elle affichait un taux de rendement de 4,61%. En 2020, les souscripteurs devront se contenter d’un taux de 3,41%. Mais la situation devrait s’améliorer en 2021, les acomptes trimestriels sur dividende ayant été revus à la hausse depuis le 3e trimestre 2020. Côté produits immobiliers disponibles en unités de compte, le bilan est lui aussi contrasté. La SCI Primonial Capimmo fait moins bien qu’en 2019, avec une performance de 2,50% (vs 4,56% en 2019). L’OPCI PREIMium paye son exposition aux marchés cotés.


Une confiance réitérée pour 2021

Le repli des cours des foncières cotées (de près de 23% en 2020), qui représentent environ le tiers de ses actifs, se traduit par un recul, mais de moindre ampleur, de sa valeur liquidative. Qui baisse de 4,50% en 2020. Primonial REIM, dont la collecte globale sur ses véhicules immobiliers a frôlé les 2 milliards d’euros l’an dernier, aborde d’ailleurs l’exercice 2021 avec confiance. Outre le renforcement de sa démarche responsable, déjà récompensée par l’attribution de deux labels ISR, la société de gestion compte poursuivre sa stratégie de développement cette année. En combinant son approche de diversification géographique et sectorielle à une approche sélective des investissements, « portant à la fois sur l’efficience du bâtiment et la qualité de la localisation et du locataire ».

Frédéric Tixier


[1] Le prix de la part de Primofamily a été porté de 194€ à 197€ (+1,55%) le 1er décembre 2020


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Deux fonds immobiliers labellisés ISR chez Primonial REIM

971 M€ pour Primonial REIM, 500 M€ pour Perial AM


A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.

 (i)  Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Perial : des rendements 2020 en phase avec les objectifs

Les 4 SCPI de la société de gestion affichent des taux de distribution 2020 globalement conformes aux objectifs annoncés. Pour 2021, Perial AM envisage des dividendes potentiels maintenus à leurs niveaux de l’an dernier. Tout en continuant à creuser le sillon de sa démarche ESG.

4,53% pour PF Grand Paris. 4,24% pour PFO. Et 4,50% pour PFO 2. Globalement, les SCPI historiques de Perial AM affichent des taux de distribution 2020 dans la lignée des années précédentes. Et en phase avec les objectifs que la société de gestion s’est employée à réactualiser au cours de l’année écoulée.

SCPI Perial : des dividendes 2020 en phase avec les objectifs

Au plus fort de la crise, pendant le 1er confinement, Perial AM, dans un effort de transparence louable, avait estimé l’impact de la situation sanitaire sur la rentabilité de ses SCPI. Au pire, envisageait-elle à l’époque, les dividendes prévisionnels initiaux seraient amputés, globalement, de 18%. Fin 2020, les résultats sont bien meilleurs que ceux redoutés. PF Grand Paris, la SCPI dédiée à l’investissement francilien, a même distribué un dividende 2020 de 23,5€ par part. Supérieur à sa fourchette d’estimation (21€ à 23€). PFO 2, l’une des 1es SCPI dédiée à l’investissement responsable, et récemment labellisée, distribue 8,82€ par part. Dans le haut de sa fourchette prévisionnelle (de 8€ à 9€ par part). PFO se situe plutôt, quant à elle, dans le milieu de la fourchette. Avec un dividende de 41€ par part, contre une estimation comprise entre 38,40€ et 44€ par part.

Des valeurs d’expertise stables

Comparé aux résultats de 2019, le bilan est bien sûr plus mitigé. Seule PF Grand Paris améliore son score en 2020. Sa performance 2020 (4,53%) est en effet supérieure à celle de 2019 (4,38%). PFO 2 résiste bien. Avec un taux de distribution de 4,5%, elle reste proche de son niveau 2019 (4,61%). PFO subit quant à elle plus visiblement l’impact de la crise. Comme s’y attendait d’ailleurs Perial AM dès le mois d’avril. Son dividende recule (41€ vs 47€), et sa performance passe de 4,92% à 4,24%. Un taux qui demeure toutefois supérieur

au taux de distribution moyen attendu par le marché en 2020. Estimé récemment à 4,20% par la plateforme francescpi.com. Côté valorisation, les SCPI Perial font en revanche uniformément preuve d’une grande résilience. Leurs valeurs d’expertise se maintiennent. « Et se valorisent même pour la SCPI PF Grand Paris », précise Perial AM dans son communiqué.


Un accompagnement des locataires renforcé

Des résultats qui s’expliquent, selon la société de gestion, par sa « capacité à s’adapter » et la « qualité de sa gestion ». Notamment par la « pertinence des solutions d’accompagnement mises à la disposition des locataires ». Des mesures qui auront permis de maintenir les taux d’occupation à des niveaux élevés (96%). Et de terminer l’année avec un taux de recouvrement moyen « supérieur à 93% ». La dernière-née de la gamme des SCPI Perial, PF Hospitalité Europe, affiche même un taux d’occupation financier de 100%. Avec deux actifs acquis en fin d’année, un hôtel à côté de Barcelone et une résidence médicalisée aux Pays-Bas, elle a d’ailleurs été en mesure de distribuer son premier dividende. De 1 € par part, soit l’équivalent d’un rendement annualisé de 6,25%.

Des ambitions « renouvelées » pour 2021

Pour 2021, elle envisage en revanche un taux de distribution plus proche de son objectif initial, de 5%. Soit un dividende compris entre 9€ et 10€ par part. Pour ses trois autres SCPI, Perial affiche une « ambition renouvelée ». PF Grand Paris pourrait faire mieux qu’en 2020, avec une fourchette de dividende estimée comprise entre 23€ et 24€ par part. Soit un rendement compris entre 4,25% et 4,5%. PFO 2 envisage un dividende compris entre 8,60€ et 9,10€. Donc un rendement de 4,3% à 4,6%. PFO devrait faire mieux qu’en 2020. Son dividende pourrait se situer entre 46€ et 48€. Soit un taux de distribution compris entre 4,5% et 5%. Perial AM, qui a bouclé l’année sur une collecte de plus de 500 M€, envisage donc l’exercice à venir avec confiance.

Poursuite des engagements en matière de développement durable

Avec des fondamentaux « robustes », qui ont déjà « prouvé leur résilience ». La volonté d’intensifier une « relation de proximité avec les locataires ». Et, surtout, de poursuivre ses engagements en matière de développement durable, afin « d’assurer la valorisation du patrimoine ». Une stratégie déjà illustrée ces dernières semaines par le lancement du premier véhicule immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Frédéric Tixier


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société