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Crowdfunding immobilier : 9,3% de rendement annuel en 2020…

L’étude annuelle Fundimmo-Hellocrowdfunding confirme la montée en puissance du crowdfunding immobilier en 2020. Sa collecte dépasse les 500 M€. La forte croissance des montants remboursés ne pèse pas sur le rendement moyen, qui demeure à un niveau élevé (9,3%). L’année 2021 devrait poursuivre cette tendance.

Le dernier baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé par la plateforme Fundimmo et Hellocrowdfunding, confirme la forte progression de la collecte de cette formule de placement. Comme prévu, elle franchit la barre des 500 M€, à 505 M€. S’inscrivant ainsi dans une progression de +35% par rapport à l’année 2019.

Un poids grandissant dans l’univers des placements

Un résultat obtenu en dépit des difficultés rencontrées par le secteur immobilier depuis le début de la crise sanitaire. Et qui « démontre le poids grandissant que prend le crowdfunding immobilier dans l’univers des placements », se félicite Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo. Le crowdfunding immobilier aligne en effet, année après année, des taux de croissance assez impressionnants. En 2016, il ne pesait qu’un peu plus de 50 M€. Depuis lors, sa collecte a quasiment doublé chaque année, jusqu’en 2019. La crise sanitaire n’aura donc pas entamé sa dynamique, mais néanmoins freiné sa progression. Qui, sans doute, devrait reprendre de plus belle cette année. Si le contexte sanitaire le permet.

Crowdfunding immobilier : tous les indicateurs sont au vert

Car, hormis cette inflexion dans le rythme de croissance de sa collecte, tous les autres indicateurs du crowdfunding immobilier sont au vert. Y compris et notamment celui de sa rentabilité qui, à 9,3% en moyenne, se paye même le luxe de s’améliorer par rapport à 2019 (9,2%). Mieux encore, cette hausse de la rentabilité intervient alors même que le nombre de projets remboursés s’accroît fortement. De plus de 75%…. Ce sont en effet 180 M€ qui auront été rendus l’an dernier aux investisseurs. Contre 103 M€ en 2019. Une base plus large et donc plus représentative, « qui témoigne de la solidité du modèle du crowdfunding immobilier », affirme Jérémie Benmoussa. D’autres indicateurs, dont on aurait pu craindre qu’ils se dégradent avec la crise, font en outre mieux que résister.

Baisse des taux de retard et de défaut de remboursement

Le taux de défaut est en très net retrait. Il passe de 0,57% à 0,16%. Le taux de retard moyen, qui mesure les dépassements de l’échéance contractuelle de remboursement, est aussi en baisse. De presque 2 points pour les retards de plus 6 mois, pour s’établir à 5,7%. Une tendance à mettre toutefois en perspective avec l’allongement attendu des périodes de remboursement. Si, étonnamment, le délai demandé aux investisseurs a baissé en 2020, selon les chiffres de Fundimmo, passant de 21,3 mois en 2019 à 21 mois, il pourrait repartir à la hausse cette année. Compte tenu de la durée des chantiers et de commercialisation des projets, depuis le début de la crise sanitaire, qui poussent les promoteurs à demander plus de marge de manœuvre. Le succès du crowdfunding s’explique d’ailleurs aussi par les besoins croissants en provenance des professionnels de l’immobilier.

Une réponse de plus en plus adaptée aux besoins des promoteurs immobiliers

Cette forme de financement alternative « a séduit 321 opérateurs depuis la création du marché », détaille Fundimmo. Elle attire désormais, depuis le relèvement du seuil des opérations à 8 millions d’euros, des acteurs de plus grande taille. Qui, comme le souligne dans une tribune Quentin Romet, président de la plateforme Homunity, « optent plus facilement pour une diversification de leurs sources de financement via une levée de fonds en crowdfunding ». L’année 2021 devrait, selon lui, voir une montée en puissance de ce type de demande. D’autant, souligne Quentin Romet, que les promoteurs, y compris les plus gros d’entre eux, « pourraient avoir besoin de plus de fonds propres après la crise ». Alors qu’en parallèle, les banques pourraient leur en demander davantage. « Une difficulté à laquelle le crowdfunding est prêt à répondre en 2021 », estime-t-il…

Frédéric Tixier


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A mi-décembre, les plateformes dédiées au crowdfunding immobilier auraient déjà recueilli près de 450 M€ de financements. Le marché, en dépit du creux observé pendant le 1er confinement, est en passe de battre un nouveau record annuel. La rentabilité des opérations reste stable, mais pourrait augmenter l’an prochain. Ainsi que les risques de défaut…

Comme pour la plupart des placements investis en immobilier, l’année 2020 avait très bien commencé pour les plateformes spécialisées sur cette classe d’actifs. Avec 95 millions d’euros levés[1], leur collecte affichait une progression de 106% par rapport au 1er trimestre 2019.

Une collecte 2020 déjà largement supérieure à celle de 2019

Un bel élan que la période de confinement aura toutefois en partie stoppé. Le rythme mensuel des souscriptions, qui oscillait entre 30 M€ et 40 M€ avant la crise sanitaire, était retombé en deçà des 20 M€. Mais le marché est rapidement reparti. Dès le mois de mai, les souscriptions mensuelles franchissaient de nouveau le seuil des 30 M€. A partir de juin, elles dépassaient la barre des 40 M€. Et celle des 50 M€ à partir de septembre. A mi-décembre, la collecte recensée par hellocrowdfunding.com s’établissait à 449 M€. Soit déjà 21% de plus que sur l’ensemble de l’année 2019 (371 M€). Et certains observateurs s’attendent à ce que le cumul des financements 2020 dépasse les 500 M€.

Des rendements pour l’instant stabilisés, mais potentiellement orientés à la hausse

Côté rendement, c’est en revanche la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen, en décembre, reste à 9,4%. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et inférieur à la moyenne historique, calculée depuis 2012  (9,63%). Les projets en cours de collecte, recensés par l’agrégateur, proposent des rentabilités comprises entre 8,5% et 10%. Des taux qui pourraient toutefois augmenter au cours des prochains mois. Car, compte tenu de l’allongement des chantiers[2] et des durées de commercialisation, depuis le début de la crise sanitaire, les promoteurs seraient encore plus enclins à proposer des rémunérations attractives pour obtenir des financements.


Une montée du risque de défaillance ?

Une tendance qui va de pair avec l’allongement des périodes de remboursement. La durée moyenne est déjà passée de 20 mois à 21 mois entre 2019 et 2020. Là encore, à la demande des promoteurs, pour les raisons évoquées précédemment. Les hypothèses émises lors du premier confinement se confirment donc. Les opérateurs immobiliers n’échappent pas à la crise. Certains sont, ou seront, fragilisés sur le plan financier. Ce qui implique une montée du risque de défaut, historiquement et aujourd’hui encore insignifiant (moins de 1%). Une donnée que les investisseurs en crowdfunding immobilier doivent désormais avoir à l’esprit. Et qui devrait les inciter à se montrer encore plus sélectifs à l’avenir. Au même titre, d’ailleurs, que les plateformes…

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com
[2] La plateforme Fundimmo estimait déjà, fin juin, le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devaient être remboursés dans les 12 prochains mois


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My Korner Shop, le crowdfunding immobilier de proximité

Alors que le crowdfunding immobilier poursuit sa forte croissance, tirée par les leaders du marché, certains opérateurs choisissent des concepts plus ciblés. C’est le cas notamment de My Korner Shop, qui s’est positionné sur un créneau très spécifique : le financement des murs de commerce de centre-ville…

La croissance du crowdfunding immobilier ne se dément pas. L’an dernier, cette industrie naissante a collecté plus de 370 M€ de nouveaux capitaux. Plus du double qu’en 2018, selon l’agrégateur Hello Crowdfunding. Des chiffres que confirme le baromètre du crowdfunding 2019, établi par Financement Participatif France et Mazars. Selon cette étude, le secteur immobilier accapare 57% du total des capitaux drainés en faveur du financement participatif. Contre à peine 4%, par exemple, pour le secteur technologique et numérique…

Crowdfunding immobilier : l’émergence de leaders

Plus en pointe que d’autres, le secteur immobilier est aussi l’un de ceux où s’amorce le plus clairement le mouvement de concentration attendu par les observateurs du marché. En 2018, les 5 principales plateformes trustaient déjà plus de 50% des levées de fonds. Et, début 2020, ces 5 leaders représentent près de 68% des capitaux collectés depuis l’origine[1]… Une concentration qui devrait encore s’accélérer au cours des prochains mois. En raison, notamment, de la révision à la hausse des plafonds de collecte par projets. Ces derniers sont passés à 8 M€ en octobre dernier, contre 2,5 M€ précédemment. Une course à la taille également favorisée par le rachat des plateformes les plus dynamiques par de grands opérateurs.


Autres acteurs, autres stratégies

Homunity est, par exemple, désormais détenu indirectement par Tikehau Capital. Il est par ailleurs actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Atland Voisin, détient 60% de Fundimmo. A l’opposé de ces plateformes dont les process se rodent et s’automatisent au fil du temps, qui interviennent sur l’ensemble du territoire français et, d’ailleurs, essentiellement sur le segment de l’immobilier résidentiel, d’autres tentent une approche différente. La Première Brique, par exemple, vient de se lancer sur l’investissement régional. Un créneau également occupé par Proximea, créé par la Banque Populaire du Grand Ouest. Proximea joue à la fois la carte de l’investissement immobilier et au capital de start-up. My Korner Shop, lui, vise un objectif « sociétal » : revitaliser les centres-villes.


Objectif : revitaliser les commerces de centre-ville

Créée en octobre 2017, cette plateforme a été la première à obtenir le statut de CIP[2], dès juillet 2018. Son credo : l’investissement participatif dans des murs de magasins. Une typologie d’actifs (commerces) qui ne représentait que 8% des fonds levés en 2019. Contre 79% pour les programmes résidentiels. My Korner Shop n’a pour l’heure bouclé qu’une seule opération : les murs d’une pizzeria à Chartres. Le projet a séduit une trentaine de particuliers, avec un ticket moyen de souscription de 2 100 euros. Leur motivation ? Une meilleure maîtrise de leur cadre de vie, grâce à leur nouveau statut de propriétaires. Les co-investisseurs disposent en effet d’un pouvoir de décision, leur permettant notamment de choisir le locataire. Ou de décider de la revente du local…

My Korner Shop, levée de fonds en cours

Selon My Korner Shop, le rendement annuel prévisionnel de cette opération se situerait autour de 4% à 5% par an. A son terme, c’est-à-dire dans 5 à 10 ans, la revente de l’actif devrait permettre de porter le rendement global à environ 10%. C’est également l’objectif assorti à l’opération de levée de fonds en cours. Cette fois, My Korner Shop compte financer l’acquisition des murs d’une boutique parisienne occupée par un coiffeur-barbier. Objectif de collecte pour cette « Barber Shop » de 30 m², située dans le XXe arrondissement : 274 000 €. Le prix d’acquisition, de 410 000 € au total, est couvert à hauteur de 200 000 € par un emprunt bancaire. Ce prêt permet de « soulager l’effort des internautes dans l’objectif de collecte », souligne My Korner Shop. « Il permet également de profiter de l’effet de levier procuré par les taux d’intérêt bas », ajoute-t-il.

Objectif d’un rendement annuel de 5,36% à cinq ans

Le loyer annuel actuel, de 22 000 euros, laisse envisager « des distributions de bénéfices croissants chaque année », précise la plateforme. Dans l’hypothèse d’une revente au terme de 5 ans, la rentabilité annuelle globale devrait se situer à 5,36%. La collecte, ouverte depuis le 20 décembre dernier, sera close le 30 avril prochain. La signature de l’acte de vente est programmée pour le 8 mai.

Frédéric Tixier

[1] Wiseed, Clubfunding, Anaxago, Homunity, et Fundimmo représentent 68% des capitaux collectés depuis l’origine par les 36 plateformes recensées par Hello Crowdfunding.

[2] Conseiller en investissement participatif.


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A propos de My Korner Shop(i)

My Korner Shop propose une plateforme de financement participatif en ligne. La société offre aux habitants d’un quartier l’opportunité de devenir collectivement propriétaires des murs de leurs commerces de proximité. L’objectif est de contribuer à la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs français en mobilisant la communauté locale. Par le biais du lien de propriété locale, My Korner Shop souhaite créer une relation de proximité entre les commerçants et les habitants et entretenir la qualité de vie en centre-ville. La réaffirmation du lien social est une clé de la revitalisation des cœurs de ville. Depuis le 31 août 2018, My Korner Shop dispose du statut de conseiller en investissements participatifs (CIP). Son activité est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société